房地產(chǎn)規(guī)劃劃與設(shè)計管管理1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與城市規(guī)規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃管理3房地地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)劃劃與與設(shè)設(shè)計計指指標標4房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案及及評評價價（一一））城城市市規(guī)規(guī)劃劃概概念念城市市規(guī)規(guī)劃劃是指指為為了了實實現(xiàn)現(xiàn)一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)城城市市的的社社會會、、經(jīng)經(jīng)濟濟和和生生態(tài)態(tài)發(fā)發(fā)展展目目標標，，對對各各類類資資源源進進行行整整合合，，通通過過法定定程程序序編編制制并并經(jīng)經(jīng)批批準準，對對城城市市發(fā)發(fā)展展和和城城市市建建設(shè)設(shè)進進行行引引導(dǎo)導(dǎo)和和管管理理，，以以法法定定的的形形式式確確定定城市市性性質(zhì)質(zhì)、、規(guī)規(guī)模模和和發(fā)發(fā)展展方方向向，合合理理利利用用城城市市土土地地，，協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)城市市空空間間布布局局和各項項建建設(shè)設(shè)的綜綜合合部部署署和和具具體體安安排排。。（二二））城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理概概念念城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理是指指城城市市人人民民政政府府按照照法法定定程程序序編編制制和和審審批批城城市市規(guī)規(guī)劃劃，并并依依據(jù)據(jù)國國家家和和各各級級政政府府頒頒布布的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理的的有有關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)和和具具體體規(guī)規(guī)定定，，對對批批準準的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃，，采采用用法律律的的、、行行政政的的、、經(jīng)經(jīng)濟濟的的管管理理辦法法，，對對城城市市規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)各各項項建建設(shè)設(shè)進進行行統(tǒng)一一安安排排和和控控制制，使使城城市市中中的的各各項項建建設(shè)設(shè)用用地地和和建建設(shè)設(shè)工工程程活活動動有有計計劃劃、、有有秩秩序序地地協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)展展，，保保證證城城市市規(guī)規(guī)劃劃順順利利實實施施。。（三）城城市規(guī)劃劃體系1、城市總總體規(guī)劃劃城市總體體規(guī)劃的的內(nèi)容應(yīng)當包括括城市的的發(fā)展布布局、功功能分區(qū)區(qū)、用地地布局、、綜合交交通體系系、禁止止、限制制和適宜宜建設(shè)的的地域范范圍、各各類專項項規(guī)劃等等。城市總體體規(guī)劃的的規(guī)劃期期限一般為20年，在編編制城市市總體規(guī)規(guī)劃時，，還應(yīng)當當對更長長遠的發(fā)發(fā)展做出出預(yù)測性性安排。。（三）城城市規(guī)劃劃體系2、城市分分區(qū)規(guī)劃劃城市分區(qū)區(qū)規(guī)劃的的主要任任務(wù)是在總體體規(guī)劃的的基礎(chǔ)上上，對城市土土地利用用、人口口分布和和公共設(shè)設(shè)施、城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的配配置作出出進一步步的安排排，以便便與詳細細規(guī)劃更好地銜銜接。（三）城城市規(guī)劃劃體系2、城市分分區(qū)規(guī)劃劃內(nèi)容：：原則規(guī)定定分區(qū)內(nèi)內(nèi)土地使使用性質(zhì)質(zhì)、居住住人口分分布、建建筑及用地的的容量控控制指標標。確定市、、區(qū)、居居住區(qū)級級公共設(shè)設(shè)施的分分布及其其用地范范圍。確定城市市主、次次干道的的紅線位位置、斷斷面、控控制點坐坐標和標高，，確定支支路的走走向、寬寬度以及及主要交交叉口、、廣場、停車車場位置置和控制制范圍。。（三）城城市規(guī)劃劃體系3、城市詳詳細規(guī)劃劃城市詳細細規(guī)劃是以城市市總體規(guī)規(guī)劃或分分區(qū)規(guī)劃劃為依據(jù)據(jù)，對一定時時期內(nèi)城城市局部部地區(qū)的的土地利利用、空空間環(huán)境境和各項建建設(shè)用地地所作的的具體安安排。城市詳細細規(guī)劃包包括：規(guī)劃地地段各項項建設(shè)的的具體用用地范圍，建建筑密度度和高度度等控制制指標，，總平面面布置、、工程管線線綜合規(guī)規(guī)劃和豎豎向規(guī)劃劃。（三）城城市規(guī)劃劃體系3、城市詳詳細規(guī)劃劃控制性詳詳細規(guī)劃劃：以總體規(guī)規(guī)劃或者者分區(qū)規(guī)規(guī)劃為依依據(jù)，詳細規(guī)定定建設(shè)用用地的各各項控制指標標和其他規(guī)規(guī)劃管理理要求，控控制和引引導(dǎo)各項項用地的的開發(fā)和和投資建建設(shè)。修建性詳詳細規(guī)劃劃：以總體規(guī)規(guī)劃、分分區(qū)規(guī)劃劃或控制制性詳細規(guī)劃劃為依據(jù)據(jù)，直接接對建設(shè)設(shè)作出具具體的修建安排排及規(guī)劃設(shè)設(shè)計，指導(dǎo)建建筑設(shè)計計和工程程施工圖圖設(shè)計。。（四）城城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的關(guān)系系城市規(guī)劃劃對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)起到管管制作用用城市規(guī)劃劃指導(dǎo)和和促進房房地產(chǎn)開開發(fā)城市規(guī)劃劃設(shè)計是是房地產(chǎn)產(chǎn)成片開開發(fā)的必必經(jīng)階段段和必要手手段1房地產(chǎn)開開發(fā)與城城市規(guī)劃劃2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目規(guī)劃管管理3房地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計指標標4房地產(chǎn)開開發(fā)項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案及評價價（一）建建設(shè)用地地選址管管理含義：城市規(guī)劃劃行政主主管部門門根據(jù)城城市規(guī)劃劃及有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)對建設(shè)設(shè)項目地地址進行行確認或或選擇，，保證各項項建設(shè)按按照城市市規(guī)劃安安排，并并核發(fā)建設(shè)項目選址址意見書書的行政管管理工作作。依據(jù):《中華人民民共和國國城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法》目的與任任務(wù)：宏觀調(diào)控控、符合合規(guī)劃、、協(xié)調(diào)矛矛盾、促促進工作作（一）建建設(shè)用地地選址管管理《建設(shè)項目目選址意意見書》的辦理步步驟《建設(shè)項目目選址意意見書》的辦理共共分為提出選址址申請、規(guī)劃管理理人員現(xiàn)現(xiàn)場踏勘勘、審查、結(jié)果領(lǐng)取取四個步驟驟。建設(shè)項目目選址意意見書有有效期為為一年，，確需延延長的，，須在期滿滿前1個月內(nèi)向向市規(guī)劃劃行政主主管部門門提出申請，延延長期不不得超過過6個月。（二）建建設(shè)用地地規(guī)劃管管理含義：城市規(guī)劃劃主管部部門根據(jù)據(jù)城市規(guī)規(guī)劃法規(guī)規(guī)和批準準的城市規(guī)規(guī)劃，確確定規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)建建設(shè)項目目用地的的選址、定點和范范圍，審審查總平平面，核核發(fā)建設(shè)設(shè)用地許許可證等各項管理理工作的的總稱。。依據(jù):《中華人民民共和國國城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法》目的與任任務(wù)：控制建設(shè)設(shè)、合理理利用土土地、保保障規(guī)劃劃實施、、協(xié)調(diào)矛盾盾、綜合合考慮用用地效益益、完善善城市規(guī)規(guī)劃（二）建建設(shè)用地地規(guī)劃管管理《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》的辦理步步驟申請材料料報送、現(xiàn)場踏勘勘、根據(jù)需要要征求有有關(guān)部門門意見、核定建設(shè)設(shè)用地位位置和界界線、提供規(guī)劃劃設(shè)計條條件、審查建設(shè)設(shè)用地總總平面布布置、核發(fā)建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證有效期限限為六個個月，逾逾期未申申請辦理理的，許許可證將自行失失效；申申請人需需要延續(xù)續(xù)有效期期限的，，有效期限屆滿滿30日前提出出申請。。（三）建建設(shè)工程程規(guī)劃管管理含義：城市規(guī)劃劃行政主主管部門門根據(jù)城城市規(guī)劃劃及有關(guān)法律、、法規(guī)和和技術(shù)規(guī)規(guī)范，對對各類建建設(shè)工程程進行組織、控控制、引引導(dǎo)和協(xié)協(xié)調(diào)，審審查規(guī)劃劃方案，，核發(fā)建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證等行政管管理工作作的統(tǒng)稱稱。主要內(nèi)容容:建筑管理理、道路管理理和管線管理理。程序：規(guī)劃設(shè)計計方案審審查、建設(shè)工程程施工圖圖審查和《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》核發(fā)三個階段段。1房地產(chǎn)開開發(fā)與城城市規(guī)劃劃2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目規(guī)劃管管理3房地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計指標標4房地產(chǎn)開開發(fā)項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案及評價價（一）居居住項目目規(guī)劃與與設(shè)計指指標1、居住區(qū)區(qū)規(guī)劃相相關(guān)概念念：居住區(qū)按按居住戶戶數(shù)或人人口規(guī)模?？煞譃闉榫幼^(qū)、小區(qū)、組團三級，居居住區(qū)分分級控制制規(guī)模見見下表。。居住區(qū)規(guī)規(guī)劃組織織結(jié)構(gòu)可可采用居住區(qū)-小區(qū)-組團、居住區(qū)區(qū)-組團、小區(qū)-組團及獨立式式組團團等多種種類型型。（一））居住住項目目規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計指指標（1）居住住區(qū)：：泛指不不同居居住人人口規(guī)規(guī)模的的生活活聚居居地和和特指指被城城市干道道或自自然分分界線線所圍圍合，，并與與居住住人口口規(guī)模模（30000-50000人）相對對應(yīng)，，配建建有一一整套套較完完善的、能能滿足足該區(qū)區(qū)居民民物質(zhì)質(zhì)與文文化生生活所所需的的公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施的的生活活聚居居地。。（一））居住住項目目規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計指指標（2）小區(qū)區(qū)：指被居居住區(qū)區(qū)級道道路或或自然然分界界線所所圍合合，并并與居住人人口規(guī)規(guī)模（（7000-15000人）相對對應(yīng)，，配建建有一套套能滿滿足該該區(qū)居居民基基本物物質(zhì)與與文化化生活活所需的公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施的的生活活聚居居地。。（一））居住住項目目規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計指指標（3）組團團：指被小小區(qū)道道路分分隔，，并與與居住住人口口規(guī)模模（1000-3000人）相對對應(yīng)，，配建建有居居民所所需的基層層公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施的生生活聚聚居地地。（一））居住住項目目規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計指指標2、用地地指標標居住區(qū)區(qū)總用用地包包括居住區(qū)區(qū)用地地和其他用用地其結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系如圖圖所示示：國家規(guī)規(guī)定的的居住住區(qū)用用地平平衡控控制指指標表表案例（一））居住住項目目規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計指指標3、項目目設(shè)計計指標標（二））非居居住項項目規(guī)規(guī)劃與與設(shè)計計指標標酒店、、辦公公、商商業(yè)、、工業(yè)業(yè)等其其他用用途的的房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與城城市規(guī)規(guī)劃2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目規(guī)劃劃管理理3房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計指指標4房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目規(guī)劃劃設(shè)計計方案案及評評價（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案編編制1、居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃的基基本要要求安全的的要求求衛(wèi)生的的要求求物質(zhì)舒舒適性性要求求精神享享受性性的要要求與城市市發(fā)展展相協(xié)協(xié)調(diào)的的要求求可持續(xù)續(xù)性的的要求求產(chǎn)業(yè)化化的要要求（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案編編制2、居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃的編編制程程序調(diào)查分分析、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、成果表表達三個階階段。。3、居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃的方方案內(nèi)內(nèi)容規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)、住宅形形式與與布局局選擇擇、配套服服務(wù)設(shè)設(shè)施、道路交交通、綠地與與景觀觀、豎向、管線綜綜合等多個個方面，，并按按照居居民區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計計的層層次性性特點點，在在總體規(guī)規(guī)劃、、控制制性詳詳細規(guī)規(guī)劃和和修建建性詳詳細規(guī)規(guī)劃等等不同層層次的的規(guī)劃劃階段段中的的側(cè)重重點有有所不不同。。（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案編編制（1）規(guī)劃劃空間間結(jié)構(gòu)構(gòu)居住區(qū)區(qū)包括括住宅、道路、配套公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施、公共綠綠地四個部部分，，通過過對空空間結(jié)結(jié)構(gòu)的的分析析，將四個個部分分要素素加以以組合合，確確定基基本布布局和和空間形形態(tài)。。（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案編編制（1）規(guī)規(guī)劃空空間結(jié)結(jié)構(gòu)影響居居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)構(gòu)的主主要因因素：：區(qū)位及及規(guī)劃劃要求、場地及及環(huán)境境條件件、人的生生活需需求、經(jīng)濟性、社會管管理制制度等。常見的的居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃空空間結(jié)結(jié)構(gòu)的的類型型主要要有內(nèi)向型型、開放型型、自由型型等。（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案編編制（2）住住宅形形式與與布局局選擇擇住宅形形式取取決于于自然環(huán)環(huán)境、經(jīng)濟水水平、技術(shù)水水平、文化習(xí)習(xí)俗和家庭結(jié)結(jié)構(gòu)等因素素?！蹲≌ńㄖO(shè)設(shè)計規(guī)規(guī)范》中，根根據(jù)住住宅建建造層層數(shù)將將住宅劃劃分為為低層住宅（1至3層）、多層住宅（4至6層）、中高層住宅宅（7至9層）、高層住宅（10至30層）。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（2）住宅形形式與布局局選擇住宅布局有有行列式、周邊式和點群式三種基本形形式。住宅布置中中必須要重重點考慮日照和通風風（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（3）配套服服務(wù)設(shè)施配套公建的的基本要求求：規(guī)劃布布局應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)方便生活活、減少干擾、、有利經(jīng)營營、美化環(huán)環(huán)境的原則則，可采用用分散、集中、分散和集中中相結(jié)合的方式布局局。而且，為了了保證合理理的服務(wù)半半徑，注意意未來發(fā)展展需要，規(guī)劃劃中還應(yīng)留留有余地。。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（4）道路交交通組織交通、、保持環(huán)境境、保障安安全、提供供空間居住區(qū)道路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)在形態(tài)上有有規(guī)則式、自由式、混合式等，在交通通組織上分分為人車混行、人車分流兩種形式。。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（5）公共綠綠地組織在綠地地規(guī)劃設(shè)計計中，公共共綠地應(yīng)具具備可達性、功能性、親和性。綠地布局應(yīng)注意人的的動態(tài)和靜靜態(tài)觀賞效效果，一般般在小區(qū)入口口、中心形形成景觀節(jié)節(jié)點，創(chuàng)造造層次豐富富的視覺效果果。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（6）豎向及及管線綜合合居住區(qū)的市市政工程由由居住區(qū)給水水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工程組成成。按照敷設(shè)方方式可以分分為架空線路和地下埋設(shè)線線路。地下埋設(shè)線線路又可分分為直埋管管線和溝埋埋管線。居住區(qū)內(nèi)的的管線應(yīng)盡盡量采用地地下埋設(shè)的的方式。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（6）豎向及及管線綜合合豎向規(guī)劃設(shè)設(shè)計是為了有效效利用地形形，滿足居居住區(qū)道路交通、、地面排水水、建筑布布置和城市市景觀等方方面的要求，，對自然地地形改造和和利用而進進行的規(guī)劃劃設(shè)計，包括括道路豎向設(shè)設(shè)計和場地豎向設(shè)設(shè)計。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制4、居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計方案案的主要成成果——規(guī)劃設(shè)計圖圖紙及文件件兩大類分析圖規(guī)劃設(shè)計圖圖工程規(guī)劃設(shè)設(shè)計圖形態(tài)意向規(guī)規(guī)劃設(shè)計圖圖和模型規(guī)劃設(shè)計說說明及技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標標（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制5、市場主流住住宅形式——板樓、塔樓樓、別墅長板經(jīng)典項項目——北京10號名?。ㄒ唬┓康氐禺a(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制5、市場主流住住宅形式——板樓、塔樓樓、別墅短板經(jīng)典項項目——北京國奧村村（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制板樓：建筑層數(shù)數(shù)一般不不超過12層，但也也有很多多例外平面上長長度明顯顯大于寬寬度由多個住住宅單元元組合而而成每單元設(shè)設(shè)樓梯或或電梯，，多為一一梯兩戶戶分為高板板（18層以上））、小高高板（9-18層）、多層板樓樓（9層以下））（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案編制塔樓：四五戶以以上共同同圍繞或或者環(huán)繞繞一組公公共豎向向交通平面上長度和寬寬度大致致相同高度從12層以上到到35