大型型樓樓盤盤典典型型案案例例分分析析本報報告告將將選選取取面面積積在在500畝以以上上，，容容積積率率在在0.5-1.5、1.5-2.5兩個個不不同同階階段段的的大大盤盤做做分分析析，，主主要要研研究究大大盤盤的的價價值值提提升升與與產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃特特征征。。容積積率率0.5-1.5之間間美洲洲故故事事南山山蘇蘇迪迪亞亞諾諾美洲洲故故事事項目目基基本本指指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃劃及及推推貨貨節(jié)節(jié)奏奏項目目價價值值點點分分析析營銷銷推推廣廣分分析析項目目地地址址：：雨雨花花區(qū)區(qū)政政府府以以南南，，萬萬家家麗麗路路與與湘湘府府東東路路交交匯匯處處東東北北惻惻開發(fā)發(fā)商商：：湖湖南南德德普普置置業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司物業(yè)業(yè)公公司司：：第第一一太太平平戴戴維維斯斯占地地面面積積：：800畝建筑筑面面積積：：60萬㎡㎡物業(yè)業(yè)類類型型：：別別墅墅、、高高層層別墅墅類類別別：：獨獨棟棟、、雙雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排容積積率率：：1.0綠化化率率：：41.69%總棟棟數(shù)數(shù)：：200棟物業(yè)業(yè)費費：：3元/㎡㎡/月項目目分分期期：：二二期期當(dāng)前前期期數(shù)數(shù)：：一一期期基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)項目目分分二二期期開開發(fā)發(fā)項目目總總占占地地近近800畝，，以以園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的規(guī)規(guī)劃劃路路為為準(zhǔn)準(zhǔn)，，分分成成東東、、西西二二區(qū)區(qū)，，共共二二期期開開發(fā)發(fā)。。一期期（（西西區(qū)區(qū)））占占地地358畝，，規(guī)規(guī)劃劃為為純純美美洲洲風(fēng)風(fēng)格格的的原原生生態(tài)態(tài)低低密密度度坡坡地地住住宅宅，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)豐豐富富，，以以獨獨棟棟、、雙雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅群群為為主主，，是是一一個個以以山山、、水水、、森森林林、、坡坡地地為為主主題題創(chuàng)創(chuàng)造造出出的的稀稀有有城城市市別別墅墅區(qū)區(qū)。。二期期（（東東區(qū)區(qū)））占占地地442畝，，規(guī)規(guī)劃劃物物業(yè)業(yè)類類型型有有高高層層、、獨獨棟棟及及雙雙拼拼別別墅墅。。一期期西西區(qū)區(qū)項目目規(guī)規(guī)劃劃項目目二二期期（（東東區(qū)區(qū)））產(chǎn)品品：：獨獨棟棟、、雙雙拼拼、、高高層層項目目一一期期（（西西區(qū)區(qū)））產(chǎn)品品：：獨獨棟棟、、雙雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排項目目規(guī)規(guī)劃劃———原生生坡坡地地別別墅墅群群地塊塊特特征征：：坡坡地地地地形形，，內(nèi)內(nèi)部部自自然然景景觀觀資資源源在在別別墅墅中中來來說說并并不不特特別別出出色色。。產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃特特色色在在于于依依托托坡坡地地地地形形順順勢勢而而建建，，再再結(jié)結(jié)合合人人工工湖湖泊泊盡盡可可能能展展現(xiàn)現(xiàn)別別墅墅生生態(tài)態(tài)自自然然特特征征。。在項目整整體成熟熟及區(qū)域域環(huán)境也也更趨成成熟后，，后期高高層產(chǎn)品品的設(shè)置置將成為為項目獲獲取高利利潤值的的產(chǎn)品。。萬家麗路路湘府路一期推貨貨節(jié)奏1.1期維多多利亞組組團推出時間間：07年9月產(chǎn)品：獨獨棟+雙拼價格：雙雙拼8500獨棟125001.2期阿卡卡迪亞組組團推出時間間：08年4月產(chǎn)品：獨獨棟+雙拼價格：雙雙拼10000獨棟200001.3期納帕帕山谷組組團產(chǎn)品：雙雙拼推出時間間：08年下半年年價格：雙雙拼125001.4期常青青藤組團團產(chǎn)品：聯(lián)聯(lián)排推出時間間：09年下半年年價格：聯(lián)聯(lián)排7000-8500以位置較較優(yōu)的高高端產(chǎn)品品獨棟與與雙拼先先期入市市，拔高項目目檔次，，提升后后期聯(lián)排排價值07年9月獨棟雙拼聯(lián)排7000單價推貨時間間08年4月08年下半年年09年8月800090001000011000120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000240002500026000由于獨棟棟產(chǎn)品的的稀缺，，售價快快速拔高高；中高端聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品品受前期期高端產(chǎn)產(chǎn)品的帶帶動明顯顯，初期期入市價價已達到到7500元/平米以上上。項目整體體推貨節(jié)節(jié)奏首推：高端獨棟、雙雙拼再推：中高端聯(lián)排最后推：：中端高層提升價值值提升價值值=獲取高利利潤率獲取高利利潤率=獲取高利利潤值=由高到低低的推貨貨節(jié)奏，，在拔高高項目形形象獲取取高利潤潤率后，，也能獲獲取高利利潤值，，為項目目實現(xiàn)利利潤最大大化目標(biāo)標(biāo)戶型配比一期百分比戶型面積㎡數(shù)量可售獨棟341-445231013%雙拼330-420108962%聯(lián)排270-300441525%合計17534100%產(chǎn)品以雙雙拼為主主，主力力面積區(qū)區(qū)間330-430平米之間間，主力力總價大大約在400-500萬之間，，總體銷銷售速度度偏慢戶型面積積獨棟總價價大約在在680-900萬之間雙拼總價價大約在在400-500萬之間聯(lián)排總價價大約在在200-250萬之間07年9月至今銷銷售周期期約2年半時間間，共售售約140套，月均均售4.7套規(guī)劃評判判亮點：保持原地地形，依依勢而建建，自然然而成；；先期以高高端入市市，提升升價值，，逐步推推出中高高端聯(lián)排排，以及及高層產(chǎn)產(chǎn)品，獲獲取最高高利潤值值；不足：由于高價價位產(chǎn)品品量過大大，總價價過高，，是銷售售速度偏偏慢的主主要原因因；獨棟與雙雙拼適用用于拔高高形象，，提升項項目價值值，聯(lián)排排屬于走走量型產(chǎn)產(chǎn)品，相相對而言言，雙拼拼屬夾心心層產(chǎn)品品，并不不宜過量量設(shè)置。。項目價值值點分析析固有價值值固有價值值資源景觀觀企業(yè)品牌牌臨天際嶺嶺森林公園園，外部生生態(tài)景觀觀資源優(yōu)優(yōu)越德普置業(yè)業(yè)，具備備一定的的行業(yè)品品牌在固有價價值中，，地段是是其核心心優(yōu)勢地段屬城市別別墅，地地段優(yōu)越越可變價值值——園林景觀觀以美洲風(fēng)風(fēng)格為藍(lán)藍(lán)本，中中心景觀觀打造大大面積人人工湖，，整體園園格給人人清新、、自然之之感可變價值值——園林景觀觀園林精裝裝交房可變價值值——外立面融合北美美主流建建筑元素素后的再再創(chuàng)新，，兼收并并蓄北美美、法式式、英式式、西班班牙式等等建筑風(fēng)風(fēng)格于一一身，不不同風(fēng)格格的變化化給人豐豐富新鮮鮮感可變價值值——內(nèi)部配套套內(nèi)部配套套較為常常規(guī)，設(shè)設(shè)有8000平米雙會會所、6353平米社區(qū)區(qū)商業(yè)、、1291平米幼兒兒園、游游泳池戶型特點點：挑空6米以上的的家庭廳廳，大氣氣，彰顯顯家族氣氣派外廊式雙雙門設(shè)計計，有效效延伸室室內(nèi)空間間雙主臥設(shè)設(shè)計每間臥房房都帶有有陽臺或或露臺戶型特點點：餐廳挑高高6米以上，，長幼有有序，彰彰顯家族族禮儀闊綽客廳廳，多面面采光，，彰顯家家族尊貴貴之氣派派二樓多露露臺設(shè)計計車庫設(shè)在在一樓，，免除居居者上下下麻煩北美法式式獨棟北美法式式雙拼可變價值值——戶型特征征可變價值值——物業(yè)服務(wù)務(wù)物業(yè)管理理公司——第一太平平戴維斯斯第一太平平戴維斯斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)業(yè)服務(wù)子子公司的的商號名名稱。為為客戶提提供商業(yè)業(yè)、零售售、住宅宅和休閑閑式物業(yè)業(yè)方面的的咨詢服服務(wù)。其其它服務(wù)務(wù)包括公公司財務(wù)務(wù)咨詢、、地產(chǎn)和和風(fēng)險資資本融資資，以及及一系列列與物業(yè)業(yè)相關(guān)的的金融服服務(wù)。第第一太平平戴維斯斯（Savills）在香港港、中國國大陸、、亞太地地區(qū)、澳澳大利亞亞、南非非和歐洲洲均開設(shè)設(shè)了辦事事處，為為全球各各大商業(yè)業(yè)團體租租戶提供供優(yōu)質(zhì)及及全面的的物業(yè)服服務(wù)。第第一太平平戴維斯斯（Savills）近年又又通過與與美國TrammellCrow公司的合合作，進進一步擴擴展其專專業(yè)、高高度個人人化的服服務(wù)。至至今已在在全球設(shè)設(shè)立了140個分公司司及辦事事處的龐龐大服務(wù)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。。（注：：TrammellCrow公司是美美國主要要跨國公公司，在在北美首首屈一指指的物業(yè)業(yè)服務(wù)供供應(yīng)商。。）可變價值值——建筑品質(zhì)質(zhì)嚴(yán)格考究究每處建建筑用材材，采用用美國歐歐文斯科科寧、德德國漢高高、法國國永得寧寧、拉法法基等國國際頂尖尖品牌，，鍛造惟惟精惟一一的建筑筑品質(zhì)。。價值點評評判固有價值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★★★★★可變價值園林景觀外立面內(nèi)部配套戶型亮點物業(yè)服務(wù)建筑品質(zhì)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★美洲故事事地段價價值與產(chǎn)產(chǎn)品綜合合品質(zhì)是是其口碑碑樹立的的重要關(guān)關(guān)鍵點。。營銷推廣廣分析2007年8月中旬，，銷售體體驗中心心大幕開開啟。樣板房勢宏偉的的拱門、、挑高客客廳，無無一不展展示出家家族別墅墅特有的的禮儀感感；刻意意做舊的的木色、、手工陶陶磚、奶奶油色的的藝術(shù)石石壁爐量量身定制制主人的的含蓄與與內(nèi)斂。。主人房房里是精精心定做做的鐵藝藝掛件、、“傳世”家具，美美式家居居散發(fā)出出奢華的的氣質(zhì)，，餐桌、、沙發(fā)、、書柜以以蜿蜒起起伏的弧弧線回旋旋著柔美美曼妙的的韻致。。古典與奢奢華的美美式莊園園在米婭城城堡后殖殖民主義義風(fēng)格的的獨棟空空間里，，蝕刻的的鏡面玻玻璃，異異型拼花花的大理理石，抹抹了圓角角的造型型埡口……巴洛克豪豪華、動動感、多多變的視視覺緩緩緩張揚著著經(jīng)歷了了繁華但但沒有沒沒落的一一種另類類的豪華華與尊貴貴。起居室、、主臥的的大飄窗窗讓陽光光以優(yōu)雅雅的方式式將大自自然的精精華傳送送到房間間的各個個角落。。推窗遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺，樹樹木蔥翠翠、繁花花絢麗。。米婭城堡堡：張揚揚著一種種另類的的豪華與與尊貴樣板房2007年8月25日，美洲洲俱樂部部會員全全球招募募。2007年8月份開始始進行市市場預(yù)熱熱，充分分整合媒媒體資源源，實現(xiàn)現(xiàn)了組合合推廣模模式，達達到了短短期引爆爆市場的的效果。?！緫敉鈴V告告】【網(wǎng)絡(luò)廣告告】營銷推廣廣以“家族別墅墅”概念樹立立高端形形象，并且由于于概念的的創(chuàng)新而而備受關(guān)關(guān)注，傳傳唱度高高【報紙廣告告】營銷推廣廣2007年9月21日，策劃劃組織了了『“美洲故事事”起航式暨暨VIP爵士之夜夜』，啟動首首批VIP預(yù)約。2007年11月，推出出第二批批房源——阿卡迪亞亞組團，，在嚴(yán)厲厲的房地地產(chǎn)調(diào)控控形勢下下我們針針對性調(diào)調(diào)整營銷銷策略，，推行“活動營銷銷”及“俱樂部關(guān)關(guān)系營銷銷”，豐富了了家族別別墅精神神內(nèi)涵。?！揪銟凡繒秳?chuàng)享家》】2007年11月24日—12月25日，『美洲故故事電電影節(jié)節(jié)』震撼上上演2007年12月29日，『榮耀家家族，，創(chuàng)享享2008—“美洲故故事”新年名名流夜夜暨美美國自自駕游游出征征儀式式』美洲故故事——營銷推推廣小小結(jié)以“家家族別別墅””概念念樹立立高端端形象象；以組合合媒體體策略略炒熱熱市場場；以活動動事件件營銷銷“圈圈定””客戶戶；南山·蘇迪亞亞諾項目基基本指指標(biāo)規(guī)劃及及推貨貨節(jié)奏奏項目價價值點點分析析營銷推推廣分分析南山蘇蘇迪亞亞諾——基本數(shù)數(shù)據(jù)項目地地址：：河西西金星星北路路三段段399號（金金星大大道與與普瑞瑞大道道交匯匯處））物業(yè)公公司：：南山山物業(yè)業(yè)占地面面積：：502畝建筑面面積：：33萬㎡容積積率率：1.05綠化化率率：60%總戶戶數(shù)數(shù)：2146棟項目分分期：：三期期投資商:中國南山開發(fā)（集團）股份有限公司開發(fā)商:長沙南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃單位:澳洲五合國際營銷代理:合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）整合推廣黑馬廣告（中國4A）項目開開發(fā)組組合臨金星星大道道，岳岳麓大大道、、一橋橋、二二橋、、三汊汊磯大大橋所所構(gòu)成成的路路橋交交通網(wǎng)網(wǎng)給蘇蘇迪亞亞諾提提供了了“半小小時配配套”的雙雙重體體系（（交通通配套套體系系、公公建配配套體體系））。距岳麓麓山風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)：20分鐘車車程距離市市政府府：10分鐘車車程距五一一商圈圈：20分鐘車車程距新河河三角角洲：：15分鐘車車程距麓谷谷科技技園：：20分鐘車車程距離市政府：10分鐘車程距五一商圈：20分鐘車程距麓谷科技園：20分鐘車程距岳麓山風(fēng)景區(qū)：20分鐘車程距新河三角洲：15分鐘車程區(qū)域位位置“兩湖三三軸五五主題題”南部溪流景觀軸中部橫貫社區(qū)的干道景觀軸兩湖北部休閑主題景觀軸五大組團項目規(guī)規(guī)劃項目地地塊平平整，，內(nèi)外外部并并無突突出自自然資資源；；以“海洋、、平原原、森森林、、河谷谷、山山地”五種地地貌為為基礎(chǔ)礎(chǔ)構(gòu)建建二湖湖三軸軸五組組團。產(chǎn)品線線非常常豐富富，獨獨立別別墅+雙拼別別墅+聯(lián)排別別墅+洋房+小高層層項目規(guī)規(guī)劃商業(yè)街情景洋房小高層聯(lián)排別墅獨立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房情景洋房會所三期一期二期由于南南山項項目位位置偏偏遠(yuǎn)，，首推推中高高端產(chǎn)產(chǎn)品聯(lián)聯(lián)排與與洋房房進行行試水水，市市場打打出知知名度度后，，再推推高端端產(chǎn)品品獨棟棟與雙雙拼提提升項項目價價值，，最后后推出出中端端產(chǎn)品品小高高層提提升利利潤值值07年6月9日開盤盤，推推出72套聯(lián)排排07年8月18日開盤盤，推推出300套洋房房07年9月１３３號開開盤，，推出出133套聯(lián)排排11月推出出獨棟棟、雙雙拼別別墅小高層層將最最后推推出推貨節(jié)節(jié)奏獨棟雙拼聯(lián)排單價推貨時時間由于08年入市市時機機及項項目地地段問問題，，南山山在07年下半半年火火爆銷銷售之之后，，整體體價格格提升升不大大；獨棟與與雙拼拼產(chǎn)品品的提提價能能力最最強洋房項目價價值點點分析析固有價價值固有價價值資源景景觀企業(yè)品品牌不突出出南山，，具備備一定定的行行業(yè)品品牌整體固固有價價值不不突出出，其其中以以品牌牌形象象相對對較優(yōu)優(yōu)地段偏遠(yuǎn)可變價價值——園林景景觀澳洲風(fēng)風(fēng)情園園林，，首期期開盤盤即已已打造造好中中心園園林景景觀，，對銷銷售促促進作作用非非常大大園林在在開盤盤之前前已經(jīng)經(jīng)整體體呈現(xiàn)現(xiàn)在客客戶眼眼前，，大門門入口口的中中心噴噴泉與與金帆帆包裝裝的亞亞熱帶帶棕櫚櫚樹和和陽光光下起起舞的的景觀觀帆交交相輝輝映，，石頭頭中傳傳出悅悅耳的的音樂樂①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦可變價價值——外立面面簡約、、現(xiàn)代代、少少裝飾飾、個個性鮮鮮明的的建筑筑風(fēng)格格，用用簡約約的構(gòu)構(gòu)圖和和粗放放的線線條來來體現(xiàn)現(xiàn)建筑筑的精精神追追求。。2700平方米米雙湖湖會所所墨蕾河河谷獨獨立、、雙拼拼別墅墅雅拉美美地聯(lián)聯(lián)排別別墅悠藍(lán)海海濱------別墅式式洋房房可變價價值——內(nèi)部配配套內(nèi)部配配套商業(yè)街20000平米外向型社區(qū)商業(yè)游泳池網(wǎng)球場和羽毛球場雙會所3000平米其中主會所以運動為主題，面積約2700平米，分上下兩層，設(shè)有健身中心、臺球中心、乒乓球室、瑜伽及舞蹈室等雙語幼兒園2000平米園內(nèi)擁有圖書閱覽室、多媒體教室、寬頻網(wǎng)絡(luò)等高端配套，引進具有先進國際素質(zhì)教育理念，能實現(xiàn)雙語雙Q（智商、情商）綜合教育的一流幼兒教育機構(gòu)?？勺儍r價值——戶型特特征贈送大大露臺臺贈送地地下室室無論別別墅與與洋房房，高高附加加值是是銷售售良好好的重重要原原因之之一戶型特特點：：●●獨步步全城城的前前庭后后院、、采光光中庭庭的三三重景景觀空空間設(shè)設(shè)計。?！瘛袷讓訉觿屿o靜相宜宜，錯錯層式式設(shè)計計彰顯顯更有有層次次感的的尊貴貴生活活體驗驗。●●二二層南南北雙雙露臺臺，視視野開開闊。?！瘛袢龑訉又魅巳怂较硐砜臻g間，南南北大大露臺臺?！瘛癃毦呓辰承牡牡牟晒夤獾叵孪率?，，可設(shè)設(shè)計成成酒窖窖、健健身房房、家家庭影影院等等，多多種組組合自自由切切換。。高附加加值：：●贈送車車庫、、地下下室、、花園園、露露臺、、中庭庭、得得房率率高達達120%。聯(lián)排戶戶型（（建筑筑面積積：約約205-207㎡）洋房戶戶型一一層：：四室室二廳廳二衛(wèi)衛(wèi)（建建筑面面積：：約140-142㎡）戶型特特點：：●私家家大庭庭院、、寬露露臺、、采光光地下下室讓讓別墅墅級生生活觸觸手可可及；；●●客廳廳、餐餐廳分分區(qū)合合理，，超然然空間間開啟啟尊貴貴生活活；●●超超大主主臥設(shè)設(shè)有獨獨立衛(wèi)衛(wèi)生間間，私私密天天地，，隨心心所欲欲；●●多功能能情景景房，，品茗、、閱讀讀、娛娛樂、、陽光光揮灑灑，自自在享享受。。高附加加值：：●●贈送地地下室室、花花園、、采光光庭院院、得得房率率高達達120%。可變價價值——物業(yè)服服務(wù)物業(yè)管管理公公司——深圳赤赤灣物物業(yè)管管理公公司深圳市市赤灣灣物業(yè)業(yè)管理理有限限公司司成立立于1998年11月，為為中國國南山山開發(fā)發(fā)（集集團））股份份有限限公司司的全全資子子公司司，注注冊資資金500萬元人人民幣幣，物物業(yè)本本部管管理深深圳赤赤灣地地區(qū)3.2平方公公里范范圍。。公司司目前前管理理面積積約800萬平方方米。。價值點點評判判固有價值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★可變價值園林景觀外立面內(nèi)部配套戶型亮點物業(yè)服務(wù)建筑品質(zhì)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南山蘇蘇迪亞亞諾高高附加加值戶戶型設(shè)設(shè)計是是產(chǎn)品品熱銷銷的核核心因因素，，加上上園林林景觀觀與外外立面面風(fēng)格格都較較受到到市場場的青青睞。。營銷推推廣（實景景園林林+樣板房房+售樓部部=首期示示范區(qū)區(qū)）長沙南南山蘇蘇迪亞亞諾位位于長長沙望望城，，離長長沙市市中心心約有有30多分鐘鐘車程程，2007年8月開盤盤初推推出144套洋房房，當(dāng)當(dāng)天全全部售售磬，還吸吸引了了不少少中心心城區(qū)區(qū)客戶戶購買買，除除了產(chǎn)產(chǎn)品性性價比比，示示范區(qū)區(qū)實景景對客客戶造造成的的震憾憾是熱熱銷的的一個個重要要原因因。實景的的震憾憾往往往讓客客戶失失去理理智！！長沙南南山蘇蘇迪亞亞諾地地段生生僻，，但由由于開開盤示示范區(qū)區(qū)的實實景體體驗式式銷售售，取取得了了令人人驚奇奇的開開盤熱熱銷樣板房房2套樣板板房的的展現(xiàn)現(xiàn)大大大增加加了客客戶的的信心心和對對于南南山開開發(fā)品品牌的的認(rèn)可可度，，整體體來說說，裝裝修談?wù)劜簧仙仙莩蕹?，但但卻有有種說說不出出的舒舒適感感，南南山沿沿用了了一貫貫注重重品質(zhì)質(zhì)細(xì)節(jié)節(jié)的風(fēng)風(fēng)格，，扶手手，門門把，，浴缸缸等細(xì)細(xì)處選選擇極極為精精致（現(xiàn)代代簡約約風(fēng)格格）品牌形形象經(jīng)過幾幾次組組織十十分成成功的的選房房活動動,加上廣廣受業(yè)業(yè)界好好評的的現(xiàn)場場實景景,項目“澳洲首首府莊莊園”的“莊園”形象完完成建建立,享有較較高的的市場場知名名度與與美譽譽度.榮膺2007年度銷銷售率率前三三甲樓樓盤2007年度十十大品品牌地地產(chǎn)企企業(yè)2007年度搜搜房網(wǎng)網(wǎng)“十大最最具人人氣別別墅項項目”2007-2008年度湖湖湘國國際花花園社社區(qū)一城別墅伴城湖南山·蘇迪亞亞諾澳洲首首府莊莊園低低密度度生活活典范范推廣形形象前期形形象：：“一城別別墅伴伴城湖湖”推廣形形象中期形形象：：“澳洲首首府莊莊園”后期形形象：：“別墅之之上是是莊園園”推廣形形象報廣報廣營銷推推廣小小結(jié)高端形形象推推廣打打動客客戶；；“實景景體驗驗式””營銷銷策略略增強強客戶戶購買買信心心；容積率率1.5-2.5之間藏瓏湖湖上國國際花花園保利麓麓谷林林語藏瓏湖湖上國國際花花園項目基基本指指標(biāo)規(guī)劃及及推貨貨節(jié)奏奏項目價價值點點分析析營銷推推廣分分析開發(fā)商商：長長沙雙雙瑞房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司項目位位置：：洪山山路188號月湖湖公園園北側(cè)側(cè)總用地地面積積：1500畝總建筑筑面積積：185萬平方方米住宅總總戶數(shù)數(shù)：3000多戶容積率率：1.85綠化綠綠：48.77%產(chǎn)品類類型：：花園園洋房房、雙雙拼別別墅、、獨棟棟別墅墅、高高層住住宅宅、酒酒店式式公寓寓基本數(shù)數(shù)據(jù)長沙大學(xué)藏瓏湖上國際花園廣電中心四方坪坪小區(qū)區(qū)圣爵菲菲斯163醫(yī)院麥德龍龍超市市周邊配配套比比較缺缺乏，，尤其其是離離醫(yī)院院和超超市有有一定定的距距離，，給生生活帶帶來不不便；；雖然然有319國道、、萬佳佳麗北北路、、工程程兵大大道，，但公公交車車并不不多。。區(qū)位配配套項目規(guī)規(guī)劃A一期B二期C三期A地塊景景觀資資源及及價值值屬中中等，，作為為一期期開發(fā)發(fā)，利利用別別墅打打造其其高端端豪宅宅形象象；B地塊位位置臨臨路，，景觀觀資源源相對對較差差，依依托前前期的的高端端定位位使其其價值值達到到提升升；C地塊屬整體體資源最佳佳地段，放放到最后開開發(fā)，使之之價值和利利潤達到最最大化。2期于09年4月開始陸續(xù)續(xù)推出2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟3期計劃于2011-2012年推出1.1期于07年3月推出首開洋房108套、雙拼54套、高層6棟1.2期于08年陸續(xù)入市市推出獨棟12棟、一棟高高層項目總占地地1500畝，分為A，B，C三個地塊，，一期開發(fā)發(fā)A地塊占地約約為500畝；建面約約56萬㎡。一期建筑類類型以高層、聯(lián)聯(lián)排為主，，以半圍合合式分布，，在獨棟、、雙拼別墅墅、花園洋洋房以外，，更有直入入云宵的空空中宮邸不不可多得，，點式，板板式，蝶式式高層；不不同的體態(tài)態(tài)，不同的的視角，不不同的格局局，保證將將600畝湖面展現(xiàn)現(xiàn)在每家每每戶面前。。高層住宅區(qū)獨棟別墅區(qū)花園洋房區(qū)雙拼別墅區(qū)產(chǎn)品組合及及分布項目一期產(chǎn)產(chǎn)品線組合合：高層+洋房+獨棟+雙拼首推中高、、高端產(chǎn)品品洋房與雙雙拼，在試試水市場的的同時，也也樹立項目目高端形象象，后以獨獨棟拔高最最大價值，，同時也提提升高層的的售價產(chǎn)品組合及及分布項目二期產(chǎn)產(chǎn)品：高層層觀景豪宅高高層區(qū)點式品字高高層區(qū)二期建筑類類型以89-206㎡的點式品字字高層及觀觀景豪宅高高層組成，，占據(jù)項目目核心景觀觀中軸線，，戶型設(shè)計計延續(xù)藏瓏瓏一貫的高高端調(diào)性,方正大氣,通透舒適,可最大限度度地欣賞到到園區(qū)核心心景觀與月月湖公園的的自然風(fēng)光光。產(chǎn)品組合及及分布項目三期產(chǎn)產(chǎn)品組合：：獨棟+雙拼+高層+公寓獨棟別墅區(qū)區(qū)雙拼別墅區(qū)區(qū)觀景豪宅高高層區(qū)高層公寓區(qū)區(qū)點式高層區(qū)區(qū)三期建筑類類型以獨棟別墅墅、雙拼別別墅、高層層及公寓為為主，建筑筑風(fēng)格將沿沿用以往一一貫的建筑筑形態(tài)，具具體戶型面面積尚待規(guī)規(guī)劃之中。。中高端洋房房與雙拼作作為首推試試水產(chǎn)品，，推出即已已售完畢；；由于前期中中高端產(chǎn)品品的熱售，，高層作為為主力，價價值提升明明顯；獨棟作為稀稀缺型產(chǎn)品品，價值表表現(xiàn)力非常常強勁，售售價遙遙領(lǐng)領(lǐng)先。藏瓏項目各各類物業(yè)售售價均成為為區(qū)域的標(biāo)標(biāo)桿；其中中一期高層層的開盤價價格，每平平米高出市市場價1000元以上。獨棟雙拼高層單價推貨時間洋房價格分析項目價值點點分析固有價值固有價值資源景觀企業(yè)品牌嵌于600畝月湖公園園內(nèi)雙瑞地產(chǎn)，，在本地知知名度不高高整體固有價價值中，地地段與資源源景觀占據(jù)據(jù)了相當(dāng)大大的優(yōu)勢地段緊臨廣電中中心，地段段條件優(yōu)越越可變價值——園林景觀利用借景手手法，最大大化利用月月湖公園的的水景，作作為項目背背景；將自身融入入公園之中中；既利用用公園，也也成為公園園一景層見疊出的的空間美學(xué)學(xué)，結(jié)合建建筑不同層層數(shù)的變化化，由低矮矮的別墅過過渡到高層層住宅四位一體的的景觀綠化化系統(tǒng)：小小區(qū)中心綠綠化—組團級綠化化—宅前綠化—空中花園可變價值——園林景觀社區(qū)內(nèi)配套套包括會所所、五星級級酒店以及及綜合性服服務(wù)設(shè)施（（停車場庫庫、社區(qū)物物業(yè)管理用用房等），，沿街商業(yè)業(yè)（郵政儲儲蓄、商場場、超市等等），文化化娛樂，社社會服務(wù)（（幼兒園）），市政公公用設(shè)施等等。可變價值——配套及商業(yè)業(yè)會所幼兒園五星級酒店中央景觀軸沿街商業(yè)共共14萬方區(qū)域型商業(yè)業(yè)配置戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比二房88-9036442%三房144-14837844%四房174-20811513%復(fù)式331-37041%合計861100%二期已推出出的（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟）戶型配配比可變價值——戶型特征舒適型二房房、三房是是主力入戶花園觀景陽臺轉(zhuǎn)角飄窗凸窗超大橫廳轉(zhuǎn)角飄窗入戶花園3室2廳1衛(wèi)89m2戶型點評：：7米橫廳設(shè)計計，客廳奢奢華氣派大面積觀景景陽臺與客客廳相連主臥朝南，，主臥帶主主衛(wèi)、衣帽帽間主臥、次臥臥均帶轉(zhuǎn)角角飄窗戶型點評：：全明設(shè)計，，南北通透透入戶花園+超大觀景陽陽臺，視線線開闊臥室凸窗和和轉(zhuǎn)角飄窗窗設(shè)計，附附加價值大大，實用率率高；生活區(qū)與休休息區(qū)完全全分開，靈靈動性強；；3室2廳2衛(wèi)143m2注重景觀和和朝向，充充分考慮居居住舒適性性和尊貴感感可變價值——戶型特征可變價值——立面風(fēng)格藏瓏的洋房房及別墅外外立面，采采用現(xiàn)代簡簡約主義與與北美風(fēng)情情相結(jié)合的的建筑風(fēng)格格可變價值——立面風(fēng)格高層采用現(xiàn)現(xiàn)代主義風(fēng)風(fēng)格，簡約約，但略失失高檔板式高層觀景豪宅高高層可變價值——建筑品質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)外墻：高級涂料、、石材或面面磚；屋面：現(xiàn)澆砼屋面面；內(nèi)墻：混合砂漿底底，膩子批批平；頂棚：①戶內(nèi)膩子子找平；②②陽臺部分分：膩子找找平、涂料料；樓地面：細(xì)石砼找平平；窗：彩色鋁合金金、雙層中中空玻璃；；門：實木門，戶戶內(nèi)預(yù)留門門洞；陽臺：①地面：細(xì)細(xì)石砼找平平；②門：：彩色鋁合合金、雙層層中空玻璃璃；衛(wèi)生間：①內(nèi)墻：水水泥砂漿面面；②頂棚棚：膩子找找平；戶內(nèi)功能配配置：弱電系統(tǒng)：：有線電視接接口、通訊訊接口、寬寬帶接口；；給排水：臨時蹲便器器、水龍頭頭各一只，，其余預(yù)留留接口，衛(wèi)衛(wèi)生間深坑坑不回填；；電氣：室內(nèi)照明燈燈具為平燈燈座，白熾熾燈頭；燃?xì)猓喝細(xì)馊霊簦ǎㄈ細(xì)夤舅臼杖〉馁M費用由用戶戶自理）；；可變價值——物業(yè)管理公司簡介：：長沙雙瑞物物業(yè)管理有有限公司是是一家新興興的物業(yè)管管理服務(wù)商商，是長沙沙市物業(yè)管管理協(xié)會會會員單位。。公司資質(zhì)質(zhì)齊備、制制度完善，，目前受托托管理長沙沙雙瑞房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司開開發(fā)建設(shè)的的“藏瓏湖湖上國際花花園”高檔檔藏瓏、洋洋房住宅小小區(qū)及由雙雙瑞房產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)的的開福區(qū)大大型休閑、、娛樂開放放式綜合性性市政物業(yè)業(yè)—“月湖公園””兩個項目目。服務(wù)范圍：：設(shè)立24小時服務(wù)熱熱線、實實施一對一一客戶小管管家貼心服服務(wù)、在在園區(qū)內(nèi)合合理設(shè)置““緊急召援援按鈕”、、定期維護護公共設(shè)施施及園區(qū)綠綠化、保潔潔服務(wù)、電電子巡更、、24小時保安服服務(wù)、代辦辦各類票務(wù)務(wù)及鮮花等等預(yù)訂服務(wù)務(wù)；小區(qū)內(nèi)內(nèi)還將引進進專業(yè)汽車車美容店，，周期性進進行汽車美美容活動等等等。物管為長沙沙雙瑞物業(yè)業(yè)管理有限限公司價值評判地段企業(yè)品牌自然資源★★★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型外立面產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)管理★★★★★

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固有價值：：可變價值：：藏瓏項目贏贏得市場口口碑的核心心價值表現(xiàn)現(xiàn)在地段、、月湖景觀觀、戶型、、配套商業(yè)業(yè)四個方面面，但外立立面等出來來的產(chǎn)品效效果給項目目帶來了一一定的負(fù)面面評價。營銷推廣分分析營銷方法得得當(dāng)，低開開高走、小小步快跑；；泛營銷吸吸引客源2009年4月，開盤以以最低3980元/㎡，均價4200元/㎡價格吸引客客戶，開盤盤當(dāng)天60%銷售率；2009年8月底，首批批推貨424套基本售罄罄；2009年9月底，二批批產(chǎn)品以均均價4500元/㎡價格推出市市場；銷售售期間89平米產(chǎn)品幾幾乎每周提提價銷售，，11月底又全部部售罄；2009年12月，產(chǎn)品全全面提價，，均價上漲漲至5000元/㎡；12月基本售罄罄；全年藏瓏來來訪客戶43%通過親友介介紹，成交交客戶52%通過老帶新新轉(zhuǎn)介；各階段的廣廣告語氣勢勢不凡，時時刻保持豪豪宅的身份份長沙未來醒醒了疆域無界，，物愈非凡凡為這座城市市樹立領(lǐng)袖袖事業(yè)已然登登峰，生活活即將造極極數(shù)風(fēng)流人物物，還看藏藏瓏領(lǐng)者無界，，湖鑒高下下為領(lǐng)者劃疆疆界唯有贏者留留其名營銷推廣營銷力度大大，形象推推廣上始終終保持高端端形象，從從客戶的生生活與精神神層面進行行滲透藏瓏湖上國國際花園——營銷推廣主題活動內(nèi)容小樹認(rèn)養(yǎng)活動2009年3月業(yè)主活動，每戶業(yè)主可在小區(qū)園林內(nèi)認(rèn)養(yǎng)一棵植物，掛上認(rèn)養(yǎng)牌。復(fù)活節(jié)蛋生計活動2009年3月28日，業(yè)主以家庭為單位開展復(fù)活節(jié)活動，滾蛋、畫蛋、找蛋等。春季房交會2009年4月29-5月3日春交會，以月湖房展及“泰式風(fēng)情節(jié)”為主題，以湖居體驗館開放為吸引點。濃情端午節(jié)2009年5月23、24日，邀請業(yè)主到營銷中心一起DIY包粽子、畫彩蛋、領(lǐng)取泰國香米。巴西燒烤節(jié)2009年6月6、7日，組織大客戶單位、網(wǎng)絡(luò)看房團等開展湖畔巴西燒烤活動。父愛如“衫”2009年6月20-21日，到營銷中心開展DIY自制T恤、制作家庭影像杯。國際家裝節(jié)2009年7月18、19日，在營銷中心開展“我的地盤我做主，藏瓏國際家裝節(jié)”活動。豪艇豪車豪宅活動2009年7月25、26日，邀請客戶在月湖公園試乘進口游艇、試駕豪華新車、品嘗法國人頭馬。夏威夷水果節(jié)2009年8月8、9日，邀請客戶現(xiàn)場品嘗各式進口珍奇水果，觀賞水果雕刻藝術(shù)。哈根達斯冰激凌節(jié)2009年8月22、23日，邀請客戶現(xiàn)場品嘗哈根達斯，并可DIY自制小屋。秋季房交會2009年10月29-11月1日，以“月湖嘉年華”為月湖房展會主題。感恩節(jié)火雞宴2009年11月29日，在營銷中心開展自助冷餐、火雞，并可DIY南瓜燈。各類主題活活動舉行頻頻繁，始終終保持每月月1-2個保利·麓谷林語項目基本指指標(biāo)規(guī)劃及推貨貨節(jié)奏項目價值點點分析營銷推廣分分析項目地址：：長沙市麓麓谷高新區(qū)區(qū)桐梓坡西西路408號開發(fā)商商：湖湖南保利房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司物業(yè)公司：：保利物業(yè)業(yè)占地面積：：825畝建筑面積：：115萬㎡物業(yè)類型：：小高層、、別墅別墅類型：：雙拼、聯(lián)聯(lián)排容積率率：2.1綠化率率：36.2%總戶數(shù)數(shù)：10756戶項目分期：：四期當(dāng)前期數(shù)：：二期基本數(shù)據(jù)地段：城市市發(fā)展方向向上的近郊郊區(qū)域河西先導(dǎo)區(qū)區(qū)·麓谷高科技技園區(qū)·市中心30分鐘車程西二環(huán)金星大道長常高速岳麓大道本項目麓谷高科技園區(qū)市府中心區(qū)域五一一大大道道核心心區(qū)區(qū)域域銀盆盆嶺嶺大大橋橋30分鐘鐘15-20分鐘鐘5分鐘鐘項目目位位于于城城市市近近郊郊、、距距離離市市中中心心較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)城市市發(fā)發(fā)展展方方向向：：1、河河西西先先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)區(qū)：：總體體功功能能定定位位為為““四四區(qū)區(qū)一一極極””，，即即““兩兩型型社社會會””綜綜合合配配套套改改革革的的示示范范區(qū)區(qū)、、高高新新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的集集聚聚區(qū)區(qū)、、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌籌的的樣樣板板區(qū)區(qū)、、生生態(tài)態(tài)宜宜居居的的新新城城區(qū)區(qū)和和支支撐撐發(fā)發(fā)展展的的增增長長極極。。2、麓麓谷谷高高新新科科技技園園區(qū)區(qū)：：定位位為為高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚聚集集區(qū)區(qū)、、新新型型工工業(yè)業(yè)化化的的示示范范區(qū)區(qū)和和生生態(tài)態(tài)新新城城的的樣樣板板區(qū)區(qū)，，按按照照高高起起點點規(guī)規(guī)劃劃、、高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建建設(shè)設(shè)、、高高速速度度推推進進，，最最大大限限度度地地打打造造麓麓谷谷現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的硬硬環(huán)環(huán)境境品品牌牌。。區(qū)位位情情況況地段段：：生生活活便便利利性性差差基本本生生活活配配套套依依賴賴麓麓谷谷高高科科技技園園區(qū)區(qū)/市府府區(qū)區(qū)域域提提供供華銀旺和郵局航天醫(yī)院湖南大學(xué)湖南師大師大附中航天中學(xué)湘雅附三醫(yī)院新一佳通程商業(yè)廣場本項目長常高速楓林路西二環(huán)金星路麓谷中心小學(xué)加州陽光商鋪1、本本項項目目教教育育/醫(yī)療療配配套套當(dāng)當(dāng)前前主主要要依依賴賴將將麓麓谷谷高高科科技技園園區(qū)區(qū)提提供供2、當(dāng)當(dāng)前前該該區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)配配套套嚴(yán)嚴(yán)重重匱匱乏乏，，需需要要依依賴賴汽汽車車西西站站附附近近商商圈圈3、當(dāng)當(dāng)前前已已有有公公共共交交通通配配套套：：18/118路公公交交車車區(qū)位位配配套套項目規(guī)劃有小高層區(qū)、別墅區(qū)（聯(lián)排、雙拼）、商業(yè)商務(wù)區(qū)、教科區(qū)等復(fù)合功能社區(qū)200畝原生態(tài)山體小高層住宅區(qū)小高層住宅區(qū)48班中中小小學(xué)學(xué)2萬商商業(yè)業(yè)4萬酒酒店店別墅墅項目目規(guī)規(guī)劃劃項目目規(guī)規(guī)劃劃項目目根根據(jù)據(jù)中中心心山山體體圍圍山山排排布布，，共共分分9個區(qū)區(qū)，，其中中G區(qū)為別別墅墅區(qū)區(qū)，，I區(qū)為生生態(tài)態(tài)酒酒店店，，H區(qū)為9年制制學(xué)學(xué)校校，，項項目目中中央央有有230畝中中央央山山體體。。目前前開開發(fā)發(fā)的的為為A區(qū)、、B區(qū)、、G區(qū)，，E區(qū)正正在在建建設(shè)設(shè)。。一期期A區(qū)15萬平平米米一期期B區(qū)12萬平平米米商業(yè)業(yè)/酒店店學(xué)校校項目目一一期期以以小高高層層住住宅宅啟啟動動，分分為為A、B兩區(qū)區(qū)，，總規(guī)規(guī)模模27萬平平米米一期期總總面面積積：：274417.79㎡㎡一期期A區(qū)：：建建筑筑面面積積150319.1㎡㎡一期期B區(qū)：：建建筑筑面面積積124098.69㎡㎡一期期總總面面積積約約占占項項目目總總面面積積25.97%，面面積積體體量量較較大大，，由由于于區(qū)區(qū)域域、、工工程程安安排排等等現(xiàn)現(xiàn)有有條條件件限限制制，，前前期期配配套套難難以以啟啟動動，，區(qū)區(qū)域域影影響響力力有有限限保利利麓麓谷谷林林語語———首期期產(chǎn)產(chǎn)品品線線分分布布保利利麓麓谷谷林林語語———二期期產(chǎn)產(chǎn)品品線線分分布布學(xué)校校商業(yè)業(yè)/酒店店二期期E區(qū)小小高高層層二期期G區(qū)別別墅墅區(qū)區(qū)項目目二二期期規(guī)規(guī)劃劃以以小高高層層+別墅墅啟啟動動，分分為為E、G兩區(qū)區(qū)。。目前前僅僅規(guī)規(guī)劃劃出出前前兩兩期期，，第第三三期期及及第第四四期期產(chǎn)產(chǎn)品品分分布布仍仍在在籌籌劃劃中中。。分期期開開發(fā)發(fā)分分析析由于于項項目目地地處處麓麓谷谷工工業(yè)業(yè)園園深深處處，，周周邊邊企企業(yè)業(yè)較較多多，，居居住住氛氛圍圍不不濃濃，，周周邊邊生生活活配配套套欠欠缺缺，，而而規(guī)避現(xiàn)現(xiàn)實缺缺陷，，發(fā)揮揮項目目優(yōu)勢勢才是是項目目迅速速打開開市場場局面面，實實現(xiàn)熱熱銷的的關(guān)鍵鍵所在在。因此，，項目目采用用先開開發(fā)位位置相相對一一般的的小高高層住住宅區(qū)區(qū)，以以較低低的價價格、、較好好的戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品率率先入入市，，引爆爆市場場，快快速提提升知知名度度及片片區(qū)認(rèn)認(rèn)可度度；而后再再推出出別墅墅產(chǎn)品品，實實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品價價值利利潤的的最大大化。。目前一一期已已售完完，在在建二二期保利麓麓谷林林語——價格走走勢及及銷售售情況況推售時間樓棟所推套數(shù)價格（元/平方米）開盤時去化率開盤時折扣09-7-4A1-A10#742套起價2988，最高價4000，折后均價340083.29%二千抵一萬，9.9折后再9.8折；7月5日開始，取消9.8折優(yōu)惠。09-8-2A11-A15#、A19#383套折后均價3600，層差20，棟差10078.59%VIP2000抵10000元，開盤后五個工作日內(nèi)簽合同的再享受99折09-9-5A17、A18、A20A21、A22#330套均價3600-3800，層差2092.24%開盤當(dāng)天2千抵1萬，再98折優(yōu)惠09-10-2B2、B3、B4、B6、B7387套均價3300-3800，層差2083%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折，按揭99折，5天內(nèi)簽約99折09-10-31B1、B5171套折前3744-460280%2千抵一萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內(nèi)簽約99折09-11-28B11、B12256套折后均價400080%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折、按揭99折，5天內(nèi)簽約99折09-12-26B8、B10256套折后均價410078%2千抵1萬，一次性98折，按揭99折，5天內(nèi)簽約再99折。10-1-13B9128折后均價410080%2千抵1萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內(nèi)簽約再99折。開盤半半年內(nèi)內(nèi)，價價格上上漲了了700元/㎡，漲幅幅近21%該項目目自開開盤以以來，，銷售售情況況始終終良好好，平平均開開盤去去化率率達80%以上，，所推推房源源目前前均已已消化化完畢畢，二二期聯(lián)聯(lián)排別別墅及及小高高層產(chǎn)產(chǎn)品正正在認(rèn)認(rèn)籌中中。項目價價值點點分析析200畝原生生態(tài)保保護山山體，，具有有原生態(tài)態(tài)景觀觀資源源優(yōu)勢勢規(guī)劃保保留山山體現(xiàn)存水水塘地塊內(nèi)內(nèi)有5座保留留山體體,而且有有豐富富的自自然水水系固有價價值保利長長沙項項目回回顧——時間項目區(qū)域規(guī)模物業(yè)2000保利苑馬王堆0.6萬多層2001保利今利園雨花車站南路3.28萬小高層2005保利湖南文化大廈韶山北路4.5萬寫字樓2007保利閬峰云墅暮云組團20萬純別墅2008保利花園省府版塊30萬小高層保利長長沙高高端品品質(zhì)樓樓盤代代表座座——保利閬閬峰云云墅已獲榮榮譽：：“2006長沙房房地產(chǎn)產(chǎn)年度度別墅墅代表表作””““2006年度最最佳生生態(tài)別別墅””““2007湖南最最值得得期待待品質(zhì)質(zhì)樓盤盤”““中國國最佳佳獨棟棟別墅墅金獎獎”““中中國經(jīng)經(jīng)典別別墅綜綜合金金獎”1、保利利在長長沙已已成功功開發(fā)發(fā)保利利閬峰峰云墅墅等高高端別別墅項項目，，在市市場上上已建建立已已定品品質(zhì)認(rèn)認(rèn)知2.保利進進入長長沙8年的時時間，，但從從體量量上來來看始始終以以中小小規(guī)模模為主主，本本項目目作為為百萬萬大盤盤也正正是保保利長長沙品品牌突突破的的契機機。固有價價值作為保保利長長沙的的最大大項目目，可可利用用品牌優(yōu)優(yōu)勢彰顯契契機固有價價值固有價價值資源景景觀企業(yè)品品牌200畝原生生山林林，豐豐富的的自然然水系系保利地地產(chǎn)，，在本本地享享有高高知名名度固有價價值中中，企企業(yè)品品牌與與資源源景觀觀是其其核心心價值值點地段地段條條件不不佳，，周邊邊配套套不全全可變價價值——園林景景觀建成后后，社社區(qū)內(nèi)內(nèi)將擁擁有230畝的保保留山山體公公園和和多處處自然然水系系，植植被豐豐富。。一期A區(qū)一期B區(qū)濱水長廊七彩花田溪瀑小公園半山垂釣園山頂運動場/spa場2萬㎡國際商業(yè)商務(wù)街區(qū)學(xué)校（社區(qū)少年宮）兒童培訓(xùn)基地可變價價值——內(nèi)部配配套及及商業(yè)業(yè)4萬㎡五五星級級生態(tài)態(tài)酒店店內(nèi)部配配套完完善一期產(chǎn)品配比（A+B）戶型戶型面積套數(shù)戶型配比兩房75.27-79.33619

24.36%兩房帶空中花園82-109177269.74%三房帶空中花園126.13-140.811505.90%總計

————2541100%一期以以“2+1”的經(jīng)濟型型創(chuàng)新新戶型型為主要要產(chǎn)品品類型型以上主主要針針對09年的一一期產(chǎn)產(chǎn)品可變價價值——戶型特特征可變價價值——立面風(fēng)風(fēng)格一期小小高層層外立立面整整體采采用現(xiàn)現(xiàn)代簡簡約風(fēng)風(fēng)格可變——建筑品品質(zhì)交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，常規(guī)規(guī)配制制大門門：：進戶門門：小小高層層/高層住住宅，，面向向前室室的入入戶門門為防防火門門，其其他為為高級級防護護門室室內(nèi)內(nèi)門：：預(yù)留留門洞洞外外門窗窗：普普通鋁鋁合金金窗框框，中中空玻玻璃陽臺臺：：墻面：：外墻墻涂料料（非非封閉閉陽臺臺）/刮大白白（封封閉陽陽臺））欄欄桿：：鐵藝藝欄桿桿地地面：：防水水層，，水泥泥砂漿漿找平平（非非封閉閉陽臺臺）/水泥砂砂漿抹抹面壓壓光（（封閉閉陽臺臺）衛(wèi)生間間：墻面：：水泥泥砂漿漿抹面面搓毛毛地地面：：防水水層，，水泥泥砂漿漿找平平頂頂棚：：清水水混凝凝土廚房房：：墻面：：水泥泥砂漿漿抹面面搓毛毛地地面：：水泥泥砂漿漿找平平頂頂棚：：清水水混凝凝土廳、房房：墻面：：水泥泥砂漿漿抹面面搓毛毛頂頂棚：：清水水混凝凝土地地面面：水水泥砂砂漿找找平電氣系系統(tǒng)：：安裝白白熾燈燈、開開關(guān)、、插座座到位位，采采用IC卡電表表給水系系統(tǒng)：：IC卡水表表，住住宅干干管采采用鋼鋼塑復(fù)復(fù)合管管，支支管采采用PPR管排水系系統(tǒng)：小高高層/高層住住宅采采用UPVC排水管管（無無地下下室住住宅一一樓排排水獨獨立排排出戶戶外））。煤氣氣：：按煤氣氣公司司規(guī)定定安裝裝，分分戶計計量。。電視視：：至弱電電配線線箱電信信：：至弱電電配線線箱安防系系統(tǒng)：可視視對講講安裝裝廳內(nèi)內(nèi)寬帶帶：：至弱電電配線線箱【公共部部分】外墻：：外墻磚磚、局局部石石材、、高級級涂料料。外墻保保溫：：墻體自自保溫溫、局局部采采用保保溫砂砂漿。。單元入入口處處：高級可可視對對講系系統(tǒng)公用部部位：：小高層層/高層電電梯廳廳地面面為天天然石石材，，樓梯梯間為為水泥泥砂漿漿面層層；樓樓梯欄欄桿為為鐵藝藝欄桿桿梯間墻墻面：：刮大白白。梯間照照明：：樓道內(nèi)內(nèi)設(shè)聲聲、紅紅外雙雙控照照明小區(qū)安安防系系統(tǒng)：：小區(qū)周周界設(shè)設(shè)攝像像監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)，中中心園園區(qū)設(shè)設(shè)背景景音樂樂?？勺儍r價值——建筑品品質(zhì)保利麓麓谷林林語——物業(yè)管管理公司簡簡介：：長沙市市保利利物業(yè)業(yè)管理理有限限公司司成立立于2003年，隸隸屬于于國資資委直直管的的60余家資資產(chǎn)逾逾百億億元的的大型型企業(yè)業(yè)——中國保保利集集團，，為中中國地地產(chǎn)五五強之之一，，上市市公司司——保利地地產(chǎn)的的直屬屬法人人企業(yè)業(yè)，目目前具具有國國家物物業(yè)管管理三三級資資質(zhì)，，長沙沙市物物業(yè)管管理協(xié)協(xié)會理理事單單位。。主要項項目：：長沙保保利苑苑、今今利園園、湖湖南文文化大大廈、、中商商大廈廈、岳岳陽文文廟、、閬峰峰云墅墅、珠珠洲圣圣馬可可商業(yè)業(yè)廣場場、保保利花花園等等。服務(wù)范范圍：：定期維維護公公共設(shè)設(shè)施及及園區(qū)區(qū)綠化化、保保潔服服務(wù)、、電子子巡更更、24小時保保安服服務(wù)、、代辦辦各類類票務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)等等等。物管為為長沙沙保利利物業(yè)業(yè)管理理有限限公司司保利麓麓谷林林語——價值評評判地段/交通品牌自然資源★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型立面效果產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)管理★★★★

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固有價價值：：可變價價值：：品牌、、自然然資源源、內(nèi)內(nèi)部配配套、、高性性比戶戶型是是項目目的核核心賣賣點。。營銷推推廣營銷推推廣借助品品牌與與項目目規(guī)模模宣傳傳，以以及前前期項項目的的景觀觀展示示，使使之取取得不不俗的的銷售售業(yè)績績；媒體宣宣傳側(cè)側(cè)重開開發(fā)商商品牌牌及項項目規(guī)規(guī)模！項目在在宣傳傳推廣廣方面面一直直以保利品品牌與河西第第一盤盤為主要要訴求求。項目圍圍擋報紙廣廣告營銷推推廣項目在在開盤盤之前前，一一直致致力于于實景景展示示的打打造；；開盤盤之時時，一一期景景觀得得到