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文檔簡介

桂林市松達食品位于靈川縣大圩鎮(zhèn)崴村村委4984.59(地號:30)土地使用權(quán)抵:靈川縣位于廣西壯族東北部,地處東經(jīng)110°17′~110°47′25°04′~25°48′,東、南、西三面環(huán)抱世界風(fēng)景名城桂林市;東北與興安縣,東南與灌陽縣、恭城縣交界,西北與展。近年來,靈川致力于改善交通、能源、通訊、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),出臺了若干對外開發(fā)的政策,投資環(huán)境日益完善。隨著八里街經(jīng)濟具投資價值的黃金寶地。本案例分析報告就該桂林市松達食品位于靈川縣大圩鎮(zhèn)崴村村委新崴村4984.59平方米工業(yè)用地(地號:30土地使用權(quán)抵押價格評估(桂林市靈川縣過程中的估價項目背景以及實務(wù)操作中的常見問題展開分析和探討,并就工業(yè)用地抵押估價應(yīng)注意的問題進行了詳細的分析。第一部分評估項目的背一、估價委托方擬抵押位于靈川縣大圩鎮(zhèn)崴村村委新崴村4984.59平方米工業(yè)用地(地號:30)土地使用權(quán),根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,特委托廣西國聯(lián)土地資產(chǎn)評估公司對抵押所涉及的工業(yè)用地進行土地宗地位于靈川縣大圩鎮(zhèn)崴村村委新崴村(地號:3根據(jù)靈01(2006)第010204030號《國有土地使用證》,估價對象所屬于國家,出讓土地使用權(quán)屬于桂林市松達食品。委估宗地登記用途為工根據(jù)委托方提供的靈01國用(2006)第010204030號《國有土地使用證》,評估對象為國有出讓土地,登記時間為,終止日期為,土地剩余使用年限為49年,本次估價土地剩余使用年限設(shè)定為49年(從估價基準日起),最終土地剩余使用年限以當?shù)刭Y源局核準為準。物,規(guī)劃設(shè)計建筑面積為6000平方米,建筑結(jié)構(gòu)為混合,建筑物總層三、地價在估價基準日2007年3月1根據(jù)委托方提供的靈01國(2006)第010204030號《國有土地使用證》,土地使用權(quán)面積為4984.59平方米;委估宗地登記用途為工業(yè)用地,評估設(shè)定為工業(yè)用“五通(通供水、通排水、通訊,以下同為,終止日期20565月1849第二部分評估項目的估價方法選由于待估宗地位于靈川縣大圩鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi),不在靈川縣城區(qū)基準地價,川鎮(zhèn)地,靈城準最的工地修因可準系行(或城鎮(zhèn)拆遷安置補償案例可參,此以擇本近。結(jié)合估背資料及城鎮(zhèn)土估價規(guī)》的有要,經(jīng)評分我在用地數(shù)本法進行評估。第三部分工業(yè)用地抵押估價實務(wù)操作中應(yīng)注意的問根據(jù)在此工業(yè)用地抵押項目評估中和在其他工業(yè)用地抵押估價實有了一些初步的認識和了解,現(xiàn)陳述如下;房地產(chǎn)作為抵押物,向銀行申請支持,從而形成了一個工業(yè)房地在作為抵押目的用地估價中我認為最重要的是要防范其估價風(fēng)險,點抵地的抵價理抵地的變現(xiàn)能力等三個問題。1、關(guān)于抵押的,估價一方面應(yīng)查驗土地使用權(quán)證、企業(yè)法人及其他資料原件,并在現(xiàn)場所查勘時與抵押用地對照核實,必要時還要到當?shù)赝恋毓芾聿块T核實;另一方面,還應(yīng)在抵押相關(guān)當事人的協(xié)助下,核實抵押地產(chǎn)在估價時點是否存在各項法2、關(guān)于抵押價值的合理性,估價應(yīng)在針對抵押物類似房地受償權(quán)情況下的市場價值(V1),以及應(yīng)盡可能地知悉抵押存在的各項法定優(yōu)先受償款的總額(V2),并在此基礎(chǔ)上確定抵押用地的抵押價值(V),其中V=V1-V2。如不存在法定優(yōu)先受償款,則V2等于零。3、關(guān)于抵押用地的變現(xiàn)能力估價應(yīng)假定的估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)的情況下,對下列總題進行正確的分析和判斷:與抵押用地

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