1、 房屋買賣所涉契稅 主講人：李葉華本課主要內容 一、 契稅的概念和特點 二、契稅的征稅范圍、納稅人和稅率 三、契稅的計稅依據及應納稅額的計算 四、契稅的減免稅優(yōu)惠 五、契稅的申報和繳納 契稅的概念和特點 一、契稅的概念 契稅是以所有權發(fā)生轉移的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。 二、契稅具有以下特點： （一）契稅屬于財產轉移稅 （二）契稅由財產承受人繳納契稅的征稅范圍、納稅人和稅率（一）征稅范圍 （房屋買賣）契稅的征稅對象為發(fā)生房屋所有權權屬轉移的房屋。具體征稅范圍是房屋買賣。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：1、以房產抵債或實物交換房屋。2、以房產作投資或作股權轉讓。3、買房拆料

2、或翻建新房，應照章征稅契稅。契稅的征稅范圍、納稅人和稅率 （一）征稅范圍4、房屋贈與。5、房屋交換。 （二）房屋附屬設施有關契稅政策1、對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓、儲藏室等）所有權或土地使用權的行為，按照規(guī)定征收契稅；對于不涉及權屬轉移變動的，不征收契稅。契稅的征稅范圍、納稅人和稅率 2、采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按照合同規(guī)定的總價款計征契稅。3、承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的稅率。契稅的征稅范圍、納稅人和稅率 （三）契稅的納稅人在中華人民共和國境內

3、轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。 （四）契稅的稅率契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3-5。根據川財稅函1999年7號文，成都市契稅的適用稅率為3%，從1999年7月1日起執(zhí)行。契稅的計稅依據及應納稅額的計算 （一）計稅依據契稅的計稅依據按照房屋交易的不同情況確定：1、房屋買賣計稅依據為成交價格。2、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定。3、房屋交換，其計稅依據是所交換的房屋的價格差額。契稅的計稅依據及應納稅額的計算 4、房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。對于成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，或者所交換

4、的房屋價格差額明顯不合理且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。契稅的計稅依據及應納稅額的計算 5、介紹實施存量房交易計稅價格核定工作有關背景及內容。存量房交易的計稅價格，以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據，但申報的成交價格低于我區(qū)制定的計稅參考價格且無正當理由的，自2012年5月1日起（實際從2012年7月1日執(zhí)行），按計稅參考價格核定計征存量房交易環(huán)節(jié)各項稅款。契稅的計稅依據及應納稅額的計算 （二）應納稅額的計算應納稅額的計算公式:應納稅額計稅依據稅率應納稅額以人民幣計算。契稅的減免稅優(yōu)惠 （一）契稅減免的基本規(guī)定1、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、

5、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。契稅的減免稅優(yōu)惠 3、因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或免征契稅。（二）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目1、拆遷居民因拆遷重新購置住房的2、對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續(xù)作為經濟適用住房房源的，免征契稅。契稅的減免稅優(yōu)惠 3、享受普通住房契稅優(yōu)惠稅率。政策依據普通住房如何認定？住房平均交易價格契稅稅率優(yōu)惠政策的審核。契稅的申報和繳納 （一）納稅義務發(fā)生時間契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。契稅的申報和繳納 （二）納稅期限及地點納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。契稅的申報和繳納 （三）征收管理 納稅人辦理納稅事宜后，征收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向房地產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。使用時，直接刪除本頁！精品課件，你