1、南景苑策劃案目錄一、市場(chǎng)分析1、總體市場(chǎng)分析2、片區(qū)市場(chǎng)供求狀況分析3、片區(qū)環(huán)境及配套分析4、競(jìng)爭(zhēng)樓盤剖析二、本項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況2、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析3、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析三、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位2、客戶群定位3、物業(yè)定位4、形象定位四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案修正建議1、功能配套建議2、外立面設(shè)計(jì)建議3、平面布置設(shè)計(jì)建議4、戶型搭配建議五、營(yíng)銷推廣方案建議1、項(xiàng)目賣點(diǎn)整合2、廣告訴求點(diǎn)3、媒體選擇一、市場(chǎng)分析1、總體市場(chǎng)分析南山區(qū)位于深圳市的西南端，陸地面積150.79平方公里，常 住人口 48.7萬(wàn)，它既在特區(qū)內(nèi)又遠(yuǎn)離市中心，其位置的特殊性造 成了該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)按地形分布自然形成了華僑城片區(qū)、蛇口片區(qū)、

2、南頭、南油片區(qū)三大區(qū)域,而這三大區(qū)域的發(fā)展基礎(chǔ)和 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向又對(duì)各自物業(yè)的開發(fā)功能形成直接影響，如華僑城片區(qū) 為大型人文景觀旅游區(qū)，蛇口片區(qū)為外向型工業(yè)區(qū)，南頭南油片區(qū) 則為現(xiàn)代化海濱城區(qū)，這種功能分布差異造成了各片區(qū)物業(yè)開發(fā) 不平衡。如華僑城片區(qū)開發(fā)較早，整體功能分布成熟，加上人文景 觀的有利條件及距市區(qū)距離較近，使得該片區(qū)商品房?jī)r(jià)格明顯高 于其它區(qū)域。蛇口片區(qū)為外向型工業(yè)區(qū)，開發(fā)較早,片區(qū)規(guī)劃較成 熟，擁有一定海景資源，較適宜居住，而南頭南油片區(qū)則面臨著大 規(guī)模舊城改造的局面，現(xiàn)在的定位是現(xiàn)代化的海濱城區(qū)，由于功能 的轉(zhuǎn)化造成了整體規(guī)劃的滯后，這些對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成一定影 響。由于地理位置、自

3、然、人文環(huán)境及發(fā)展基礎(chǔ)等的不同，造成 上述各區(qū)商品住宅價(jià)格的極大差異，為使分析具有針對(duì)性和借鑒 性，我們著重對(duì)南景苑所在的南頭、南油片區(qū)市場(chǎng)狀況進(jìn)行了調(diào) 查。2、片區(qū)市場(chǎng)供求狀況分析南頭、南油片區(qū)以南油大道為軸心，主要路段包括桃園路、 南新路、桂廟路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路等,在南油大道軸線上，由北 向南已建成物業(yè)有薈芳園、華廈島商業(yè)廣場(chǎng)、海王大廈、海雅 百貨、北海廣場(chǎng)、愉康大廈、康樂大廈等,這些軸線兩邊已建 成的物業(yè)基本呈對(duì)稱分布，其商業(yè)名稱及基本客戶群已基本形 成。尚未公開發(fā)售的項(xiàng)目有20多個(gè)，在售商品住宅項(xiàng)目約有30 多個(gè)。從其開發(fā)規(guī)模來(lái)看，以多層為主,且規(guī)?；酒?平均每 個(gè)項(xiàng)目為1.58萬(wàn)平方米。當(dāng)前南頭南油片區(qū)在售的多、高層住 宅總體平均售價(jià)達(dá)4461 元/M2。其中南油片區(qū)總體均價(jià)為4752 元/M2。南頭片區(qū)僅為3957元/M2,兩者差值較大，主要來(lái)自地 理、規(guī)模及環(huán)境等方面的因素,南油片區(qū)基本無(wú)舊屋村,居住環(huán) 境較好,而南頭片區(qū)環(huán)境較差，規(guī)模都極小，不能獨(dú)立成區(qū)，比較而 言不如南油片區(qū)住宅具吸引力，價(jià)格也相應(yīng)較低。3、片區(qū)環(huán)境及配套分析南