1、.PAGE ：.；PAGE 10物業(yè)管理區(qū)域共用部位及設(shè)備發(fā)生傷人事故的法律責(zé)任分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及設(shè)備發(fā)生傷人事故發(fā)生的緣由多種多樣，受害人既能夠是小區(qū)的業(yè)主或物業(yè)運用人，也能夠是小區(qū)外來的其他人員，其中涉及物業(yè)管理企業(yè)與建立單位、物業(yè)管理企業(yè)與受害人、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)委會等多重法律關(guān)系。本文試圖討論物業(yè)管理企業(yè)在何種情況下應(yīng)對傷人事故承當責(zé)任以及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何經(jīng)過日常任務(wù)盡量減少事故責(zé)任風(fēng)險。一、物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設(shè)備的范圍要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及設(shè)備發(fā)生傷人事故發(fā)生的法律責(zé)任，就要首先確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的哪些屬于共用部位和共用設(shè)備，只需確定了共用部位和共用設(shè)備才

2、干按照合同商定認定物業(yè)管理企業(yè)能否盡到了相關(guān)的管理義務(wù)。建立部在一九九八年制定了，目前它仍是維修基金的籌集和運用方面最重要的法律規(guī)定。在其第三條用列舉法給共用部位和共用設(shè)備下了定義，“共用部位是指住宅主體承重構(gòu)造部位包括根底、內(nèi)外承重墻體。柱、梁、樓板、屋頂?shù)取敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)備設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建立費用已分攤進人住房銷售價錢的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路。消防設(shè)備、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非運營性車場車庫、公益性文體設(shè)備和共用設(shè)備設(shè)備運用的房屋等。關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣

3、、供熱、通訊、有線的相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)備的權(quán)屬問題在學(xué)術(shù)界還有爭議：有的以為屬于相關(guān)公用事業(yè)單位一切；有的以為是屬于全體業(yè)主共有；也有的以為不能一概而論，假設(shè)建立費用已分攤進人住房銷售價錢就應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，假設(shè)是由公用事業(yè)單位出資興建就屬于相關(guān)公用事業(yè)單位一切。但無論產(chǎn)權(quán)歸誰，根據(jù)第五十二條之規(guī)定，都應(yīng)由供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，承當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任，所以公用事業(yè)單位是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)備的法定管理者。這一規(guī)定非常符合實踐情況，物業(yè)管理企業(yè)絕對沒有實力對這些管線和設(shè)備設(shè)備進展維修和養(yǎng)護，靠現(xiàn)有低規(guī)范的物業(yè)收費也根本無法承當如此之

4、大的事故責(zé)任風(fēng)險。所以，建立部的將“已分攤進人住房銷售價錢中的供電線路、暖氣線路、煤氣線路列為共用設(shè)備，其維修必然需求動用維修基金，這部分內(nèi)容與其后國務(wù)院制定的第五十二條的規(guī)定相沖突，按照“新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法的原那么，應(yīng)適用的有關(guān)規(guī)定，即物業(yè)管理企業(yè)不是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)備的管理人，如因供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視的管線和設(shè)備設(shè)備發(fā)生傷人事故，應(yīng)由相關(guān)公用事業(yè)單位擔(dān)任賠償。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑、設(shè)備眾多，有些并不屬于共用部位和共用設(shè)備，業(yè)主違反行政法規(guī)和業(yè)主公約違章搭建的構(gòu)筑物就不屬于共用部位和共用設(shè)備。私自建造行為本身就是違法的，建成

5、后又是為了自用，雖然搭建在共用部位之上但這并不能改動其自用部位的性質(zhì)。這些違章搭建的構(gòu)筑物由于沒有經(jīng)過專業(yè)人員設(shè)計和施工，往往建筑質(zhì)量很差，極易發(fā)惹事故。違章搭建的構(gòu)筑物不同于普通的自用部位，物業(yè)管理企業(yè)如在違章搭建的過程中未采取任何措施加以制止，其后發(fā)生了人身損傷事故物業(yè)管理企業(yè)一定會承當責(zé)任。但假設(shè)物業(yè)管理企業(yè)僅是沒有經(jīng)過訴訟方式制止違章搭建行為，能否成為對違章搭建的構(gòu)筑物呵斥人身損傷事故承當賠償責(zé)任的理由呢？筆者以為，訴權(quán)是一種權(quán)益，當事人可以選擇行使也可以選擇不行使訴權(quán)，可以選擇在何時行使也可以選擇向誰行使。受害人不能苛求物業(yè)管理企業(yè)必需采取訴訟方式來制止違章搭建行為或必需實踐到達了制

6、止違章搭建的結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)對這些違章搭建的行為沒有行政處分權(quán)，因此在物業(yè)委托合同未明確給物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定訴訟義務(wù)的情況下，只需物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)過勸告的方式加以制止、并將有關(guān)情況及時向有關(guān)行政部門做了報告，就曾經(jīng)盡到了管理者的義務(wù)，不存在合同違約的行為，也不存在侵權(quán)的過錯，不應(yīng)對事故承當責(zé)任。二、物業(yè)管理區(qū)域共用部位及設(shè)備發(fā)生傷人事故的法律責(zé)任分析從法律關(guān)系上分析，建立單位或業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)之間是委托合同法律關(guān)系，建立單位是作為最初的業(yè)主或者最大的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)委托合同的，行政法規(guī)只是規(guī)定了前期物業(yè)委托合同對寬廣業(yè)主的效能并限定了合同的有效期，業(yè)委會也是代表寬廣業(yè)主和業(yè)主

7、大會簽定物業(yè)委托合同的，所以業(yè)主實踐是委托合同的一方當事人。當業(yè)主遭到損傷后存在合同法律關(guān)系與侵權(quán)法律關(guān)系的競合，業(yè)主既可基于合同法律關(guān)系起訴，也可基于侵權(quán)法律關(guān)系起訴，而小區(qū)外的其他人與物業(yè)管理企業(yè)之間不存在任何合同關(guān)系，所以其在人身遭到損傷后只能以侵權(quán)法律關(guān)系起訴物業(yè)管理企業(yè)。1、違約之訴：按照的規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)該當按照物業(yè)效力合同的商定，提供相應(yīng)的效力。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效力合同的商定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財富平安遭到損害的，該當依法承當相應(yīng)的法律責(zé)任。所以雙方在物業(yè)委托合同中的商定是判別物業(yè)管理企業(yè)能否履行了義務(wù)，能否該當承當違約責(zé)任的重要根據(jù)。上文曾經(jīng)論述了共用部位和共用設(shè)備的法

8、律規(guī)定，但法律規(guī)定并不排除當事人之間的商定，當事人可以在物業(yè)委托合同有不同的商定，假設(shè)合同商定的管理范圍是部分共用部位、共用設(shè)備或管理內(nèi)容是專項效力，而商定的管理范圍或管理內(nèi)容與發(fā)生的事故也無關(guān)，那么物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)承當違約責(zé)任。例如，合同商定物業(yè)管理企業(yè)只提供保潔和綠化效力，那他人在運用共用健身設(shè)備過程中遭到損傷就不能要求物業(yè)管理企業(yè)承當賠償責(zé)任。所以，物業(yè)管理企業(yè)能否要承當違約責(zé)任，應(yīng)看物業(yè)委托合同的詳細商定。違約之訴的抗辯理由普通有：根據(jù)商定致害的共用部位或共用設(shè)備不由物業(yè)管理企業(yè)進展管理，預(yù)期違約，同時履行抗辯、不可抗力等。2、侵權(quán)之訴：侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成有四個要件：行為人客觀有過錯，客

9、觀上有損害現(xiàn)實存在，損害行為的違法性以及違法行為與損害現(xiàn)實之間有因果關(guān)系。受害者經(jīng)常根據(jù)第一百二十六條和最高人民法院第十六條的規(guī)定要求物業(yè)管理企業(yè)承當損害賠償責(zé)任，但適用這兩條法律規(guī)定的前提必需是物業(yè)管理企業(yè)是致害部位或設(shè)備的管理人，而物業(yè)管理企業(yè)能否是致害部位或設(shè)備的管理人要看物業(yè)委托合同的詳細商定。由此可見，物業(yè)委托合同不僅在合同糾紛中有重要的意義，而且在侵權(quán)糾紛中也有非常顯著的作用，合同對管理范圍和管理內(nèi)容的商定會直接影響侵權(quán)訴訟的成敗。侵權(quán)之訴的抗辯理由普通有：物業(yè)管理企業(yè)不是致害部位或設(shè)備的管理者，物業(yè)管理企業(yè)不存在過錯，受害人本人有過錯，物業(yè)管理企業(yè)的行為與損害現(xiàn)實無因果關(guān)系等。對

10、于大風(fēng)、海嘯、臺風(fēng)、地震等不可抗力要素，物業(yè)管理企業(yè)不能預(yù)見、不能防止，更不能抑制其發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)對不可抗力呵斥的損傷事故沒有任何過錯，當然也不該當承當責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)特別留意，建筑物或者其他設(shè)備以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、零落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，根據(jù)第四條規(guī)定實行舉證責(zé)任倒置，由被告負舉證責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)必需舉證證明本人無過錯，不能證明就視為存在過錯。此項舉證責(zé)任倒置的情況只適用于侵權(quán)之訴，假設(shè)受害人以合同糾紛的案由起訴，還是適用“誰主張，誰舉證的普通原那么。受害者有時也會根據(jù)第七條、第十一條起訴，以為物業(yè)管理企業(yè)未盡到在消費者接受效力時維護消費者人身平安的義務(wù)。

11、筆者以為：受害人如為業(yè)主、物業(yè)運用人或許還可稱之為消費者，但小區(qū)外的其他人那么不能成為消費者。由于物業(yè)效力不同于普通的消費效力，建立單位或業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)之間是基于互置信任建立的委托合同法律關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)只向特定的業(yè)主群體提供效力，小區(qū)外的其他人并不是效力的物業(yè)對象，其也不能僅以個人志愿就與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)委托合同。居民住宅小區(qū)是一個相對封鎖的環(huán)境，小區(qū)外的其他人如未經(jīng)允許或編造理由進入小區(qū)后發(fā)惹事故，其本身就存在過錯，物業(yè)管理企業(yè)在無過錯的情況下不應(yīng)承當責(zé)任。 三、另外兩個特殊的抗辯理由1、非物業(yè)管理企業(yè)的過錯，相關(guān)共用部位和共用設(shè)備尚未驗收交接物業(yè)委托合同的履行包括物業(yè)管理企業(yè)

12、與建立單位就共用部位和共用設(shè)備的查驗交接，這既是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)也是建立單位的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)該當按照第二十八條自動對共用部位和共用設(shè)備進展查驗，建立單位也應(yīng)按照第二十九條的規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)資料。但實際中，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常尚未對全部共用部位和共用設(shè)備的交接驗收，就曾經(jīng)實踐接納了小區(qū)并提供物業(yè)效力，其中的緣由往往是建立單位不可以提供有關(guān)資料。筆者以為，共用部位和共用設(shè)備的資料對于共用部位和共用設(shè)備的維護管理有著非常重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)不能夠由于某個設(shè)備沒有驗收交接就不繼續(xù)履行合同，在非物業(yè)管理企業(yè)緣由導(dǎo)致不能驗收交接的情況下，物業(yè)管理企業(yè)在保管意見的前提下先行提供效力不是其失職

13、，相反是一種擔(dān)任任表現(xiàn)。因此，從合同關(guān)系分析，如未完成驗收交接的責(zé)任不在物業(yè)管理企業(yè)，而是建立單位未提供相應(yīng)的資料或者驗收不合格，那么建立單位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行為必然影響到物業(yè)管理企業(yè)的對合同管理義務(wù)的履行，這些共用部位和共用設(shè)備發(fā)生的與驗收交接事項有關(guān)的事故，應(yīng)由建立單位承當責(zé)任；從侵權(quán)關(guān)系分析，如未完成驗收交接的責(zé)任不在物業(yè)管理企業(yè)，且在沒有相關(guān)資料的情況下無法防止事故的發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)已將有關(guān)情況告知業(yè)委會和公眾并提示了風(fēng)險，那么物業(yè)管理企業(yè)對事故的發(fā)生沒有過錯，不應(yīng)承當責(zé)任。根據(jù)第三十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時也應(yīng)與業(yè)委會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，所以上述分析對業(yè)委會

14、同樣適用。 2、維修基金不到位共用部位和共用設(shè)備的大修、改培育必然會牽涉到維修基金的動用問題，維修基金不論是由房地產(chǎn)行政主管部門還是由業(yè)委會管理，其動用都要經(jīng)過審批程序，假設(shè)維修基金的管理者堅持不予同意或長期拖延審批的時間，致使共用部位和共用設(shè)備因未得到及時的大修而呵斥了人身損傷事故，那物業(yè)管理企業(yè)能否應(yīng)該對事故擔(dān)任呢？上海就發(fā)生了這樣一個案例，一幢樓房的外墻墻皮開裂，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)后向業(yè)委會做了報告，懇求動用物業(yè)維修基金進展維修，但業(yè)委會卻不同意動用維修基金，不久后便發(fā)生了外墻墻皮零落將路人砸傷的慘劇。首先該當一定，共用部位和共用設(shè)備的大修、更新、改造按照規(guī)定該當動用維修基金，物業(yè)管理企業(yè)

15、沒有任何義務(wù)在維修基金管理人不同意動用維修基金的情況下墊資進展大修。但對于侵權(quán)之訴而言，既然物業(yè)管理企業(yè)曾經(jīng)留意到了有危急公眾人身平安的危險存在，那么他在報告維修基金管理人并懇求動用維修基金后并不意味著沒有了其他的任何責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)能否盡到了一個仁慈管理人的義務(wù)，采取了一切能夠的措施阻止事故的發(fā)生或在不能夠阻止的情況下將危險對公眾進展了適當?shù)奶崾?，這成為了判別物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承當責(zé)任的一個重要的規(guī)范。假設(shè)沒有采取阻止的措施，也沒有進展任何提示，那么法院很能夠會以為物業(yè)管理企業(yè)存在過失而判決物業(yè)管理企業(yè)承當部分賠償責(zé)任。四、經(jīng)過日常任務(wù)防備法律風(fēng)險的發(fā)生物業(yè)管理企業(yè)雖不能完全防止法律風(fēng)險，但

16、可經(jīng)過以下幾方面措施及日常謹慎細致的任務(wù)在最大程度上減少法律風(fēng)險的發(fā)生。1、有些省份根據(jù)制定的地方法規(guī)中對共用部位和共用設(shè)備也做了規(guī)定，在起草合同時可作為參考，在合同條款中列舉共用部位和共用設(shè)備時，不要將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)備設(shè)備列入，最好能在合同中明確“物業(yè)管理企業(yè)對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)備設(shè)備呵斥的人身損傷事故不擔(dān)任任。2、爭取將“非物業(yè)管理企業(yè)過錯未驗收交接的，物業(yè)管理企業(yè)對相關(guān)共用部位和共用設(shè)備呵斥的人身損害事故不承當責(zé)任的條款寫入合同。3、有些小區(qū)的共用部位和共用設(shè)備已年久失修，而小區(qū)的維修基金或從未收取或以被挪用，使得維修基金長期不能到位，像電梯這樣的共用設(shè)備曾經(jīng)過了大修期又無錢進展修繕，電梯的小事故不斷。假設(shè)停頓電梯的運