1、土地預(yù)登記的創(chuàng)新與管理摘要:本文結(jié)合麗水市土地預(yù)登記項(xiàng)目情況，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下充分利用土地價(jià)值，對(duì)土地預(yù)登記服務(wù)提出建議。關(guān)鍵詞:新增建設(shè)用地地籍管理預(yù)登記1預(yù)登記產(chǎn)生的背景和作用在國(guó)家愈來愈強(qiáng)盛、人民愈來愈富裕的背景下，土地產(chǎn)權(quán)作為最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，其歸屬和依法保護(hù)成為廣大人民群眾和社會(huì)各界最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。用地單位及個(gè)人要求登記確權(quán)、暢通融資渠道的呼聲日益高漲，2007年頒布實(shí)施的物權(quán)法，促使老百姓的法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)、土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)日益提高，過去要我登記”現(xiàn)在變?yōu)槲乙怯洝蓖恋氐怯涋k法的頒布實(shí)施，促使日常的土地登記實(shí)務(wù)逐漸規(guī)范。土地登記發(fā)證是國(guó)土部門服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)面最廣，

2、面對(duì)用戶最為直接的一項(xiàng)工作，也是國(guó)土部門管理最基礎(chǔ)的一項(xiàng)工作。我市的土地登記工作2001年起開始采用計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)進(jìn)行登記管理，到目前全局國(guó)土業(yè)務(wù)大部分在網(wǎng)上運(yùn)行，數(shù)字檔案館的建設(shè)基本完成，我們?cè)趪?guó)土信息化建設(shè)管理應(yīng)用的過程中累積了很多行之有效的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也在國(guó)土信息化建設(shè)日益完善的時(shí)候發(fā)現(xiàn)了可改進(jìn)的某些問題。本文就其中的一項(xiàng)土地預(yù)登記管理提出自己的觀點(diǎn)。2當(dāng)前預(yù)登記管理存在困難2.1預(yù)登記的程序現(xiàn)狀根據(jù)2008年實(shí)施的國(guó)土資源部第40號(hào)令土地登記辦法，土地登記進(jìn)一步明確為以下幾種類型：土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記及其他登記共五種類型，在第四章初始登記中第二十六條中提到新

3、開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告”這一點(diǎn)與1993年國(guó)家土地管理局關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定中要求的：對(duì)新建設(shè)項(xiàng)目用地的使用者，在土地征用，劃撥批準(zhǔn)后先辦理預(yù)登記手續(xù)，待建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后三十日內(nèi)，再申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記”有密切的歷史關(guān)系。在1995年的土地登記規(guī)則中提到的新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)土地預(yù)登記，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在該建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日內(nèi)起三十日內(nèi)，持建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和其他有關(guān)文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。”可以推出

4、土地登記法的實(shí)施后，土地預(yù)登記納入初始登記范圍。在實(shí)際的操作實(shí)踐中，麗水市市本級(jí)新增建設(shè)用地預(yù)登記不采用地籍信息系統(tǒng)進(jìn)行管理，采用手工發(fā)證，登記的程序沿用初始登記程序宗地圖界址線依據(jù)土地出讓紅線，頒發(fā)臨時(shí)使用證（俗稱藍(lán)證”給新增建設(shè)用地土地使用權(quán)人。有效存續(xù)時(shí)間為1到2年。2.2存在的困難2008年5月，地稅部門為了核實(shí)企業(yè)稅源要求提供土地登記信息進(jìn)行核查,2011年3月地稅部門協(xié)同審計(jì)部門向市國(guó)土局提出了稅源土地登記的核對(duì)請(qǐng)求，經(jīng)過稅務(wù)登記資料和土地登記資料核對(duì)分析對(duì)照對(duì)比后，反饋的意見表明，拿到預(yù)登記證書的土地使用權(quán)利人并未按照要求在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后三十天到土地登記部門進(jìn)行土地變更登記。20

5、01年初至2011年上半年10年間的數(shù)據(jù)顯示，市國(guó)土部門向麗水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)供應(yīng)土地636宗，面積1228公頃;新增建設(shè)用地1171公頃劃撥供地88宗，出讓供地548宗,出讓供地面積960.6925公頃,出讓新增建設(shè)用地923.0025公頃，出讓價(jià)款214915.5982萬元，規(guī)劃建筑面積508.5406萬平方米。在出讓供地的548家企事業(yè)單位中，簽訂出讓合同半年內(nèi)辦理土地預(yù)登記的占92.7%,竣工后辦理變更登記的時(shí)間卻沒有完全依照規(guī)定在竣工后三十日內(nèi)進(jìn)行，由于各個(gè)單位竣工時(shí)間不一、時(shí)間短的一到兩年就竣工驗(yàn)收了，時(shí)間長(zhǎng)的則三到五年甚至有的企業(yè)預(yù)登記證的有效期限一再申請(qǐng)延期，比方麗水一家全國(guó)知名的羽

6、絨制品企業(yè),2002年8月份供地,直到2008年12月才完成了全部供地的變更登記手續(xù)。出于土地使用者的種種原因，造成土地部門登記信息更新不及時(shí)、不確切，給后續(xù)的登記信息的應(yīng)用比方稅源信息的共享方面造成了登記項(xiàng)目不及時(shí)、不確切的不良影響。3規(guī)范土地預(yù)登記的措施和建議3.1提高認(rèn)識(shí),土地預(yù)登記工作是國(guó)土部門管理一項(xiàng)不可缺失的環(huán)節(jié)土地預(yù)登記需要土地使用者提供的材料包括建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還包含國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳納憑據(jù)，政府抄告單（或者會(huì)議紀(jì)要）等材料。土地預(yù)登記的資料不但提供了建設(shè)用地報(bào)批、土地供應(yīng)的檔案資料，同時(shí)也表明了土地的動(dòng)態(tài)變化，是地

7、籍管理的不可分割的重要內(nèi)容預(yù)登記的檔案資料清楚地再現(xiàn)發(fā)生在這塊土地上的權(quán)屬變遷和權(quán)利更替以及地方政府對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)做出的努力，也為研究城市的變遷提供了翔實(shí)的研究資料和依據(jù)。3.2將土地預(yù)登記作為一個(gè)登記項(xiàng)目納入地籍管理信息系統(tǒng)流程為了提高行政效率和工作水平，國(guó)土資源部門利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和“3S”術(shù)手段對(duì)國(guó)土資源進(jìn)行管理。在國(guó)土資源管理的政務(wù)系統(tǒng)中，可按業(yè)務(wù)細(xì)分為不同的工作流程，包括建設(shè)用地審批管理、土地利用現(xiàn)狀管理、土地利用規(guī)劃管理、電子政務(wù)辦公自動(dòng)化、地籍管理和檔案系統(tǒng)建設(shè)等多個(gè)流程。土地預(yù)登記證書雖然存在的時(shí)效短，但由于其環(huán)節(jié)的不可缺少性，應(yīng)將預(yù)登記納入土地登記的信息化管理系統(tǒng)，從而完善其管理

8、。3.3擴(kuò)展預(yù)登記的土地性質(zhì)范疇，將招牌掛出讓土地納入預(yù)登記的登記范圍由于預(yù)登記定義提出時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的時(shí)期，到現(xiàn)在已經(jīng)過去了將近20年,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，大部分企業(yè)用地都已經(jīng)供應(yīng)出讓土地，比如蓮都區(qū)供電局，雖屬于國(guó)家的能源基礎(chǔ)設(shè)施用地，但它以盈利為目的，土地供應(yīng)方式仍為掛牌出讓,土地登記部門為其辦理了預(yù)登記，土地使用證的有效期限僅為一年，由此可見，國(guó)土資源行政部門的服務(wù)行為有了巨大的創(chuàng)新，企業(yè)用地辦理土地預(yù)登記的概念已經(jīng)深入人心，從幾百份資料可以看出，預(yù)登記頒發(fā)對(duì)象已經(jīng)突破了權(quán)屬來源為劃撥的國(guó)有土地，在出讓土地報(bào)批手續(xù)齊全，有政府服務(wù)企業(yè)用戶的抄告單的情況下，國(guó)土部門也為其辦理預(yù)登記證。預(yù)登記是地方政府為了服務(wù)、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)而進(jìn)行的創(chuàng)新之舉，是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的服務(wù)創(chuàng)新。3.4將預(yù)登記程序在初始登記條款下單獨(dú)列出，列入浙江省土地登記辦法實(shí)施細(xì)則地方政府為了實(shí)施三市并舉、工業(yè)強(qiáng)區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略而做出服務(wù)改進(jìn)的同時(shí)，應(yīng)從管理措施上進(jìn)行強(qiáng)化管理，國(guó)