1、金域華府8#不同精裝修標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和比較2若8#明年3-4月份開售，預(yù)估政府限價(jià)范圍內(nèi)最高可實(shí)現(xiàn)毛坯均價(jià)10340元/平價(jià)格限制本項(xiàng)目上一批推售房源為4#，毛坯，均價(jià)為9400元/平，按照最高上浮10%進(jìn)行測(cè)算，預(yù)估8#毛坯報(bào)批均價(jià)最高為10340元/平；3若8#明年3-4月份開售，預(yù)估市場水平毛坯售價(jià)正常可達(dá)到11000元/平價(jià)格預(yù)測(cè)金地最后一批毛坯高層6月份開盤，位置和產(chǎn)品面積均與本項(xiàng)目最為近似，報(bào)批均價(jià)為10174元/平；宋都南郡國際即將開盤，位置距離主城更近，且戶型更小，目前釋放均價(jià)11000元/平；綜合考慮，預(yù)估8#明年3-4月份開售，毛坯均價(jià)可以達(dá)到11000元/平。4若增加精裝市場標(biāo)

2、準(zhǔn)1500，預(yù)估去化情況較為樂觀精裝方案1若精裝市場標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到1500元/平（實(shí)際成本控制約900元/平），那么對(duì)外報(bào)價(jià)可達(dá)10340+1500=11840元/平；且通過該精裝方案實(shí)現(xiàn)的額外溢價(jià)是1500-900=600元；那么精裝11840的這個(gè)價(jià)格，屆時(shí)在市場上的接受度會(huì)怎樣呢？根據(jù)前面的推導(dǎo)，預(yù)估明年正常毛坯可達(dá)11000，那么顯然這精裝11840的價(jià)格市場接受度較高，可以實(shí)現(xiàn)快速走量，預(yù)估開盤2個(gè)月內(nèi)，去化可達(dá)90%以上；備注：據(jù)悉，精裝成本控制經(jīng)驗(yàn)值，一般為市場報(bào)價(jià)的55-60%；此處按照60%進(jìn)行測(cè)算；5若增加精裝市場標(biāo)準(zhǔn)2500，預(yù)估去化情況明顯放慢精裝方案2若精裝市場標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到25

3、00元/平，（實(shí)際成本控制約1500元/平），那么對(duì)外報(bào)價(jià)可達(dá)10340+2500=12840元/平；且通過該精裝方案實(shí)現(xiàn)的額外溢價(jià)是2500-1500=1000元；那么精裝12840的這個(gè)價(jià)格，屆時(shí)在市場上的接受度會(huì)怎樣呢？根據(jù)前面的推導(dǎo)，預(yù)估明年正常毛坯可達(dá)11000，那么顯然這精裝12840的價(jià)格比11000高出不少，但若物有所值（假如帶地暖），還是可以引導(dǎo)的，預(yù)估去化情況明顯放慢，預(yù)估開盤2個(gè)月內(nèi)，去化可達(dá)50%以上；備注：據(jù)悉，精裝成本控制經(jīng)驗(yàn)值，一般為市場報(bào)價(jià)的55-60%；此處按照60%進(jìn)行測(cè)算；6單純從實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的角度來看，方案二溢價(jià)空間更大方案比較兩種精裝標(biāo)準(zhǔn)方案比較精裝標(biāo)準(zhǔn)成

4、本控制精裝實(shí)現(xiàn)溢價(jià)去化速度方案月90%方案二2500150010002個(gè)月50%結(jié)論：若對(duì)于該樓棟去化速度要求不高，單純從精裝實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的角度來看，方案二更優(yōu)；重要提示：1、裝修菜單：方案二肯定比方案一裝修內(nèi)容更加豐富；2、成本控制：兩種方案的成本控制是否能在60%，將直接影響溢價(jià)空間；那么，市場上這兩種精裝標(biāo)準(zhǔn)分別做到了什么程度呢？分別給予兩個(gè)參考菜單。7精裝市場標(biāo)準(zhǔn)1550，國內(nèi)一線品牌為主，兼有少量國外低端品牌精裝菜單1金地自在城(高層)位置裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌/備注廚房排抽油煙機(jī)“老板”或同等檔次品牌燃?xì)庠钫w櫥柜“中意、帥康”或同等檔次品牌水槽、龍頭“摩恩”或同等檔次

5、品牌燃?xì)鉄崴鳌傲謨?nèi)”或同等檔次品牌墻地面磚“博德”或同等檔次品牌天花吊頂鋁扣板衛(wèi)生間面盆“樂家”或同等檔次品牌天花吊頂鋁扣板墻面磚“博德”或同等檔次品牌地面磚衛(wèi)浴龍頭、花灑“摩恩”或同等檔次品牌座便器“樂家”或同等檔次品牌浴缸（04、05室）沐浴房“貝特”或同等檔次品牌廳房臥室地面實(shí)木多層地板；“宏耐”或同等檔次品牌玄關(guān)石材戶內(nèi)門“安洋”或同等檔次品牌墻面（客餐廳、臥室）客餐廳“歐雅”或同等檔次品牌；臥室“多樂士”或同等檔次品牌天花板乳膠漆，“多樂士”或同等檔次品牌開關(guān)“西門子”或同等檔次品牌浴霸“奧普”或同等檔次品牌陽臺(tái)地磚“金意陶”或同等檔次品牌燈具“三雄極光”或同等檔次品牌8精裝市場標(biāo)

6、準(zhǔn)1500，國內(nèi)一線品牌為主，兼有少量國外低端品牌精裝菜單2萬科金色領(lǐng)域位 置裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌/備注廚房油煙機(jī)“方太”或同等檔次品牌灶 具整體櫥柜萬科定制廚盆、廚盆龍頭“摩恩”或同等檔次品牌墻磚“馬可波羅”或“蒙娜麗莎”或“歐神諾”或同等檔次品牌地磚燃?xì)鉄崴鳌澳苈省被蛲葯n次品牌衛(wèi)生間馬桶、臺(tái)盆“科勒”或“TOTO”或同等檔次品牌五金、龍頭“摩恩”或同等檔次品牌浴柜萬科定制浴缸（主衛(wèi)）“科勒”或“TOTO”或同等檔次品牌浴霸“奧普”或“三雄極光”或同等檔次品牌淋浴隔斷（次衛(wèi)）“金莎麗”或“朗俊”或同等檔次品牌地磚“馬可波羅”或“蒙娜麗莎”或“歐神諾”或同等檔次品牌濕區(qū)墻磚濕區(qū)頂面PVC扣板吊頂陽

7、 臺(tái)地磚“馬可波羅”或“蒙娜麗莎”或“歐神諾”或同等檔次品牌洗衣機(jī)龍頭“摩恩”或同等檔次品牌晾衣架萬科定制墻面涂料廳房儲(chǔ)藏柜萬科定制戶內(nèi)門萬科定制客廳、餐廳、臥室及過道墻面乳膠漆“多樂士”或“立邦”或同等檔次品牌開關(guān)面板、插座面板開關(guān)面板、插座面板“西蒙”或同等檔次品牌入戶鎖機(jī)械鎖萬科定制頂棚廚衛(wèi)吊頂PVC扣板其它房間原頂刷涂料，局部石膏板吊頂刷涂料“多樂士”或“立邦”或同等檔次品牌頂燈筒燈、燈帶萬科定制客廳及臥室主燈位普通燈泡其它客廳、餐廳、儲(chǔ)藏室、過道（地磚）“馬可波羅”或“蒙娜麗莎”或“歐神諾”或同等檔次品牌臥室（實(shí)木復(fù)合地板） “北美楓情”或“世友”或“圣象”或同等檔次品牌9精裝市場標(biāo)

8、準(zhǔn)2500，國內(nèi)一線品牌為主， 兼有少量國外低端品牌，帶地暖(國外品牌)精裝菜單3金地自在城(洋房)位置裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌/備注廚房排抽油煙機(jī)“老板”或同等檔次品牌燃?xì)庠钫w櫥柜“中意、帥康”或同等檔次品牌消毒柜“老板”或同等檔次品牌水槽、龍頭“摩恩”或同等檔次品牌墻地面磚“博德”或同等檔次品牌天花吊頂鋁扣板衛(wèi)生間面盆“科勒”或同等檔次品牌天花吊頂鋁扣板墻面磚“博德”或同等檔次品牌地面磚衛(wèi)浴龍頭、花灑“摩恩”或同等檔次品牌座便器“科勒”或同等檔次品牌浴缸沐浴房“貝特、德立”或同等檔次品牌電熱毛巾架“宏貝斯”或同等檔次品牌廳房客餐廳、臥室、書房地面實(shí)木多層地板玄關(guān)地面“博德”或同檔次品牌墻面（客餐廳、

9、臥室）“歐雅”或同等檔次品牌頂面乳膠漆，“立邦”或同等檔次品牌開關(guān)“西門子”或同等檔次品牌浴霸“奧普”或同等檔次品牌陽臺(tái)地磚“博德”或同等檔次品牌燈具“三雄極光”或同等檔次品牌地暖全屋(除衛(wèi)生間、廚房)“德國威能”或同檔次品牌備注：與其高層1500精裝相比，增加了地暖、消毒柜和電熱毛巾架；且衛(wèi)浴品牌由“樂家”變?yōu)椤翱评铡保?0精裝市場標(biāo)準(zhǔn)2500，全部國內(nèi)品牌，帶地暖及中央空調(diào)(均為國內(nèi)品牌)精裝菜單4琥珀森林門單元門定制防盜門入戶門萬嘉甲級(jí)防火安全防護(hù)門室內(nèi)臥室門及衛(wèi)生間門定制實(shí)木復(fù)合門出陽臺(tái)門定制中空low-e玻璃斷熱鋁合金型材廚房門定制鎂鋁鈦合金門衣帽間門定制移門窗外墻窗定制中空low-

10、e玻璃斷熱鋁合金型材封閉陽臺(tái)鋁合金型材單玻封閉客廳頂面天祥環(huán)保乳膠漆地面蒙地卡羅或同等品牌墻身天祥環(huán)保乳膠漆過道頂面天祥環(huán)保乳膠漆地面蒙地卡羅或同等品牌內(nèi)墻天祥環(huán)保乳膠漆臥室頂面天祥環(huán)保乳膠漆地面圣象實(shí)木復(fù)合地板內(nèi)墻天祥環(huán)保乳膠漆廚房天花鋁扣板吊頂?shù)孛婷傻乜_或同等品牌墻身蒙地卡羅或同等品牌櫥柜定制成品櫥柜配石英石臺(tái)面五金件九牧水槽及龍頭衛(wèi)生間天花鋁扣板吊頂?shù)孛婷傻乜_或同等品牌墻身蒙地卡羅或同等品牌潔具箭牌噴射虹吸式連體座便器配緩降蓋板龍頭箭牌或同等品牌龍頭淋浴房海洋牌浴霸奧普牌陽臺(tái)天花天祥環(huán)保乳膠漆地面蒙地卡羅或同等品牌墻身蒙地卡羅或同等品牌地暖水暖港華紫荊牌鍋爐，丹佛斯牌分水器及溫控器、PERT水管中央空調(diào)不含次臥格力變頻VRV中央空調(diào)備注：與金地自在