1、便利店店鋪環(huán)境(商圈)與開店地點(diǎn)（一）店鋪開發(fā)的成功與否，其中的商團(tuán)調(diào)查與店址評(píng)估，占有十分重要的地位。一商圈確定通過商圈調(diào)查，可以預(yù)估便利店座落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流動(dòng)人口量、營(yíng)業(yè)額；通過實(shí)地評(píng)估，就店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)線與流量、車的動(dòng)線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開店，這樣才不致因?yàn)槊亩Q(mào)然開店，得不償失。商圈的意義及其重要性商圈，意指在便利店坐落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購(gòu)物不方便、缺乏競(jìng)爭(zhēng)等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間

2、。一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實(shí)際上，在預(yù)開設(shè)店的周圍一定有競(jìng)爭(zhēng)店，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者所瓜分，所以對(duì)商圈的評(píng)估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿了變數(shù)，評(píng)估時(shí)必須面面俱到。經(jīng)營(yíng)一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對(duì)營(yíng)運(yùn)成功的影響力，可說是關(guān)鍵，因?yàn)榈攸c(diǎn)好壞直接影響便利店?duì)I運(yùn)的成功率，達(dá)60。因此如何選擇一個(gè)好的商圈，對(duì)便利店日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有很大的影響。商圈的類別商圈的變化，時(shí)時(shí)牽動(dòng)著業(yè)績(jī)的發(fā)展，因此在開店時(shí)，商圈的設(shè)定異常重要。1商圈設(shè)定分類商圈的設(shè)定大致上可分為兩種型態(tài)。 (1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到

3、且快速方便為主。 (2)車輛動(dòng)線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設(shè)置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動(dòng)車輛所需的商品。2商困以區(qū)域大小的分類以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。 (1)鄰近中心型。其商困的設(shè)定大約在半徑200500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個(gè)地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。 (2)地區(qū)中心型。其商團(tuán)的設(shè)定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。 (3)大地區(qū)中心型。此為地區(qū)中心更廣的商圈。 (4)副都市型。通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會(huì)地。 (5)都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整

4、個(gè)都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方。商圈的特性商圈的特性若依通常的習(xí)慣，常將實(shí)地環(huán)境分成下列幾種。1住宅區(qū)住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)10佃戶左右，如以1戶4人來計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。2教育區(qū)教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。3辦公區(qū)辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。4商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。5娛樂區(qū)娛樂區(qū)指以休聞消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂

5、之后，需要補(bǔ)充體力。由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績(jī)也較固定，如再加上交通主動(dòng)脈的配合，因?yàn)樵黾硬糠值耐鈦砜停瑢⑹乖搮^(qū)的業(yè)績(jī)有上升的可能。商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評(píng)估店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。失敗店的主要因素有以下三點(diǎn)：(1)地點(diǎn)選擇失??；(2)不熟練的評(píng)估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn)；(3)許多連鎖本部為了達(dá)到開店數(shù)量的目標(biāo)而開店，因此產(chǎn)生了許多失敗店。由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地調(diào)查及評(píng)估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，便利店在開店之前，對(duì)于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮設(shè)店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營(yíng)業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、

6、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。1商圈實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn) (1)開店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。 住宅的種類：A單身住宅；B普通小區(qū)住宅(分大、中型)；它；公寓(分電梯大樓、普通公寓)；D高級(jí)住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以1030歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來看，司機(jī)、工廠上班者，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對(duì)象。(2)商團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施，有下列幾種：中小型企業(yè)(內(nèi)部沒有餐廳)；中大型醫(yī)院；大學(xué)、專科及高中職校；24小時(shí)的大、中型工廠(三班制)；消防隊(duì)

7、、警察局、市政府；公園及廣場(chǎng)；車站附近；大型集中住宅區(qū)；其他。(3)商困未來發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加；新設(shè)車站的計(jì)劃；學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃；馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃；小區(qū)住宅的興建計(jì)劃。(4)商國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，指的是區(qū)城內(nèi)有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間。2評(píng)估評(píng)估對(duì)便利店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評(píng)估是開店前必要的工作，以國(guó)內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的人員的經(jīng)驗(yàn)來論定，因此評(píng)估的結(jié)果可能各不一樣。不過普遍來說，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，比起剛加入評(píng)估作業(yè)的新人，其評(píng)估的結(jié)果的準(zhǔn)確度優(yōu)于后者。評(píng)估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。下面我們將討論一下評(píng)估作業(yè)的方法。在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。方法如下：中心點(diǎn)為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)所標(biāo)注在國(guó)內(nèi)，再進(jìn)行分析與