1、北京物業(yè)管理法律法規(guī)（考試大綱）第一部分 全國性法律、法規(guī) （一）考試目的本部分的考試目的是測試物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律法規(guī)及配套文件的了解、熟悉和掌握情況。（二）基本要求掌握：物權(quán)法中業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分及物業(yè)管理?xiàng)l例的主要內(nèi)容； 熟悉：最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋、關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋的主要內(nèi)容； 了解：民法通則、消防法、保安服務(wù)管理?xiàng)l例、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定條款。 （三）要點(diǎn)說明1.物權(quán)法中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容；2.物權(quán)

2、法規(guī)定的業(yè)主行使專有部分所有權(quán)的內(nèi)容；3.物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主行使共有部分共有權(quán)的內(nèi)容；4.物權(quán)法規(guī)定的住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提條件；5.物權(quán)法中建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、車位、車庫、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬的內(nèi)容； 6.物權(quán)法中業(yè)主共同決定事項(xiàng)的內(nèi)容； 7.物權(quán)法中業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則； 8.物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力；9.物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)范圍；10.物權(quán)法規(guī)定的建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式； 11.物權(quán)法中關(guān)于建筑物及其附屬費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配的內(nèi)容；12.物業(yè)管理?xiàng)l例對管理規(guī)約的規(guī)定；13.物業(yè)管理?xiàng)l例中業(yè)主的定義，業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；14. 業(yè)主大會

3、的組成與性質(zhì)；15. 業(yè)主委員會的職責(zé)；16.物業(yè)管理?xiàng)l例對業(yè)主委員會的限制性規(guī)定；17.物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的內(nèi)容；18. 物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容；19. 物業(yè)管理?xiàng)l例對裝飾裝修管理的規(guī)定；20.物業(yè)管理?xiàng)l例對維修資金管理的規(guī)定；21. 物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營方面的內(nèi)容；22. 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的對業(yè)主未能履行交納物業(yè)費(fèi)職責(zé)的處理；23. 最高人民法院認(rèn)定業(yè)主的條件；24. 最高人民法院對物權(quán)法所稱專有部分的解釋；25. 最高人民法院對物權(quán)法所稱共有部分的解釋；26. 最高人

4、民法院對物權(quán)法規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積的認(rèn)定；27. 最高人民法院對物權(quán)法所規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的認(rèn)定；28. 最高人民法院對物權(quán)法第七十七條所稱有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定；29. 最高人民法院對業(yè)主予以支持的行為；30. 最高人民法院對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以支持的行為；31. 最高人民法院對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予支持的行為；32. 保安服務(wù)管理?xiàng)l例對自行招用保安員的單位的要求；33. 保安服務(wù)管理?xiàng)l例規(guī)定的保安員的禁止行為；34. 民法通則中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定；35. 消防法中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定；36. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則中業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定事項(xiàng)；37. 住宅室內(nèi)裝飾

5、裝修管理辦法對住宅裝修的禁止行為；38. 城市異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞所需修繕費(fèi)用的處理原則；39. 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例對建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定。 第二部分 北京市物業(yè)管理政策法規(guī) （一）考試目的本部分的考試目的是測試物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對北京市出臺的北京市物業(yè)管理辦法及配套政策等物業(yè)管理制度的了解、熟悉和掌握情況。（二）基本要求掌握：北京市物業(yè)管理辦法、關(guān)于實(shí)施中若干問題的通知、北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法、北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法、北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)、北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法等所規(guī)定的主要內(nèi)容； 熟悉： 北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法、北京市

6、物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法、業(yè)主共同決定事項(xiàng)公共決策平臺使用規(guī)則、北京市住宅區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約制定規(guī)范、北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法等法規(guī)的主要內(nèi)容； 了解：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、北京市供熱采暖管理辦法、北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范（試行）、北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法、北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法、關(guān)于加強(qiáng)住宅裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)違法行為監(jiān)督執(zhí)法的通知、北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見等文件中涉及物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)范圍的要求條款。（三）要點(diǎn)說明北京市物業(yè)管理辦法1.北京市物業(yè)管理辦法對物業(yè)管理的定義；2.北京市物業(yè)管理辦法規(guī)定的建設(shè)單位劃分物業(yè)管理區(qū)

7、域的方式以及原則；3.北京市物業(yè)管理辦法對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并事項(xiàng)時(shí)的規(guī)定；4.北京市物業(yè)管理辦法對建設(shè)單位委托專項(xiàng)服務(wù)的規(guī)定；5. 北京市物業(yè)管理辦法對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責(zé)的劃分；6. 北京市物業(yè)管理辦法中規(guī)定在物業(yè)管理活動中區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)；7. 新建住宅物業(yè)，對建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標(biāo)準(zhǔn)；8. 建設(shè)單位撤出管理區(qū)域的規(guī)定；9. 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理的具體事項(xiàng)范圍和決定規(guī)則；10. 業(yè)主大會的組成主體；11. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨

8、時(shí)召集人的前提條件；12. 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時(shí)需提交的材料；13. 業(yè)主委員會委員資格自動終止后移交工作的規(guī)定；14.北京市物業(yè)管理辦法對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的規(guī)定；15.北京市物業(yè)管理辦法對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托外包服務(wù)的要求；16.北京市物業(yè)管理辦法對物業(yè)服務(wù)合同終止的規(guī)定；17.北京市物業(yè)管理辦法對無物業(yè)服務(wù)書面合同而存在事實(shí)服務(wù)的規(guī)定；18. 對拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主為爭取權(quán)益可采取的合法手段；19.北京市物業(yè)管理辦法對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)定；20. 對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況評估的

9、規(guī)定。北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法21. 房屋建筑使用安全管理應(yīng)遵循的原則；22. 房屋建筑的安全責(zé)任人及其承擔(dān)的責(zé)任；23. 房屋建筑管理人及其職責(zé)；24. 房屋建筑使用人在使用房屋建筑時(shí)影響安全和公共利益的行為；25. 房屋建筑管理人對房屋建筑日常檢查的內(nèi)容；26. 房屋建筑應(yīng)當(dāng)委托安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定的前提條件；27. 房屋建筑安全問題的治理措施，費(fèi)用承擔(dān)的方式；28. 依法取得房屋修繕工程施工許可的要求； 29. 危險(xiǎn)房屋的處理類別； 30. 房屋應(yīng)急搶險(xiǎn)遵循的原則。北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法31. 按照本辦法交存住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主范圍；32. 關(guān)于出售公有住房的

10、交存住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)定；33.北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定的住宅共用部位的維修、更新和改造范圍；34.北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定的住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造范圍；35. 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t；36. 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，使用的辦理程序；37. 危及房屋使用安全的緊急情況范圍；38. 不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用。北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)39.北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)明確的適用范圍；40.北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)中的質(zhì)量保修期限所依照的規(guī)定；41. 住宅專項(xiàng)維修資金的審批條件；42

11、. 危及房屋使用安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急情況；43使用住宅專項(xiàng)維修資金的工程項(xiàng)目范圍。北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法44本市物業(yè)服務(wù)信用信息系統(tǒng)監(jiān)督管理的分工和職責(zé)；45物業(yè)服務(wù)合同備案制度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主及主管部門的具體要求； 46物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人持證上崗制度的要求和規(guī)定；47物業(yè)服務(wù)信用信息的內(nèi)容、獲取要求、披露方式；48物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用記分制度的具體規(guī)定；49物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的用途。北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法50物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理的概念； 51各當(dāng)事人委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理服務(wù)的相關(guān)規(guī)定；52物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)包括的范圍； 5

12、3在物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動過程中，評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)當(dāng)事人的義務(wù)；54北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法對物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)和專家的要求和規(guī)定。北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法55物業(yè)項(xiàng)目交接的含義；56物業(yè)項(xiàng)目交接的內(nèi)容和程序；57交接過程中對各方行為規(guī)范的要求；58應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的適用情形和具體要求。業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺使用規(guī)則59物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可以使用決策平臺表決的事項(xiàng)； 60業(yè)主一卡通的發(fā)放方式； 61業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別可以發(fā)起的共同決定事項(xiàng)；62共同決定事項(xiàng)發(fā)起人在發(fā)起決策前，應(yīng)當(dāng)完成的工作； 63決策平臺提供的表決方式，業(yè)主投票方式。 北京

13、市住宅區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約制定規(guī)范64臨時(shí)管理規(guī)約的制定主體和時(shí)間；65臨時(shí)管理規(guī)約的基本內(nèi)容；66臨時(shí)管理規(guī)約的必備條款。 北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法67物業(yè)管理行業(yè)專家的資格條件； 68物業(yè)管理行業(yè)專家的工作范圍；69物業(yè)管理行業(yè)專家的權(quán)利和義務(wù)。 北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)70對北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)基本規(guī)定的理解；71北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分級，每一級標(biāo)準(zhǔn)包括的內(nèi)容；72. 各級標(biāo)準(zhǔn)之間，在物業(yè)服務(wù)基本要求、消防安全防范、公共秩序維護(hù)等方面的主要區(qū)別。 北京市供熱采暖管理辦法 73. 供熱單位在供熱服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)規(guī)定； 74. 對供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管

14、理、維護(hù)、搶修和更新改造責(zé)任的規(guī)定。 北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范75. 有限空間的定義、包括的類型；76. 在有限空間作業(yè)，事先應(yīng)進(jìn)行的檢測，實(shí)施檢測應(yīng)注意的事項(xiàng)；77對生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進(jìn)行有限空間作業(yè)的規(guī)定。北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法78. 地下空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位利用地下空間應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定；79. 地下空間的使用人的使用行為應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定；80. 利用地下空間從事旅店業(yè)，設(shè)置宿舍，以及作為其他居住場所的，應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定。北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法81.北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法對電梯使用單位的要求；82. 電梯使用單位安全管理人員應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。關(guān)于加強(qiáng)住宅裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)違法行為監(jiān)督執(zhí)法的通知83. 裝修人在裝飾裝修活動中，出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為時(shí)，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會應(yīng)采取的應(yīng)對措施；84. 裝修人出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為時(shí)，房屋管理單位采取的處理措施。北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見85. 業(yè)主委員會可作為原告參加訴訟