1/10當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題和對(duì)策分析一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1998年住房改革以來(lái)，一直處于快速發(fā)展之中。從投資的角度來(lái)看，過(guò)去5年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)2297，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由127提高到24。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)直接或間接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右，20XX年更是達(dá)到了279。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。文章HTTP/找文章,到表1國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)投資單位億元年份GDPGDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率直接貢獻(xiàn)開(kāi)發(fā)額占GDP比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)源中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)在成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)由于投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行帶來(lái)了隱患。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)411，成為投資高增長(zhǎng)中的重要推動(dòng)力量。固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活中的主要矛盾，房地產(chǎn)業(yè)投資增速過(guò)快勢(shì)必加劇投資規(guī)模擴(kuò)張，拉動(dòng)生產(chǎn)資料全面緊張，助長(zhǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)混亂，引發(fā)房屋積壓和經(jīng)濟(jì)泡沫。這些都是關(guān)系全局性的問(wèn)2/10題。文章HTTP/找文章,到為了在貫徹落實(shí)現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，20XX年以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門繼續(xù)實(shí)行近兩年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的策略，進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，從而確保整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。全國(guó)性和區(qū)域性房地產(chǎn)政策層出不窮，尤其是在地方政策的出臺(tái)和執(zhí)行上，表現(xiàn)得非常迅速。中央和地方一系列政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)行業(yè)投資初步走向平穩(wěn)增長(zhǎng)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以更加清晰的看到這種變化。盡管今年一季度房產(chǎn)投資增長(zhǎng)了411，但從3月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)投資增長(zhǎng)只是27，并開(kāi)始呈現(xiàn)回落跡象。二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題主要集中在三個(gè)方面投資增長(zhǎng)過(guò)快、結(jié)構(gòu)不合理和土地開(kāi)發(fā)利用不科學(xué)。1、投資增長(zhǎng)速度過(guò)快隨著我們國(guó)家人均GDP的提高已經(jīng)超過(guò)1000美元，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，汽車和住房等已經(jīng)成為消費(fèi)者重要的投資和消費(fèi)品。當(dāng)前，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，城市化進(jìn)程加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，以及城市危房的改造等使得房地產(chǎn)業(yè)投資一直處于快速發(fā)展過(guò)程中，局部地區(qū)3/10房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快。從1998年以來(lái)，投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金一直呈兩位數(shù)遞增之勢(shì)。20XX年我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資10106億元，占GDP116694億元的866，占固定資產(chǎn)投資的1834，比上年增長(zhǎng)297。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析，到今年5月份，有9個(gè)省份房地產(chǎn)投資增幅超過(guò)60，其中主要是非住宅投資。當(dāng)前全國(guó)商品房的平均價(jià)格為每平方米2677元，同比上漲66，其中住宅平均價(jià)格為每平方米248L元，同比上漲65，包括南京在內(nèi)的9個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10。投資保持一定速度增長(zhǎng)、價(jià)格平穩(wěn)上升與合理波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了促進(jìn)和推動(dòng)作用，因而是有必要的。但是，如果這種增長(zhǎng)不能很好地被控制，帶來(lái)的影響和沖擊又是嚴(yán)重的。其最直接的后果就是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長(zhǎng)，致使商品房空置率上升，而更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，引起經(jīng)濟(jì)的大起大伏。更為關(guān)鍵的是，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)投資一旦出現(xiàn)泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭和整個(gè)金融體系的影響和沖擊不容小視。2、結(jié)構(gòu)不合理當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在商品房局部供給過(guò)剩和短缺并存的現(xiàn)象，表現(xiàn)為高檔商品房、寫字樓等供大于4/10求，中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。在房地產(chǎn)業(yè)投資高速增長(zhǎng)的背后是空置商品房總量和空置率直線攀升，而且空置房還在以每年超過(guò)15的速度在遞增。一方面是中高檔以上的商品房、別墅和寫字樓滯銷嚴(yán)重，另一方面是廣大的消費(fèi)者期待的經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔商品房處于短缺之中。結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。如果不能有效解決結(jié)構(gòu)性矛盾，滿足消費(fèi)者的合理需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的更大波動(dòng)和不穩(wěn)定，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。3、土地開(kāi)發(fā)利用不科學(xué)土地開(kāi)發(fā)利用是關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與否、健康與否都跟土地市場(chǎng)息息相關(guān)。同樣，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)“過(guò)熱”現(xiàn)象至關(guān)重要的一個(gè)原因就是土地市場(chǎng)的失控。當(dāng)前土地利用方面存在的問(wèn)題主要是土地濫用、違規(guī)開(kāi)發(fā)現(xiàn)象過(guò)于嚴(yán)重5耕地得不到有效保護(hù)；土地開(kāi)發(fā)利用沒(méi)有科學(xué)合理的規(guī)劃。土地市場(chǎng)的不規(guī)范運(yùn)作與地方政府有著密切的關(guān)系。各級(jí)地方政府從地方經(jīng)濟(jì)出發(fā)、從自己的政績(jī)出發(fā)，打著“經(jīng)營(yíng)城市”的旗號(hào)，大肆新建開(kāi)發(fā)區(qū)，營(yíng)造各種形象工程。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)朗O個(gè)城市和兩萬(wàn)多個(gè)鎮(zhèn)中有五分5/10之一存在“形象工程”，有的小城市馬路超過(guò)100米寬。有一個(gè)城市只有5萬(wàn)多人口，但建的廣場(chǎng)卻可以站6萬(wàn)人。而很多居民卻不能得到基本居住條件的保障。在違規(guī)操作的過(guò)程中，地方政府大量征用農(nóng)村耕地，造成耕地?cái)?shù)量的急劇下降。低價(jià)征地，高價(jià)出讓，拿土地來(lái)招商，己成為不少地方創(chuàng)造政績(jī)、增加財(cái)政收入、改善部門福利的捷徑。然而，很多被征用的土地沒(méi)有很好的利用，浪費(fèi)隨處可見(jiàn)。三、主要對(duì)策分析解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題主要應(yīng)從三個(gè)方面努力繼續(xù)發(fā)揮國(guó)家政策的引導(dǎo)作用、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐和加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃。1、發(fā)揮國(guó)家政策的引導(dǎo)和信號(hào)作用國(guó)家政策的作用首先體現(xiàn)在對(duì)土地利用和信貸的控制和指導(dǎo)上。對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，保護(hù)耕地，減少浪費(fèi)，控制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展的源頭，對(duì)銀行信貸加強(qiáng)嚴(yán)格審核和控制，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)控信貸的過(guò)程中，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待不同的企業(yè)，應(yīng)該鼓勵(lì)和支持一些經(jīng)營(yíng)規(guī)范，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)大型集團(tuán)；還應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，即商品的不流動(dòng)性和難以套利。因此在不同的城市應(yīng)結(jié)合各自優(yōu)勢(shì)，采取不同的支持政策。發(fā)揮國(guó)家政策作用的另一個(gè)重要方面就是建立信息預(yù)6/10警系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)制度。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信息統(tǒng)計(jì)、分析和預(yù)警系統(tǒng)之間存在諸多不適應(yīng)的地方，主要有注重總量、不注重結(jié)構(gòu)，不適應(yīng)房地產(chǎn)不可移動(dòng)、產(chǎn)品差異性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)；注重增量、不注重存量，不適應(yīng)當(dāng)前增量和存量互動(dòng)的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系初步建立的形勢(shì)；注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動(dòng)，不適應(yīng)城鄉(xiāng)人口遷徒形成的市場(chǎng)需求；注重買賣、不注重租賃，不適應(yīng)規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)、分析租金變動(dòng)趨勢(shì)的要求；注重部門統(tǒng)計(jì)、不注重?cái)?shù)據(jù)整合，不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實(shí)際。完善這一體系可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷，并通過(guò)向社會(huì)發(fā)布市場(chǎng)信息,引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。預(yù)警體系的建設(shè)，將有利于降低不確定性，減少房地產(chǎn)泡沫。從打擊濫用土地、沒(méi)收沒(méi)有利用的土地、三次動(dòng)用存款準(zhǔn)備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，國(guó)家調(diào)控力度在加大。這種調(diào)控不是打壓市場(chǎng)，而是“擠泡沫”，是為了保護(hù)消費(fèi)者的根本利益，為了市場(chǎng)更加理性和健康地發(fā)展。調(diào)控必然會(huì)加劇這個(gè)行業(yè)的分化、淘汰和整合，也一定會(huì)讓政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者更加理性和成熟。7/102、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾既是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題又是深層次問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要在政府政策的調(diào)控下，在市場(chǎng)信號(hào)的引導(dǎo)下，充分考慮消費(fèi)者的實(shí)際需求，加大對(duì)中低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，限制和控制高檔商品房、寫字樓和別墅的開(kāi)發(fā)。空置房較多的地區(qū)有一個(gè)共同的現(xiàn)象，即高檔住宅過(guò)熱、積壓最嚴(yán)重，而中低擋住宅則普遍供不應(yīng)求。一些開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期以來(lái)的市場(chǎng)定位一直是高收入階層。但是，隨著住房由實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變，消費(fèi)主體發(fā)生了根本性的變化，工薪階層日益成為主流消費(fèi)者。因此，開(kāi)發(fā)商抓住機(jī)會(huì)，及時(shí)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善房地產(chǎn)商品的供給狀況，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，提高人民生活水平，改善居住條件都有著積極的影響和促進(jìn)作用。調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)還需要發(fā)揮政府的重要作用。政府首先應(yīng)保證經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)，適當(dāng)增加普通商品住宅土地供應(yīng)5其次要繼續(xù)加強(qiáng)住宅建設(shè)，特別是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和管理，搞好普通商品住房建設(shè)，完善廉租住房制度，更好地滿足居民消費(fèi)需求；第三，要嚴(yán)格控制商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)，特別是嚴(yán)格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設(shè)。只有開(kāi)發(fā)商和政府從不同的角度出發(fā)，共同努力，房8/10地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾才會(huì)得到解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更加理性。3、加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)是集經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技、生態(tài)、環(huán)保于一體，是一個(gè)多目標(biāo)體系集中度很高的行業(yè)，既有經(jīng)濟(jì)效益又有社會(huì)效益和環(huán)境效益。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，科學(xué)規(guī)劃的作用顯得尤為突出。科學(xué)規(guī)劃既要考慮到土地的開(kāi)發(fā)利用又要考慮到區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)體系建設(shè)。在土地開(kāi)發(fā)利用方面，目前全國(guó)國(guó)有土地資源價(jià)值達(dá)25萬(wàn)億元以上，是價(jià)值最大的國(guó)有資產(chǎn)。但是，由于沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展觀，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的大量流失，城市農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)格局被人為破壞，妨害可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)土地的科學(xué)規(guī)劃和利用，將會(huì)極大改善這種狀況。地方政府應(yīng)該著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，著眼于全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，合理利用土地資源，提高房地產(chǎn)建設(shè)的容積率，搞好城市規(guī)劃，樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀，以此促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速協(xié)調(diào)發(fā)展。在區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方面，要從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的角度出發(fā)，充分考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善的現(xiàn)狀，科學(xué)設(shè)計(jì)出既符合9/10不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求又符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的方案。加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃核心是要保持規(guī)劃的權(quán)威性和穩(wěn)定性，因此科學(xué)的規(guī)劃一經(jīng)確定，必須通過(guò)立法的形式確保嚴(yán)格執(zhí)行，任何一級(jí)政府和領(lǐng)導(dǎo)人都無(wú)權(quán)任意改變。同時(shí)還要改進(jìn)規(guī)劃監(jiān)督體制，實(shí)行規(guī)劃編制機(jī)構(gòu)和規(guī)劃監(jiān)督機(jī)制分開(kāi)設(shè)立，分開(kāi)運(yùn)行。規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的龍頭，是指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的總閘門。房地產(chǎn)建設(shè)只有走上按規(guī)劃建設(shè)的軌道，才能擺脫發(fā)展的盲目性和越建越亂的局面，才能真正營(yíng)造出既有經(jīng)濟(jì)價(jià)值又有人文價(jià)值的房地產(chǎn)精品，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長(zhǎng)過(guò)快、部分產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度較高、結(jié)構(gòu)不合理和土地開(kāi)發(fā)利用不科學(xué)等問(wèn)題，但從總體上看，整個(gè)行業(yè)仍然是健康的，并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點(diǎn)之一。一個(gè)正常、成