2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試沖刺卷：真題解析與專項(xiàng)突破考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（共40題，每題1分。下列每題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。）1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法》，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)分為（）。A.一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)B.甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)C.基礎(chǔ)級(jí)、專業(yè)級(jí)D.實(shí)習(xí)級(jí)、執(zhí)業(yè)級(jí)2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，最高最佳使用原則是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)反映房地產(chǎn)在（）條件下的價(jià)值。A.法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大B.市場(chǎng)上普遍接受、租賃收益最高、開發(fā)成本最低C.政府規(guī)劃限制、業(yè)主個(gè)人偏好、市場(chǎng)行情最好D.物理上最優(yōu)越、環(huán)境上最舒適、功能上最完善3.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為100萬元，資本化率（折現(xiàn)率）為10%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。A.1000B.900C.100D.104.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取可比案例應(yīng)優(yōu)先考慮（）。A.與估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件相同B.與估價(jià)對(duì)象用途相同C.與估價(jià)對(duì)象規(guī)模相似D.成交價(jià)格最接近5.某在建工程，已投入成本500萬元，剩余工程預(yù)計(jì)成本300萬元，預(yù)計(jì)完成后可對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)800萬元。若采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，在不考慮資金成本和開發(fā)費(fèi)用的情況下，該在建工程的現(xiàn)時(shí)價(jià)值最接近于（）萬元。A.600B.700C.800D.10006.計(jì)算建筑物重置成本時(shí)，通常采用的方法是（）。A.收益法B.假設(shè)開發(fā)法C.成本法D.市場(chǎng)法7.某房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑物建筑面積為2000平方米，地基基礎(chǔ)等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積重置成本為3000萬元。若采用成本法估價(jià)，該房地產(chǎn)的成新率為70%，則其重置成本最接近于（）萬元。A.1400B.2100C.3000D.42008.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的說法中，正確的是（）。A.應(yīng)評(píng)估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值B.應(yīng)評(píng)估房地產(chǎn)的清算價(jià)值C.不得考慮抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力D.評(píng)估價(jià)值應(yīng)低于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值9.在房地產(chǎn)租賃估價(jià)中，如果市場(chǎng)租金水平上漲，租賃期限不變，則租賃價(jià)格會(huì)（）。A.下降B.上升C.不變D.可能上升也可能下降10.某房地產(chǎn)的法定用途為住宅，實(shí)際用途為商業(yè)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，若該區(qū)域商業(yè)用途的法定限制被解除，則其價(jià)值可能（）。A.下降B.上升C.不變D.無法判斷11.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，并能產(chǎn)生（）的土地利用。A.最高租金B(yǎng).最高售價(jià)C.最大效益D.最低成本12.某城市規(guī)定，某宗出讓土地的出讓年限為50年，該宗土地的土地使用權(quán)剩余年限為（）年時(shí)，其土地使用權(quán)價(jià)格通常稱為“殘值”。A.40B.50C.70D.40或以下（取決于其他因素）13.收益法中，未來收益的預(yù)測(cè)通常采用（）。A.穩(wěn)定狀態(tài)法B.簡(jiǎn)單平均法C.線性回歸法D.時(shí)間序列法14.市場(chǎng)法中的交易案例篩選，主要應(yīng)剔除（）的成交價(jià)格。A.正常市場(chǎng)條件下達(dá)成的B.因特殊關(guān)系人交易而價(jià)格異常的C.交易目的明確的D.成交日期接近的15.采用成本法估價(jià)時(shí)，重置成本是指（）。A.重新建造與估價(jià)對(duì)象完全相同的建筑物的必要支出B.重新購(gòu)置與估價(jià)對(duì)象完全相同的建筑物的必要支出C.重新開發(fā)建設(shè)全新房地產(chǎn)的必要支出D.估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有狀況下的修復(fù)費(fèi)用16.某建筑物建成于1990年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用20年。若其成新率為60%，則該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A.10B.20C.30D.4017.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正，其核心目的是（）。A.為委托人提供決策建議B.明確估價(jià)責(zé)任C.滿足稅務(wù)申報(bào)需要D.證明估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性18.在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用（）方法估算。A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法19.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則的是（）。A.最高最佳使用原則B.買賣自愿原則C.合法原則D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則20.對(duì)于收益法中凈收益的估算，下列做法中不正確的是（）。A.對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，通常采用年租金乘以出租率估算B.對(duì)于自用房地產(chǎn)，通常需要預(yù)測(cè)其若出租或出售可能產(chǎn)生的收益C.應(yīng)扣除物業(yè)管理和維護(hù)費(fèi)用D.應(yīng)考慮未來的資本性支出21.某宗房地產(chǎn)的區(qū)位因素中，與周邊環(huán)境、景觀相關(guān)的因素屬于（）。A.基本因素B.一般因素C.區(qū)域因素D.個(gè)別因素22.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比案例成交價(jià)格進(jìn)行修正，主要是為了消除其與估價(jià)對(duì)象在（）上的差異。A.成交日期、交易目的B.房地產(chǎn)狀況、成交價(jià)格C.區(qū)域因素、個(gè)別因素D.付款方式、租賃情況23.建筑物折舊是指建筑物在（）上造成的價(jià)值減損。A.物理實(shí)體、功能、經(jīng)濟(jì)B.物理實(shí)體、法律、道德C.功能、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位D.物理實(shí)體、法律、區(qū)位24.下列關(guān)于土地使用年限及其對(duì)地價(jià)影響的說法中，正確的是（）。A.土地使用年限越長(zhǎng)，土地價(jià)格越高B.土地使用年限越短，土地價(jià)格越高C.土地使用年限滿期后，土地所有權(quán)隨之消失D.土地使用年限不會(huì)影響土地價(jià)格25.房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵守（）。A.客戶利益最大化原則B.公正獨(dú)立原則C.收入最大化原則D.保守秘密原則26.某房地產(chǎn)的成交價(jià)格為800萬元，其中含稅費(fèi)10萬元。若交易中買賣雙方共同承擔(dān)稅費(fèi)，則該房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為（）萬元。A.720B.780C.800D.81027.采用成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)于新建成的建筑物，其重置成本通常采用（）。A.直接成本法估算B.間接成本法估算C.市場(chǎng)比較法估算D.收益法估算28.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，關(guān)于估價(jià)假設(shè)和限制條件的說明，主要是為了（）。A.明確估價(jià)責(zé)任B.增強(qiáng)估價(jià)報(bào)告的說服力C.降低估價(jià)難度D.滿足委托人特殊要求29.某宗“生地”需要進(jìn)行“三通一平”才能開發(fā)建設(shè)，其土地價(jià)格應(yīng)采用（）方法評(píng)估。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法30.房地產(chǎn)估價(jià)中的“合法原則”是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)以（）為前提。A.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途B.估價(jià)對(duì)象的法定用途C.估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途D.估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途31.某房地產(chǎn)的收益價(jià)格為1000萬元，土地取得成本為500萬元，開發(fā)成本為300萬元，管理費(fèi)用為收益的5%，銷售費(fèi)用為收益的3%，投資利息忽略不計(jì)，開發(fā)期為2年，銷售期為1年，則其投資利潤(rùn)率為（）。A.20%B.30%C.40%D.50%32.下列關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的表述中，不正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)折舊是由于外部環(huán)境變化造成的價(jià)值減損B.經(jīng)濟(jì)折舊與建筑物的物理狀況無關(guān)C.經(jīng)濟(jì)折舊包括供求關(guān)系變化、區(qū)域衰落等因素造成的價(jià)值損失D.經(jīng)濟(jì)折舊通?？梢员苊?3.在市場(chǎng)法中，確定交易案例的價(jià)格修正系數(shù)時(shí)，通常需要考慮的因素包括（）。A.區(qū)位因素、權(quán)益因素、交易日期因素、市場(chǎng)狀況因素B.物理因素、法律因素、行政因素、自然因素C.成本因素、時(shí)間因素、空間因素、人員因素D.收益因素、風(fēng)險(xiǎn)因素、流動(dòng)性因素、稅收因素34.對(duì)于具有獨(dú)立用途且易于變現(xiàn)的房地產(chǎn)，如機(jī)器設(shè)備，其評(píng)估價(jià)值通常不采用（）方法。A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.清算價(jià)格法35.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是（）的價(jià)值。A.估價(jià)對(duì)象在某個(gè)歷史時(shí)刻的B.估價(jià)對(duì)象在委托人需要的任何時(shí)候的C.估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的D.估價(jià)對(duì)象在未來某個(gè)時(shí)刻的36.某房地產(chǎn)的建筑物重置成本為1000萬元，成新率為80%，土地使用權(quán)剩余年限為40年，土地年收益為100萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。（不考慮土地重置成本）A.800B.1000C.1200D.160037.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)載明（）等基本信息。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格號(hào)、估價(jià)日期B.委托人名稱、估價(jià)對(duì)象地址、估價(jià)目的C.估價(jià)對(duì)象用途、建筑面積、土地使用權(quán)性質(zhì)D.估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)假設(shè)和限制條件38.采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，通常需要考慮（）因素。A.土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)周期B.建筑物重置成本、建筑物成新率、土地出讓年限、市場(chǎng)利率C.估價(jià)對(duì)象區(qū)位、用途、規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施D.政府政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、行業(yè)前景、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)39.在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)估價(jià)結(jié)果的精度要求，主要取決于（）。A.估價(jià)師的個(gè)人水平B.估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)和價(jià)值大小C.委托人的支付能力D.估價(jià)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)高低40.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說法中，不正確的是（）。A.估價(jià)師應(yīng)保持獨(dú)立性，不受他人不當(dāng)干預(yù)B.估價(jià)師應(yīng)如實(shí)報(bào)告估價(jià)過程中知悉的商業(yè)秘密C.估價(jià)師可以為了爭(zhēng)取業(yè)務(wù)而貶低其他估價(jià)師D.估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，保證估價(jià)質(zhì)量二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。下列每題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的。）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則E.公正原則2.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，需要收集的交易案例信息通常包括（）。A.交易價(jià)格B.成交日期C.交易目的D.房地產(chǎn)狀況E.市場(chǎng)狀況3.房地產(chǎn)的個(gè)別因素是指影響特定房地產(chǎn)價(jià)值而（）的因素。A.區(qū)位不同B.不可復(fù)制C.因素種類少D.作用強(qiáng)度小E.對(duì)價(jià)值影響?yīng)毺?.成本法通常適用于下列房地產(chǎn)的估價(jià)（）。A.新建成的建筑物B.舊有建筑物C.無償取得的土地使用權(quán)D.價(jià)值構(gòu)成復(fù)雜的房地產(chǎn)E.處于開發(fā)階段的土地5.收益法中，估算未來收益通常需要考慮的因素有（）。A.房地產(chǎn)的物理狀況B.房地產(chǎn)的權(quán)益狀況C.市場(chǎng)租金水平D.房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理水平E.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境6.影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的因素主要有（）。A.區(qū)位因素（如交通、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等）B.區(qū)域因素（如區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制等）C.個(gè)別因素（如宗地形狀、宗地面積、朝向等）D.宏觀因素（如國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等）E.微觀因素（如臨街狀況、樓層、朝向等）7.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流量通常包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.投資利息8.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括（）。A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)E.估價(jià)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)9.建筑物折舊可以分為（）。A.物理折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊E.人為折舊10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容通常有（）。A.估價(jià)委托與受托事項(xiàng)B.估價(jià)對(duì)象描述C.估價(jià)方法選用D.估價(jià)過程E.估價(jià)結(jié)果11.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備的職業(yè)道德素質(zhì)包括（）。A.公正獨(dú)立B.勤勉盡責(zé)C.誠(chéng)實(shí)守信D.實(shí)話實(shí)說E.謀取利益12.在房地產(chǎn)租賃估價(jià)中，需要考慮的因素通常有（）。A.房地產(chǎn)的區(qū)位B.房地產(chǎn)的用途C.租賃期限D(zhuǎn).租金水平E.市場(chǎng)供求狀況13.下列關(guān)于土地估價(jià)的說法中，正確的有（）。A.土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)日B.土地估價(jià)應(yīng)遵循合法原則、最有效使用原則C.土地估價(jià)應(yīng)考慮土地的區(qū)位、用途、權(quán)利、環(huán)境等D.土地估價(jià)通常采用市場(chǎng)法、收益法、成本法E.土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)注明土地用途和使用權(quán)年限14.房地產(chǎn)估價(jià)中的“合法原則”要求估價(jià)人員（）。A.遵守國(guó)家和地方的法律法規(guī)B.以估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為前提估價(jià)C.以估價(jià)對(duì)象的法定用途為前提估價(jià)D.考慮估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用E.向委托人說明估價(jià)假設(shè)和限制條件15.市場(chǎng)法中的比較修正主要包括（）。A.交易日期修正B.區(qū)域因素修正C.個(gè)別因素修正D.市場(chǎng)狀況修正E.交易方式修正16.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的類型根據(jù)估價(jià)目的不同，可以分為（）。A.評(píng)估報(bào)告B.買賣報(bào)告C.抵押報(bào)告D.征稅報(bào)告E.分割報(bào)告17.運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，需要考慮的費(fèi)用通常包括（）。A.土地取得成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.銷售費(fèi)用18.影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素可以分為（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.宏觀因素E.微觀因素19.房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)（）。A.遵守估價(jià)職業(yè)道德規(guī)范B.依法獨(dú)立執(zhí)行業(yè)務(wù)C.如實(shí)反映估價(jià)對(duì)象狀況D.保守在估價(jià)過程中知悉的商業(yè)秘密E.主動(dòng)回避利益沖突20.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，應(yīng)綜合考慮（）等因素。A.法律法規(guī)限制B.經(jīng)濟(jì)可行性C.技術(shù)可能性D.業(yè)主偏好E.市場(chǎng)需求三、判斷題（共10題，每題1分。請(qǐng)判斷下列各題表述是否正確，正確的劃“√”，錯(cuò)誤的劃“×”。）1.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，必須由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托。（）2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是其未來預(yù)期收益的現(xiàn)值。（）3.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取的可比案例數(shù)量越多越好。（）4.建筑物的重置成本是指采用與估價(jià)對(duì)象相同的材料、建造同樣的建筑物所必要的支出。（）5.經(jīng)濟(jì)折舊是由于建筑物本身的功能落后或物理?yè)p耗造成的價(jià)值減損。（）6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果必須是估價(jià)對(duì)象在某個(gè)歷史時(shí)刻的價(jià)值。（）7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須由執(zhí)行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的估價(jià)師簽名蓋章。（）8.對(duì)于收益法中凈收益的估算，通常需要考慮未來的資本性支出。（）9.土地使用年限的減少，會(huì)降低土地的價(jià)值。（）10.房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中披露了某些假設(shè)和限制條件，就無需再承擔(dān)相應(yīng)的估價(jià)責(zé)任。（）四、計(jì)算題（共2題，每題10分。請(qǐng)根據(jù)題目要求進(jìn)行計(jì)算，列出計(jì)算過程。）1.某房地產(chǎn)的建筑面積為2000平方米，重置成本為1500萬元。經(jīng)勘察，該建筑物為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，已使用15年，目前物理狀況良好，成新率為85%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地價(jià)值為800萬元。若采用成本法估價(jià)，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為多少萬元？2.某宗住宅用地面積為1000平方米，土地使用權(quán)年限為70年，已使用10年。該地塊適用的容積率為4，市場(chǎng)租金水平為每月每平方米建筑面積80元，出租率為90%，空置成本為租金的10%，管理費(fèi)用為租金的15%，維修費(fèi)用為租金的5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為租金的2%，房產(chǎn)稅為租金的12%，土地資本化率為8%，建筑物折舊忽略不計(jì)。假設(shè)該地塊計(jì)劃立即出租。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）五、綜合分析題（共2題，每題15分。請(qǐng)根據(jù)題目要求進(jìn)行分析，并簡(jiǎn)要說明理由。）1.某委托人希望對(duì)其位于市中心的一棟辦公樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)目的是為了將其用于抵押貸款。請(qǐng)分析在此次估價(jià)中，應(yīng)重點(diǎn)考慮哪些因素？并說明理由。2.假設(shè)你正在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某宗住宅的售價(jià)。收集到三個(gè)可比案例A、B、C，其成交價(jià)格、成交日期、面積、樓層、朝向、裝修狀況等信息如下表所示（請(qǐng)注意，此處無表格，請(qǐng)自行想象一個(gè)包含這些信息的表格進(jìn)行想象分析）：|案例信息|A|B|C||------------|-------|-------|-------||成交價(jià)格（元/平方米）|8000|8500|7800||成交日期|2023.1|2023.6|2023.3||面積（平方米）|120|110|130||樓層|15|12|18||朝向|南|東|西||裝修狀況|精裝|毛坯|普修|請(qǐng)簡(jiǎn)述在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)這三個(gè)可比案例進(jìn)行分析和修正的主要步驟和理由。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.A2.A3.A4.B5.B6.C7.B8.A9.B10.B11.C12.D13.A14.B15.C16.B17.A18.B19.B20.D21.C22.C23.A24.A25.B26.B27.A28.A29.D30.B31.B32.D33.A34.D35.C36.B37.B38.A39.B40.C二、多項(xiàng)選擇題1.ABCE2.ABCD3.ABE4.ABDE5.BCDE6.ABCD7.ABCDE8.ABCD9.ABC10.ABCE11.ABCE12.ABCDE13.ABCDE14.BC15.ABC16.BCD17.ABCDE18.ABCD19.ABCE20.ABCE三、判斷題1.√2.×3.×4.×5.×6.√7.√8.×9.√10.×四、計(jì)算題1.計(jì)算過程：重置成本=1500萬元成新率=85%建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)值=重置成本×成新率=1500×85%=1275萬元土地價(jià)值=800萬元房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值=建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)值+土地價(jià)值=1275+800=2075萬元答案：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為2075萬元。2.計(jì)算過程：年租金=80元/平方米/月×90%×2000平方米×12個(gè)月=1728000元/年年空置成本=1728000元/年×10%=172800元/年年管理費(fèi)用=1728000元/年×15%=259200元/年年維修費(fèi)用=1728000元/年×5%=86400元/年年保險(xiǎn)費(fèi)用=1728000元/年×2%=34560元/年年房產(chǎn)稅=1728000元/年×12%=207360元/年年凈收益=年租金-年空置成本-年管理費(fèi)用-年維修費(fèi)用-年保險(xiǎn)費(fèi)用-年房產(chǎn)稅=1728000-172800-259200-86400-34560-207360=1386880元/年土地剩余年限=70-10=60年收益價(jià)格=年凈收益÷土地資本化率=1386880÷8%=17336000元答案：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為17336000元。五、綜合分析題1.分析：在此次以抵押貸款為目的的辦公樓估價(jià)中，應(yīng)重點(diǎn)考慮以下因素：（1）合法產(chǎn)權(quán)狀況：抵押物必須具有合法、清晰的產(chǎn)權(quán)，無權(quán)利限制或糾紛，這是銀行發(fā)放貸款的前提。（2）變現(xiàn)能力：銀行關(guān)注抵押物的變現(xiàn)能力，因此需重點(diǎn)評(píng)估辦公樓在市場(chǎng)上的通用性、空置率、租賃市場(chǎng)行情以及未來處置的便利性和速度。（3）價(jià)值穩(wěn)定性與增值潛力：評(píng)估辦公樓價(jià)值的穩(wěn)定性，以及未來可能存在的增值潛力，關(guān)系到抵押貸款額的確定。（4）經(jīng)營(yíng)狀況：如果辦公樓有租賃收入，需詳細(xì)分析其租賃合同、租戶質(zhì)量、租金收繳情況等，作為評(píng)估價(jià)值的依據(jù)。（5）物理狀況與維護(hù)：建筑物的物理狀況、維護(hù)保養(yǎng)情況、主要設(shè)備設(shè)施狀況等，影響其價(jià)值和使用年限，需詳細(xì)評(píng)估。（6）法律法規(guī)限制：了解影響辦公樓使用的相關(guān)法律法規(guī)，如規(guī)劃限制、環(huán)保要求