北京投資環(huán)境展示二零零一年八月謹(jǐn)呈第一部分投資環(huán)境介紹北京概況簡介某省市位于華北平原北端，東某省市毗鄰，四市交界。某省市域人口分布圖某省市2000年底總?cè)丝诩皯魯?shù)統(tǒng)計(jì)四個城區(qū):東城、西城、宣武、崇文四個近郊區(qū)：朝陽、海淀、豐臺和石景山五個遠(yuǎn)郊區(qū)：門頭溝區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)和昌平區(qū)轄管五個縣：大興縣、平谷縣、懷柔縣、密云縣和延慶縣行政區(qū)劃未來五年北京第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)信息服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)業(yè)旅游業(yè)金融業(yè)科技、教育業(yè)商貿(mào)流通業(yè)文化、體育產(chǎn)業(yè)社區(qū)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)和住宅服務(wù)業(yè)交通運(yùn)輸和某著名企業(yè)業(yè)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村服務(wù)業(yè)某省市發(fā)展規(guī)劃推進(jìn)某省市某省市建設(shè)的某省市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)建設(shè)通州、昌平、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、順義6個衛(wèi)星城抓好昌平小、順義后沙峪鎮(zhèn)、通州宋莊鎮(zhèn)、大興西紅門鎮(zhèn)、懷柔等33個中心鎮(zhèn)建設(shè)北京城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域和項(xiàng)目朝陽東城區(qū)西城崇文宣武豐臺海淀區(qū)石景山北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）規(guī)劃情況北至朝陽路東至大望路西起東大橋路南至通惠河北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）規(guī)劃情況（續(xù)）以國貿(mào)橋“金十字”東北30公頃為CBD核心區(qū)主要標(biāo)準(zhǔn)性建筑有國貿(mào)三期、央視大廈、國際新城、財(cái)富中心等將沿東三環(huán)路兩側(cè)展開，150-300米高總建筑規(guī)模1000萬平方米，其中—寫字樓50%左右，公寓25%左右，其他25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化娛樂建立立體化交通、核心區(qū)地下一層互連，道路總面積155公頃，占CBD的39%綠化用地33.39公頃占總面積的11%北京首都國際機(jī)場位某省市的東北某省市中心約23.5公里。該機(jī)場現(xiàn)有通住歐洲、美洲、日本和世界其他某省市的國際航線148條。99年建成的北京首都機(jī)場航站擴(kuò)建工程總投資9.4億美元總建筑面積54萬平方米設(shè)計(jì)年旅客運(yùn)輸能力為3,500萬人次年飛行架次為19萬架年貨物吞吐總量78萬噸北京水力現(xiàn)在北京一年用水量約40億立方米完成京密引水渠15公里的技術(shù)改造任務(wù)某省市河湖科學(xué)調(diào)度，完成清河一期主體工程控制密云水庫、懷柔水庫上游點(diǎn)面污染源建成酒仙橋、大興、懷柔污水處理廠某省市現(xiàn)行水價(jià)種類品種規(guī)格單位價(jià)格自來水1、居民生活用水元/噸1.32、工商業(yè)等單位用水元/噸1.33、旅館、招待所、餐飲、娛樂業(yè)用水元/噸1.34、旅館飯店用水元/噸1.35、農(nóng)業(yè)陪水元/噸1.36、工業(yè)河水元/噸1.37、高檔洗浴業(yè)（每人洗浴價(jià)格20元以上的）元/噸1.3地下水生產(chǎn)礦泉水、純凈水的單位，每噸為0.60元，其他單位每噸為0.40元污水處理費(fèi)居民污水處理為0.30元，其他自來水用戶污水處理為每噸0.5元北京電力每年北京供電量約為340億千瓦時(shí)北京供電局有15座變電站:、林河、永樂店、大興氮肥廠、北七家、大興帶鋼廠、、電車公司、等順義500千伏變電站一期工程日前順利完工并投入運(yùn)行，開辟了從內(nèi)蒙和東北向北京送電的渠道，該站600萬千伏安的最高容量同時(shí)也使北京的某著名企業(yè)接納能力增加到1000多萬千瓦北京電力價(jià)格構(gòu)成表電度電價(jià)用電分類不滿1千伏1-10千伏35-110千伏110千伏220千伏一居民生活用電0.3930.3830.383二非居民照明用電0.6070.5970.597三商業(yè)店價(jià)0.6130.6030.603四非工業(yè)、普通工業(yè)電價(jià)0.540.530.52五大工業(yè)店價(jià)0.4030.3880.3780.373其中：電石、電解燒堿0.3930.3780.3680.363合成氨、電爐黃氨中、小化肥0.260.2520.2460.241六農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電0.460.450.44七貧困縣農(nóng)業(yè)排灌用電0.2730.270.2672000年年底某省市的天然氣、人工煤氣和液化石油氣三種燃?xì)庠吹目偣?yīng)量折合成天然氣將達(dá)到14億立方米目前某省市天然氣、人工煤氣和液化石油氣三種燃?xì)夤芫€的總長度已經(jīng)超過3200多公里某省市燃?xì)夤芫W(wǎng)已覆蓋某省市各城區(qū)及大興、順義等部分遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)北京燃?xì)饽呈∈泄┡F(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他旅游飯店、使館、出租有二次熱無二次熱涉外公寓交換交換一某省市熱力公司3020二、鍋爐供暖281816三、燃油（柴油）、燃?xì)猓ㄌ烊粴?、煤氣）鍋爐供暖；居民28元，其他供應(yīng)對象35元四、對供暖面積單層高度超過4米的和簡、工棚及冬季施工特殊供熱的，加倍收費(fèi)。五、建筑面積折使用面積75%計(jì)算某省市熱力公司生活熱水加熱費(fèi)某省市物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行。其他單位供應(yīng)的生活熱水價(jià)格，原則上由供應(yīng)單位與用戶協(xié)商制定單位：元/每建筑平方米、采暖季北京經(jīng)濟(jì)狀況簡介某省市國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長率200某省市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2460.5億元同比增長11%經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)四年穩(wěn)步上升某省市人均GDP和可支配收入比較某省市居民家庭平均每人每年可支配收入與支出某省市人均住房使用面積和恩格爾系數(shù)的關(guān)系某省市主要物業(yè)類型近幾年建安造價(jià)（元/平方米）賓館辦公住宅廠房商業(yè)某省市GNP中三個產(chǎn)業(yè)所占比例產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效某省市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90億元，比上年增長4%某省市第二產(chǎn)業(yè)935.8億元，增長11.4%某省市第三產(chǎn)業(yè)1434.7億元，增長11.1%2000年北京就業(yè)人員分配比率圖2000年北京房地產(chǎn)業(yè)情況某省市某省市場存在的問題政府對土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理，實(shí)行對土某省市場的壟斷，建立政府土地收購儲備制度，變生地出讓為熟地出讓。制定征收國有土地地租的措施，建立土地年租制，盤活土地資源。某省市場不公開土地、項(xiàng)目多次倒手行政劃撥用地?zé)o序、無規(guī)則進(jìn)某省市場今后規(guī)范重點(diǎn)

投資政策及操作流程外商在京企業(yè)狀況外商在京企業(yè)狀況累計(jì)總個數(shù)（14856個）北京房地產(chǎn)使用期

外商投資設(shè)立公司程序選擇投資合作者

簽訂合作意向書

審批項(xiàng)目建議書

申請企業(yè)名稱登記

審批可行性報(bào)告

審批合同、章程

領(lǐng)取企業(yè)批準(zhǔn)證書

工商注冊登記

外商投資房地產(chǎn)開發(fā)流程成立公司項(xiàng)目規(guī)劃土地使用權(quán)取得拆遷工程建設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營期項(xiàng)目立項(xiàng)外商投資房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)

外商投資房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)外商投資房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)外商投資房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)外商投資房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定集體土地征用管理國有土地有償使用管理某省市房屋拆遷管理商品房（預(yù)）銷售管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理房地產(chǎn)抵押管理房屋租賃管理外商房地產(chǎn)

投資方向鼓勵：城內(nèi)危舊房改造區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)可以：開發(fā)建設(shè)住宅、工業(yè)廠房和商業(yè)、旅游娛樂等設(shè)施外商投資主要方式中外合資經(jīng)營企業(yè)外合作經(jīng)營企業(yè)外資企業(yè)某著名企業(yè)外商投資性公司外資金融機(jī)構(gòu)BOT方式外商投資審批主管機(jī)構(gòu)某省市計(jì)劃委員會某省市經(jīng)濟(jì)委員會某省市商業(yè)委員會某省市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)會某省市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會某省市政建設(shè)委員會某省市人民政府外事辦公室某省市工商行政管理局某省市國土資源和房屋管理局某省市國家稅務(wù)局國家外匯管理局北京分局

簽定投資意向書企業(yè)注冊登記和稅務(wù)登記開發(fā)步驟及相關(guān)費(fèi)用固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫免）企業(yè)開業(yè)登記費(fèi)：注冊資本<1000萬0.1%>1000萬0.5%>1億的部分不繳納（時(shí)間大約3個月）1、公司成立開發(fā)步驟及相關(guān)費(fèi)用2、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)送項(xiàng)目建議書編制可行性研究報(bào)告及批復(fù)取得年度預(yù)備項(xiàng)目資格可行性研究費(fèi)（時(shí)間大約3個月）選址規(guī)劃意見通知書取得建設(shè)用地規(guī)劃取得建設(shè)工程規(guī)劃開發(fā)步驟及相關(guān)費(fèi)用3、項(xiàng)目規(guī)劃勘察測量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總建安費(fèi)的2%建設(shè)工程執(zhí)照費(fèi)投資額<20萬投資額的0.3%<200萬0.2%<1000萬0.15%>1000萬0.1%（時(shí)間大約8個月）開發(fā)步驟及相關(guān)費(fèi)用4、土地使用權(quán)取得辦理土地使用證申請列入不度施工計(jì)劃與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議土地出讓金大市政費(fèi)四源費(fèi)（時(shí)間大約2個月）開發(fā)步驟及相關(guān)費(fèi)用5、拆遷（根據(jù)情況而定）取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用證后征地拆遷費(fèi)（根據(jù)具體地段情況進(jìn)行補(bǔ)償）（時(shí)間大約3個月）開發(fā)步驟及相關(guān)費(fèi)用6、工程建設(shè)申請開工招標(biāo)施工單位工程質(zhì)量監(jiān)督登記申領(lǐng)開工證工程建設(shè)辦理竣工登記建設(shè)前期工程費(fèi)房屋建安工程費(fèi)6500-商場3500-寫字樓7000-酒店基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)400-800/平方米（時(shí)間大約20個月）開發(fā)步驟及相關(guān)費(fèi)用7、房地產(chǎn)經(jīng)營期取得預(yù)售項(xiàng)目銷售銷售登記契稅、交費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)證營業(yè)某省市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加交費(fèi)：1萬印花稅0.05%房屋所有權(quán)登記費(fèi)0.3元/平方米土地增值稅：4級超額累進(jìn)中介服務(wù)費(fèi)北京買賣房屋主要稅費(fèi)稅種稅率（%）計(jì)稅依據(jù)納稅人企業(yè)所得稅33企業(yè)營業(yè)收入企業(yè)印花稅10.050.05轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)(合同金額)抵押貸款(合同金額)立合同人土地使用稅0.5-10元/M2根據(jù)土地級別確定土地使用人契說4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)價(jià)值）土地使用人房產(chǎn)稅1.2自用房地產(chǎn)(房地產(chǎn)評估價(jià)值的80%)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人房地產(chǎn)交費(fèi)1房地產(chǎn)交易(成交總價(jià))買賣雙方0.5%房地產(chǎn)登記費(fèi)0.3元/平方米買方營業(yè)稅5營業(yè)收入房地產(chǎn)出售方土地增值稅30405060增值額未超過50%增值額在50-100%增值額在100-200%增值額超過200%房地產(chǎn)出售方城市維護(hù)建設(shè)稅7營業(yè)稅額房地產(chǎn)出售方教育費(fèi)附加3營業(yè)稅額房地產(chǎn)出售方北京出租房屋主要稅費(fèi)稅種稅率（%）計(jì)稅依據(jù)納稅人房產(chǎn)稅4租金收入房屋所有人土地使用稅0.5-10元/M2根據(jù)土地級別確定

房屋所有人營業(yè)稅3（租金<800元免)租金收入房屋所有人教育費(fèi)附加3營業(yè)稅額房屋所有人印花稅0.121元營業(yè)稅額稅額不足1元房屋所有人城市建設(shè)維護(hù)稅7營業(yè)稅額房屋所有人個人所得稅10小于4000元,減800元后2大于4000元,扣除20%后房屋所有人某省市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表地價(jià)區(qū)類出讓金基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)土地開發(fā)及其他費(fèi)用商業(yè)公寓住宅工業(yè)市政及四源小區(qū)建設(shè)配套城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)近郊區(qū)縣征地費(fèi)遠(yuǎn)郊區(qū)縣征地費(fèi)111123456一類400-680380-580250-34040-7068-10020-50740-98020-56二類300-400280-380200-25030-7068-10020-50740-98020-56三類250-300230-280125-20025-3068-10020-50740-98020-56四類190-250180-230100-12520-2568-10020-50740-98020-56五類125-190125-18075-10015-2068-10020-50740-98020-56六類65-12565-12550-10010-1568-10020-50740-98020-5610-23七類50-6540-6520-505-1068-10020-50740-98020-5610-23八類10-5010-408-204-568-10020-50740-98010-23九類8-105-104-83-468-10020-50740-98010-23十類5-84-53-42-368-10020-50740-98010-23單位:美元寫字某省市場北京寫字樓投資熱點(diǎn)區(qū)域圖CBD長安街金融街西直門地區(qū)中關(guān)村北京六大城區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)量

（單位：平方米）北京六大城區(qū)甲級寫字樓租金及空置率（單位：美元/平方米.月）寫字樓現(xiàn)有存量及新供應(yīng)建筑平方米(百萬)資料來源：戴德究顧問部*估計(jì)數(shù)字93年1季度=100北京-1991年季度-2001年1季度寫字樓租金和售價(jià)指數(shù)資料來源：戴德究顧問部北京商某省市場北京商業(yè)區(qū)分布圖北京商業(yè)物業(yè)歷年新增供應(yīng)量（千平方米）資料來源：戴德究顧問部北京六城區(qū)大型商業(yè)供應(yīng)面積單位：平方米資料來源：戴德究顧問部住某省市場北京住宅區(qū)域分布圖朝陽6795東城10285西城11643崇文7202宣武6443豐臺4654海淀7146石景山3622北京城區(qū)住宅平價(jià)價(jià)格情況北京外銷住宅租售價(jià)格表（93Q3=100）北京酒店北京酒某省市場★★★★★21家★★★★34家★★★137家三星以上酒店192家北京酒店主要分布地區(qū)東三環(huán)長安街金魚西外-紫竹橋白頤路北京到200