中介二手房買賣流程圖演講人：日期:目錄CONTENTS02房源篩選與看房01前期準備階段03價格協(xié)商與簽約04貸款與資金管理05過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移06交房與后續(xù)服務01前期準備階段詳細溝通購房需求通過與客戶深入交流，明確其購房預算、區(qū)位偏好、戶型要求、學區(qū)需求等核心要素，建立完整的客戶畫像。建檔與需求匹配將客戶需求錄入房源匹配系統(tǒng)，定期推送符合要求的房源信息，并動態(tài)更新客戶需求變化情況。資金方案評估根據(jù)客戶財務狀況，提供商業(yè)貸款、公積金貸款等不同融資方案的專業(yè)建議?？蛻粜枨蠓治雠c登記通過業(yè)主委托、社區(qū)駐點、網(wǎng)絡平臺等多途徑獲取真實房源，建立動態(tài)更新的房源數(shù)據(jù)庫。房源信息收集與整理多渠道房源開發(fā)實地勘驗房屋狀況，核實產(chǎn)權(quán)信息，評估房屋市場價值，確保房源信息的真實性和準確性。房源核驗與評估按照區(qū)域、價格、戶型等維度建立結(jié)構(gòu)化房源檔案，便于快速匹配客戶需求。房源分類管理中介服務協(xié)議簽署服務內(nèi)容確認明確中介提供的房源推薦、帶看服務、交易協(xié)助等具體服務內(nèi)容和標準。權(quán)利義務約定詳細說明中介服務費的收取標準、支付方式和相關(guān)稅費承擔規(guī)則。規(guī)范中介機構(gòu)與買賣雙方的權(quán)利義務關(guān)系，包括信息保密、獨家委托等條款。費用標準說明02房源篩選與看房房源搜索與匹配標準需求精準定位根據(jù)買方預算、區(qū)域偏好、戶型面積、樓層朝向等核心要素，通過中介數(shù)據(jù)庫或線上平臺篩選匹配房源，確保房源信息與客戶需求高度契合。房源信息核驗核查房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、抵押情況、業(yè)主身份等關(guān)鍵信息，排除產(chǎn)權(quán)糾紛或違規(guī)房源，保障交易安全性。市場數(shù)據(jù)對比結(jié)合近期同區(qū)域成交價、掛牌價及供需關(guān)系，分析房源性價比，避免買方因信息不對稱導致決策偏差。預約與協(xié)調(diào)中介需提前與賣方確認看房時間，協(xié)調(diào)買方行程，避免臨時沖突；同時提供房源實景照片或視頻，提高看房效率。實地看房安排流程看房清單制定規(guī)劃看房路線，優(yōu)先推薦高匹配度房源，并準備戶型圖、小區(qū)配套介紹等資料，輔助買方現(xiàn)場評估?，F(xiàn)場問題記錄記錄買方對采光、噪音、裝修細節(jié)的反饋，及時調(diào)整后續(xù)推薦策略，并解答關(guān)于物業(yè)費、車位等細節(jié)問題。硬件條件分析分析小區(qū)周邊交通、教育、商業(yè)配套成熟度，以及未來區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，綜合測算房產(chǎn)增值潛力。區(qū)位價值判定價格談判建議根據(jù)評估結(jié)果向買方提供議價空間參考，并協(xié)助制定談判策略，確保報價符合市場合理區(qū)間。評估房屋建筑質(zhì)量、裝修水平、設施維護狀況，結(jié)合房齡、戶型結(jié)構(gòu)等因素，判斷其市場競爭力。房產(chǎn)價值初步評估03價格協(xié)商與簽約價格談判策略要點心理預期管理買方可通過列舉房屋瑕疵（如設備老化、戶型缺陷）適當壓價，賣方則需強調(diào)房源稀缺性（如學區(qū)、交通優(yōu)勢）以穩(wěn)固價格底線。中介需協(xié)調(diào)雙方預期，推動達成共識。階段性讓步技巧建議采用“階梯式報價”策略，買方首次出價低于心理價位10%-15%，賣方掛牌價預留5%-8%議價空間，通過多輪磋商逐步縮小分歧。市場行情分析買賣雙方需參考同區(qū)域、同類型房源近期成交價，結(jié)合房屋樓層、裝修、朝向等差異化因素，制定合理報價區(qū)間。中介應提供專業(yè)數(shù)據(jù)支持，避免信息不對稱導致談判僵局。030201產(chǎn)權(quán)瑕疵處理明確賣方需保證房屋無抵押、查封等權(quán)利限制，若交易后發(fā)現(xiàn)問題，賣方須承擔違約責任并賠償損失。條款中需列明產(chǎn)權(quán)調(diào)查時間節(jié)點及責任方。交房標準約定詳細規(guī)定房屋內(nèi)固定設施（如燈具、櫥柜）歸屬，以及賣方需完成的維修義務（如墻面修補、水電檢測）?？筛秸掌鳛楹贤郊?，避免交割爭議。違約賠償機制設定定金罰則（通常為總房款20%），若買方違約賣方?jīng)]收定金，賣方違約則雙倍返還。同時約定逾期付款或交房的每日違約金比例（建議0.05%-0.1%）。買賣合同條款協(xié)商資金監(jiān)管流程需明確以買方購房資格審核通過、貸款預批函下發(fā)為首要前提，若條件未達成則無條件解約退款。同時約定后續(xù)網(wǎng)簽、過戶的具體時間窗口。合同生效條件收據(jù)與協(xié)議規(guī)范賣方需開具加蓋公章的定金收據(jù)，注明“定金”字樣及房屋地址。中介需同步簽署居間擔保協(xié)議，承諾協(xié)調(diào)后續(xù)流程直至產(chǎn)權(quán)過戶完成。定金應通過第三方資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)，買方將款項凍結(jié)后簽訂定金協(xié)議，待網(wǎng)簽合同備案完成后自動解凍支付賣方，確保資金安全。定金支付與合同生效04貸款與資金管理貸款申請與審批流程貸款資格預審買方需提供收入證明、征信報告等材料，由銀行或金融機構(gòu)初步評估其還款能力與信用狀況，確定可貸款額度與利率范圍。正式提交貸款申請買方選定貸款銀行后，提交購房合同、身份證明、房產(chǎn)評估報告等全套資料，進入銀行內(nèi)部審批流程，包括抵押物價值審核與風險評級。審批結(jié)果通知銀行完成終審后，向買方及中介機構(gòu)出具貸款批復函，明確放款條件與時間節(jié)點，如需補充材料需及時跟進處理。買賣雙方協(xié)商選定第三方資金監(jiān)管機構(gòu)（如銀行或公證處），開設專屬賬戶用于存放購房首付款及后續(xù)尾款，確保資金流轉(zhuǎn)安全透明。監(jiān)管賬戶開立約定分階段付款條件（如簽訂合同、過戶完成等），每筆款項需雙方確認后由監(jiān)管方按協(xié)議劃轉(zhuǎn)，避免單方挪用風險。資金劃轉(zhuǎn)規(guī)則若交易過程中出現(xiàn)糾紛，監(jiān)管機構(gòu)可依協(xié)議凍結(jié)賬戶資金，待爭議解決后按協(xié)商結(jié)果執(zhí)行解凍或退款操作。賬戶凍結(jié)與解凍資金監(jiān)管賬戶設置風險控制與費用結(jié)算交易風險排查中介需核查房產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制，確保產(chǎn)權(quán)清晰；同步審核買方貸款資質(zhì)，避免因貸款失敗導致交易中斷。尾款交割保障過戶完成后，買方需將貸款資金與剩余首付款匯入賣方指定賬戶，中介需監(jiān)督全過程并留存交割記錄，防范資金拖欠風險。費用明細公示中介機構(gòu)應提前向雙方說明服務費、評估費、過戶稅費等明細，確保無隱性收費，費用結(jié)算需留存書面憑證。05過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移買賣雙方身份證明房屋產(chǎn)權(quán)證書需提供有效的身份證原件及復印件，若為法人購房還需提供營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明等文件。包括房產(chǎn)證、土地證或不動產(chǎn)權(quán)證原件，確保產(chǎn)權(quán)清晰無爭議。過戶手續(xù)準備材料買賣合同經(jīng)雙方簽字確認的正式購房合同，需明確房屋價格、付款方式、過戶時間等關(guān)鍵條款。其他必要文件如婚姻狀況證明（涉及共有產(chǎn)權(quán)）、委托書（委托他人代辦）、完稅證明等。稅費計算與支付步驟買賣雙方需攜帶完稅證明至稅務部門申報，通過銀行或線上支付平臺完成稅費繳納。支付流程賣方需提供原購房發(fā)票或證明，按差額20%或全額1%-3%繳納，符合免稅條件可申請減免。個人所得稅若賣方持有房屋未滿規(guī)定年限，需按差額或全額繳納增值稅及附加稅。增值稅及附加根據(jù)房屋面積和買方購房情況（首套或二套）適用不同稅率，需按評估價或成交價較高者計算。契稅計算產(chǎn)權(quán)登記與轉(zhuǎn)移確認提交登記申請買賣雙方共同至不動產(chǎn)登記中心提交過戶申請，填寫《不動產(chǎn)登記申請表》并提交全部材料。審核與公示登記機構(gòu)對材料進行審核，核查房屋是否存在抵押、查封等限制情況，必要時進行公示。領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證審核通過后，買方領(lǐng)取新的不動產(chǎn)權(quán)證書，確認產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至其名下。物業(yè)交割完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，雙方需辦理物業(yè)交割手續(xù)，包括水電燃氣過戶、物業(yè)費結(jié)算等后續(xù)事宜。06交房與后續(xù)服務房屋交付驗收標準檢查墻體、梁柱、樓板等承重結(jié)構(gòu)無裂縫、傾斜或滲漏現(xiàn)象，確保房屋整體安全性符合建筑規(guī)范要求。主體結(jié)構(gòu)驗收測試所有插座、開關(guān)、燈具、水龍頭及下水管道功能正常，無短路、漏水或排水不暢問題，并核對水電表讀數(shù)與合同一致。確認車位、花園、陽臺等附屬設施權(quán)屬清晰，無占用或違規(guī)改建情況，相關(guān)使用權(quán)限已明確移交。水電設施驗收核實地板、墻面、門窗等裝修質(zhì)量無破損，空調(diào)、熱水器等固定設備運轉(zhuǎn)正常，且與賣方承諾的配置清單相符。裝修與設備驗收01020403附屬設施檢查物業(yè)交接與過戶完成結(jié)清物業(yè)管理費、水電燃氣費、供暖費等歷史欠款，并取得物業(yè)公司出具的結(jié)清證明，避免后續(xù)糾紛。物業(yè)費用結(jié)算交接所有房門鑰匙、電梯卡、門禁密碼等，并更新物業(yè)系統(tǒng)中的業(yè)主信息，確保買方實際控制房屋。鑰匙及門禁移交完成不動產(chǎn)權(quán)證更名、契稅繳納及抵押登記解除（如有），確保買方取得完整產(chǎn)權(quán)且無法律瑕疵。產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)010302辦理公共維修基金賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)，確認余額與合同約定一致，保障買方未來使用權(quán)益。公共維修基金過戶04售后服務與糾紛處理保修期內(nèi)維修服務針對房屋隱蔽工程（如防水、管線）提供書面保修承諾，明確保修范圍、期限及賣方或開發(fā)商的維修責任。01中介售后跟進中介機構(gòu)應定期回訪買賣雙方，協(xié)助