物業(yè)電梯安全管理制度一、總則

1.1目的與依據(jù)

1.1.1制度目的

為規(guī)范物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯安全管理，預(yù)防和減少電梯事故發(fā)生，保障業(yè)主、使用人生命財(cái)產(chǎn)安全，明確各方安全責(zé)任，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)制定本制度。

1.1.2制定依據(jù)

（1）《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》；（2）《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002）；（3）《物業(yè)管理?xiàng)l例》；（4）地方特種設(shè)備安全監(jiān)察條例；（5）物業(yè)服務(wù)合同約定。

1.2適用范圍

1.2.1適用區(qū)域

本制度適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有電梯（含客梯、貨梯、自動(dòng)扶梯等）的采購(gòu)、安裝、使用、維護(hù)、檢驗(yàn)、應(yīng)急處理等全生命周期安全管理活動(dòng)。

1.2.2適用主體

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（2）電梯使用管理單位（物業(yè)服務(wù)中心）；（3）電梯維保單位；（4）業(yè)主及電梯使用人；（5）相關(guān)政府監(jiān)管部門。

1.3基本原則

1.3.1安全第一，預(yù)防為主

將安全置于首位，通過(guò)隱患排查、定期維保等措施，從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)，杜絕電梯安全事故。

1.3.2責(zé)任到人，分級(jí)管理

明確物業(yè)、維保、業(yè)主等各方安全責(zé)任，建立“物業(yè)統(tǒng)籌、維保專業(yè)、業(yè)主配合”的分級(jí)管理體系。

1.3.3全員參與，持續(xù)改進(jìn)

鼓勵(lì)業(yè)主及使用人參與電梯安全監(jiān)督，通過(guò)定期評(píng)估、制度修訂實(shí)現(xiàn)安全管理水平持續(xù)提升。

1.4管理職責(zé)

1.4.1物業(yè)服務(wù)中心職責(zé)

（1）建立電梯安全管理檔案，落實(shí)電梯使用登記、定期檢驗(yàn)等手續(xù)；（2）監(jiān)督維保單位開(kāi)展維護(hù)保養(yǎng)工作；（3）組織電梯安全宣傳與應(yīng)急演練；（4）處理電梯使用投訴及安全隱患整改。

1.4.2電梯維保單位職責(zé)

（1）按照技術(shù)規(guī)范進(jìn)行日常維保與年度檢驗(yàn)；（2）建立維保記錄，及時(shí)排查并消除安全隱患；（3）配備應(yīng)急搶修人員及設(shè)備；（4）配合物業(yè)開(kāi)展安全培訓(xùn)。

1.4.3業(yè)主及使用人職責(zé)

（1）遵守電梯安全使用規(guī)范，不得違規(guī)操作；（2）發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)向物業(yè)報(bào)告；（3）配合電梯安全檢查與維保工作；（4）承擔(dān)個(gè)人使用行為造成的安全責(zé)任。

二、電梯安全管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)

電梯安全管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)是物業(yè)電梯安全管理制度的核心組成部分，旨在通過(guò)明確組織架構(gòu)和責(zé)任分工，確保電梯安全管理的系統(tǒng)性和有效性。本章節(jié)將詳細(xì)闡述管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、各參與方的職責(zé)劃分、協(xié)調(diào)機(jī)制以及監(jiān)督考核體系，為物業(yè)電梯安全管理提供堅(jiān)實(shí)的組織保障。

2.1管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

電梯安全管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置是制度落地的首要環(huán)節(jié)，它確立了電梯安全管理的組織框架，確保各項(xiàng)工作有序開(kāi)展。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)層級(jí)清晰，覆蓋物業(yè)、維保、業(yè)主等關(guān)鍵主體，形成上下聯(lián)動(dòng)的管理網(wǎng)絡(luò)。

2.1.1電梯安全管理小組的組成

電梯安全管理小組是電梯安全管理的決策和執(zhí)行中樞，通常由物業(yè)服務(wù)中心牽頭，成員包括物業(yè)經(jīng)理、專職安全管理人員、維保單位代表以及業(yè)主委員會(huì)代表。小組的組建需遵循專業(yè)性和代表性原則，確保各方利益得到平衡。物業(yè)經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)；專職安全管理人員負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理；維保單位代表提供技術(shù)支持；業(yè)主委員會(huì)代表反映業(yè)主需求。小組規(guī)模根據(jù)物業(yè)規(guī)模調(diào)整，一般5-7人，確保高效決策。例如，在大型社區(qū)，小組可增設(shè)樓層代表，以覆蓋更廣范圍。小組的職責(zé)包括制定年度安全計(jì)劃、審批重大維修方案、組織應(yīng)急演練等，確保電梯安全管理與物業(yè)整體運(yùn)營(yíng)無(wú)縫銜接。

2.1.2專職安全管理人員的配置

專職安全管理人員是電梯安全管理的骨干力量，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行和監(jiān)督工作。物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)配備至少1名專職安全管理人員，持有特種設(shè)備安全管理資格證書，具備電梯安全知識(shí)和應(yīng)急處理能力。人員配置需考慮物業(yè)規(guī)模和電梯數(shù)量，如每50臺(tái)電梯至少配備1名專職人員，確保管理覆蓋全面。專職人員的主要職責(zé)包括日常巡查、隱患排查、記錄維護(hù)保養(yǎng)情況，以及與維保單位對(duì)接。他們需定期接受培訓(xùn)，更新知識(shí)儲(chǔ)備，以應(yīng)對(duì)新型電梯技術(shù)和安全挑戰(zhàn)。例如，在老舊小區(qū)，專職人員需額外關(guān)注電梯老化問(wèn)題，制定專項(xiàng)檢查計(jì)劃。通過(guò)專業(yè)化配置，提升電梯安全管理的精準(zhǔn)性和效率。

2.2各方職責(zé)劃分

各方職責(zé)劃分是電梯安全管理的關(guān)鍵，通過(guò)明確物業(yè)、維保、業(yè)主等主體的責(zé)任邊界，避免推諉扯皮，確保安全責(zé)任落實(shí)到人。職責(zé)劃分需基于法律法規(guī)和合同約定，兼顧專業(yè)性和可操作性。

2.2.1物業(yè)服務(wù)中心的具體職責(zé)

物業(yè)服務(wù)中心作為電梯安全管理的主體，承擔(dān)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和日常監(jiān)督職責(zé)。其核心職責(zé)包括：建立電梯安全管理檔案，記錄電梯基本信息、維保記錄和檢驗(yàn)報(bào)告；監(jiān)督維保單位按時(shí)完成維護(hù)保養(yǎng)，確保每臺(tái)電梯每月至少進(jìn)行一次全面檢查；組織電梯安全宣傳教育活動(dòng)，如張貼安全提示、發(fā)放使用手冊(cè)；處理業(yè)主投訴和安全隱患，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改，如電梯門異常時(shí)立即停用并通知維保。此外，物業(yè)服務(wù)中心需負(fù)責(zé)電梯使用登記和定期檢驗(yàn)申報(bào)，確保符合特種設(shè)備安全法要求。例如，在電梯年檢前，物業(yè)應(yīng)提前準(zhǔn)備資料，配合檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)工作。通過(guò)細(xì)化職責(zé)，物業(yè)服務(wù)中心成為電梯安全管理的樞紐，保障日常運(yùn)行安全。

2.2.2電梯維保單位的職責(zé)

電梯維保單位是電梯安全的技術(shù)保障者，負(fù)責(zé)電梯的維護(hù)保養(yǎng)和故障排除。其職責(zé)包括：按照《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》進(jìn)行日常維保，如每周清潔潤(rùn)滑部件、每月檢查安全裝置；建立維保記錄，詳細(xì)記錄每次維保內(nèi)容和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并向物業(yè)提交報(bào)告；配備專業(yè)搶修團(tuán)隊(duì)，確保接到故障通知后30分鐘內(nèi)響應(yīng)，4小時(shí)內(nèi)完成修復(fù)；定期對(duì)電梯進(jìn)行全面檢測(cè)，每年至少一次，并出具檢驗(yàn)報(bào)告。維保單位還需配合物業(yè)開(kāi)展安全培訓(xùn)，指導(dǎo)物業(yè)人員識(shí)別常見(jiàn)故障。例如，在暴雨季節(jié)，維保單位應(yīng)加強(qiáng)電梯機(jī)房防水檢查，防止進(jìn)水事故。通過(guò)專業(yè)化的維保服務(wù)，降低電梯故障率，延長(zhǎng)使用壽命。

2.2.3業(yè)主及使用人的責(zé)任

業(yè)主及使用人是電梯安全管理的參與者，其行為直接影響電梯安全。責(zé)任包括：遵守電梯使用規(guī)范，如超載時(shí)自覺(jué)退出、禁止在轎廂內(nèi)蹦跳；發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)向物業(yè)報(bào)告，如按鈕失靈或異響；配合電梯安全檢查和維保工作，如維保時(shí)暫時(shí)停止使用；承擔(dān)個(gè)人使用行為造成的安全責(zé)任，如故意損壞電梯需賠償。物業(yè)應(yīng)通過(guò)公告、微信群等方式，強(qiáng)化業(yè)主的安全意識(shí)。例如，在節(jié)假日高峰期，物業(yè)可安排志愿者引導(dǎo)文明乘梯，減少擁堵風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)明確責(zé)任，業(yè)主成為電梯安全管理的監(jiān)督者，共同維護(hù)安全環(huán)境。

2.3協(xié)調(diào)機(jī)制

協(xié)調(diào)機(jī)制是確保各方高效協(xié)作的紐帶，通過(guò)制度化的溝通和協(xié)作平臺(tái)，解決管理中的沖突和問(wèn)題，提升整體安全水平。協(xié)調(diào)機(jī)制需靈活多樣，適應(yīng)不同場(chǎng)景需求。

2.3.1定期會(huì)議制度

定期會(huì)議制度是協(xié)調(diào)各方的重要手段，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)每季度召開(kāi)一次電梯安全管理小組會(huì)議，討論安全狀況和改進(jìn)措施。會(huì)議內(nèi)容包括：通報(bào)近期電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)，如故障率和維保完成率；分析安全隱患，如某臺(tái)電梯頻繁卡層需重點(diǎn)排查；審議年度安全計(jì)劃，如更新應(yīng)急預(yù)案。會(huì)議需形成紀(jì)要，明確行動(dòng)項(xiàng)和責(zé)任人。例如，在電梯改造項(xiàng)目中，會(huì)議可協(xié)調(diào)物業(yè)、維保和業(yè)主意見(jiàn)，確保方案可行。通過(guò)定期溝通，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免矛盾積累。

2.3.2信息共享平臺(tái)

信息共享平臺(tái)是協(xié)調(diào)的技術(shù)支撐，物業(yè)應(yīng)建立電梯安全管理信息系統(tǒng)，整合電梯檔案、維保記錄和投訴信息。平臺(tái)可通過(guò)物業(yè)APP或內(nèi)部系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，允許維保單位實(shí)時(shí)更新維保數(shù)據(jù)，業(yè)主在線提交問(wèn)題報(bào)告。例如，業(yè)主發(fā)現(xiàn)電梯異響后，可通過(guò)APP拍照上傳，系統(tǒng)自動(dòng)通知維保單位處理。平臺(tái)還提供安全知識(shí)庫(kù)，如乘梯視頻和故障案例，供各方學(xué)習(xí)。通過(guò)信息共享，提升響應(yīng)速度和透明度，促進(jìn)協(xié)同管理。

2.4監(jiān)督與考核

監(jiān)督與考核是確保制度執(zhí)行的保障，通過(guò)內(nèi)部監(jiān)督和外部評(píng)估，檢驗(yàn)管理效果，推動(dòng)持續(xù)改進(jìn)。監(jiān)督與考核需客觀公正，以數(shù)據(jù)為依據(jù)。

2.4.1內(nèi)部監(jiān)督流程

內(nèi)部監(jiān)督流程是物業(yè)自我檢查的機(jī)制，由專職安全管理人員負(fù)責(zé)，每月進(jìn)行一次全面巡查。巡查內(nèi)容包括：電梯運(yùn)行狀態(tài)、維保記錄完整性、安全標(biāo)識(shí)是否清晰。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，需填寫整改通知單，要求相關(guān)單位限期整改。例如，發(fā)現(xiàn)電梯門鎖故障時(shí)，物業(yè)應(yīng)立即通知維保單位，并跟蹤修復(fù)進(jìn)度。同時(shí)，物業(yè)可開(kāi)展季度安全評(píng)估，檢查小組履職情況，如維保響應(yīng)時(shí)間是否達(dá)標(biāo)。通過(guò)內(nèi)部監(jiān)督，確保責(zé)任落實(shí)到位，預(yù)防事故發(fā)生。

2.4.2外部評(píng)估機(jī)制

外部評(píng)估機(jī)制是引入第三方力量，提升管理公信力。物業(yè)應(yīng)每年邀請(qǐng)?zhí)胤N設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)或行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行一次安全評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容包括：電梯安全狀況、管理流程合規(guī)性、業(yè)主滿意度。評(píng)估報(bào)告需公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。例如，評(píng)估中發(fā)現(xiàn)維保單位未按時(shí)保養(yǎng)，物業(yè)可依據(jù)合同扣減費(fèi)用。同時(shí)，物業(yè)可參與行業(yè)評(píng)比，如“安全社區(qū)”創(chuàng)建，借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)外部評(píng)估，發(fā)現(xiàn)管理短板，推動(dòng)制度優(yōu)化。

三、電梯日常管理規(guī)范

電梯日常管理規(guī)范是確保電梯安全運(yùn)行的基礎(chǔ)性制度，通過(guò)系統(tǒng)化的操作流程和標(biāo)準(zhǔn)，將安全要求落實(shí)到日常管理中。本章從檔案管理、標(biāo)識(shí)設(shè)置、運(yùn)行監(jiān)控、維保管理、使用規(guī)范、應(yīng)急準(zhǔn)備六個(gè)方面，構(gòu)建覆蓋電梯全生命周期的日常管理體系，為物業(yè)服務(wù)中心提供可執(zhí)行的操作指南。

3.1檔案管理

電梯檔案是安全管理的信息載體，完整準(zhǔn)確的檔案記錄能夠?yàn)闆Q策提供依據(jù)，也為事故追溯提供證據(jù)。物業(yè)服務(wù)中心需建立統(tǒng)一的檔案管理制度，確保檔案的規(guī)范性、連續(xù)性和可追溯性。

3.1.1檔案建立要求

電梯檔案應(yīng)包含基礎(chǔ)信息、技術(shù)資料、管理記錄三大類?；A(chǔ)信息包括電梯型號(hào)、制造單位、安裝日期、使用登記證編號(hào)等；技術(shù)資料涵蓋出廠合格證、安裝監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告、改造維修技術(shù)文件等；管理記錄則需涵蓋日常巡查、維保記錄、檢驗(yàn)報(bào)告、故障處理記錄等。檔案應(yīng)采用電子與紙質(zhì)雙軌制存儲(chǔ)，電子檔案需定期備份，紙質(zhì)檔案需分類裝訂并標(biāo)注保存期限。例如，對(duì)于新交付使用的電梯，物業(yè)需在接收后30日內(nèi)完成建檔工作，確保資料齊全。

3.1.2檔案動(dòng)態(tài)更新

檔案內(nèi)容需隨電梯狀態(tài)變化及時(shí)更新。當(dāng)電梯發(fā)生改造、維修、重大故障或停用等變動(dòng)時(shí)，物業(yè)應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)充相關(guān)記錄。更新流程需由專職安全管理人員發(fā)起，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核后歸檔。例如，當(dāng)電梯更換控制系統(tǒng)后，需將新系統(tǒng)的技術(shù)手冊(cè)和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告納入檔案，并注銷舊版本資料。檔案更新需注明日期和責(zé)任人，確保每項(xiàng)修改有據(jù)可查。

3.1.3檔案借閱管理

檔案實(shí)行分級(jí)授權(quán)管理，專職安全管理人員可隨時(shí)查閱，其他人員需填寫《檔案借閱申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后借閱。借閱期限一般不超過(guò)3個(gè)工作日，重要檔案如檢驗(yàn)報(bào)告需在物業(yè)辦公室現(xiàn)場(chǎng)查閱。借閱記錄需包含借閱人、時(shí)間、事由及歸還日期，確保檔案不遺失、不損壞。例如，業(yè)主委員會(huì)若需查看電梯維保記錄，需提前申請(qǐng)并說(shuō)明用途，物業(yè)在核對(duì)身份后提供復(fù)印件，原件不予外借。

3.2標(biāo)識(shí)與警示

清晰的標(biāo)識(shí)和警示是預(yù)防人為操作失誤的重要手段，通過(guò)視覺(jué)化提示引導(dǎo)用戶安全使用電梯。物業(yè)需根據(jù)電梯類型和使用場(chǎng)景，設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。

3.2.1安全標(biāo)識(shí)設(shè)置規(guī)范

電梯轎廂內(nèi)需張貼《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志，檢驗(yàn)有效期到期前30日需重新申報(bào)檢驗(yàn)。轎廂內(nèi)壁需設(shè)置《安全使用須知》，包含超載提示、禁止行為（如扒門、蹦跳）、緊急呼叫方式等內(nèi)容。自動(dòng)扶梯需在上下口設(shè)置“緊握扶手”“禁止逆行”等警示標(biāo)識(shí)，梯級(jí)邊緣需涂刷黃色警示線。所有標(biāo)識(shí)需采用耐候性材料，定期檢查完好性，模糊或破損標(biāo)識(shí)需在48小時(shí)內(nèi)更換。例如，在幼兒園周邊的電梯，可增設(shè)卡通圖案的安全提示，增強(qiáng)兒童識(shí)別度。

3.2.2應(yīng)急標(biāo)識(shí)管理

應(yīng)急標(biāo)識(shí)需在夜間或緊急情況下保持可見(jiàn)性。電梯機(jī)房、控制柜需張貼“非專業(yè)人員禁止操作”警示牌；轎廂內(nèi)緊急呼叫按鈕旁需標(biāo)注24小時(shí)救援電話；消防電梯需明確“火災(zāi)專用”標(biāo)識(shí)。應(yīng)急標(biāo)識(shí)應(yīng)采用熒光材料或獨(dú)立供電照明，每季度測(cè)試一次亮度。例如，當(dāng)電梯困人時(shí)，轎廂內(nèi)的應(yīng)急照明和緊急呼叫標(biāo)識(shí)需立即啟動(dòng)，確保被困人員能快速定位求助按鈕。

3.3日常運(yùn)行監(jiān)控

3.3.1巡檢頻次與內(nèi)容

專職安全管理人員需每日對(duì)電梯進(jìn)行一次全面巡檢。巡檢內(nèi)容包括：轎廂運(yùn)行平穩(wěn)性、開(kāi)關(guān)門靈活性、樓層顯示準(zhǔn)確性、安全觸板靈敏度、應(yīng)急照明功能等。重點(diǎn)區(qū)域如首層、機(jī)房需增加檢查頻次。巡檢需使用《電梯日常巡檢表》記錄數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即停用并通知維保。例如，若發(fā)現(xiàn)某臺(tái)電梯關(guān)門時(shí)有異響，需暫停使用并安排維保單位檢查門機(jī)系統(tǒng)。

3.3.2運(yùn)行數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)

物業(yè)應(yīng)引入電梯物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)關(guān)鍵參數(shù)如運(yùn)行次數(shù)、故障代碼、門機(jī)電流等。系統(tǒng)需設(shè)置閾值預(yù)警，當(dāng)某項(xiàng)指標(biāo)超限時(shí)自動(dòng)向物業(yè)和維保單位發(fā)送警報(bào)。例如，當(dāng)電梯連續(xù)3次出現(xiàn)同一故障代碼時(shí)，系統(tǒng)將觸發(fā)維修工單，維保單位需在2小時(shí)內(nèi)響應(yīng)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)需每日導(dǎo)出分析，形成《電梯運(yùn)行周報(bào)》，用于評(píng)估電梯健康狀況。

3.4維保管理

維保是電梯安全的核心保障，通過(guò)制度化的維保流程確保電梯始終處于良好技術(shù)狀態(tài)。

3.4.1維保計(jì)劃制定

物業(yè)需根據(jù)電梯類型和使用強(qiáng)度，制定年度維保計(jì)劃?？吞葜辽倜?5天進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，自動(dòng)扶梯至少每月一次。維保計(jì)劃需明確項(xiàng)目?jī)?nèi)容、責(zé)任人、完成時(shí)限，并錄入物業(yè)管理系統(tǒng)。例如，對(duì)于人流量大的商場(chǎng)電梯，可增加維保頻次至每周一次，重點(diǎn)檢查門機(jī)系統(tǒng)和制動(dòng)裝置。

3.4.2維保過(guò)程監(jiān)督

維保單位作業(yè)時(shí)，物業(yè)需派員全程監(jiān)督。監(jiān)督重點(diǎn)包括：是否按《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》操作、是否使用合格備件、維保記錄是否真實(shí)完整。維保完成后，雙方需在維保單上簽字確認(rèn)，物業(yè)留存?zhèn)洳?。例如，若維保單位未更換磨損的鋼絲繩，物業(yè)有權(quán)拒絕簽字并要求返工。

3.4.3維保質(zhì)量評(píng)估

物業(yè)每季度組織一次維保質(zhì)量評(píng)估，采用現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試和資料核查相結(jié)合的方式。評(píng)估指標(biāo)包括：故障響應(yīng)時(shí)間、一次修復(fù)率、業(yè)主投訴率等。評(píng)估結(jié)果與維保合同續(xù)簽掛鉤，連續(xù)兩次評(píng)估不達(dá)標(biāo)需終止合作。例如，某維保單位因故障響應(yīng)超時(shí)被扣減當(dāng)月費(fèi)用，并需提交整改報(bào)告。

3.5使用行為規(guī)范

引導(dǎo)用戶文明乘梯，減少因人為操作導(dǎo)致的電梯故障和安全事故。

3.5.1乘梯安全指引

物業(yè)需通過(guò)宣傳欄、電梯屏幕、業(yè)主群等渠道，持續(xù)宣傳乘梯安全知識(shí)。重點(diǎn)內(nèi)容包括：超載警示、禁止攜帶易燃易爆物品、兒童需由成人陪同、寵物需抱起等。宣傳材料需圖文并茂，每季度更新一次。例如，在雨季可增加“濕雨傘勿觸碰按鈕”的提示，防止短路故障。

3.5.2不文明行為管控

物業(yè)需制定《電梯使用行為管理細(xì)則》，對(duì)扒門、蹦跳、阻擋關(guān)門等行為進(jìn)行勸導(dǎo)和制止。在電梯內(nèi)安裝監(jiān)控?cái)z像頭，對(duì)多次違規(guī)者進(jìn)行公示或限制使用權(quán)限。例如，某業(yè)主連續(xù)三次在轎廂內(nèi)吸煙，物業(yè)可暫停其電梯使用權(quán)，直至簽署《安全承諾書》。

3.6應(yīng)急準(zhǔn)備與演練

建立完善的應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，確保在突發(fā)情況下能快速、有序處置。

3.6.1應(yīng)急預(yù)案編制

物業(yè)需制定《電梯困人應(yīng)急救援預(yù)案》，明確救援流程、責(zé)任分工、通訊錄和物資儲(chǔ)備。預(yù)案需包含困人、火災(zāi)、地震、進(jìn)水等專項(xiàng)處置方案，每年修訂一次。例如，預(yù)案中需規(guī)定：接到困人報(bào)警后，物業(yè)人員需在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，安撫被困人員情緒，同時(shí)聯(lián)系維保單位。

3.6.2應(yīng)急物資管理

物業(yè)需在電梯機(jī)房和值班室配備應(yīng)急物資包，含手電筒、對(duì)講機(jī)、救援三角鑰匙、急救包等。物資需每月檢查一次，確保完好有效。例如，手電筒需測(cè)試電量，急救包需檢查藥品有效期。

3.6.3應(yīng)急演練實(shí)施

物業(yè)每半年組織一次電梯應(yīng)急演練，模擬困人、火災(zāi)等場(chǎng)景。演練需邀請(qǐng)業(yè)主代表、維保單位、消防部門共同參與，演練后進(jìn)行復(fù)盤，優(yōu)化預(yù)案。例如，演練中發(fā)現(xiàn)應(yīng)急通訊不暢，需增設(shè)備用對(duì)講設(shè)備并更新通訊錄。

四、電梯維護(hù)保養(yǎng)管理

電梯維護(hù)保養(yǎng)是保障電梯安全運(yùn)行的核心環(huán)節(jié)，通過(guò)系統(tǒng)化的維保流程和嚴(yán)格的質(zhì)量控制，可有效預(yù)防設(shè)備故障，延長(zhǎng)使用壽命。本章圍繞維保標(biāo)準(zhǔn)制定、過(guò)程管控、質(zhì)量監(jiān)督、技術(shù)檔案管理、應(yīng)急維保機(jī)制及外包管理六大維度，構(gòu)建全周期維保管理體系，為物業(yè)服務(wù)中心提供可落地的操作指引。

4.1維保標(biāo)準(zhǔn)制定

維保標(biāo)準(zhǔn)是維保工作的技術(shù)依據(jù)，需結(jié)合電梯類型、使用頻率及法規(guī)要求，制定差異化維保方案，確保維保工作的科學(xué)性和針對(duì)性。

4.1.1日常維保規(guī)范

根據(jù)《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》及電梯使用說(shuō)明書，制定日常維保清單?？吞菪杳恐苓M(jìn)行1次基礎(chǔ)維保，內(nèi)容包括：轎廂清潔、按鈕功能測(cè)試、門機(jī)潤(rùn)滑、安全觸板靈敏度檢查；自動(dòng)扶梯需每日運(yùn)行前檢查梯級(jí)鏈條張力、扶手帶速度同步性。維保項(xiàng)目需量化操作標(biāo)準(zhǔn)，如制動(dòng)器閘瓦間隙應(yīng)控制在0.1-0.5mm范圍內(nèi)，鋼絲繩斷絲數(shù)不超過(guò)總絲數(shù)的5%。對(duì)于人流量大的商場(chǎng)電梯，可增設(shè)每日高峰前專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)監(jiān)控門機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)性。

4.1.2年度檢驗(yàn)要求

每年需由特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行1次全面檢驗(yàn)，檢驗(yàn)前物業(yè)應(yīng)提前30日向維保單位下達(dá)檢驗(yàn)準(zhǔn)備通知。檢驗(yàn)范圍涵蓋：安全回路導(dǎo)通測(cè)試、限速器動(dòng)作速度校驗(yàn)、緩沖器性能檢測(cè)、緊急報(bào)警裝置有效性驗(yàn)證。檢驗(yàn)不合格項(xiàng)需在15日內(nèi)完成整改，整改后由原檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)復(fù)檢。例如，當(dāng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)某臺(tái)電梯限速器動(dòng)作速度偏差超標(biāo)時(shí)，維保單位需立即更換限速器并出具校驗(yàn)報(bào)告。

4.2維保過(guò)程管控

4.2.1作業(yè)前準(zhǔn)備

維保單位需在維保前24小時(shí)向物業(yè)提交《維保作業(yè)計(jì)劃》，明確作業(yè)時(shí)間、人員資質(zhì)、所需備件及安全防護(hù)措施。物業(yè)需核查作業(yè)人員特種設(shè)備作業(yè)證，并在維保區(qū)域設(shè)置“維保中”警示標(biāo)識(shí)。對(duì)于涉及停電或停梯的維保，物業(yè)需提前3天在電梯口張貼公告，同時(shí)通過(guò)業(yè)主群通知。例如，當(dāng)更換電梯主控板時(shí)，需提前確認(rèn)備用電源是否就緒，避免影響業(yè)主乘梯。

4.2.2作業(yè)中監(jiān)督

物業(yè)專職安全管理人員需全程監(jiān)督維保過(guò)程，重點(diǎn)檢查：是否按維保清單逐項(xiàng)操作、是否使用原廠合格備件、安全防護(hù)措施是否到位。維保中發(fā)現(xiàn)的安全隱患（如門機(jī)異響、導(dǎo)軌潤(rùn)滑不足）需立即記錄并要求當(dāng)場(chǎng)整改。維保單位不得擅自擴(kuò)大作業(yè)范圍，如需增加項(xiàng)目需書面申請(qǐng)物業(yè)批準(zhǔn)。例如，若維保人員在檢查中發(fā)現(xiàn)曳引機(jī)軸承磨損，需立即暫停作業(yè)并提交維修方案。

4.2.3作業(yè)后驗(yàn)收

維保完成后，雙方需共同簽署《維保驗(yàn)收單》，驗(yàn)收內(nèi)容包括：維保項(xiàng)目完成情況、遺留問(wèn)題處理措施、下次維保時(shí)間約定。物業(yè)需隨機(jī)抽查3-5個(gè)維保項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)測(cè)，如開(kāi)關(guān)門響應(yīng)時(shí)間應(yīng)≤3秒，平層精度誤差≤±15mm。驗(yàn)收單需注明維保人員、驗(yàn)收人員及日期，作為質(zhì)量追溯依據(jù)。

4.3維保質(zhì)量監(jiān)督

建立多維度質(zhì)量評(píng)估體系，確保維保效果持續(xù)達(dá)標(biāo)。

4.3.1月度評(píng)估機(jī)制

物業(yè)每月組織1次維保質(zhì)量評(píng)估，采用“現(xiàn)場(chǎng)檢查+數(shù)據(jù)對(duì)比”方式?，F(xiàn)場(chǎng)檢查包括：抽查電梯運(yùn)行平穩(wěn)性、測(cè)試緊急報(bào)警功能、核查維保記錄真實(shí)性；數(shù)據(jù)對(duì)比分析維保單位響應(yīng)速度（故障到場(chǎng)時(shí)間≤30分鐘）、一次修復(fù)率（≥95%）、業(yè)主投訴率（≤1次/月）。評(píng)估結(jié)果分為優(yōu)秀、合格、不合格三檔，連續(xù)2個(gè)月不合格需約談維保單位負(fù)責(zé)人。

4.3.2季度考核應(yīng)用

季度考核結(jié)果與維保費(fèi)用直接掛鉤：優(yōu)秀檔位獎(jiǎng)勵(lì)當(dāng)月費(fèi)用的5%，合格檔位全額支付，不合格檔位扣減10%費(fèi)用并要求提交整改報(bào)告?？己酥笜?biāo)納入維保合同續(xù)簽條件，連續(xù)4個(gè)季度不合格可終止合作。例如，某維保單位因季度內(nèi)發(fā)生2次超時(shí)響應(yīng)，被扣減當(dāng)季度費(fèi)用總額的8%。

4.4技術(shù)檔案管理

規(guī)范維保記錄管理，為電梯健康狀態(tài)分析提供數(shù)據(jù)支撐。

4.4.1記錄內(nèi)容要求

維保記錄需包含以下信息：電梯編號(hào)、維保日期、作業(yè)人員、維保項(xiàng)目、更換部件、測(cè)試數(shù)據(jù)、問(wèn)題處理結(jié)果。記錄需使用統(tǒng)一表格，字跡清晰，不得涂改。關(guān)鍵項(xiàng)目如制動(dòng)器制動(dòng)力測(cè)試值需精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位。例如，當(dāng)調(diào)整電梯平衡系數(shù)時(shí)，需記錄實(shí)際測(cè)量值（如45%）及調(diào)整后值（如48%）。

4.4.2檔案歸檔規(guī)范

維保記錄需在作業(yè)結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)歸檔，電子檔案上傳至物業(yè)管理系統(tǒng)，紙質(zhì)檔案按電梯編號(hào)分類存放。檔案保存期限至電梯報(bào)廢后5年。檔案調(diào)閱需經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)，調(diào)閱人需簽字登記。例如，業(yè)主委員會(huì)若需查看某臺(tái)電梯的年度維保報(bào)告，物業(yè)需在2個(gè)工作日內(nèi)提供復(fù)印件并注明“僅供查閱”。

4.5應(yīng)急維保機(jī)制

針對(duì)突發(fā)故障建立快速響應(yīng)體系，最大限度減少停梯時(shí)間。

4.5.1故障分級(jí)響應(yīng)

根據(jù)故障嚴(yán)重程度劃分三級(jí)響應(yīng)：

-一級(jí)（嚴(yán)重故障）：電梯困人、溜梯、沖頂/蹲底，維保單位需15分鐘內(nèi)響應(yīng)，2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；

-二級(jí)（一般故障）：異響、平層超差、按鈕失靈，30分鐘內(nèi)響應(yīng)，4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；

-三級(jí)（輕微故障）：照明故障、顯示異常，2小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

物業(yè)需建立故障升級(jí)機(jī)制，一級(jí)故障需同步向街道安監(jiān)站報(bào)告。

4.5.2應(yīng)急物資儲(chǔ)備

物業(yè)需在值班室配備應(yīng)急維保包，含：救援三角鑰匙、萬(wàn)用表、絕緣膠帶、應(yīng)急照明燈、備用保險(xiǎn)絲。物資需每月檢查1次，確保在有效期內(nèi)。例如，應(yīng)急照明燈需測(cè)試?yán)m(xù)航時(shí)間≥30分鐘，三角鑰匙需標(biāo)注對(duì)應(yīng)電梯編號(hào)。

4.6外包維保管理

規(guī)范維保單位選擇與合同管理，確保服務(wù)可控。

4.6.1準(zhǔn)入資質(zhì)審核

選擇維保單位需滿足：持有特種設(shè)備安裝改造維修許可證（A級(jí)）、近3年無(wú)重大安全責(zé)任事故、配備持證人員≥5名/50臺(tái)電梯。物業(yè)需核查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、許可證、保險(xiǎn)單（保額≥500萬(wàn)元）原件，留存復(fù)印件。

4.6.2合同約束條款

維保合同需明確：維保頻次、響應(yīng)時(shí)間、考核標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任。關(guān)鍵條款包括：

-每月維保完成率≥98%；

-年度檢驗(yàn)首次通過(guò)率100%；

-因維保不到位導(dǎo)致事故的，承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

例如，若因維保單位未及時(shí)更換磨損導(dǎo)靴導(dǎo)致電梯異響，維修費(fèi)用由維保單位全額承擔(dān)。

4.6.3退出管理機(jī)制

合同終止前30天，維保單位需移交全部技術(shù)資料、備件清單及未完成維保項(xiàng)目清單。物業(yè)需組織交接驗(yàn)收，確保電梯技術(shù)狀態(tài)可追溯。例如，若發(fā)現(xiàn)移交資料缺失，維保單位需在7日內(nèi)補(bǔ)齊，否則扣除合同尾款。

五、電梯安全檢查與隱患治理

電梯安全檢查與隱患治理是預(yù)防事故的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)系統(tǒng)化的檢查機(jī)制和嚴(yán)格的隱患整改流程，確保電梯始終處于安全運(yùn)行狀態(tài)。本章從檢查機(jī)制設(shè)計(jì)、隱患分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、整改閉環(huán)管理、記錄追溯體系及監(jiān)督考核五個(gè)維度，構(gòu)建全流程安全管控模式，為物業(yè)服務(wù)中心提供可操作的執(zhí)行指南。

5.1安全檢查機(jī)制

建立多層級(jí)、多頻次的檢查體系，覆蓋電梯日常運(yùn)行的全周期，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早處置。

5.1.1日常巡查制度

物業(yè)專職安全人員需每日對(duì)電梯進(jìn)行基礎(chǔ)巡查，重點(diǎn)檢查：轎廂運(yùn)行平穩(wěn)性、開(kāi)關(guān)門無(wú)卡頓、樓層顯示準(zhǔn)確、應(yīng)急照明正常、安全觸板靈敏。巡查需使用標(biāo)準(zhǔn)化記錄表，逐項(xiàng)勾驗(yàn)并簽字確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)異常立即停用并通知維保。例如，若發(fā)現(xiàn)某臺(tái)電梯關(guān)門時(shí)有異響，需暫停使用并安排維保單位檢查門機(jī)系統(tǒng)。巡查路線應(yīng)覆蓋所有電梯，首層、高層及人流量大的區(qū)域需增加檢查頻次。

5.1.2定期全面檢查

每月組織一次全面安全檢查，由物業(yè)經(jīng)理牽頭，維保技術(shù)人員參與。檢查內(nèi)容包括：制動(dòng)器制動(dòng)力測(cè)試、限速器動(dòng)作速度校驗(yàn)、門鎖電氣聯(lián)鎖功能、緩沖器性能、緊急報(bào)警裝置有效性。檢查前需提前3天通知業(yè)主，避免高峰時(shí)段影響使用。檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題需拍照存檔，并當(dāng)場(chǎng)向維保單位下達(dá)整改通知單。例如，當(dāng)檢測(cè)到限速器動(dòng)作速度偏差超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)值時(shí)，維保單位需立即更換限速器并提交校驗(yàn)報(bào)告。

5.1.3專項(xiàng)檢查安排

在特殊時(shí)段開(kāi)展針對(duì)性檢查：節(jié)假日前重點(diǎn)檢查超載保護(hù)裝置和門機(jī)系統(tǒng)；暴雨季節(jié)重點(diǎn)檢查機(jī)房防水和井道排水；新電梯投用前需進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收檢查。專項(xiàng)檢查需制定專項(xiàng)方案，明確檢查項(xiàng)目、責(zé)任人和完成時(shí)限。例如，在夏季高溫期間，需增加電梯機(jī)房空調(diào)運(yùn)行狀態(tài)檢查，確保設(shè)備散熱正常。

5.2隱患分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)隱患的嚴(yán)重程度和發(fā)生概率，將電梯隱患分為一般隱患和重大隱患，實(shí)施差異化管控。

5.2.1一般隱患識(shí)別

一般隱患指不會(huì)立即導(dǎo)致事故但可能影響安全運(yùn)行的缺陷，包括：按鈕失靈、轎廂照明不亮、平層超差、門機(jī)異響等。此類隱患需在24小時(shí)內(nèi)整改，整改期間需設(shè)置警示標(biāo)識(shí)并限制使用。例如，某臺(tái)電梯的樓層顯示偶爾閃爍，物業(yè)應(yīng)立即張貼“暫停使用”標(biāo)識(shí)，并安排維保單位在次日修復(fù)。

5.2.2重大隱患判定

重大隱患指可能引發(fā)墜梯、困人等嚴(yán)重事故的缺陷，包括：制動(dòng)器制動(dòng)力不足、安全回路失效、鋼絲繩斷絲超標(biāo)、門鎖機(jī)械卡阻等。發(fā)現(xiàn)重大隱患需立即停梯并上報(bào)街道安監(jiān)站，同時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。例如，當(dāng)檢測(cè)到制動(dòng)器閘瓦磨損超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)值時(shí)，物業(yè)需立即停用該電梯，并通知維保單位更換制動(dòng)器。

5.2.3隱患動(dòng)態(tài)評(píng)估

建立隱患評(píng)估機(jī)制，每月對(duì)已整改隱患進(jìn)行復(fù)查，確認(rèn)整改效果。對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的隱患需升級(jí)管控，如某電梯連續(xù)3次出現(xiàn)門機(jī)故障，需安排維保單位更換整個(gè)門機(jī)系統(tǒng)。評(píng)估結(jié)果需錄入物業(yè)管理系統(tǒng)，形成隱患整改閉環(huán)。

5.3隱患整改流程

規(guī)范隱患從發(fā)現(xiàn)到消除的全過(guò)程管理，確保責(zé)任明確、時(shí)限可控。

5.3.1隱患上報(bào)程序

發(fā)現(xiàn)隱患后，物業(yè)人員需立即通過(guò)物業(yè)管理系統(tǒng)上報(bào)，填寫《隱患整改通知單》，注明隱患位置、類型、嚴(yán)重等級(jí)及初步處置措施。系統(tǒng)自動(dòng)向維保單位發(fā)送整改指令，并同步推送至物業(yè)經(jīng)理手機(jī)。例如，當(dāng)日常巡查發(fā)現(xiàn)電梯門鎖異常時(shí)，系統(tǒng)將自動(dòng)生成工單，要求維保單位在2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)處理。

5.3.2整改實(shí)施要求

維保單位收到通知后，需在規(guī)定時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并制定整改方案。整改方案需包含：?jiǎn)栴}原因分析、維修措施、所需備件、完成時(shí)間。整改過(guò)程中，物業(yè)需派員全程監(jiān)督，確保措施到位。例如，當(dāng)更換電梯導(dǎo)靴時(shí)，維保單位需使用原廠配件，物業(yè)人員需核對(duì)配件型號(hào)和合格證。

5.3.3驗(yàn)收與閉環(huán)

整改完成后，維保單位需提交《隱患整改報(bào)告》，物業(yè)組織驗(yàn)收。驗(yàn)收內(nèi)容包括：功能測(cè)試（如開(kāi)關(guān)門響應(yīng)時(shí)間≤3秒）、安全性能驗(yàn)證（如制動(dòng)距離符合標(biāo)準(zhǔn)）、記錄完整性。驗(yàn)收合格后，物業(yè)在系統(tǒng)中關(guān)閉工單，歸檔相關(guān)資料。例如，若整改后的電梯平層誤差仍超±15mm，維保單位需重新調(diào)整直至達(dá)標(biāo)。

5.4檢查記錄管理

規(guī)范檢查記錄的生成、存儲(chǔ)和調(diào)用，為安全管理提供數(shù)據(jù)支撐。

5.4.1記錄內(nèi)容規(guī)范

檢查記錄需包含：電梯編號(hào)、檢查日期、檢查人員、檢查項(xiàng)目、結(jié)果描述、隱患等級(jí)、整改要求、驗(yàn)收結(jié)論。記錄需使用統(tǒng)一表格，字跡清晰，關(guān)鍵數(shù)據(jù)需精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位。例如，制動(dòng)器制動(dòng)力測(cè)試值需記錄為“1250N”而非“約1200N”。

5.4.2檔案存儲(chǔ)要求

檢查記錄需實(shí)現(xiàn)電子與紙質(zhì)雙軌存儲(chǔ)：電子檔案實(shí)時(shí)上傳至物業(yè)管理系統(tǒng)，保存期限至電梯報(bào)廢后5年；紙質(zhì)檔案按電梯編號(hào)分類存放，標(biāo)注保存期限。檔案調(diào)閱需經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)，調(diào)閱人需簽字登記。例如，業(yè)主委員會(huì)若需查看某臺(tái)電梯的年度檢查報(bào)告，物業(yè)需在2個(gè)工作日內(nèi)提供復(fù)印件并注明“僅供查閱”。

5.4.3記錄更新機(jī)制

當(dāng)電梯發(fā)生改造、維修或停用等變動(dòng)時(shí)，需在7個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)充相關(guān)記錄。更新流程需由專職安全人員發(fā)起，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核后歸檔。例如，當(dāng)電梯更換控制系統(tǒng)后，需將新系統(tǒng)的技術(shù)手冊(cè)和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告納入檔案，并注銷舊版本資料。

5.5監(jiān)督與考核

5.5.1內(nèi)部監(jiān)督流程

物業(yè)經(jīng)理每月抽查10%的電梯檢查記錄，重點(diǎn)核查：記錄真實(shí)性、整改及時(shí)性、驗(yàn)收規(guī)范性。抽查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題需立即整改，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。例如，若發(fā)現(xiàn)某臺(tái)電梯的檢查記錄與實(shí)際不符，需重新檢查并追究檢查人員責(zé)任。

5.5.2外部評(píng)估機(jī)制

每年邀請(qǐng)?zhí)胤N設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)或行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行一次安全評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容包括：檢查制度執(zhí)行情況、隱患整改率、業(yè)主滿意度。評(píng)估結(jié)果需向全體業(yè)主公示，并作為維保單位考核依據(jù)。例如，若評(píng)估中發(fā)現(xiàn)物業(yè)檢查記錄不完整，需在30日內(nèi)完善記錄并提交整改報(bào)告。

5.5.3考核結(jié)果應(yīng)用

將檢查與隱患治理納入物業(yè)人員績(jī)效考核，指標(biāo)包括：檢查完成率（≥98%）、隱患整改及時(shí)率（≥95%）、重大隱患零發(fā)生率?？己私Y(jié)果與績(jī)效獎(jiǎng)金掛鉤，連續(xù)3個(gè)月不達(dá)標(biāo)者需調(diào)離崗位。例如，某物業(yè)人員因未及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯制動(dòng)器隱患導(dǎo)致故障，將被扣減當(dāng)月績(jī)效獎(jiǎng)金的20%。

六、應(yīng)急管理與事故處理

電梯突發(fā)事故的快速響應(yīng)與妥善處置是保障人員安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本章通過(guò)構(gòu)建分級(jí)應(yīng)急預(yù)案、規(guī)范事故處置流程、建立多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制、強(qiáng)化事后分析改進(jìn)，形成全周期應(yīng)急管理體系，確保在電梯困人、火災(zāi)、設(shè)備故障等緊急情況下能夠高效有序開(kāi)展救援工作。

6.1應(yīng)急預(yù)案體系

針對(duì)不同類型電梯事故制定專項(xiàng)預(yù)案，明確處置原則、責(zé)任分工和操作步驟，為應(yīng)急救援提供標(biāo)準(zhǔn)化指引。

6.1.1預(yù)案類型劃分

根據(jù)事故性質(zhì)編制四類核心預(yù)案：

-《電梯困人應(yīng)急救援預(yù)案》：明確5分鐘內(nèi)到場(chǎng)安撫、30分鐘內(nèi)解救的黃金處置流程；

-《電梯火災(zāi)專項(xiàng)預(yù)案》：規(guī)定自動(dòng)迫降首層、切斷電源、引導(dǎo)疏散的聯(lián)動(dòng)措施；

-《設(shè)備重大故障處置方案》：涵蓋制動(dòng)失效、溜梯等險(xiǎn)情的臨時(shí)固定與搶修程序；

-《自然災(zāi)害應(yīng)對(duì)指南》：針對(duì)地震、暴雨等極端天氣的停梯決策與防護(hù)措施。

預(yù)案需標(biāo)注適用場(chǎng)景，如幼兒園電梯需增加兒童安撫專項(xiàng)條款。

6.1.2預(yù)案編制規(guī)范

預(yù)案編制需包含七要素：事故特征描述、組織架構(gòu)圖、應(yīng)急通訊錄、處置流程圖、物資清單、疏散路線圖、后期處置要點(diǎn)。編制完成后需組織專家評(píng)審，每?jī)赡晷抻喴淮巍＠?，新《特種設(shè)備安全法》實(shí)施后，預(yù)案中需補(bǔ)充“15分鐘內(nèi)上報(bào)監(jiān)管部門”的新要求。

6.1.3預(yù)案公示培訓(xùn)

預(yù)案文本需在電梯轎廂、物業(yè)公示欄、業(yè)主群同步公開(kāi)，關(guān)鍵內(nèi)容制作成圖文卡片。物業(yè)每季度組織一次全員培訓(xùn)，重點(diǎn)演練困人報(bào)警話術(shù)、應(yīng)急按鈕使用方法。培訓(xùn)需留存簽到表和考核記錄，新入職員工需在入職一周內(nèi)完成專項(xiàng)培訓(xùn)。

6.2事故分級(jí)響應(yīng)機(jī)制

根據(jù)事故嚴(yán)重程度啟動(dòng)相應(yīng)響應(yīng)級(jí)別，實(shí)現(xiàn)資源精準(zhǔn)調(diào)配與快速處置。

6.2.1事故等級(jí)界定

-特別重大事故：造成3人以上死亡，或10人以上重傷；

-重大事故：造成1-2人死亡，或3-9人重傷；

-較大事故：造成3人以下重傷；

-一般事故：僅造成設(shè)備損壞或人員輕傷。

等級(jí)判定需結(jié)合醫(yī)療鑒定報(bào)告和設(shè)備損壞評(píng)估。

6.2.2分級(jí)響應(yīng)流程

-Ⅰ級(jí)響應(yīng)（特別重大）：立即啟動(dòng)政府級(jí)預(yù)案，由區(qū)應(yīng)急局指揮，物業(yè)配合救援；

-Ⅱ級(jí)響應(yīng)（重大）：物業(yè)總經(jīng)理?yè)?dān)任現(xiàn)場(chǎng)總指揮，2小時(shí)內(nèi)上報(bào)街道安監(jiān)站；

-Ⅲ級(jí)響應(yīng)（較大）：物業(yè)安全主管負(fù)責(zé)，1小時(shí)內(nèi)完成初步處置報(bào)告；

-Ⅳ級(jí)響應(yīng)（一般）：當(dāng)班物業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)處置，24小時(shí)內(nèi)提交事故快報(bào)。

響應(yīng)升級(jí)機(jī)制需明確觸發(fā)條件，如傷亡人數(shù)超預(yù)期時(shí)自動(dòng)提升響應(yīng)級(jí)別。

6.2.3資源調(diào)配規(guī)則

建立三級(jí)應(yīng)急物資儲(chǔ)備體系：

-現(xiàn)場(chǎng)層：每部電梯配備應(yīng)急包（含三角鑰匙、手電筒、急救包）；

-項(xiàng)目層：物業(yè)中心儲(chǔ)備發(fā)電機(jī)、液壓頂升設(shè)備；

-區(qū)域?qū)樱号c周邊商場(chǎng)簽訂設(shè)備互助協(xié)議。

資源調(diào)用需經(jīng)授權(quán)，使用后48小時(shí)內(nèi)補(bǔ)充到位。

6.3救援處置規(guī)范

規(guī)范救援操作流程，確保人員安全與設(shè)備保護(hù)并重。

6.3.1困人救援程序

接到報(bào)警后需執(zhí)行“四步法”：

1.現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)：5分鐘內(nèi)到達(dá)，通過(guò)監(jiān)控確認(rèn)轎廂位置；

2.情緒安撫：使用對(duì)講器告知“救援人員已到場(chǎng)，請(qǐng)勿扒門”；

3.專業(yè)施救：維保人員使用三角鑰匙開(kāi)啟廳門，手動(dòng)盤車平層；

4.人員轉(zhuǎn)移：優(yōu)先解救老弱病殘，全程攙扶護(hù)送。

救援全程需錄音錄像，關(guān)鍵步驟如盤車操作需雙人復(fù)核。

6.3.2火災(zāi)處置要點(diǎn)

火災(zāi)發(fā)生時(shí)需遵循“斷電優(yōu)先”原則：

1.立即按下消防迫降按鈕，電梯自動(dòng)返回首層；

2.使用消防斧切斷電梯總電源，張貼“火災(zāi)停用”標(biāo)識(shí)；

3.組織人員通過(guò)消防通道疏散，禁止使用電梯；

4.配合消防部門滅火后，由維保單位全面檢測(cè)電氣系統(tǒng)。

需在消防控制室張貼《電梯火災(zāi)處置流程圖》，標(biāo)注電源開(kāi)關(guān)位置。

6.3.3傷員救護(hù)流程

發(fā)現(xiàn)受傷人員時(shí)需采取“三先原則”：

1.先呼救：立即撥打120，說(shuō)明電梯位置和傷情；

2.先止血：使用急救包進(jìn)行壓迫止血，避免移動(dòng)骨折傷員；

3.先報(bào)告：同步向物業(yè)經(jīng)理和安監(jiān)部門報(bào)送情況。

救護(hù)需保留現(xiàn)場(chǎng)痕跡，如用手機(jī)拍攝傷員原始狀態(tài)。

6.4事故調(diào)查與分析

6.4.1現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)要求

事故發(fā)生后需劃定警戒區(qū)：

-物理隔離：用警戒帶封鎖事故電梯，設(shè)置“禁止入內(nèi)”標(biāo)識(shí)；

-證據(jù)保全：封存監(jiān)控錄像、操作記錄等電子數(shù)據(jù)；

-人員控制：詢問(wèn)目擊者并制作筆錄，要求簽字確認(rèn)。

證據(jù)收集需遵循“雙人雙鎖”原則，關(guān)鍵證據(jù)需拍照存檔。

6.4.2原因分析方法

采用“四步分析法”：

1.技術(shù)鑒定：委托第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具技術(shù)報(bào)告；

2.流程核查：調(diào)取維保記錄、巡查日志等管理文件；

3.人員訪談：分別詢問(wèn)操作人員、目擊者、管理人員；

4.根源分析：使用魚骨圖梳理人、機(jī)、環(huán)、管四類因素。

分析需形成《事故調(diào)查報(bào)告》，明確直接原因和間接原因。

6.4.3責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《特種設(shè)備安全法》劃定責(zé)任：

-維保責(zé)任：未按期保養(yǎng)導(dǎo)致故障，承擔(dān)主要責(zé)任；

-物業(yè)責(zé)任：未及時(shí)整改隱患承擔(dān)管理責(zé)任；

-業(yè)主責(zé)任：違規(guī)操作導(dǎo)致事故承擔(dān)次要責(zé)任；

-制造責(zé)任：設(shè)計(jì)缺陷需追溯廠家。

責(zé)任認(rèn)定需經(jīng)法律顧問(wèn)審核，避免爭(zhēng)議。

6.5善后處理與恢復(fù)

做好事故后續(xù)處置，消除影響并恢復(fù)運(yùn)行秩序。

6.5.1信息通報(bào)機(jī)制

按“分級(jí)分層”原則通報(bào)信息：

-對(duì)業(yè)主：通過(guò)微信群發(fā)布《事故情況說(shuō)明》，避免謠言傳播；

-對(duì)監(jiān)管部門：24小時(shí)內(nèi)提交書面報(bào)告，重大事故即時(shí)電話通報(bào)；

-對(duì)媒體：由物業(yè)指定發(fā)言人統(tǒng)一回應(yīng)，禁止員工擅自接受采訪。

通報(bào)內(nèi)容需包含：事故概況、處置措施、后續(xù)安排。

6.5.2保險(xiǎn)理賠流程

立即啟動(dòng)保險(xiǎn)理賠程序：

1.報(bào)案：事故發(fā)生后2小時(shí)內(nèi)通知保險(xiǎn)公司；

2.勘驗(yàn)：配合保險(xiǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)查勘，提供損失清單；

3.理賠：提交事故認(rèn)定書、維修發(fā)票等材料；

4.追償：對(duì)責(zé)任方行使代位求償權(quán)。

需指定專人對(duì)接保險(xiǎn)事務(wù)，確保理賠時(shí)效。

6.5.3運(yùn)行恢復(fù)程序

經(jīng)檢測(cè)合格后恢復(fù)運(yùn)行需三步走：

1.驗(yàn)收：由維保單位出具《檢修合格報(bào)告》；

2.公告：在電梯口張貼《恢復(fù)使用通知》；

3.監(jiān)測(cè)：首周安排專人值守，記錄運(yùn)行參數(shù)。

恢復(fù)后需向業(yè)主發(fā)放《電梯安全告知書》。

6.6應(yīng)急演練與改進(jìn)

6.6.1演練類型設(shè)計(jì)

開(kāi)展三類針對(duì)性演練：

-桌面推演：每季度組織管理人員進(jìn)行流程推演；

-功能演練：每半年模擬困人場(chǎng)景測(cè)試響應(yīng)速度；

-全面演練：每年聯(lián)合消防、醫(yī)療開(kāi)展綜合演練。

演練需覆蓋不同時(shí)段（如高峰期、夜間）和不同電梯類型。

6.6.2演練評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

從五個(gè)維度評(píng)估演練效果：

-響應(yīng)時(shí)間：從報(bào)警到救援人員到場(chǎng)是否達(dá)標(biāo)；

-流程合規(guī)性：是否按預(yù)案步驟執(zhí)行；

-資源調(diào)配：物資調(diào)用是否及時(shí)準(zhǔn)確；

-協(xié)同配合：多部門配合是否順暢；

-人員表現(xiàn)：安撫、引導(dǎo)等操作是否專業(yè)。

評(píng)估需量化評(píng)分，80分以上為合格。

6.6.3持續(xù)改進(jìn)機(jī)制

建立“演練-評(píng)估-改進(jìn)”閉環(huán)：

1.問(wèn)題匯總：演練后24小時(shí)內(nèi)收集問(wèn)題清單；

2.方案修訂：一周內(nèi)完成預(yù)案優(yōu)化；

3.資源補(bǔ)充：根據(jù)演練缺口更新物資儲(chǔ)備；

4.培訓(xùn)強(qiáng)化：針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)開(kāi)展專項(xiàng)培訓(xùn)。

改進(jìn)措施需納入下一年度安全工作計(jì)劃。

七、培訓(xùn)教育與持續(xù)改進(jìn)

電梯安全管理能力的提升依賴于系統(tǒng)化的培訓(xùn)教育機(jī)制和持續(xù)優(yōu)化的改進(jìn)體系。本章通過(guò)構(gòu)建分層分類的培訓(xùn)體系、建立多元化的監(jiān)督渠道、實(shí)施科學(xué)化的評(píng)估方法、形成閉環(huán)化的改進(jìn)流程，確保安全管理制度落地生根，推動(dòng)安全管理水平螺旋式上升。

7.1安全培訓(xùn)體系

針對(duì)不同崗位人員設(shè)計(jì)差異化培訓(xùn)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)知識(shí)技能與實(shí)際需求的精準(zhǔn)匹配。

7.1.1物業(yè)人員培訓(xùn)

物業(yè)服務(wù)中心需建立“三級(jí)培訓(xùn)”機(jī)制：

-新員工入職培訓(xùn)：不少于16學(xué)時(shí)，重點(diǎn)講解電梯基礎(chǔ)原理、日常巡查要點(diǎn)、應(yīng)急處置流程；

-在崗人員年度培訓(xùn)：不少于8學(xué)時(shí)，更新法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)、分析典型事故案例、演練新設(shè)備操作；

-管理層專題培訓(xùn)：每季度1次，聚焦安全管理責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判方法、應(yīng)急指揮能力。

培訓(xùn)需采用“理論+實(shí)操”模式，如模擬電梯困人場(chǎng)景進(jìn)行救援演練，考核合格方可上崗。

7.1.2維保人員培訓(xùn)

維保單位需履行雙重培訓(xùn)職責(zé)：

-內(nèi)部技術(shù)培訓(xùn)：每月組織1次，涵蓋新部件安裝、故障診斷技巧、安全操作規(guī)范；

-物業(yè)協(xié)同培訓(xùn)：每季度聯(lián)合物業(yè)開(kāi)展1次，重點(diǎn)培訓(xùn)物業(yè)人員如何識(shí)別常見(jiàn)故障、配合維保作業(yè)。

培訓(xùn)需記錄考核結(jié)果，連續(xù)2次不合格者暫停參與維保項(xiàng)目。

7.1.3業(yè)主宣傳教育

通過(guò)“線上+線下”組合方式開(kāi)展安全宣傳：

-線上：在業(yè)主群推送《電梯安全使用指南》短視頻，制作“乘梯安全十不準(zhǔn)”圖文；

-線下：在