高層建筑物管理辦法一、總則（一）目的為加強高層建筑物的管理，保障高層建筑物的安全使用，維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)內(nèi)已建成并投入使用的高層建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。高層建筑物包括住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、酒店等各類高層民用建筑和高層工業(yè)建筑。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將保障高層建筑物的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、設(shè)備運行安全等放在首位，采取有效措施預(yù)防和減少安全事故的發(fā)生。2.依法管理原則：嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本辦法的規(guī)定，規(guī)范管理行為，確保管理活動合法合規(guī)。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主、使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升管理服務(wù)水平。4.共同管理原則：明確業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)部門在高層建筑物管理中的權(quán)利和義務(wù)，倡導(dǎo)各方共同參與、協(xié)同管理。（四）管理職責(zé)1.業(yè)主大會及業(yè)主委員會：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等服務(wù)，對高層建筑物進(jìn)行專業(yè)化管理。3.相關(guān)部門：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對高層建筑物管理活動進(jìn)行行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督；消防救援機構(gòu)負(fù)責(zé)對高層建筑物的消防安全進(jìn)行監(jiān)督檢查；市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對高層建筑物內(nèi)的特種設(shè)備等進(jìn)行安全監(jiān)管；其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好高層建筑物管理的相關(guān)工作。二、建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備管理（一）建筑物本體管理1.外觀維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對高層建筑物的外立面進(jìn)行檢查，確保外立面整潔、完好，無明顯破損、脫落等情況。發(fā)現(xiàn)問題及時報告業(yè)主委員會，并根據(jù)實際情況制定維修方案，經(jīng)業(yè)主大會同意后組織實施。2.結(jié)構(gòu)安全管理：建立健全高層建筑物結(jié)構(gòu)安全檢查制度，定期委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)對建筑物的結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測評估。對存在安全隱患的部位，應(yīng)立即采取有效的加固、修復(fù)等措施，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全。3.共用部位管理：加強對高層建筑物內(nèi)的樓梯間、電梯前室、走廊、屋頂、地下室等共用部位的管理，保持其清潔、暢通，無雜物堆放、違規(guī)占用等現(xiàn)象。（二）附屬設(shè)施設(shè)備管理1.電梯管理：日常運行維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照電梯維護(hù)保養(yǎng)合同的約定，定期組織專業(yè)維保單位對電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯正常運行。電梯轎廂內(nèi)應(yīng)張貼有效的安全檢驗合格標(biāo)志、警示標(biāo)志等。安全檢查：每日對電梯進(jìn)行巡查，檢查電梯運行狀況、轎廂門關(guān)閉情況、安全裝置動作情況等。每月至少進(jìn)行一次全面的電梯安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。應(yīng)急處置：制定電梯應(yīng)急預(yù)案，配備必要的應(yīng)急救援設(shè)備和物資。電梯發(fā)生故障時，應(yīng)立即通知專業(yè)維保單位進(jìn)行搶修，并及時通知被困人員，做好安撫工作。2.消防設(shè)施設(shè)備管理：設(shè)施配置：按照國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，在高層建筑物內(nèi)配置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)等消防設(shè)施設(shè)備，并確保其完好有效。日常巡查：每日對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，檢查消防設(shè)施設(shè)備的外觀、運行狀態(tài)等，確保其正常運行。每月至少進(jìn)行一次全面的消防設(shè)施設(shè)備檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時維修或更換。維護(hù)保養(yǎng)：定期委托有資質(zhì)的消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)單位對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其性能符合標(biāo)準(zhǔn)要求。每年至少進(jìn)行一次消防設(shè)施設(shè)備的全面檢測，檢測報告應(yīng)存檔備查。應(yīng)急演練：制定消防應(yīng)急預(yù)案，定期組織業(yè)主、使用人及物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工進(jìn)行消防演練，提高火災(zāi)應(yīng)急處置能力。3.給排水系統(tǒng)管理：管道維護(hù)：定期對高層建筑物內(nèi)的給排水管道進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并處理管道漏水、堵塞等問題。對給排水管道進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保其暢通無阻。水質(zhì)管理：按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，定期對生活飲用水進(jìn)行水質(zhì)檢測，確保水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。對二次供水設(shè)施進(jìn)行定期清洗消毒，防止水質(zhì)污染。4.供電系統(tǒng)管理：設(shè)備運行：建立健全供電系統(tǒng)運行管理制度，定期對供電設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)保養(yǎng)，確保供電設(shè)備正常運行。對供電系統(tǒng)的運行參數(shù)進(jìn)行實時監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)并處理異常情況。安全管理：加強對供電系統(tǒng)的安全管理，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，防止觸電事故發(fā)生。對供電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢修，確保其絕緣性能良好，接地可靠。5.通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)管理：日常運行：定期對通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行巡查，檢查設(shè)備運行狀況、通風(fēng)效果等，確保系統(tǒng)正常運行。對通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，清洗空氣過濾器、風(fēng)機盤管等部件，提高系統(tǒng)運行效率。節(jié)能管理：采取有效的節(jié)能措施，優(yōu)化通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)的運行模式，降低能源消耗。推廣使用節(jié)能設(shè)備和技術(shù)，提高能源利用效率。三、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：制定高層建筑物環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔制度，明確清掃保潔區(qū)域、頻次和標(biāo)準(zhǔn)。每日定時對公共區(qū)域進(jìn)行清掃，及時清理垃圾和雜物，保持環(huán)境整潔。對電梯轎廂、樓梯間、走廊等重點部位增加清掃頻次，確保無灰塵、無污漬。2.垃圾分類管理：按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在高層建筑物內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主、使用人進(jìn)行垃圾分類投放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)垃圾分類的收集、運輸和處理，確保垃圾分類工作落到實處。3.衛(wèi)生消毒：定期對高層建筑物內(nèi)的公共區(qū)域、電梯轎廂、垃圾收集點等進(jìn)行衛(wèi)生消毒，預(yù)防疾病傳播。在傳染病流行期間，應(yīng)增加消毒頻次，加強衛(wèi)生管理。（二）綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)：制定高層建筑物綠化養(yǎng)護(hù)計劃，定期對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。2.綠化設(shè)施維護(hù)：加強對高層建筑物內(nèi)的綠化設(shè)施，如花壇、花架、草坪燈等的維護(hù)管理，及時修復(fù)損壞的設(shè)施，確保其正常使用。3.綠化改造：根據(jù)業(yè)主的需求和實際情況，適時對高層建筑物內(nèi)的綠化進(jìn)行改造升級，增加綠化面積，優(yōu)化綠化布局，提升綠化品質(zhì)。四、安全保衛(wèi)與秩序維護(hù)管理（一）人員出入管理1.門禁系統(tǒng)管理：在高層建筑物出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對業(yè)主、使用人及來訪人員進(jìn)行身份識別和登記。業(yè)主、使用人應(yīng)妥善保管門禁卡，不得轉(zhuǎn)借他人。來訪人員應(yīng)在門崗處進(jìn)行登記，經(jīng)被訪人同意后方可進(jìn)入。2.人員巡邏：安排專人負(fù)責(zé)高層建筑物內(nèi)的安全巡邏，制定巡邏路線和時間表，定時對公共區(qū)域進(jìn)行巡查。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯的標(biāo)識，攜帶必要的巡邏工具，如對講機、手電筒等。發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告，并采取相應(yīng)的措施。3.安全檢查：對進(jìn)入高層建筑物的人員和車輛進(jìn)行安全檢查，防止攜帶易燃易爆、危險化學(xué)品等違禁物品進(jìn)入。對大件物品的搬運，應(yīng)進(jìn)行登記并核實相關(guān)手續(xù)。（二）車輛停放管理1.停車場規(guī)劃：合理規(guī)劃高層建筑物內(nèi)的停車場，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識和標(biāo)線。確保停車場內(nèi)通道暢通，消防通道不得占用。2.停車收費管理：按照物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取停車費用，實行明碼標(biāo)價。對停車費用的收支情況進(jìn)行定期公示，接受業(yè)主、使用人的監(jiān)督。3.車輛安全管理：加強對停車場內(nèi)車輛的安全管理，防止車輛被盜、被損壞。對長期停放的車輛進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知車主。（三）安全防范措施1.技防設(shè)施建設(shè)：在高層建筑物內(nèi)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)等技防設(shè)施，實現(xiàn)對公共區(qū)域的24小時監(jiān)控。技防設(shè)施應(yīng)定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運行。2.應(yīng)急處置預(yù)案：制定完善的安全保衛(wèi)與秩序維護(hù)應(yīng)急預(yù)案，明確各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。定期組織演練，提高應(yīng)急處置能力。3.與相關(guān)部門協(xié)作：加強與公安機關(guān)、社區(qū)等相關(guān)部門的協(xié)作配合，及時掌握社會治安動態(tài)，共同做好高層建筑物的安全保衛(wèi)工作。五、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）費用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)高層建筑物的實際情況、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求，按照合理、公開、質(zhì)價相符的原則確定。物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報價格主管部門備案。（二）費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（三）費用收繳1.收費方式：物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計費方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計費方式。2.繳費期限：業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的繳費期限按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、繳費期限等信息。3.欠費處理：對逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行催繳。經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法通過訴訟等方式追討欠費。六、業(yè)主、使用人權(quán)益保障（一）知情權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況、建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)情況、公共收益情況等信息，保障業(yè)主、使用人的知情權(quán)。業(yè)主、使用人有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料。（二）參與權(quán)業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主、使用人有權(quán)參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，表達(dá)自己的意見和建議。（三）監(jiān)督權(quán)業(yè)主、使用人有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用使用情況等進(jìn)行監(jiān)督。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為，業(yè)主、使用人可以向業(yè)主委員會或相關(guān)部門投訴、舉報。（四）投訴處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全投訴處理機制，設(shè)立專門的投訴渠道，及時受理業(yè)主、使用人的投訴。對投訴事項應(yīng)進(jìn)行調(diào)查核實，在規(guī)定的時間內(nèi)給予答復(fù)和處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人責(zé)任業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：1.損壞建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的；2.違規(guī)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的；3.違反規(guī)定進(jìn)行裝修裝飾，影響建筑物安全和正常使用的；4.不按照規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費用的；5.其他違反本辦法規(guī)定的行為。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：1.未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；2.擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途的；3.擅自占用