




版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內容提供方,若內容存在侵權,請進行舉報或認領
文檔簡介
西安兵器工業(yè)科技產業(yè)基地綜合保障園建設項目全程開發(fā)戰(zhàn)略謹呈:易居中國·上海房屋銷售集團·中國房地產信息集團『核聚變』絕對---不能以常規(guī)思維來看待本項目!對于一個16.3平方公里的兵器工業(yè)新城警告WARNNING4PART1易居關于本案的理解和思考易居觀點:
超常規(guī)項目必須要超常規(guī)運作才能形成“核威懾”〖原子彈〗的裂變核威懾:1964年10月16日我國第一枚原子彈實驗爆炸。原子彈的原理是鏈式反應,以其中一個環(huán)節(jié)來推動另一個環(huán)節(jié),最終引起爆炸?!細鋸棥降木圩兒送兀?967年6月17日,中國在西部地區(qū)上空成功地爆炸了第一顆氫彈。氫彈的爆炸成功,是中國核武器發(fā)展的又一個飛躍。氫彈是利用原子彈爆炸的能量點燃氫的同位素氘等輕原子核的聚變反應瞬時釋放出巨大能量的核武器。氫彈的殺傷破壞因素與原子彈相同,但威力比原子彈大十余倍。因而,核威懾的操盤分為兩種:
核裂變與核聚變〖核裂變〗:即鏈式反應來做,以其中一個功能區(qū)去推動另一個功能區(qū),不是不能,是為下策?!己司圩儭?/p>
:即聚變反應來做,各功能區(qū)交相輝映,相互提攜,能夠產生極大的集成效應、乘數(shù)效應、邊際效應,是為上策。易居觀點:反觀當前策劃任務,以綜合保障園為策劃對象,只能解決常規(guī)地產開發(fā)層面,無法對整盤價值和社會效應、經(jīng)濟效應進行提升,反過來也不能對綜合保障園進行系統(tǒng)的戰(zhàn)略認知,無法帶動兵器工業(yè)園整體發(fā)展。因而,對于一個16.3平方公里的項目戰(zhàn)略思考----核聚變首先,本項目承載著國家軍事強國的戰(zhàn)略使命,振興國家兵器工業(yè)、整合國家兵器工業(yè)資源、推動軍轉民科技革命,聚合大規(guī)模軍事、高科技人才,最終形成中國大國崛起戰(zhàn)略不可復制的另一極。其次,在項目運作層面要實現(xiàn)三老滿意:即老領導滿意(政府)、老板滿意(企業(yè))、老百姓滿意(員工)才能實現(xiàn)經(jīng)濟與社會效益的最大化。本次提報的核心就立足于此。站在項目整盤角度,同步要解決的兩大核心問題:信心問題:國家信心、政府信心、運營信心、企業(yè)信心、人才信心、生活信心項目究竟是什么:從何種高度看、目標是什么、有哪些內容、核心價值是什么、怎么來定義核聚變思維在本項目的運用:戰(zhàn)略高度下的多引擎聚變,解決信心問題及項目是什么的問題一、對國家軍事工業(yè)的深刻理解隨著中國成為世界經(jīng)濟強國,中國必將強化軍事工業(yè)以中國目前每年9.5%的經(jīng)濟增長速度推論,中國現(xiàn)在正在成長為世界最大的經(jīng)濟體。隨著中國經(jīng)濟增長到世界最大,中國應當擁有世界最強的軍隊,這樣的軍隊應當擁有世界上最好的裝備,而這種裝備只能來自中國自己的研制和生產。對于軍事工業(yè)未來發(fā)展的方向在中國經(jīng)濟發(fā)展為世界第一的過程中,必將以幾十年不懈的努力為中國建成一個世界上最強大的軍事裝備研制和生產體系。未來將逐步形成一個先進的、獨立自主的、完整的軍事工業(yè)體系。
對于本項目:成為國家戰(zhàn)略不可或缺的超級配套產業(yè)中心因而,作為本項目,絕不是是普通的工業(yè)地產開發(fā),更是是國防科技工業(yè)的重要基礎,是國家戰(zhàn)略性產業(yè)和先進制造業(yè)的重要組成部分,有著非同一般的戰(zhàn)略價值。國家軍事工業(yè)是國家強盛的重要支柱中國二百年前的變弱變貧,開始于中國在軍事工業(yè)(當時為造炮造船)上的落后。西方國家在近現(xiàn)代的發(fā)展壯大,首先體現(xiàn)在其軍事工業(yè)的先進和軍事裝備的優(yōu)勢上(輪船、大炮)。二、對于兵器工業(yè)轉民用的深刻理解軍事工業(yè)的技術研究與開發(fā)成為帶動國家技術進步的重要源泉西方的軍事工業(yè)不僅造成了西方國家的軍事優(yōu)勢,而且西方的軍事工業(yè)生產在技術上有明顯的溢出效應,能夠轉化為巨大的經(jīng)濟效益。軍事工業(yè)的技術研究與開發(fā)成了帶動西方國家技術進步的重要源泉。對于本項目:成為國家創(chuàng)新體系及技術進步的孵化器因而,作為本項目,通過示范效應、乘數(shù)效應和邊際效應,能夠創(chuàng)造出巨大的財富,對國家經(jīng)濟能夠做出巨大貢獻,對發(fā)展高新技術產業(yè),增強地方經(jīng)濟核心競爭力,具有重要的促進作用。軍工技術的民用轉化是國家創(chuàng)新體系的重要組成世界歷史已經(jīng)證明,軍事工業(yè)體系不僅為保衛(wèi)國家不受外國欺凌所必需,而且軍事工業(yè)生產在技術上的溢出效應最終將有利于經(jīng)濟的整體增長。西方的軍事工業(yè)不僅造成了西方國家的軍事優(yōu)勢,也最終轉化為民用,從汽車工業(yè)、電臺、計算機、互聯(lián)網(wǎng)、手機到GPS、機器人、航空航天、超導材料等先進科技,軍事工業(yè)都起過關鍵的作用。三、對國防動員法出臺的深刻理解
2010年2月26日,《中華人民共和國國防動員法》在第十一屆全國人大常委會第十三次會議審議通過,中華人民共和國主席胡錦濤簽發(fā)主席令予以公布,自2010年7月1日起施行。國防動員法第四章和第七章規(guī)定,根據(jù)國防動員的需要,與國防密切相關的建設項目和重要產品應當貫徹國防要求,具備國防功能。國家建立軍品科研、生產和維修保障動員體系,根據(jù)戰(zhàn)時軍隊訂貨和裝備保障的需要,儲備軍品科研、生產和維修保障能力。草案還對承擔貫徹國防要求建設項目的企業(yè)事業(yè)單位,承擔戰(zhàn)略物資儲備任務的單位,承擔軍品轉產、擴大生產任務的單位的國防動員義務以及所享有的補貼、補償和政策優(yōu)惠作了規(guī)定。
中國安全面臨諸多挑戰(zhàn),為此必須做好應對準備。制定《國防動員法》,將確保國家主權、統(tǒng)一、領土完整和安全遭受威脅時,能夠依法實施快速動員,為應對危機、遏制戰(zhàn)爭、打贏戰(zhàn)爭提供有力保障。意味著中國將會積極備戰(zhàn),為未來可能面臨的戰(zhàn)爭積極做好準備,也為軍工產業(yè)提供了歷史發(fā)展的契機。四、對于兵器工業(yè)集團的理解中國兵器工業(yè)是國防科技工業(yè)的重要基礎,是國家戰(zhàn)略性產業(yè)和先進制造業(yè)的重要組成部分。中國兵器工業(yè)集團公司是我國最大的武器裝備制造集團,是中央直接管理的特大型國有重要骨干企業(yè),集中了中國兵器工業(yè)科研和生產的骨干力量,代表了中國兵器工業(yè)的發(fā)展方向和水平,是國家應對挑戰(zhàn)和危機的戰(zhàn)略性團隊,在國防現(xiàn)代化建設和國民經(jīng)濟建設中發(fā)揮著重要作用。軍品發(fā)展實現(xiàn)了由傳統(tǒng)兵器向高科技兵器的跨越民品發(fā)展實現(xiàn)了由無行無業(yè)到重點打造重型裝備與車輛、特種化工與石油化工、光電器件及新能源新材料等軍民結合的高新技術產業(yè)的跨越國際化經(jīng)營實現(xiàn)了由傳統(tǒng)進出口貿易到國際化經(jīng)營的跨越,形成有全球競爭力的國際化經(jīng)營產業(yè)鏈集團公司實現(xiàn)了向持續(xù)發(fā)展、科學發(fā)展的跨越正在向國際一流的防務集團及我國重型裝備、特種化工重要產業(yè)基地闊步前進!地理使命—國防中心價值中國版圖的中心位置西安兵器工業(yè)科技產業(yè)基地優(yōu)越的中心地理條件,是國防安全和戰(zhàn)備考慮的必然選擇!從地質地理科學和統(tǒng)計角度上來說,中國大地原點“中心”:在陜西涇陽一帶,恰好是基地所在的位置;從軍事工業(yè)的安全性和資源性來說,位于中國國防最安全的地方,并有眾多的軍工企業(yè)和研究機構,地理位置也是中國的中心,因此具備先天的地理優(yōu)勢。威脅威脅威脅威脅威脅威脅區(qū)域使命—引擎價值西安兵器產業(yè)基地位于西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)涇渭工業(yè)西北角,毗鄰涇河工業(yè)園、涇渭新城,與大北城的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)呼應形成兩個極點,由于用地規(guī)模、規(guī)劃的綜合性、資金的大投入,必將成為推動、帶動北城大發(fā)展的重要引擎。西安兵器工業(yè)科技產業(yè)基地是帶動涇渭工業(yè)園、涇河工業(yè)園、涇渭新城發(fā)展的重要引擎!國家使命—軍事價值西安兵器產業(yè)基地主要以國際一流的防務儲備及重型機械裝備、特種化工等重要產業(yè)為依托的國家型戰(zhàn)略性產業(yè)要地,無論從國防科技工業(yè)發(fā)展還是軍轉民用工業(yè)的發(fā)展角度來看,都具備舉足輕重的意義,是國家戰(zhàn)略性產業(yè)和先進制造業(yè)的重要組成部分,在國防現(xiàn)代化建設和軍工產業(yè)經(jīng)濟建設中發(fā)揮著重要作用。西安兵器工業(yè)科技產業(yè)基地是國家使命所需,是國防安全和軍工產業(yè)發(fā)展的重要組成!市場使命—經(jīng)濟價值市場化與工業(yè)化是經(jīng)濟現(xiàn)代化的兩個主要層次,而市場化是經(jīng)濟現(xiàn)代化的基礎與前提,這可以說是對世界和中國經(jīng)濟現(xiàn)代化過程的一種概括。各國發(fā)展經(jīng)濟與發(fā)展軍事工業(yè)的矛盾越來越突出。為促進軍事工業(yè)發(fā)展,軍工大國積極推動軍用與民用領域技術的雙向轉移,即“軍轉民”和“民轉軍”,以加快科技進步在軍事領域的應用,降低獲得前沿技術的成本,縮短武器裝備的研制周期,促進軍用和民用工業(yè)的一體化發(fā)展,增強軍事工業(yè)的競爭力。美國首先提出把“軍事工業(yè)基礎”同“民用科技工業(yè)基礎”結合起來,以組成一個統(tǒng)一的“國家科技工業(yè)基礎”,實現(xiàn)“軍民一體化”的目標。西安兵器工業(yè)基地是軍事工業(yè)寓軍于民政策最直接體現(xiàn),是地方國民經(jīng)濟發(fā)展的源動力基地整體屬性思考基地目的是什么?國家認可(資金與政策支持);
社會認可(經(jīng)濟效益呈現(xiàn)與區(qū)域城市價值提升)基地價值是什么?
促進軍用和民用工業(yè)的一體化發(fā)展,增強軍事
工業(yè)的競爭力。組成一個統(tǒng)一的“國家科技工
業(yè)基礎”,實現(xiàn)“軍民一體化”的目標基地要打造什么?打造集生產研發(fā)、生產線、產業(yè)鏈一條龍產業(yè)
經(jīng)濟全天候模式基地整體屬性是什么?中國國家級高精尖兵器綜合產業(yè)新城西安兵器工業(yè)科技產業(yè)基地優(yōu)越的中心地理條件,是國防安全和戰(zhàn)備考慮的必然選擇!西安兵器工業(yè)科技產業(yè)基地是帶動涇渭工業(yè)園、涇河工業(yè)園、涇渭新城發(fā)展的重要引擎!西安兵器工業(yè)科技產業(yè)基地是國家使命所需,是國防安全和軍工產業(yè)發(fā)展的重要組成!西安兵器工業(yè)基地是軍事工業(yè)寓軍于民政策最直接體現(xiàn),是地方國民經(jīng)濟發(fā)展的源動力基于我們對基地價值的理解國家戰(zhàn)略:整盤戰(zhàn)略:綜合園戰(zhàn)略:國家戰(zhàn)略的超級配套產業(yè)中心國家創(chuàng)新體系及技術進步孵化器國家最安全的國防科技中心國家技術創(chuàng)新實驗室關中天水經(jīng)濟帶發(fā)動機國家級軍工示范產業(yè)基地國家軍民一體化轉換中心國家最中心位置的資源整合器對內:讓企業(yè)+人才想來、愿意來軍工企業(yè)產業(yè)鏈集群專業(yè)技術人才聚集區(qū)對外:讓西安及涇河工業(yè)園的人想來政府滿意企業(yè)滿意員工滿意信心問題如何解決?項目是什么?軍轉民-功能建議導航系統(tǒng):軍用-“北斗”導航衛(wèi)星系統(tǒng)是一種全天候、全天時提供衛(wèi)星導航信息的區(qū)域性導航系統(tǒng)。北斗衛(wèi)星導航系統(tǒng)組網(wǎng)成功將能夠提供與GPS同等的服務。中國的北斗衛(wèi)星導航系統(tǒng)將成為與GPS并駕齊驅的“衛(wèi)星導航系統(tǒng)”代名詞的新星。更重要的是,建設自己的衛(wèi)星導航系統(tǒng),擁有自己的系統(tǒng),中國國防將從根本上擺脫了受控于美國,中國的尖端武器擁有了自己的眼睛,國家的導航系統(tǒng)獨立性得到保證,更加可靠。
民用-可以用于轎車的車載系統(tǒng),主要功能消息轉發(fā)功能、系統(tǒng)互聯(lián)功能、安全防范功能、業(yè)務處理功能、用戶管理功能等。軍轉民-功能建議指揮系統(tǒng):軍用-現(xiàn)代戰(zhàn)爭是立體戰(zhàn)場,多軍兵種聯(lián)合作戰(zhàn),需要強大、完善的指揮控制系統(tǒng)。在人民空軍成立60周年成就中,有一項成就特別引人注目就是我國雷達指揮引導系統(tǒng)已經(jīng)形成以“空基雷達為骨干,完成了由單一探測手段向多種探測手段立體綜合探測的轉變;由“樹”狀結構向“網(wǎng)”狀結構轉變;由國土防空型向戰(zhàn)略預警轉變”,這意味著我國空軍指揮引導能力大幅躍升,可以在超過地面指揮引導范圍外建立指揮引導體系,可以說是我國空軍由國土防空型向攻防兼?zhèn)湫娃D變的信息基礎。民用-
120醫(yī)療急救中心指揮系統(tǒng)、119火警急救指揮系統(tǒng)、公共安全應急指揮處理系統(tǒng)、航空公司指揮系統(tǒng)等。隱形系統(tǒng):軍用-反隱形技術是紅外/光電系統(tǒng),包括紅外搜索和跟蹤和高放大率光學設備,這些系統(tǒng)探測的空域受限,并且必須由其它傳感器引導。此外,紅外/光電的探測效力受云層、低光度的影響較大。隱形飛機通過熱信號管理、隱形飛行剖面和低可偵測性技術涂料來應對紅外/光電設備的偵察。另一項潛力變大的反隱形技術是毫米波成像設備,該設備應用所有目標自然發(fā)出的無線電信號。毫米波能穿透云層和低能見度區(qū)域。雷達可以傳送波形,然后接受和處理回波。A-64阿帕奇長弓/地獄火系統(tǒng)是毫米波雷達的一個典型。俄羅斯防務工業(yè)已經(jīng)研制出毫米波防空導彈導引頭,其它國家也在開展類似的研究。
民用-民用無線系統(tǒng)。軍轉民-功能建議火控系統(tǒng):軍用-火控系統(tǒng)是控制射擊武器自動實施瞄準與發(fā)射的裝備的總稱。主要構成:目標跟蹤器、火力控制計算機、統(tǒng)控制臺、射擊控制儀、接口設備、必要的外圍設備。主要功能:獲取戰(zhàn)場態(tài)勢和目標的相關信息計算射擊參數(shù),提供射擊輔助決策控制火力兵器射擊,評估射擊效果。
民用-警備器械。軍轉民-功能建議單兵裝備系統(tǒng):軍用-
以美軍的“陸戰(zhàn)勇士”單兵作戰(zhàn)系統(tǒng)為例,其系統(tǒng)結構由五大部分和20多個中小部件組成:一是綜合頭盔系統(tǒng)。主要包括盔蓋及懸掛裝置、視頻強化像增強器、平板式顯示器、聽筒(人造耳)、防護面罩、微型攝像機、視聽覺及呼吸保障裝置等,總重量達2.3千克。二是探測器、計算機和電臺系統(tǒng)。這部分裝置的重量在500克以下。三是武器系統(tǒng)。包括單兵自衛(wèi)武器、單兵戰(zhàn)斗武器和班組支援武器,總重達26.4千克。四是多用途服裝系統(tǒng)。包括軍服、避彈衣、背囊、彈袋、手套、戰(zhàn)斗靴等,重量可達7.6千克。五是微氣候及動力裝置系統(tǒng)。包括微型制冷系統(tǒng)和動力裝置,重量達4.5千克。
民用-戶外登山服飾及裝備的應用。軍轉民-功能建議太陽能光伏電系統(tǒng):軍用-大大節(jié)省能源,解決了軍事裝備能源動力,增強了持續(xù)長久作戰(zhàn)的能力。
民用-光伏并網(wǎng)發(fā)電,是公認的全球太陽能利用的最終方向。上世紀90年代以來,發(fā)達國家相繼推出光伏屋頂并網(wǎng)發(fā)電項目和計劃,美國和歐盟計劃到2010年實現(xiàn)百萬屋頂太陽能并網(wǎng)發(fā)電,日本也宣布到010年光伏發(fā)電裝機容量達到5GWp,主要用于屋頂并網(wǎng)光伏系統(tǒng)。我國的光伏并網(wǎng)發(fā)電起步較晚,但近年發(fā)展很快,已建成10個光伏并網(wǎng)發(fā)電項目,總體上達到了國際先進水平。深圳市投巨資建成亞洲最大的園博園太陽能光伏電站,每年發(fā)電100萬千瓦時,而且與市電并網(wǎng)。從環(huán)保效益看,按照目前我國火電廠的煤耗,園博園電站每年可節(jié)省標準煤約384噸,減少粉塵排放約4.8噸,減少灰渣排放約101噸,減少二氧化碳排放約170噸,減少二氧化硫排放約7.68噸,是真正的無污染綠色能源,意義非同一般。2008年北京“綠色奧運”場館的部分用電,也由太陽能發(fā)電來提供。
軍轉民-功能建議軍轉民-功能建議智能系統(tǒng):軍用-無人機、智能機器人等的應用。
民用-
家居智能一體化的遠程操控等。軍轉民-功能建議化工系統(tǒng):軍用-軍用高性能材料的應用,軍事裝備的輔助配件。
民用-輪胎、化妝品、衣飾鞋帽的應用。核聚變效應:以上產業(yè)功能可建立十大經(jīng)濟模式匯聚地國家戰(zhàn)略:整盤戰(zhàn)略:綜合園戰(zhàn)略:國家戰(zhàn)略的超級配套產業(yè)中心國家創(chuàng)新體系及技術進步孵化器國家最安全的國防科技中心國家技術創(chuàng)新實驗室關中天水經(jīng)濟帶發(fā)動機國家級軍工示范產業(yè)基地國家軍民一體化轉換中心國家最中心位置的資源整合器對內:讓企業(yè)+人才想來、愿意來軍工企業(yè)產業(yè)鏈集群專業(yè)技術人才聚集區(qū)對外:讓西安及涇河工業(yè)園的人想來政府滿意企業(yè)滿意員工滿意軍事產業(yè)經(jīng)濟科技經(jīng)濟跨產業(yè)經(jīng)濟總部經(jīng)濟合作經(jīng)濟集優(yōu)經(jīng)濟交互式經(jīng)濟空港經(jīng)濟專利經(jīng)濟知識經(jīng)濟回到綜合保障園,回到現(xiàn)有策劃的核心,如何實現(xiàn)?對內:企業(yè)+人才的生活中心對外:主題性綜合都會生活城戰(zhàn)略目標?(已知)怎么做?對內:讓企業(yè)+人才想來、愿意來對外:讓西安及涇河工業(yè)園的人想來對內:高端價值感受、升級換代的產品、更全配套、更低置業(yè)成本及門檻對外:特色主題社區(qū)、創(chuàng)新產品、全新居住體驗、高性價比形象突圍、主創(chuàng)概念、創(chuàng)新型產品、標簽性配套、成本控制規(guī)劃功能綜合保障園區(qū)高尚居住功能生活服務功能休閑商務功能餐飲娛樂功能軍品商貿功能建筑風格創(chuàng)新建議波譜洋房——建筑設計出自丹麥皇家建筑設計事務所SHL之手,它同時糅合了后現(xiàn)代建筑理念和當?shù)匚幕瘍群ㄖ?chuàng)新應用后現(xiàn)代的仿生原理(北京鳥巢、水立方與此原理相同),打造新穎和適應環(huán)境生態(tài)的蜂巢結構建筑形式。在建筑外立面上則摒棄了傳統(tǒng)一刀切的簡單方式,利用復雜的幾何構成及虛實的錯落,達成奇妙如生物體般的表皮效果。同時,仿生自然界的水波紋形,來呼應項目內4萬平米私家湖湖面的粼粼波光,使整個建筑獲得了一種積極向上生長的力量,氣韻生動。園區(qū)規(guī)劃價值亮點—湖景園區(qū)規(guī)劃以湖景為中心,建筑圍湖而建,采用大圍合與分區(qū)互動設計,將住宅的私密性,商業(yè)的開放性,酒店國際化住宅的自由性有機融合,以完善的復合功能構筑未來社區(qū)特有的小型社會體系。園區(qū)規(guī)劃價值亮點——園林立體園林,大面積高密度覆蓋林木花草,水榭島嶼,與創(chuàng)意入棟花園共同成就更大的園林覆蓋率。形成自身造氧的生態(tài)系統(tǒng),不僅塑造出賞心悅目的一階一境,更在國際感的建筑中營造出森林海域般的生態(tài)居住體驗。園區(qū)規(guī)劃價值亮點——小品項目社區(qū)小品雕塑以軍事主題特征為主,形成特有的社區(qū)文化氛圍。園區(qū)規(guī)劃價值亮點——會所設立:社區(qū)五感主題會所面積:建議5000㎡(前期作為銷售體驗中心,后期作為社區(qū)商業(yè)功能會所)展示要素:恒溫泳池、棋牌室、宴會廳、健身中心、紅酒吧、書吧、多功能廳、琴室、書畫閣、科技工法樣板間、精裝樣板房、康體吧、茶室、企業(yè)展館、軍事博物館……園區(qū)規(guī)劃價值亮點——商業(yè)街除了社區(qū)日常生活服務配套外,形成特色的“高、精、尖”軍工科技展示商貿街,用于軍轉民產品的展示、體驗、銷售集散中心。37PART2全程開發(fā)策劃工作大綱《項目運營模式及總體定位研究報告》科技產業(yè)園開發(fā)模式研究科技產業(yè)園開發(fā)案例研究兵器工業(yè)產業(yè)特征研究兵器工業(yè)基地的戰(zhàn)略站位西安城市經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究西安城市規(guī)劃與空間發(fā)展研究西安房地產市場總體研究兵器工業(yè)基地發(fā)展條件研究兵器工業(yè)基地發(fā)展模式選擇工作大綱兵器工業(yè)基地總體發(fā)展戰(zhàn)略兵器工業(yè)基地整體定位綜合保障園價值解析綜合保障園開發(fā)模式選擇綜合保障園客戶定位綜合保障園市場定位綜合保障園功能定位綜合保障園開發(fā)時序建議第一部分運營模式篇第二部分總體定位篇項目總體定位主題概念策劃規(guī)劃設計建議建筑與視覺形象建議公共設施與配套建議首期市場定位首期產品建議首期營銷策略開發(fā)土地運營策略研究項目啟動區(qū)土地運營策略項目拓展期土地運營策略項目成長期土地運營策略項目完善期土地運營策略項目資金安排及財務評價項目土地招商策略研究《項目開發(fā)策劃及運營發(fā)展研究報告》工作大綱第三部分開發(fā)策劃篇第四部分土地營運篇40PART3工作方法與質量監(jiān)控措施0房地產市場發(fā)展研究項目啟動71項目全程策劃報告易居中國建議項目全程策劃報告分為26個工作模塊進行,確保報告進度和質量,總計需要8個工作周產業(yè)園開發(fā)模式研究2產業(yè)園開發(fā)案例研究3兵器工業(yè)產業(yè)研究4兵器工業(yè)基地戰(zhàn)略站位5城市經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究基地整體定位1115項目開發(fā)時序研究18項目公共設施與配套19項目啟動區(qū)研究項目22項目拓展期研究23項目成長期期研究24項目完善期研究25項目資金安排及財務評價26項目土地招商推廣策劃6城市規(guī)劃與空間發(fā)展研究8項目發(fā)展條件研究9基地發(fā)展模式選擇10基地總體發(fā)展戰(zhàn)略20啟動首期市場定位21項目土地運營戰(zhàn)略研究產業(yè)園開發(fā)模式、驅動力、產業(yè)園特點選取標準、案例解讀、案例借鑒國家戰(zhàn)略、地區(qū)戰(zhàn)略、基地戰(zhàn)略城市經(jīng)濟、城市產業(yè)規(guī)模研究、產業(yè)結構研究、產業(yè)發(fā)展方向城市規(guī)劃、城市功能、空間結構、發(fā)展機遇整體房地產環(huán)境研究、住宅類物業(yè)市場研究、商業(yè)類物業(yè)市場研究、酒店類物業(yè)市場研究、土地市場研究區(qū)位、交通、基地條件、自然景觀資源、政府規(guī)劃和發(fā)展意圖整體開發(fā)模式、政府角色定位,企業(yè)入駐政策支持、土地招商推廣支持戰(zhàn)略背景、戰(zhàn)略目標、開發(fā)戰(zhàn)略思考、發(fā)展策略總體定位、功能定位、產業(yè)特色、發(fā)展方向開發(fā)時序、土地出讓時序、公建建設時序交通配套、教育配套產、商業(yè)配套、其他生活配套17項目規(guī)劃設計建議總體規(guī)劃、功能分區(qū)、建筑形態(tài)、園林景觀、戶型建議16項目概念策劃主題概念導入、主題概念體現(xiàn)、標志性建筑、精神堡壘啟動區(qū)選擇原則、啟動區(qū)選擇模型、啟動區(qū)定位策劃、啟動區(qū)功能總體定位、客戶定位、市場定位、產品定位、產品規(guī)劃建議、產品配套建議戰(zhàn)略背景、戰(zhàn)略目標、開發(fā)戰(zhàn)略思考拓展期土地選擇、開發(fā)時間、功能分布、土地價格成長期土地選擇、開發(fā)時間、功能分布、土地價格完善期土地選擇、開發(fā)時間、功能分布、土地價格運營資金安排,財務收入評價、財務支出評價、經(jīng)濟指標評價招商策略思考、招商客戶、招商目標、招商計劃產業(yè)核心優(yōu)勢、產業(yè)戰(zhàn)略定位、產業(yè)發(fā)展目標2-3周3-4周靜態(tài)解決方案動態(tài)解決方案2-3周項目基礎研究保障園開發(fā)定位14總體定位、客戶定位、市場定位、功能定位保障園價值解析12保障園開發(fā)模式13整體開發(fā)模式、開發(fā)政策支持、土地招商、推廣運營區(qū)位價值、環(huán)境價值、人文價值、生態(tài)價值項目方法的邏輯步驟開發(fā)模式和商業(yè)模式?綜合保障園定位及運營模式?兵器工業(yè)產業(yè)特征研究區(qū)域資源優(yōu)勢及現(xiàn)狀/未來規(guī)劃研究可能性:開發(fā)模式主體功能.……衍生優(yōu)勢項目定位可行性:開發(fā)模式主體功能.……篩選條件:市場空間對企業(yè)能力要求對房地產業(yè)務的促進作用基地整體發(fā)展模式及策略綜合保障園開發(fā)模式總體定位及分期開發(fā)策略機會區(qū)域產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃的研究42啟動開發(fā)策略?產業(yè)園開發(fā)模式研究啟動區(qū)域確立啟動區(qū)概念定位確立區(qū)域房產市場研究啟動區(qū)財務測算產品細化建議啟動區(qū)開發(fā)策略土地運營及招商策略我們將從產業(yè)園開發(fā)模式和兵器工業(yè)產業(yè)特征出發(fā),結合成功的產業(yè)園開發(fā)模式,確立產業(yè)基地的開發(fā)模式,在此基礎上,確立綜合保障園總體定位及運營模式,然后制定啟動開發(fā)策略Documentnumber界定工作范圍和達成目標所需的工作內容制定各項工作的先后順序和進展時間表成立聯(lián)合項目工作小組,并進行任務分工和職責安排確定所需要的信息資料和獲取途徑聯(lián)合項目小組召開專題研討會提出假設達成共識項目內容項目方法預期結果:項目組成員對項目內容、項目結構的準確理解建立聯(lián)合項目組并進行模塊分工,制定行動計劃項目啟動會的目的是就項目目標、內容和信息需求達成共識,并建立聯(lián)合項目團隊模塊0:項目啟動會預期結果明確產業(yè)區(qū)開發(fā)的運作模式、優(yōu)勢、劣勢、適用條件等介紹土地開融資的一般模式產業(yè)區(qū)開發(fā)空間模式分析(增長極/據(jù)點式開發(fā)、點軸式開發(fā)、網(wǎng)絡式開發(fā))產業(yè)區(qū)開發(fā)運營模式分析(政府直接管理、政府委托管理、土地二級開發(fā)等)產業(yè)區(qū)開發(fā)盈利模式分析(銷售、租賃、租售)土地開發(fā)融資模式分析(BT/BOT/BOOT等)產業(yè)區(qū)開發(fā)驅動力分析(產業(yè)驅動、交通驅動、政策推動、規(guī)劃指引)產業(yè)區(qū)開發(fā)功能組織分析(居住、商業(yè)、商務、休憩、就業(yè),交通等)產業(yè)區(qū)開發(fā)城市設計分析(風格、空間、景觀、色彩等)項目內容項目方法案頭研究專家訪談研討會主要總結分析國內外產業(yè)區(qū)開發(fā)模式,適用條件,為項目開發(fā)運營提供參考依據(jù)。模塊1:產業(yè)區(qū)開發(fā)系統(tǒng)研究預期結果成功案例的發(fā)展情況對項目可供借鑒之處案例選取標準案例細化解讀(定位分析、規(guī)模分析、結構分析、空間分析、效應分析、運營分析、成功/不足之處等)案例經(jīng)驗借鑒(定位借鑒、功能借鑒、規(guī)劃借鑒、運營借鑒、風險控制借鑒等)項目內容項目方法重點研究國內外產業(yè)區(qū)開發(fā)典型案例。每一個案例都有特定的時空條件,我們將針對本項目的特定問題進行針對性的案例解讀,通過系統(tǒng)性總結為本項目尋求案例開發(fā)借鑒。市場調研案頭工作內部數(shù)據(jù)分析研討會模塊2:產業(yè)區(qū)開發(fā)案例研究項目內容項目方法重點研究兵器工業(yè)產業(yè)發(fā)展特征,以及產業(yè)結構調整升級,在把握兵器工業(yè)產業(yè)發(fā)展趨勢的同時,尋找項目開發(fā)的重大機遇。市場調研部門及專家訪談案頭工作研討會模塊3:兵器工業(yè)產業(yè)研究預期結果分析兵器工業(yè)產業(yè)特征把握兵器工業(yè)產業(yè)發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略布局機會兵器工業(yè)產業(yè)概況兵器工業(yè)產業(yè)特征兵器工業(yè)產業(yè)布局兵器工業(yè)產業(yè)升級兵器工業(yè)產業(yè)政策兵器工業(yè)產業(yè)趨勢預期結果把握城市或區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略目標解讀城市或區(qū)域發(fā)展的支撐要素引導項目開發(fā)的總體定位空間結構研究(都市群城鎮(zhèn)體系、城市體系、空間結構演變路徑、關鍵因子及動力機制等)功能布局研究(總體功能、區(qū)域功能、專項功能)發(fā)展要素研究(區(qū)位、交通、基礎設施、人口、資源、政策、歷史人文等)城市規(guī)劃研究(區(qū)域規(guī)劃、總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、專項規(guī)劃等)發(fā)展機遇研究(空間重組、功能重構等)項目內容項目方法充分把握項目開發(fā)與城市發(fā)展互動影響的戰(zhàn)略高度,重點研究與項目開發(fā)密切關聯(lián)的城市空間結構與功能,及各種影響因素,明確項目開發(fā)的的城市或區(qū)域背景,尋找項目開發(fā)的重大機遇。市場調研部門及專家訪談案頭工作研討會模塊4:城市空間發(fā)展研究預期結果分析城市經(jīng)濟發(fā)展對區(qū)域開發(fā)的支撐力度明確區(qū)域開發(fā)中產業(yè)定位的發(fā)展環(huán)境與機遇城市經(jīng)濟發(fā)展階段(工業(yè)化基準、城市化基準)城市經(jīng)濟發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)(內外經(jīng)濟環(huán)境、政策條件、限制條件等)城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢(經(jīng)濟功能定位、產業(yè)導向等)規(guī)模特征(GDP、FDI、投資、消費、進出口總額等)結構特征(產業(yè)結構、投資結構、消費結構等)國民特征(就業(yè)、消費構成、人均可支配收入/消費/GDP)產業(yè)升級(支柱/主導產業(yè),產業(yè)鏈/價值鏈/競爭力分析等)產業(yè)布局(產業(yè)空間現(xiàn)狀、產業(yè)空間重構、空間開發(fā)模式)特定產業(yè)(規(guī)模分析、結構分析、績效分析、政策分析等)項目內容項目方法部門訪談專家研討會內部數(shù)據(jù)分析(回歸分析,關聯(lián)分析、層次分析,趨勢分析、Boston矩陣分析、SCP分析等)主要研究城市經(jīng)濟發(fā)展階段、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展趨勢、結構特征、規(guī)模特征、國民特征,及特定的產業(yè)升級、產業(yè)轉移、產業(yè)布局等內容,為區(qū)域開發(fā)提供長期的經(jīng)濟支撐,并為項目區(qū)域的產業(yè)部門定位與空間定位提供數(shù)據(jù)與背景支撐。模塊5:城市經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究預期結果近期房地產宏觀環(huán)境房地產市場總體特征各類物業(yè)市場供求特征各類物業(yè)市場客戶特征各類物業(yè)市場發(fā)展趨勢房地產整體發(fā)展概況(商品房投資分析、供求分析、存量/增量分析、施工面積、竣工面積、市場低潮期分析、市場預測等)土地市場研究(同類土地價格分布、空間分布、成交分析、用地性質、中標對象、趨勢分析等)住宅類物業(yè)市場研究(供應分析、成交分析、去化分析、產品分析、客戶分析、存量/增量分析等)商業(yè)類物業(yè)市場研究(商圈區(qū)域/面積構成、商圈主題、業(yè)態(tài)分析、人均商業(yè)面積、商圈飽和度、租售價格分析、趨勢分析等)酒店類物業(yè)市場研究(區(qū)域構成、星級構成、價格分析、入住率、存量/增量分析、客戶分析等)辦公類物業(yè)市場研究(商務區(qū)域/面積構成、CBII/CBHI指數(shù)、層級定位、租售價格分析、空置率、客戶分析、存量/增量分析等)項目內容項目方法市場調研案頭工作內部數(shù)據(jù)分析(關聯(lián)分析、指數(shù)分析、墨菲法則、商圈飽和律等)研討會重點研究當前低迷的全國房地產市場,研究城市房地產市場物業(yè)供求及消費者總體特征,及分物業(yè)發(fā)展階段、特征和趨勢,通過量化手段為區(qū)域開發(fā)進程中的物業(yè)開發(fā)指名發(fā)展趨勢,尋求在市場低谷時項目定位啟示及發(fā)展戰(zhàn)略。模塊6:房地產市場發(fā)展研究預期結果認識用地發(fā)展?jié)摿爸萍s因素用地適建度評價明確項目發(fā)展方向區(qū)位條件分析交通條件分析(外部交通、內部道路等)用地條件分析(地形地貌、坡度坡向、綠化植被、地質水文、氣象條件、生態(tài)環(huán)境等)建設條件分析(動拆遷情況、基礎設施建設等)資源條件分析(人口資源、自然資源、歷史人文等)相關規(guī)劃及政策解讀等(包括政府和委托方發(fā)展意向)項目內容項目方法重點研究項目基地及周邊條件,以及政府對于片區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略意圖,明確項目開發(fā)與發(fā)展定位的內部條件、外部條件。現(xiàn)場勘察SWOT分析、GIS分析案頭工作研討會模塊7:項目開發(fā)條件研究預期結果確立產業(yè)基地整體發(fā)展方向確立產業(yè)基地開發(fā)主題和價值承載整體定位(輻射區(qū)域、核心主題、功能形態(tài)、定位高度)開發(fā)主題及概念定位(物業(yè)類型、核心概念、功能導向)區(qū)域資源與項目核心價值論證(自然資源、人文資源、核心價值、模型匹配、價值組合)項目形象定位(市場形象、政治形象、物業(yè)形象)項目角色定位(政治定位、角色定位、職能定位)項目方法重點研究產業(yè)基地未來整體發(fā)展定位,明確項目整體發(fā)展方向理論模型擬合推斷層層篩選政府官員訪談市場目標客戶訪談專家研討會項目內容模塊8:基地總體定位研究預期結果確立綜合保障園開發(fā)模式明確綜合保障園開發(fā)戰(zhàn)略明確綜合保障園開發(fā)方向綜合保障園開發(fā)模式(總體開發(fā)模式、土地運營模式、滾動開發(fā)模式、招商運營模式)綜合保障園開發(fā)戰(zhàn)略(綜合開發(fā)戰(zhàn)略、盈利戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略)綜合保障園開發(fā)方向(開發(fā)目標、總體方向、分步策略)項目內容項目方法重點研究綜合保障園的開發(fā)模式,以及開發(fā)戰(zhàn)略,明確綜合保障園總體發(fā)展方向理論模型擬合推斷MECE法界定問題政府官員訪談市場目標客戶訪談專家研討會模塊9:綜合保障園開發(fā)模式研究預期結果確立項目整體發(fā)展方向確立項目開發(fā)主題和價值承載整體定位(輻射區(qū)域、核心主題、功能形態(tài)、定位高度)客戶定位(客群來源、客群特征、消費需求)開發(fā)主題及概念定位(物業(yè)類型、核心概念、功能導向)項目形象定位(市場形象、政治形象、物業(yè)形象)項目角色定位(政治定位、角色定位、職能定位)項目方法重點研究綜合保障園未來整體發(fā)展定位,明確項目整體發(fā)展方向理論模型擬合推斷層層篩選政府官員訪談市場目標客戶訪談專家研討會項目內容模塊10:綜合保障園總體定位研究預期結果確立項目功能定位明確項目功能組團明確項目功能配比項目方法重點研究項目功能定位、功能組團和功能配比,明確項目功能承載市場調研政府官員訪談內部數(shù)據(jù)分析MECE法界定問題Focusgroup焦點小組訪談項目內容項目整體功能定位(核心功能、主導功能、配套功能、輔助功能、衍生功能、立體功能;如居住、商業(yè)、辦公、配套、服務功能等)項目功能組團(大層次功能、小細類功能、功能組團、功能交叉服務)項目功能配比(研判消費需求結合用地情況財務模擬取最優(yōu)化的功能模型確定物業(yè)功能配比返證符合實際)模塊11:項目功能定位研究預期結果展望項目未來發(fā)展愿景明確項目發(fā)展風險項目發(fā)展愿景展望(三年目標、五年目標、十年目標、短期價值、長遠價值)(產業(yè)的發(fā)展目標、房地產發(fā)展目標、經(jīng)濟發(fā)展目標等)項目發(fā)展風險評估(宏觀經(jīng)濟風險、資金風險、營銷風險、財務風險、風險的弱化與規(guī)避、風險預警機制、動態(tài)優(yōu)化方案)項目內容項目方法重點研究項目發(fā)展愿景,評估項目發(fā)展風險,為項目發(fā)展提供愿景展望理論模型擬合推斷層層篩選政府官員訪談市場目標客戶訪談專家研討會模塊12:項目發(fā)展愿景研究預期結果提供項目整體規(guī)劃建議提供項目功能布局建議提供項目景觀塑造、重要標志性建筑等方面設計建議總體規(guī)劃結構功能分區(qū)布局(功能構成、功能分區(qū)等)土地使用規(guī)劃(土地利用、開發(fā)容量控制、用地平衡等)道路交通規(guī)劃(道路系統(tǒng)、交通組織、設施布局)綠地景觀規(guī)劃(綠地系統(tǒng)、景觀格局、節(jié)點景觀及公共空間設計意向)配套設施布局(商業(yè)服務、文化娛樂、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等)產品設計建議(物業(yè)類型及組合建議、建筑風格意向)生態(tài)及環(huán)保措施項目內容項目方法重點研究項目規(guī)劃布局,使項目功能定位在空間和形態(tài)上得到落實,為項目規(guī)劃設計提供指導市場調研政府官員訪談案頭工作研討會模塊13:項目規(guī)劃布局研究預期結果提供總體規(guī)劃布局建議提供物業(yè)類型組合建議提供物業(yè)體量組合建議提供產品細節(jié)建議總體規(guī)劃布局(規(guī)劃結構、功能布局)物業(yè)類型及配比建議(物業(yè)形態(tài)、產品組合、體量配比等)產品設計建議(住宅、商業(yè)、酒店、辦公樓等)園林景觀設計建議(景觀主題、景觀系統(tǒng)及構成、景觀風格、節(jié)點景觀設計等)配套服務設施建議(教育、醫(yī)療、交通、會所配套等)物業(yè)管理及服務建議智能、節(jié)能及環(huán)保措施項目內容項目方法提出項目產品規(guī)劃建議,明確項目物業(yè)發(fā)展形態(tài)、物業(yè)體量組合及物業(yè)產品細節(jié)等市場調研案頭工作Focusgroup焦點小組訪談模塊14:產品規(guī)劃設計建議預期結果明確項目土地一級戰(zhàn)略背景、目標提出項目土地一級開發(fā)戰(zhàn)略項目土地開發(fā)戰(zhàn)略背景(區(qū)域城市化進程、區(qū)域土地開發(fā)進程、一級企業(yè)開發(fā)項目背景等)項目土地開發(fā)戰(zhàn)略目標(區(qū)域規(guī)劃目標、城市發(fā)展戰(zhàn)略要求、一級企業(yè)項目戰(zhàn)略要求等)項目土地開發(fā)戰(zhàn)略思考(項目開發(fā)戰(zhàn)略要點思考、宏觀目標思考、開發(fā)進程思考等)項目內容項目方法重點研究項目土地開發(fā)戰(zhàn)略背景、原則和戰(zhàn)略,指導項目土地開發(fā)政府官員訪談案頭工作研討會模塊15:項目土地開發(fā)戰(zhàn)略研究預期結果明確項目土地開發(fā)時序明確項目土地出讓時序明確項目公建建設時序開發(fā)時序確定原則(形象原則、滾動開發(fā)原則、引擎原則、市場需求原則等)土地出讓時序研究(啟動引擎確定、啟動區(qū)確定、開發(fā)分期確定、各期地塊出讓計劃確定等)公建建設時序研究(結合土地出讓時序考慮道路、公園、綠化、中心湖、管線、交通等建設安排)項目內容項目方法重點研究項目土地開發(fā)和出讓時序,研究公建建設時序,明確土地具體出讓建設現(xiàn)場調研政府官員訪談案頭工作研討會模塊16:項目開發(fā)時序研究預期結果明確啟動區(qū)公建設施建設明確項目啟動引擎明確項目啟動區(qū)的選擇啟動區(qū)公建設施開發(fā)確定(道路選擇確定、樣板段確定等)啟動引擎項目確定(啟動引擎設定目標、設定原則、啟動引擎分類與比較、專家訪談、啟動引擎確定等)啟動區(qū)確定(選擇原則、選擇模型、功能定位、發(fā)展愿意等)項目內容項目方法重點研究項目啟動區(qū)公建設施的建設、啟動引擎設定以及啟動區(qū)的選擇、功能定位以及發(fā)展愿景,確保項目啟動成功市場調研政府官員訪談案頭工作研討會模塊17:項目啟動區(qū)研究預期結果確立啟動區(qū)定位及發(fā)展方向確立啟動區(qū)規(guī)劃設計及產品發(fā)展方向確立啟動區(qū)營銷方向整體定位(客戶定位、產品定位、市場定位)開發(fā)主題及概念定位(物業(yè)類型、核心概念、功能導向)產品設計建議(總體規(guī)劃、建筑形態(tài)、產品配比、戶型面積、配套設施)營銷推廣思路(形象定位、推廣方向、推廣策略)項目方法重點研究啟動區(qū)定位,以及產品規(guī)劃設計建議,明確啟動區(qū)發(fā)展方向項目內容模塊18:啟動區(qū)定位及產品建議市場調研政府官員訪談案頭工作研討會預期結果明確項目拓展期即二期項目公建設施建設明確二期啟動引擎明確二期啟動區(qū)的選擇拓展期用地公建設施開發(fā)確定(道路選擇確定、樣板段確定等)拓展期土地運營引擎項目確定(二期引擎設定目標、設定原則、二期啟動引擎分類與比較、專家訪談、二期啟動引擎確定等)拓展期即項目二期確定(選擇原則、選擇模型、功能定位、發(fā)展愿意等)項目內容項目方法重點研究項目拓展期公建設施的建設、拓展期土地運營引擎設定以及拓展期開發(fā)區(qū)域的選擇、功能定位以及發(fā)展愿景,確保項目建設持續(xù)穩(wěn)步進行市場調研政府官員訪談案頭工作研討會模塊19:項目拓展期(二期)研究預期結果明確項目成長期即三期項目公建設施建設明確三期啟動引擎明確三期啟動區(qū)的選擇成長期用地公建設施開發(fā)確定(道路選擇確定、樣板段確定等)成長期土地運營引擎項目確定(三期引擎設定目標、設定原則、三期啟動引擎分類與比較、專家訪談、三期啟動引擎確定等)成長期即項目三期確定(選擇原則、選擇模型、功能定位、發(fā)展愿意等)項目內容項目方法重點研究項目成長期(即三期)公建設施的建設、三期土地運營引擎設定以及三期開發(fā)區(qū)域的選擇、功能定位以及發(fā)展愿景,確保項目逐步發(fā)展成熟市場調研政府官員訪談案頭工作研討會模塊20:項目成長期(三期)研究預期結果明確完善期即項目四期公建設施建設明確四期啟動引擎明確四期啟動區(qū)的選擇項目完善期用地公建設施開發(fā)確定(道路選擇確定、樣板段確定等)項目完善期土地運營引擎項目確定(四期引擎設定目標、設定原則、四期啟動引擎分類與比較、專家訪談、四期啟動引擎確定等)完善期即項目四期確定(選擇原則、選擇模型、功能定位、發(fā)展愿意等)項目內容項目方法重點研究項目完善期(即四期)公建設施的建設、四期土地運營引擎設定以及四期開發(fā)區(qū)域的選擇、功能定位以及發(fā)展愿景,確保項目完全開發(fā)成熟,實現(xiàn)項目的完美成型。市場調研政府官員訪談案頭工作研討會模塊21:項目完善期(四期)研究預期結果明確項目開發(fā)成本明確項目資金安排明確項目收入效益明確項目經(jīng)濟回報項目開發(fā)成本評價(項目前期成本、一級土地開發(fā)平整成本、公建設施開發(fā)投入成本、資金安排等)項目收入效益評價(各物業(yè)價格擬合、土地價格評估、土地出讓收入等)項目經(jīng)濟指標評價(現(xiàn)金流表現(xiàn)、凈現(xiàn)值、投資回收期、年投資回報率等)項目內容項目方法重點研究項目運營需要的資金安排,研究項目財務收支,通過財務評估模型,確定項目土地一級開發(fā)經(jīng)濟回報政府官員訪談內部數(shù)據(jù)分析案頭工作研討會模塊22:項目資金安排及財務評價預期結果明確項目土地招商客戶、策略、目標確定項目招商計劃項目招商背景思考(招商目標、招商面臨的形勢分析、招商前景等)項目招商策略思考(招商定位策略、招商客戶層級策略、招商資源組合策略等)項目招商客戶思考(項目城市開發(fā)商梳理、項目招商客戶分類、目標客戶篩選模型建立、目標客戶確定等)項目招商推廣計劃(推廣工作準備、現(xiàn)場包裝執(zhí)行、廣告推廣設計、推廣媒體組合、招商推廣活動等)項目內容項目方法重點研究項目土地招商客戶、策略、目標、計劃等,為項目招商提供高質量的操作方案案頭工作內部數(shù)據(jù)分析研討會模塊23:項目土地招商推廣策劃《項目運營模式及總體定位研究報告》科技產業(yè)園開發(fā)模式研究科技產業(yè)園開發(fā)案例研究兵器工業(yè)產業(yè)特征研究兵器工業(yè)基地的戰(zhàn)略站位西安城市經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究西安城市規(guī)劃與空間發(fā)展研究西安房地產市場總體研究兵器工業(yè)基地發(fā)展條件研究兵器工業(yè)基地發(fā)展模式選擇第一階段工作(大約1個月時間),提交第一階段成果兵器工業(yè)基地總體發(fā)展戰(zhàn)略兵器工業(yè)基地整體定位綜合保障園價值解析綜合保障園開發(fā)模式選擇綜合保障園客戶定位綜合保障園市場定位綜合保障園功能定位綜合保障園開發(fā)時序建議第一部分運營模式篇第二部分總體定位篇工作成果項目總體定位主題概念策劃規(guī)劃設計建議建筑與視覺形象建議公共設施與配套建議首期市場定位首期產品建議首期營銷策略開發(fā)土地運營策略研究項目啟動區(qū)土地運營策略項目拓展期土地運營策略項目成長期土地運營策略項目完善期土地運營策略項目資金安排及財務評價項目土地招商策略研究《項目開發(fā)策劃及運營發(fā)展研究報告》第二階段工作(大約1個月時間),提交第二階段成果第三部分開發(fā)策劃篇第四部分土地營運篇工作成果69易居中國專家團隊張永岳支持配合易居房地產研究院丁祖煜中國房產信息集團曾啟飛專家委員會易居中國將組成一個強大的分層級質量控制體系,由一個專家委員會、一個執(zhí)行工作小組和一個協(xié)調工作小組共同組成,確保所提供服務的質量和品質控制項目總負責:陸海東陶杰策劃小組負責楊濤等市場小組負責陳一石等項目執(zhí)行工作小組項目執(zhí)行負責項目專家委員會項目支持配合機構質量保障措施項目執(zhí)行工作小組項目協(xié)調工作小組70專家委員會分三個層級,分別在重要問題、關鍵節(jié)點以及工作過程中,以項目討論會、協(xié)調會、評審會等形式,對策劃工作層層把關,確保工作進度和質量項目執(zhí)行工作小組項目專家委員會項目支持配合機構質量保障措施項目執(zhí)行工作小組項目協(xié)調工作小組項目評審會□產業(yè)園開發(fā)模式評審會□綜合保障園開發(fā)模式評審會□綜合保障園土地運營評審會項目協(xié)調會□項目啟動會□報告初稿協(xié)調評審會□報告終稿協(xié)調評審會項目討論會□項目小組討論□項目組評審□部門評審會□區(qū)域評審會□公司評審會71PART4總體進度計劃及全程咨詢服務措施時間人員主要工作備注2010.4.2—2010.4.15項目研展中心項目接洽2010.4.15—2010.4.30項目執(zhí)行工作小組項目協(xié)調工作小組項目專家委員會項目啟動會項目資料收集整理項目研討會第一輪項目評審會2010.4.30—2010.5.15項目執(zhí)行工作小組項目協(xié)調工作小組項目專家委員會項目小組分工項目小組研討會第二輪項目評審會2010.5.15—2010.5.31項目執(zhí)行工作小組項目協(xié)調工作小組項目專家委員會項目小組分工項目小組研討會項目匯總形成初稿第三輪項目評審會策劃報告初稿完成2010.5.31—2010.6.15項目執(zhí)行工作小組項目成果溝通會項目報告修改最終成果提交策劃報告正式稿提交2010.6.15以后項目后續(xù)服務工作小組提供后續(xù)開發(fā)全程咨詢服務設立常設機構,提供后續(xù)服務總體進度計劃按排全程咨詢服務措施一、人員保障
為項目配足專業(yè)咨詢人員,保障咨詢人員的數(shù)量及質量,如有人事變動,則保證同等數(shù)量,相同技術能級的服務人員。二、專業(yè)保障
邀請國內知名的業(yè)內專家牽頭,成立項目專家委員會,為項目咨詢成果把關,提供專業(yè)水平的保障。三、機制保障
為項目成立常設的咨詢工作小組,指定專人作為項目聯(lián)絡人,并形成定期的溝通機制,每月定期召開項目溝通會。四、服務保障
為項目開設特別的售后服務專線,直接連接公司高層,對項目的服務提供保障,并迅速解決項目全程咨詢中遇到的問題。PART5區(qū)域開發(fā)實操案例田園模式的區(qū)域開發(fā)及土地運營案例——新江灣城城區(qū)概況新江灣城位于上海市東北部楊浦區(qū)境內,總規(guī)劃面積約9.45平方公里(由上海城投公司實施綜合開發(fā)的為5平方公里),規(guī)劃人口6-8萬,是目前上海市區(qū)最大的一塊成片開發(fā)的土地新江灣城對于上海:角色定位對于楊浦:對于上海城投:城區(qū)角色是“科教興市”戰(zhàn)略和“知識楊浦”戰(zhàn)略的重要抓手。是黃浦江兩岸綜合開發(fā)的重要組成。是上海新城區(qū)的開發(fā)典范。是“知識楊浦”的核心組成和主要支撐。是楊浦區(qū)區(qū)域調整和產業(yè)結構升級的重要跳板。楊浦區(qū)的“新客廳”與“新名片”。城投品牌再造的最佳杠桿。城投獲取更大資源的最好跳板。城投打造的一張“黃金名片”。面對城市產業(yè)不斷跟新,面對中心城區(qū)土地日益稀缺,新江灣城沒有選擇平庸,毅然堅定地承擔了她的偉大使命城區(qū)規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃的六大功能組團各放異彩,力圖打造出一個承載上海新夢想的綠色、智慧、國際城區(qū)知識商務中心(F地塊)都市村莊建筑面積90萬m2,融高級寫字樓、酒店、研發(fā)、公寓和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)為一體,將成為新江灣城“國際智慧城”的產業(yè)窗口。上海市內最后一塊自然生態(tài)濕地,為區(qū)域打造高品質城區(qū)提供良好環(huán)境,區(qū)域主要建造住宅。自然花園豐富的景觀呈現(xiàn)出自然與生態(tài)景韻,為才智精英提供了一處花園型居所。新江灣城公園新江灣城的地區(qū)文化交流展示中心。復旦大學江灣新校區(qū)對提升城市品位、人口素質和整體競爭力起到積極的作用,占地1平方公里。江灣天地與黃浦江旅游帶形成整體,與商務高爾夫、極限時尚運動中心共同構筑成新江灣城的休閑娛樂運動主題中心。第一階段:土地儲備規(guī)劃調整定位發(fā)展歷程:1996-2003持續(xù)時間:8年第二階段:公建建設階段發(fā)展歷程:2003-2005持續(xù)時間:3年第三階段:土地出讓開發(fā)階段發(fā)展歷程:2005-至今持續(xù)時間:—挑戰(zhàn)如何給予區(qū)域一個具有高度和前瞻性的定位和規(guī)劃?如何籌措資金,進行高起點公建設施建設?如何確保土地價值得以實現(xiàn)?如何確保城區(qū)高起點開發(fā)?機遇上海城市發(fā)展不斷從中心區(qū)向周邊發(fā)展;智慧型、知識型產業(yè)發(fā)展迅速。房地產市場走好,區(qū)域價值逐漸顯現(xiàn),土地一級開發(fā)動力充足。房地產市場整體快速發(fā)展;上海中心城區(qū)土地稀缺。發(fā)展內容1997年從軍用機場轉為民用地,委托城投公司開發(fā)運營;1997年確定為“上海市示范居住區(qū)”;2001年確定“21世紀知識型、生態(tài)型花園城區(qū)”定位;2002年,經(jīng)過篩選,選擇了美國泛亞易道的城市設計方案。并編制控制性詳細規(guī)劃。通過生態(tài)環(huán)境、水系循環(huán)、道路交通、景觀架構、生活服務和市政配套六大體系的建設,形成可供二級開發(fā)商進行開發(fā)的熟地。土地換市政,隆杰、銀雁、國云、建迅等公司通過建設市政配套換取新江灣城土地。進行區(qū)域宣傳推廣,確定區(qū)域高端品牌深入人心;引進國際國內知名二級開發(fā)商,進行區(qū)域高起點開發(fā);區(qū)域土地價值極大提升,地價迅速飆升。伴隨著城市建設不斷外移,伴隨著全球產業(yè)的向前發(fā)展,新江灣城在多方共同努力下,逐漸找準自身定位,進行城區(qū)高品質建設和推廣,成為國內外新城發(fā)展的典范發(fā)展進程十多年來,新江灣城實現(xiàn)舊貌換新顏,目前城區(qū)生機盎然,萬物跟新,身臨其中,感覺如詩如畫土地儲備規(guī)劃調整階段(1996-2003)荒無人煙急需生機1公建建設階段(2003-2005)綠意漸現(xiàn)美態(tài)漸出2土地出讓開發(fā)階段(2005-)萬物蘇醒生機盎然3發(fā)展進程高起點定位四大經(jīng)濟適用房示范區(qū)之一論證論證論證論證綠色生態(tài)港國際智慧城知識經(jīng)濟發(fā)展迅速;房地產市場發(fā)展迅速;易居等策劃規(guī)劃單位鼎力協(xié)助通過政府、一級土地開發(fā)商以及易居等外部機構的共同努力,新江灣城實現(xiàn)了定位的升華,從“經(jīng)濟適用房示范區(qū)”到“綠色生態(tài)港、國際智慧城”,賦予地塊以生命力核心問題:如何使土地項目價值得到最大的體現(xiàn)?策劃定位統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)聘請了境內外知名的設計單位對新江灣城進行了統(tǒng)一的規(guī)劃和設計。土地開發(fā)、功能開發(fā)和形態(tài)開發(fā)三者統(tǒng)一開發(fā)。通過各類公益活動、接待事件的良好執(zhí)行,在政府層面形成良好企業(yè)形象,同時形成較佳的地產品牌。統(tǒng)一推廣五個統(tǒng)一具體內容新江灣城在土地運營中,采用“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”“五個統(tǒng)一”的運營策略,確保高品質城區(qū)的打造統(tǒng)一管理對一級開發(fā)和二級開發(fā)進行統(tǒng)一管理。篩選二級開發(fā)商資質,確保整個新江灣城的高水平開發(fā)。統(tǒng)一招商策劃定位先地下后地上先配套后居住啟動引擎設定先進行城區(qū)內的水系、道路、橋梁等基礎性設施的建設公園、道路、水系、綠化統(tǒng)一先行建設后進行地上設施的開發(fā)建設先進行城區(qū)內公園、學校等配套設施建設后進行住宅物業(yè)的開發(fā)建設先進行城區(qū)內綠化、景觀、地形、地貌的構建和開發(fā)后進行地面建筑的開發(fā)建設先環(huán)境后建筑三先三后三先三后新江灣城在土地一級開發(fā)中采用“先地下后地上,先環(huán)境后建筑,先配套后居住”“三先三后”的運作模式,以公園、道路、水系、綠化等統(tǒng)一先行建設為啟動引擎,打造出高品質城區(qū),提升土地價值運作模式為了有效管理新江灣城的整體形象,上海城投在易居中國的建議下,進行“品牌注冊、授權使用、規(guī)范審批、酌情收費”,開創(chuàng)了國內地產品牌注冊和管理的先河品牌管理授權使用規(guī)范審批酌情收費品牌注冊品牌注冊授權使用在易居中國的建議下,上海城投公司向國家商標總局申請對新江灣城及其商標進行全面保護,以利于新江灣城商標保護和免受侵犯。為商業(yè)目的需要使用新江灣城推廣等方面材料的二級開發(fā)商等,均需在指揮部的授權下使用相關資料。規(guī)范審批凡使用新江灣城系列材料的項目,必須到新江灣城指揮部進行預審和備案。如需對資料進行修改,需得到指揮部同意后,方能作修改,并在修改后報指揮部審核及備案。酌情收費房地產開發(fā)企業(yè)在使用該部分材料作為商業(yè)目的對外宣傳并對新江灣城形象有影響的,應當根據(jù)使用情況酌情收費。品牌管理如何使得新江灣城品牌深入人心?推廣中如何確保城區(qū)高端形象?事件營銷推廣:借助易居等策劃公司智慧,定期舉辦國際極限運動挑戰(zhàn)賽、國際性論壇與對話等,使城區(qū)為廣大市民所熟知。情境營銷:設置規(guī)劃體驗中心、生態(tài)源、中央公園等,讓客戶切身感受到城區(qū)的生態(tài)魅力與規(guī)劃前景。展會營銷:舉辦海外路演巡展,易居土地推介會,參加國內大型房地產展會等,推廣城區(qū)品牌。宣傳推廣中突出“生態(tài)、智慧、國際、活力”等城區(qū)定位,確立城區(qū)高端形象。進行新江灣城品牌注冊及管理,防止城區(qū)品牌濫用。土地招商設立標準,確保土地二級開發(fā)商在國內外處于一流。借助易居中國專業(yè)土地推廣機構,進行專業(yè)化多途徑推廣宣傳,確保新江灣城高端品牌城區(qū)深入人心,極大提升了土地價值推廣策略類別活動活動目的執(zhí)行單位舉辦風箏節(jié)舉辦“國際城市運營”論壇上海極限音樂狂歡節(jié)全國汽車拉力錦標賽上海站上海市山地車賽讓全民了解“新江灣城”上海城投/易居中國參加中國城市土地運營博覽會參加上海房展會讓開發(fā)商了解“新江灣城”上海城投/易居中國事件營銷展會營銷新江灣城積極舉行推廣活動,加大宣傳,加強品牌建設體驗營銷讓全民感受“新江灣城”設置規(guī)劃體驗中心上海城投/易居中國上千人齊聚新江灣城,新江灣城成為業(yè)內專家和上海市民的流行話題上萬人參觀新江灣城展位,探討新江灣城成為業(yè)內流行話題幾萬人通過體驗中心感受新江灣城,新江灣城成為上海居民周末放松新去處活動效果路演營銷海外路演新江灣城土地推介會提高國際知名度,招納海外發(fā)展商上海城投/易居中國關注新江灣城土地出讓成為國內外一流開發(fā)商的必備工作推廣策略城區(qū)管理創(chuàng)新虛擬組織結構創(chuàng)新土地二級開發(fā)管理創(chuàng)新城區(qū)實行大包圍式全封閉管理建立城區(qū)突發(fā)事件處置、防汛防臺等預案體系建立專業(yè)保安隊和社區(qū)治安協(xié)管隊引入外來專業(yè)策劃推廣機構引入專業(yè)外來工程建設機構引入專業(yè)法律法務機構引入市城建檔案館管理檔案委托街道管理城區(qū)部分職能土地二級開發(fā)規(guī)劃控制土地二級開發(fā)推廣統(tǒng)一控制土地二級開發(fā)實時監(jiān)控新江灣城在熟地開發(fā)過程中,基于成功運作項目土地運營,在組織管理、業(yè)務管理等各方面采用了先進的、具有創(chuàng)新性的管理理念管理創(chuàng)新管理創(chuàng)新目的C1地塊C5地塊C2地塊D1地塊D3地塊F地塊地塊競購條件銀行存款在1億美元及以上,在境內進行工商登記,領有營業(yè)執(zhí)照,具有房地產開發(fā)一級、二級資質,注冊資本金在1500萬元人民幣及以上,近三年房地產開發(fā)量在30萬平方米(或近三年房地產開發(fā)投資額在4億人民幣)及以上的企業(yè)易居中國合作戰(zhàn)略伙伴企業(yè)內部股權轉讓繳納1.2億元的保證金國內開發(fā)商需一級開發(fā)商資質……境外的自然人、法人、其他組織,其銀行同期存款在1億美元以上的;已在境內進行工商登記,領有法人或組織機構代碼證和營業(yè)執(zhí)照,具備房地產開發(fā)一級資質,近三年國內房地產開發(fā)量不低于50萬平方米,注冊資本金2億元人民幣以上,同期銀行存款不低于1.5億元人民幣的信譽良好的企業(yè)所開發(fā)建設的甲級綜合商辦項目不小于200萬㎡;有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬㎡的商辦綜合項目建設和管理業(yè)績;有超高層建筑建設業(yè)績;擁有和管理不小于500萬㎡商業(yè)物業(yè);與500強企業(yè)中至少100家有緊密的租賃合作關系;繳納7億元的保證金;……尋找世界一流的商辦地產開發(fā)商選擇一流的住宅地產開發(fā)商選擇一流的住宅地產開發(fā)商境外的自然人、法人、其他組織,其銀行同期存款在1億美元以上的;繳納7000萬元的保證金國內開發(fā)商需一級開發(fā)商資質……易居中國參與土地出讓招標條件制定,靈活設定競購企業(yè)條件,確保項目土地的成功出讓選擇一流的住宅地產開發(fā)商尋找世界一流的地產開發(fā)商選擇一流的住宅地產開發(fā)商土地出讓策略報價競購企業(yè)最終中標企業(yè)C1地塊C5地塊C2地塊D1地塊D3地塊F地塊珠江投資漢斯華潤置地、凱德置地、古北集團、萬科集團、中海地產、上海城投置地(托底),6家華潤置地重慶龍湖、廣州富力、凱德置地、麗豐控股、東方海外、PeakVenture等14家浙江綠城華潤置地、浙江綠城、嘉華集團、麗豐控股、仁恒置業(yè)、佳兆業(yè)、慶隆投資以及上海城建,8家仁恒置業(yè)鐵獅門鐵獅門地塊意向企業(yè)珠江投資、中海地產、凱德置地、古北集團、瑞安地產、招商局地產,6家漢斯和記黃埔、仁恒置業(yè)、慶隆投資、恒大、招商等約50家國內外一流住宅開發(fā)商出讓方式招投標招投標(現(xiàn)場填寫報價,防止競價過高)掛牌競價股權轉讓(易居中國戰(zhàn)略合作伙伴企業(yè)內部轉讓)九龍倉、太古集團、和記黃埔、鐵獅門、嘉里建設等約15家一流商辦開發(fā)商和記黃埔、金地、大華、韓國佑林等約40家國內外一流住宅開發(fā)商瑞安、新鴻基、仁恒置業(yè)、萬科、新城等約30家世茂、東方海外、復地、恒基中國等約30家招投標掛牌競價漢斯借助易居中國強大的戰(zhàn)略合作伙伴企業(yè)客戶資源,進行業(yè)內土地推介,使得眾多國內外一流開發(fā)商競價購地的局面在新江灣城土地出讓中屢見不鮮土地出讓策略收入方面支出方面土地收入中70%歸上海城投所有,30%歸政府所有。土地出讓收入中的30%跟政府簽訂土地出讓合同,70%跟上海城投簽訂土
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 全息投影技術概述與應用前景
- 新生命課程第三課講解
- 食品熱分析技術
- 下肢壓力治療技術
- 人力資源真人匯報
- 無骨縫紉技術分享
- 藥品采購平臺標準化流程
- 企業(yè)安全匯報總結
- 企業(yè)消防事故案例講解
- 尚品宅配全屋設計解決方案
- 江西省上饒市2024-2025學年七年級下學期期末語文試題
- 2025年小學生環(huán)??破罩R競賽題庫及答案
- 2025至2030年中國乙醇行業(yè)市場全景調研及發(fā)展趨向研判報告
- 設備易損配件管理制度
- 叉車維修方案(3篇)
- 顱內感染診療指南
- 兒童腺病毒肺炎
- 2025至2030中國UV打印機行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及競爭格局與投資發(fā)展報告
- 2025至2030中國氫化可的松口服片行業(yè)項目調研及市場前景預測評估報告
- 消防器材介紹課件
- 可研委托合同(合同范本)5篇
評論
0/150
提交評論