XX物業(yè)部工作手冊

小區(qū)約章

第一節(jié)《業(yè)主公約》

第二節(jié)《住戶手冊》

第三節(jié)《裝修手冊》

第二章物業(yè)管理對外服務(wù)指導(dǎo)

第一節(jié)交收樓手續(xù)辦理指導(dǎo)

第二節(jié)室內(nèi)二次裝修指導(dǎo)

第三節(jié)各類申請報裝業(yè)主指導(dǎo)

第四節(jié)《住戶證》辦理指導(dǎo)

第五節(jié)車輛管理及停放管理指導(dǎo)

第六節(jié)業(yè)主/住戶報修業(yè)務(wù)指導(dǎo)

第七節(jié)業(yè)主/住戶投訴業(yè)主指導(dǎo)

第八節(jié)物品放行指導(dǎo)

第三章內(nèi)部運作管理規(guī)程

第一節(jié)各類報修處理規(guī)程

第二節(jié)各類投訴處理規(guī)程

第三節(jié)鑰匙管理規(guī)程

第四節(jié)回訪工作管理規(guī)程

第五節(jié)日常巡查工作規(guī)程

第六節(jié)清潔工作管理及檢驗規(guī)程

第七節(jié)綠化工作管理及檢驗規(guī)程

第八節(jié)物業(yè)管理收費規(guī)程

第九節(jié)夜間突發(fā)事件處理規(guī)程

第一章《小區(qū)約章》

第一節(jié)《業(yè)主公約》

第一章定義

公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下：

I.地塊

指根據(jù)廣州市國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議和有關(guān)文件而取得位于中國廣東省廣州市天河區(qū)五

山鎮(zhèn)****新城地塊土地使用權(quán)口勺土地。

2.地名

指座落于地塊上名為廣州［****新城］或其他名稱W、J各座建筑物。

3.發(fā)展商

指廣州********集團有限企業(yè)。

4.公共地方

指個別業(yè)主/住戶擁有獨自使用權(quán)和發(fā)展商保存的地方以外的地方，其中涉及“****新城”

內(nèi)的各出入口、人行道、通道、電梯大堂、大樓時出入口大堂、天井、外墻、天臺及平臺（指

未被業(yè)主單獨取得全部權(quán)或約定使用權(quán)E向部分）、變壓房、機房及線架房、綠化區(qū)、車道、

升降機、電梯井、走火通道、走廊、梯臺、共用衛(wèi)生間、后備發(fā)電房、泵房、水箱、中央空

調(diào)設(shè)備機房、電掣房、自動灑水系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、升降機房及為‘'****新城”的業(yè)主、

顧客及訪客而設(shè)置的公用地方或范圍。

5.公共設(shè)施

指為“****新城”的公眾利益而在“****新城”所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的多種器械、設(shè)備、裝

置，涉及給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)及電力系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、升

降機、電梯井、衛(wèi)生間設(shè)備、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，共用給排水

道、共用溝渠、共用管道、槽溝、電線、電纜、有線電視接受系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備、通告板、會

所、綠化區(qū)的裝置、其他機械、及其小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)所種植物等；以上所列II勺各類設(shè)施，不

論是設(shè)置于公共區(qū)域、保存地方，或是個別業(yè)主擁有的單元內(nèi)，均屬公共設(shè)施部分，只供發(fā)

展商或有關(guān)服務(wù)機構(gòu)使用，業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不涉及在內(nèi)。

6.綠化區(qū)域

指根據(jù)政府有關(guān)部門同意的規(guī)劃在''****新城”所屬地塊或平臺上實施綠化的地域。

7.保存地方

指發(fā)展商擁有或僅供發(fā)展商使用的部分，涉及“****新城”內(nèi)非住戶單元及非公共場合。

8.物業(yè)管理

是指對本物業(yè)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治

安、消防等公共設(shè)施以及環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整改H勺全部活動。

9.管理企業(yè)、管理處

特指廣州********物業(yè)管理有限企業(yè)或其管轄的管理處，是根據(jù)《廣州市物業(yè)管理措施》第

三十三條“業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理”的要求，由

受委托的物業(yè)管理企業(yè)成立的、專業(yè)從事“****新城”小區(qū)物業(yè)管理的工作機構(gòu)。

10.管理者

指由發(fā)展商自行任命或根據(jù)公約聘任的，委托管理“**x*新城”（全部或部分）的人員或企

業(yè)。

11.維修基金

指發(fā)展商或業(yè)主繳交時用于維修、替代物業(yè)公共部分和公共設(shè)備的款項。

12.管理規(guī)則

指《業(yè)主公約》、《住戶手冊》和《裝修手冊》內(nèi)的一切條款以及發(fā)展商、管理者或業(yè)主大會

按公約授權(quán)制定（不定時修正）修訂的各項與“****新城”有關(guān)的規(guī)章制度。

13.管理協(xié)議

指發(fā)展商或業(yè)主委員會根據(jù)公約與管理者本著協(xié)商一致的原則共同簽訂"勺一份或多份管理

協(xié)議（視情況而定）。

14.業(yè)主

指物業(yè)的全部權(quán)人。

15.使用人

指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。

16.單元

指業(yè)主在“****新城"獨立擁有H勺住宅單位、車位、商鋪或其他獨立空間。

17.外墻

指各座大樓的全部或部分外露墻體。

18.會所

指，，****新城”內(nèi)專供鍛煉身體、娛樂活動的場合及其設(shè)施（涉及收費或不另收費的場合）。

19.土地出讓協(xié)議

指土地使用者與廣州市房地產(chǎn)管理部門簽訂的有償?shù)淖?***新城”所占地塊的土地使用權(quán)

的批文、文件和有關(guān)協(xié)議，

20.住戶手冊

指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時修訂的，供各業(yè)主及顧客在使用其所擁有口勺單

元、公共設(shè)施、商鋪及停車位時所需要遵守的細則。

21.裝修手冊

指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時修訂U勺，供各業(yè)主/住戶在裝修單元時所需要

遵守的細則。

22.管理費預(yù)算

指根據(jù)業(yè)主公約，住戶手冊和有關(guān)法規(guī)要求為“****新城”準備日勺管理費的預(yù)算。

23.管理費

指管理者因管理及保養(yǎng)“****新城”內(nèi)建筑物及公共設(shè)施、設(shè)備等各座大樓而引起的全部費

用和開支。

24.停車位

指根據(jù)'業(yè)主公約、政府批文以及《住戶手冊》日勺要求作為停泊機動車輛、摩托車和自行車日勺

地方。

25.商鋪

指根據(jù)'業(yè)主公約、政府批文、房地產(chǎn)證作為商'業(yè)經(jīng)營用途的地方。

26.交樓告知書

指發(fā)展商就有關(guān)“****新城”單元能夠交付給業(yè)主使用而發(fā)給各業(yè)主的告知書。

27.業(yè)主委員會

指各業(yè)主按照本公約第六章不時召開的由業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主代表機構(gòu)。

28.業(yè)主大會

指按照本公約第六章組織的業(yè)主大會。

第二章總則

加強“****新城”小區(qū)的物業(yè)管理，保障全體業(yè)主及物業(yè)使用人的正當權(quán)益，維護公共

環(huán)境及公共秩序，保障物業(yè)I向安全與合理使用，發(fā)明良好的安居生活環(huán)境，是全體業(yè)主的共

同意愿。

根據(jù)政府法律、法規(guī)的有關(guān)要求及全體業(yè)主的共同意愿，各業(yè)主均須簽訂“****新城”小區(qū)

“業(yè)主公約”，并依約遵守。

本公約的作用是協(xié)調(diào)全體業(yè)主、使用人的整體利益或共同意愿與個別業(yè)主的個人利益或局部

意愿的關(guān)系，在管理企業(yè)的管理下共同維護“****新城”小區(qū)的良好環(huán)境。

公約是為維護小區(qū)R勺正常秩序設(shè)置H勺，所以各業(yè)主及其訪客有責(zé)任和義務(wù)遵守和推行公約，

接受公約條文的約束。公約明文要求各業(yè)主對其依法取得全部權(quán)口勺單元享有占有、使用、收

益和處分權(quán)時，必須使其承讓人或使用人承諾遵守及推行公約的條款。

管理企業(yè)可根據(jù)實際需要對管理公約進行修改，并與各業(yè)主就我司未詳盡要求簽定補充公

約，該補充公約與公約具有同等法律效力。

用途：，，****新城”日勺住宅單元只作為純住宅使用；首層架空層除部分作為管理用房、設(shè)備

用房及公共設(shè)施用房外，其他作園林綠化區(qū)域使用。

第三章業(yè)主

一、主的權(quán)利

1.依法獨自擁有、使用其名下的單元及利用本單元收取租金和取得收益。

2.各單元業(yè)主擁有其名下單元的全部權(quán)，并可全權(quán)處分其名下所占的物業(yè)，例如使用、同

意別人占川、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈、抵押、出租或以其他方式處分，而不必發(fā)展商或其

他業(yè)主的同意。

3.在不影響“****新城”建筑構(gòu)造及外觀下，對其名下單元進行裝修整頓，但必須遵守小

區(qū)管理企業(yè)有關(guān)裝修規(guī)則，

4.業(yè)主按本公約要求可共同使用“****新城”的公共地方和公共設(shè)施，涉及“****新城”

內(nèi)全部的體育、娛樂、衛(wèi)生設(shè)施。

5.可根據(jù)本公約維護本身的正當權(quán)益。

6.可根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員口勺工作，但業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理人員。業(yè)主

若有投訴可向管理者或業(yè)主委員會提出，然后由管理者根據(jù)《業(yè)主公約》有關(guān)條款進行合適

處理，業(yè)主無權(quán)要求管理者或其下屬為其提供與樓宇管理無關(guān)的服務(wù)。

7.可根據(jù)本公約第五章要求，撤職或變換管理者。在行使該項權(quán)利時，業(yè)主委員會須至少

提前六個月書面告知管理者，而且告知書內(nèi)須附上有關(guān)業(yè)主大會經(jīng)過日勺決策正本。

8.有權(quán)參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的投票表決權(quán)。

9.有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)提出征詢，并得到回復(fù)：有權(quán)

要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，按照要求的期限公布物業(yè)管理收支帳目。

10.有權(quán)向物'業(yè)管理部門進行投訴或提出意見與提議。

二、業(yè)主的義務(wù)

1.業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時，有遵守政府物.業(yè)管理法規(guī)政策及本公約和管

理規(guī)則要求的義務(wù)。

2.業(yè)主根據(jù)本公約及管理者的要求，育依時繳交具名下應(yīng)分擔的管理費、公共水電分攤費

和其他應(yīng)繳費用的義務(wù)。

3.業(yè)主有共同承擔維修和美化小區(qū)的構(gòu)造、公共地方及公共設(shè)施等費用的義務(wù)。

4.業(yè)主須依時繳交其名下單元須繳付的水、電、煤氣等及有關(guān)公共設(shè)施使用的費用。

5.本物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境、治安、綠化等管理，全體業(yè)主

和物業(yè)使用人有遵守物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會制定"勺各項規(guī)章制度，如《業(yè)主公約》、《住

戶手冊》、《裝修手冊》及其他管理制度、要求、公約、手冊等文件的義務(wù)。

6.業(yè)主在行使本章第（一）節(jié)第2條權(quán)利時，必須連帶把本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租協(xié)議

的附件，要求其名下單元向受讓人或使用人在處理該單元的同步簽訂公約或承諾書、承諾推

行、遵守本公約、住戶手冊和其他管理規(guī)則，并在十五天內(nèi)書面告知管理者有關(guān)該受讓人或

使用人的姓名、地址、處理日期并將承諾書交管理者，不然，原業(yè)主將對承受人或使用人的

違約行為負共同或連帶責(zé)任。

7.業(yè)主有義務(wù)支付在其物業(yè)轉(zhuǎn)讓生效之前，其受讓人正式與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)絡(luò)之前的全部

管理費及其他應(yīng)繳納的費用。

8.各業(yè)主自行承擔其單元內(nèi)部范圍設(shè)施以及任何雖位于公共地方但由其獨占使用的多種入

墻管道、水、電設(shè)施以及計費表等的維修和更新費用。必要時，各業(yè)主可在報物業(yè)企業(yè)同意

后經(jīng)過公共地方對其單元設(shè)施進行維修，但必須盡量降低對其他業(yè)主造成的不以便，并須負

責(zé)補償因該維修而對其他業(yè)主造成日勺損失或損害。任何單元內(nèi)的I排水、排污、裝修工程或其

他行為損害或影響上下毗鄰單元時，有關(guān)業(yè)主須承擔補償及其有關(guān)維修責(zé)任。

9.在轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）所擁有的物業(yè)時，根據(jù)“權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任依附物業(yè)實體”的原則，轉(zhuǎn)

讓（轉(zhuǎn)相）方原繳交的涉及物業(yè)實體的各項押金、基金不予退還，受讓（租賃）方承接其權(quán)

利；轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原欠繳的各項管埋、水電等費用由受讓（租賃）方連帶承擔，受讓（租

賃）方連帶承接其責(zé)任。轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方有遵守本項約定并預(yù)先知會受讓（租賃）方的義務(wù)。

10.業(yè)主在轉(zhuǎn)租所擁有的物業(yè)或承諾予以非業(yè)權(quán)使用人使用該物業(yè)時，有承擔承相人（或非

業(yè)權(quán)使用人）違反政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約各項約定所產(chǎn)生的連帶責(zé)任的義務(wù)。

11.本物業(yè)的管理成本，當由業(yè)權(quán)（使用）人分擔，不論該業(yè)權(quán)（使用）人是否已入住，本

物業(yè)的管理服務(wù)成本亦已發(fā)生，所以，正當?shù)臉I(yè)權(quán)（使用）人同步也是正當U勺繳費主體，都

有按要求按時繳交管理費、公共水電分攤費、逾期繳費滯納金（如有發(fā)生）、違章罰款（如

有發(fā)生）、補償款（如有發(fā)生）以及其他按要求應(yīng)繳交的周轉(zhuǎn)金、確保金、維修基金等各項

費用的義務(wù)。

12.各項物業(yè)、設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費用支出，將隨自然損耗以及社會物價指數(shù)的增升而

呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。為保持物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)素，依年度預(yù)算每年合適合理調(diào)整管理服務(wù)收

費，是平衡預(yù)算U勺必然途徑。業(yè)權(quán)（使用）人有依章繳付管理費的義務(wù)。如需增收管理費，

管理處將報物價局審批，并提前一種月以書面形式告知全體業(yè)權(quán)（使用）人。

13.按照政府要求日勺套（單元）內(nèi)建筑面積水平投影平面面積計算規(guī)范，在此水平投影平面

面積之外的本物業(yè)全部平面及空間，均為公共地域空間，各業(yè)權(quán)（使用）人不得占用任何公

共地域空間。有自覺維護公共場合（地）、道路、通道、平臺的整齊、美觀、衛(wèi)生、通暢及

完好的義務(wù)。

14.有遵守本物業(yè)裝修、裝飾管理要求日勺義務(wù)。

1）填寫裝修申報表，送管理企業(yè)進行工程審核并按章繳時裝修管理押金及裝修垃圾清運費,

領(lǐng)取施工許可證，辦理裝修施工人員出入證；

2）按要求及工程規(guī)范施工，將裝修散料或余泥用袋裝運送；

3）竣工后向管埋企業(yè)申報查驗，經(jīng)常規(guī)查驗合格，即無違規(guī)、違章情況或阻礙別人正常使

用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），則裝修確保金于十五個工作日內(nèi)無息全額予以返還,

不然視違章情況予以扣除并限期整改。

15.有承擔自有物業(yè)維涵養(yǎng)護費用的義務(wù)，業(yè)主如請管理企業(yè)對其業(yè)權(quán)范圍內(nèi)II勺有關(guān)設(shè)施、

設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，則應(yīng)承擔支付有關(guān)費用的義務(wù)。

16.有分擔房屋異產(chǎn)毗連部位維涵養(yǎng)護費用II勺義務(wù)，凡房屋建筑及付屬設(shè)施設(shè)備或加建部位

已經(jīng)或可能阻礙、危害異產(chǎn)毗連房屋的別人利益、安全或有礙外觀劃一及市容觀瞻，按要求

應(yīng)由業(yè)權(quán)（使用）人單獨或聯(lián)合維涵養(yǎng)護或拆除也應(yīng)及時進行維涵養(yǎng)護或拆除，費用由業(yè)

權(quán)（使用）人單獨或聯(lián)合分擔。拒不進行的，由業(yè)主委員會或管理處強制維涵養(yǎng)護或拆除，

其費用由違規(guī)的業(yè)權(quán)（使用）人承擔。

17.有遵守社會公德及維護公眾利益的義務(wù)。在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

1）私自變化房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造、外觀（含外墻、外門、窗、陽臺等部位設(shè)施的

顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計、用途、功能和布局等;

2）對房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及公

共場合（地）；

4）損壞、拆除、變化供電、供水、通訊、排水、排污、消防、交通、監(jiān)測等公用設(shè)施；

5）不按要求堆放雜物、丟棄垃圾、高空擲物等；

6）違反政府要求寄存易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，違反要求排放有毒、有害、易燃

的危險物質(zhì)，違反要求喂養(yǎng)家禽、寵物等；

7）踐踏、占用綠地，損壞、涂劃園林建筑或公共墻壁等；

8）影響巾容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛及設(shè)置廣告牌及安裝室外天線等；

9）隨意停放車輛占道等：

10）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公眾利益或其他不良U勺行為；

11）法律、法規(guī)及政府要求禁止的其他行為；

18.業(yè)權(quán)（使用）人使用五物業(yè)公共地域內(nèi)的活動，應(yīng)服從管理企業(yè)工作人員的指導(dǎo)，以免

因疏忽而侵害其他業(yè)權(quán)（使用）人II勺權(quán)益，有對全體業(yè)權(quán)（使用）人負責(zé)的義務(wù)。

三、業(yè)主的責(zé)任

1.不得變化業(yè)權(quán)物業(yè)（單元）的樓宇構(gòu)造，不得更改承力墻、橫梁、支柱等；不得加建、

擴建、拆除任何建筑物；不得變化任何部分（涉及住宅單元）的外觀；不得在“****新城”

任何公共地方和天臺、陽臺加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網(wǎng)或窗花、曬衣架、

天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌.、招牌.、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞

任何窗戶和封閉陽臺。

2.不能變化單元外露的窗戶、欄桿及陽臺原有的色彩，以維護“****新城”整齊美觀。不

得在管理者指定位置以外的任何地方日勺窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機或其他固定設(shè)施，如違反

要求，管理者有權(quán)于任何時間拆去加建物而不必事先告知該業(yè)主，且有關(guān)費用及責(zé)任由該業(yè)

主承擔。

3.負責(zé)其單元內(nèi)部整齊及維修，保持浴室、廚房等排水系統(tǒng)通暢完好，以免溢水后對其他

單元顧客造成損失。

4.不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分的水、電或煤氣等的輸入及輸出

管道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施；各業(yè)主若所以等行為引致水、氣、煙或其他有

關(guān)物體外溢，又或因在單元內(nèi)制造不合理聲響和震蕩，阻礙或損害別人及其財產(chǎn)而造成別人

的訴訟、索賠和要求時，由該業(yè)主對此訴訟、索賠負全部責(zé)任。

5.各單元的業(yè)主，只能將其單元按上述土地出讓協(xié)議要求用途使用，不得將其名下單元作

（或允許作）非法或不道德用途使用，或在單元內(nèi)進行1或允許進行）任何足以阻礙或侵擾

其他業(yè)主的行為。

6.業(yè)主如喂養(yǎng)任何寵物，須嚴格按照政府及管理者簽訂的有關(guān)管理要求執(zhí)行，并報管理者

備案。

7.不得在單元內(nèi)舉行葬禮、打齋、宗教儀式及嚴重干擾其他住戶的類似活動，不得將單元

作齋堂、殯儀館及類似用途。

8.除非得到管理者的書面同意，不得在樓宇內(nèi)進行任何足以造成樓宇所購"勺保險全部或部

分失效，或引致保險費增長的行為。

9.不得阻礙別人正當使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共非指定的地方晾曬衣物或棄置

垃圾雜物；不得把垃圾廢物拋出窗外；不得在公共區(qū)域內(nèi)作出任何行為造成對其他業(yè)主及使

用者構(gòu)成干擾、不以便或損害。

10.未經(jīng)向管理者申報并獲同意，任何業(yè)主或顧客不得私自更改、遷移或增大所用電、煤氣、

給排水裝置和中央空調(diào)的負荷；也不得進行任何可能影響或損毀“****新城”及其內(nèi)各單元

的水、電、煤氣、通訊的供給系統(tǒng)、排水排污系統(tǒng)工程II勺行為。

11.在取得管理者書面同意后，各業(yè)主能夠在不違反公約和管理規(guī)則，并應(yīng)在取得有關(guān)政府

部門同意的前提下，自費在其單元中安裝或拆除增長物、附屬物，但不可所以引起“****

新城”或有關(guān)樓宇任何的溝造性破壞，及干預(yù)“****新城”內(nèi)的樓宇、公共設(shè)施的任何部分

的使用。如業(yè)主在安裝增長附屬物時未取得管理者和政府有關(guān)部UH勺同意，則管理者有權(quán)將

有關(guān)加建物拆除，一切有關(guān)費用由該業(yè)主負責(zé)。

12.各業(yè)主應(yīng)對本身或具租客、受許可人、代埋人、雇員、受邀請人、顧客訪客的行為，向

發(fā)展商、管理者、其他業(yè)主或任何有關(guān)人員負責(zé)。因上述人員的行為，因為疏忽、不當或錯

誤而發(fā)生的損害、損失，該業(yè)主必須支付全部所以而產(chǎn)生的費用和補償。在前述情況下，如

損害或損失是由管理者負責(zé)修復(fù)、補償?shù)?，則費用由管理者收取；非管理者負責(zé)修復(fù)、補償

I向，則費用由受影響的業(yè)主或代支費用者收取。

13.不得在''****新城”或其單元內(nèi)儲存易燃、易爆、有毒或過重的物品，也不得在上述地

方燃燒任何燃料或物質(zhì)造成發(fā)出過量的煙霧或氣體，亦不得干擾、變化、破壞“****新城”

的防火系統(tǒng)。

14.不得在單元大門或窗口安裝不符合管理企業(yè)要求的鐵閘或窗花，也不得變化其單元向公

共地方的大門窗戶的外觀顏色。

15.在發(fā)展商或管理者指定I向地方安裝指定類型的空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)采用低噪設(shè)備并妥善處理水

滴問題，不得造成對其他住戶U勺干擾或樓宇的損害。違反公約要求II勺業(yè)主須對由此而造成的

損失負責(zé)并支付一切有關(guān)費用。

16.違反公約要求日勺業(yè)主須對因其行為疏忽、不當或錯誤而造成日勺發(fā)展商、管理者、其他業(yè)

主或任何有關(guān)人員的損失負責(zé)并支付?切有關(guān)費用。

第四章管理

一、一般事項：

1.****新城”住宅小區(qū)管理處（詳細是“定義”第9條）受開發(fā)商委托，按照政府法律、

法規(guī)的有關(guān)要求及全體業(yè)主的共同意愿，對木物業(yè)實施專業(yè)管理，同步承擔為業(yè)權(quán)（使用）

人提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)口勺責(zé)任。

2.管理企業(yè)是為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供物業(yè)管理服務(wù)，而非僅為個別業(yè)權(quán)（使用）人提

供私人服務(wù)，故全部業(yè)權(quán)（使用）人應(yīng)尊重管理企業(yè)為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供管理服務(wù)H勺

公共職能。

二、管理者H勺權(quán)力及責(zé)任

1、在不觸犯業(yè)主整體權(quán)利H勺情況下，管理者有權(quán)對“****新城”進行有效FI勺管理、美化和

維修，并為此負責(zé)。其中涉及下列事項：

1）檢驗、視察“****新城”，必要時涉及全部單元的自部。

2）每一位業(yè)主或其使用者應(yīng)嚴格按照裝修規(guī)則，完畢其單元的裝修工程（涉及機電工程）。

假如管理者發(fā)覺該業(yè)主聘任的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕此類人員進入

“****新城”住宅小區(qū)，且在管理者覺得有必要的情況二，有權(quán)將其逐出“****新城”住宅

小區(qū)。裝修期間，管理者有權(quán)進入正在裝修的單元，以檢驗并擬定有否違反裝修規(guī)則。全部

直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該業(yè)主負責(zé)，而與其他業(yè)主及

管理者無關(guān)。管理者有權(quán)在合適的時候，對裝修規(guī)則進行修正。裝修者需按規(guī)則繳交裝修確

保金給管理者（裝修確保金無利息），管理者根據(jù)裝修規(guī)則H勺條款可將此確保金作有關(guān)應(yīng)用。

3）裝修確保金并無利息，由管理者應(yīng)用于補償.業(yè)主因其單元違規(guī)裝修引起的全部損失；

4）業(yè)（用）戶裝修竣工，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢驗驗收，沒有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施、亂倒

亂放等現(xiàn)象，裝修確保金于檢驗合格之日起15個工作日內(nèi)無息退回業(yè)（用）戶；如款項需

補償前述損失，則在計算及扣除補償后，余款盡速發(fā)還該業(yè)主。

5）根據(jù)“****新城”日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。

6）根據(jù)本公約，制定及修改“****新城”顧客守則、裝修規(guī)則及其他必要的規(guī)章制度，并

以有效形式督促業(yè)主和顧客遵守。

7）維修、管理、清潔、更新、涂漆及裝飾公共地方及設(shè)施。如有需要管理者或者聘任的承

建商、代理人及其他經(jīng)許可的人士，可進入“****新城"任何單元進行有關(guān)工作，出現(xiàn)緊急

情況時應(yīng)事前發(fā)出告知。

8）責(zé)任人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督員工完畢各項管理工作和保障各項管理預(yù)算。

9）根據(jù)“****新城”實際情況，負責(zé)建立健全財務(wù)管理制度，編制“****新城”管理預(yù)算。

10）處理全部對“****新城”管理的投訴及各項維修工程，并幫助調(diào)解業(yè)主或顧客之間因

“匯景新城”管理而引起的糾紛與爭吵。

11）負責(zé)”****新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的保安工作，保持"**新城U勺正常秩序，竭力

使業(yè)主或顧客免遭騷擾，

12）對各項管理職責(zé)定時或在發(fā)展商及業(yè)主委員會合理要求時作出檢討和總結(jié)，并對改善

“****新城”管理或增長服務(wù)項目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會提出提議并遞交有關(guān)報告。

13）清理及拆除任何違法或不符合管理規(guī)則要求的建筑物、安裝物、擺放的貨品及雜物,

并向應(yīng)負責(zé)的人征收及追索清除費和所以而發(fā)生的有關(guān)費用。

14）控制“****新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的全部車輛（涉及機動車和自動車的停放和行

駛。管理者有權(quán)拖離或扣留違反管理規(guī)則停放的車輛，并向該車車主收取拖車及扣車費以及

有關(guān)欠款利息和手續(xù)費。

15）在全部有關(guān)“****新城”的法律訴訟中受全體業(yè)主日勺委托，代理全體業(yè)主參加訴訟、

仲裁或調(diào)解（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突的情況下除外）。

16）預(yù)防任何人在任何不正當、違反本公約以及未經(jīng)管理者書面同意的方式下占有“****

新城”的任何部分。

17）采用一切必要措施以遵守政府對于“率"木新城”的要求。

18）預(yù)防任何人對“****新城”的公共設(shè)施進行破壞，并受全體業(yè)主委托，代理全體業(yè)主

對破壞者進行索賠。

19）節(jié)假日期間可修飾“****新城”外墻、出入口或其他公共地方涉及燈光及其他飾物。

如管理者覺得必要，能夠組織“****新城”內(nèi)的文娛活動。

20）聘任、解聘、撤換及付酬給律師、建筑商、會計所、測計所或其他專業(yè)顧問、承建商、

承判商、工人、代理人、清潔工人或其工作人員。

21）采用一切必要措施（涉及提出及進行訴訟）阻止各業(yè)主違反、不遵守或不推行本公約、

住戶手冊、裝修手冊或其他規(guī)章制度的要求。其措施涉及但不限于：

A.在“****新城”內(nèi)或有關(guān)樓宇內(nèi)的明顯地方公布違約單元號及其違約情節(jié)。

B.書面或口頭告知違約業(yè)主糾正錯誤。在告知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤的行為,

如屬緊急情況，可不必書面告知。

C.經(jīng)過民事訴訟向各違約業(yè)主追討公約及其他規(guī)章制度要求該業(yè)主須繳付H勺任何款項。

D.對任何屢次違反本公約日勺業(yè)主或單元使用人，管理者有權(quán)中斷對該單元日勺服務(wù)，并禁止

有關(guān)業(yè)主或使用人使用公共地方及設(shè)施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。

E.管理者覺得合適的其他正當行為。

a.制定多種公共設(shè)施的使用規(guī)則及各項服務(wù)日勺合理收費原則。

b.管理者能夠業(yè)主或“****新城”管理處名義投保及支付費用。投保項目可涉及火險、第

三者責(zé)任保險、勞動保險等與業(yè)主和小區(qū)有關(guān)的保險。

c.公共地方的清潔工作應(yīng)由管理者安排清潔人員在合適的時間進行。

d.采用合適的防御措施，預(yù)防"****新城”的公共地方及設(shè)施受臺風(fēng)或暴雨及惡劣天氣破

壞。

2、管理“****新城”公共地方及公共設(shè)施

1）安排保養(yǎng)、維修、改善及更新“****新城”的公共地方及公共設(shè)施。

2）確保全部“****新城”業(yè)主或顧客根據(jù)“****新城”土地出讓協(xié)議和公約要求的用途正

確使用所占用的''****新戒”部分，如有‘'****新城”業(yè)主或顧客違反""**新城"土地出

讓協(xié)議或公約及其他規(guī)章制度，管理者應(yīng)盡量使用可行的措施阻止此違約行為，并向違約者

追討補償及有關(guān)費用。

3）在有合理需要時，在“****新城”的公共地方、公共設(shè)施及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視

情況而施行其他合適的工程。

4）更換公共地方及公共設(shè)施處的破損玻璃、門窗或設(shè)冬。

5）保持公共地方及公共設(shè)施的照明系統(tǒng)運作良好。

6）保持“****新城”中密閉的公共地方及公共設(shè)施的通風(fēng)系統(tǒng)運作良好及必要時作合適維

修。

7）保持“****新城”的公共地方及公共設(shè)施清潔、衛(wèi)生及美觀。

8）阻止任何廢物棄置于“****新城”的公共地方或公共設(shè)施內(nèi)，負責(zé)清除“****新城”公

共地方和公共設(shè)施的垃圾，

9）采用合適措施預(yù)防"****新城”任何公共地方或公共設(shè)施受阻塞。

10）對全部公用污水渠、排水渠、管道及水管日勺淤塞進行清疏。

11）保持"****新城”的全部公共設(shè)備、機械（涉及****新城的保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電

梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水等系統(tǒng)）的性能良好和運作正常。當有需要或在以便

的情況下，管理者可與第三者簽訂合約，維修上述設(shè)備、機械或器材。

12）安排“*秘*新城”管理員、保安及工人的日常，作程序。根據(jù)公約、顧客守則或具他

制度的有關(guān)條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用如下U勺設(shè)施：

A.裝卸貨區(qū)：

B.垃圾搜集站及垃圾車停放處；

C.花園、花槽、水池及其他文娛設(shè)施；

D.車輛出入口、車道、停車場、公共階梯、人行道、路燈、欄桿、圍墻及公共場地。

3、管理''****新城”財務(wù)

1）負責(zé)“*共*新城”的財務(wù)管理及帳務(wù)處理，正確地利用“****新城"管理帳戶收取管理

費及業(yè)主須付款項，定時復(fù)審結(jié)存，以確保有足夠資金維護必要的開支。

2）財務(wù)管理涉及編制每年的“****新城”管理預(yù)算，并盡量使“****新城”的開支及運作

控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。每年的年度預(yù)算須于年度前提交給發(fā)展商或業(yè)主委員會審批，經(jīng)同意

后方可實施。遇年度管理預(yù)算不足以支付全部管理開支時，管理者可修訂此管理預(yù)算方案并

提交發(fā)展商或業(yè)主:委員會審批經(jīng)過。

3）每月定時向單元業(yè)主、租客或顧客收取管理費及其他應(yīng)繳費用，并定時審核收繳情況以

確保全部業(yè)主、顧客按時推行其財務(wù)上的責(zé)任。對于逾期不繳交有關(guān)費用H勺業(yè)主或租客，管

理者在提出合適的警告后，委托以“****新城”全體業(yè)主的名義向欠款者提出法律訴訟。

三、管理費

各業(yè)主須在每月日勺第?種工作日預(yù)先繳交其單元該月應(yīng)繳交的管理費。管理費由發(fā)展商向業(yè)

主發(fā)出交付使用告知書之日起計算。

根據(jù)已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會同意口勺年度預(yù)算或者政府同意的管理費收取原則，管理者可從

“****新城”管理帳戶中支付有關(guān)管理“****新城”的基本費用。上述所提及的費用涉及（但

不限于）：

1）“****新城"各大樓、綠化區(qū)、電梯、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)

及門控系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)II勺FI常保養(yǎng)。

2）本公約第四章第（四）節(jié)要求管理者酬金（在任何情況下，此項須為業(yè)主最先繳付"勺管

理費用）。

3）聘任管理人員的開支，涉及薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費等。

4）購置或租賃全部必須的機械及器材的支出。

5）聘任法律、會計、工程、機械等專業(yè)人士的費用。

6）清潔“****新城”公共地方的費用。

7）“****新城”及各樓宇外墻裝飾的費用。

8）行政辦公支出及政府的稅費。

9）其他為管理“****新城”的合理支出等。

管理者應(yīng)定時公布管理帳目，并張貼于“****新城”通告欄。不論單元是空置、被占用或出

租等，該單元業(yè)主須負責(zé)繳交管理費及其他應(yīng)繳付H勺費用。

對于發(fā)展商還未售出或租出而管理份額業(yè)已分配單元，發(fā)展商只須負責(zé)及支付有關(guān)單元H勺二

分之一的管理費用：該單元售出或出租后，有關(guān)單元的管理費用則須由有關(guān)'業(yè)主或租客按要

求繳付。

除上述第四章第（三）節(jié)第2款日勺要求之外，經(jīng)發(fā)展商和'業(yè)主委員會日勺同意或者獲政府日勺同

意，對“****新城”的維修、更新、改造所需的費用可另行向各業(yè)主收取。

公共地方及公共設(shè)施所花費的水、電、煤氣按實際需向各業(yè)主或使用人分攤收取。

上述第四章第（三）節(jié)第2款要求的項目以外的服務(wù)項目，管理者可向業(yè)主或使用人提供有

償服務(wù)。

管理費及其他費用涉及欠款利息的追收：

業(yè)主欠繳管理費或其他根據(jù)公約要求應(yīng)繳付的費用時，管理者應(yīng)向各業(yè)主發(fā)出書面告知，詳

列所欠款項及清還期限，若逾期未付，管理者可采使用措施律手段向該業(yè)主追繳應(yīng)付款項。

全部管理費、公共水電分攤費及其他根據(jù)公約或其他規(guī)章制度應(yīng)付的款項，均須按期清繳。

任何業(yè)主假如未能于應(yīng)付款項的到期日支付其應(yīng)付的款項，則管理者有權(quán)采用下列措施收取

相應(yīng)費用：

1）收取未繳付U勺款項和自應(yīng)繳付之日起至支付日的每日千分之一的滯納金。

2）管理者有權(quán)對欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動，如限制欠款或違約的業(yè)主、顧客、

租客使用“****新城”的公共設(shè)施，或于“****新城”通告欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直

至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費為止。而重新段駁供給設(shè)施的費用或為追討欠款、

利息和手續(xù)費所支出的費用概由該業(yè)主、租戶、顧客負責(zé)。

3）業(yè)主欠款管理費和其他費用超出三個月時，調(diào)釋無效的情況下，管理者有權(quán)向人民法院

提請訴訟，依法追繳所欠管理費和因追繳行為所引起日勺費用、欠款、滯納金及手續(xù)費。

4）全部付給管理者的因遲交管理費而產(chǎn)生的利息及手續(xù)的款項應(yīng)存入管理費戶口。

5）各業(yè)主必須按公約和其他規(guī)章制度，繳付有關(guān)款項連同前條所述的利息及手續(xù)費，以及

其他全部因收取前述費用而產(chǎn)生歐J或與之相聯(lián)絡(luò)的費用，不然管理者可經(jīng)過民事訴訟予以收

取。在該訴訟中管理者可要求被訴訟方'也主（若其敗訴）支付律師費用及管理者作為一方當

事人的費用。在該訴訟中，管理者將被委托代表小區(qū)全體業(yè)主的代理人采用追繳欠款的行動

（但在管理者與業(yè)主間有利益沖突口勺情況下除外）。

6）上述訴訟中索回的款項應(yīng)存入管理者費用帳戶，管理者可按財務(wù)管理原則利用該款項。

管理費按金

1）“****新城”全體業(yè)主應(yīng)在收到單元交付使用告知書后，在要求的時間內(nèi)繳交三個月U勺

管理費作為管理費押金。

2）如“****新城”管理帳戶出現(xiàn)赤字，管理者有權(quán)在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會書面同意后

從管理費押金中提出合適金額以墊支不足的帳H數(shù)，并可在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會以及政

府有關(guān)部門同意后，增長管理費以償還上述所墊支的款項。

3）業(yè)主入住時所繳交的管理費押金概不退回，但能夠在出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈其名下單

元時轉(zhuǎn)至受讓人名下，然后，由該物業(yè)U勺受讓人償還給原業(yè)主。轉(zhuǎn)讓人在辦妥政府的有關(guān)手

續(xù)后十五天日內(nèi)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。

維修基金

1）維修基金只能用于“%***新城”的保養(yǎng)及維修。基金使用后如每戶出現(xiàn)不足原數(shù)額，將

出通告，由業(yè)主補足原數(shù)額。

2）維修基金在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時不予退回，將自動轉(zhuǎn)入物業(yè)受讓人的名下，物業(yè)轉(zhuǎn)讓人可在轉(zhuǎn)讓

時向受讓人協(xié)議收回。

帳目審核及保存

1）管理者應(yīng)聘任中國注冊會計事務(wù)所至少一年審核一次“****新城”的管理帳目，并將審

核報告張貼在“****新城”通告欄。

2）管理者須妥本地保存管理收支帳目。

3）發(fā)展商和業(yè)主委員會可聘任中國注冊會計事務(wù)所審核“****新城”管理帳目。

4）管理者被解聘或職務(wù)被終止時，須在被解聘或終止后的三個月內(nèi)移交全部有關(guān)“**林

新城”的文件、統(tǒng)計、圖則、審核管理帳目給發(fā)展商和業(yè)主委員會。

管理者根據(jù)本公約作出的決定及任何合埋行為對全部業(yè)主都有法律約束力。

管理者及其雇員在下列情況下不必對業(yè)主或顧客負責(zé)：

1）為推行本公約所進行的一切管理工作，但涉及有意或嚴重過失而造成的損失不涉及在內(nèi)。

2）因下列原因造成的服務(wù)中斷：

A、任何設(shè)施、裝置進行必要的保養(yǎng)和更換造成中斷服務(wù)。

B、火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力造成中斷服務(wù)；

C、無法預(yù)防的燃料、材料、供水、供氣、電訊、電力短缺；

D、管理者無法控制的其他一切原因。

3）非因管理者及其雇員的過失而引起的任何盜竊、劫案或暴動等。

4）業(yè)主或顧客不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。

四、管理者酬金

1.管理者酬金是管理者推行公約的職責(zé)后，由“****新城”全體業(yè)主支付給管理者的酬勞。

該酬金數(shù)額按每月“****新城”管理費II勺百份之十計算支付給管理者。

2.管理者不必從管理者酬金中支付因聘任作為“****新城”的管理、運作、會計、審核等

方面人員的一切開支費用，

3.管理者酬金由管理者在每月的第一種工作FI從“****新城”管理費帳戶中自動扣取。

第五章會所及其設(shè)施

一、所的性質(zhì)及目的

本會所專為“*"*新城”住戶設(shè)置，為會員提供：

1）運動及康樂活動的場合。

2）相互社交的場合。

3）與上述兩項有關(guān)聯(lián)或因而進行的活動場合。

二、會所的設(shè)施

會所可就其附屬園地、設(shè)施（涉及游泳池、網(wǎng)球場、咖啡廳和游樂場合等）向會員提

供多種收費H勺康樂服務(wù)。

三、會員資格、使用規(guī)章及規(guī)則

1.業(yè)主及“****新城”住戶均可申請成為會員，但十二歲如下小朋友不予辦理登記入會。

2.發(fā)展商和會所管理機構(gòu)擁有全權(quán)制定會所H勺入會原則及收費原則，審核申請者資格，接

受或否決該申請；制定及修改會所使用規(guī)則。

3.公約口勺要求一樣合用于會所口勺管理。

4.會所及有關(guān)設(shè)施的詳細運作由會所規(guī)則制定。

第六章業(yè)主大會及業(yè)主委員會

一、業(yè)主大會

發(fā)展商須于管理公約簽訂后，根據(jù)政府部門有關(guān)法規(guī)要求幫助有關(guān)業(yè)主，組織及召開“****

新城”的業(yè)主大會會議，選出主席和業(yè)主委員，決定業(yè)主委員會H勺職責(zé)、人數(shù)、各組員任期

及其他事項。

業(yè)主委員會一經(jīng)產(chǎn)生便須每隔不少于十二個月召開一次業(yè)主大會會議。管理者、業(yè)主委員會

和不少于“****新城”當初已合格竣工單元（如下簡稱［當初已竣工單元］）的百分之二十口勺

業(yè)主都有資格召開尤其業(yè)主大會會議，以便討論或決定有關(guān)“****新城”已交付使用部分的

事項，或為當初全體業(yè)主II勺利益就“****新城”已交付使用部分的保養(yǎng)管理向管理者提供意

見。下列要求合用于業(yè)主大會會議：

1.物業(yè)已交付使用的建筑面積達成百分之五十以上，或者已交付使用的I建筑面積達成百分

之三十以上不足百分之五十,且使用已超出一年時,應(yīng)該艱據(jù)本條例要求召開首次業(yè)主大會，

選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

2.召開業(yè)主大會應(yīng)該有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席，業(yè)主大會的決定，應(yīng)該有過半數(shù)以

上投票的業(yè)主同意才干經(jīng)過，決定經(jīng)過后應(yīng)該予以公布。

1.業(yè)主能夠書面委托代理人出席業(yè)主大會。

3.業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決

權(quán)：每100平方米按一票計算，超出部分按四舍五入處理。

4.每次召開業(yè)主大會會議須不少于十五個工作日前以書面形式告知各業(yè).主，列明開會時間、

地點及討論事項，并將告知張貼于****新城通告欄內(nèi)。

5.業(yè)主大會會議組員可為超出“****新城”當初已竣工單元百分之五十的單元業(yè)主親自或

書面委派代表出席，出席者達法定人數(shù)，會議方可進行。

6.業(yè)主委員會須確保將出席者及業(yè)主大會會議程序統(tǒng)計存檔。

7.每單元擁有?票表決權(quán)。表決時如有過半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即

成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項除外）：如贊同票數(shù)和反對票數(shù)相等，主席可投

第二票即決定性日勺?票，決定提議是否成為決策。

8.業(yè)主大會會議在決定下列事項時，必須取得百分之五十或以I：的單元投票贊同方可視為

正式和有效的決策，并將決定經(jīng)過予以公布：

1）變更或終止管理者；

2）發(fā)展商或管理者按實際需要作出的管理費收費原則調(diào)整的要求。

1.業(yè)主可親自或書面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，具委派代表的文件須于開

會三天前交予管理者。

2.在正式召開的會議匕由業(yè)主親自或書面委派代表出席投票經(jīng)過的任何有關(guān)’'****新城”

事項的決策案對全體業(yè)主都有約束力，但須注意做到如下幾點：

1）開會告知須事先公布會議議程。

2）除非“****新城”當初全體業(yè)主均親自或委派代表出席會議，不然會上就上述（1）項

以外的其他事項所經(jīng)過的任何決策案均屬無效。有關(guān)修改公約的任何決策案均須經(jīng)“****

新城”當初百分之七十五II勺單元經(jīng)過方為有效，不然，任何抵觸公約或土地出讓協(xié)議的決策

案均屬無效。

3）任何修改均根據(jù)公約，不得影響發(fā)展商所具有的權(quán)利。

3.偶爾漏發(fā)上述開會告知給個別業(yè)主的，不足以令任何會議的議程或會上經(jīng)過的任何決策

案無效。

****新城”住宅小區(qū)在入住率達50%時，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責(zé)召開業(yè)主大會,

選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

二、業(yè)主委員會

1、.業(yè)主委員會經(jīng)由各業(yè)主根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法規(guī)由'業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并于第一次

業(yè)主大會會議舉行時決定人數(shù)、任期、職位等。

2、任何業(yè)主都有資格參加業(yè)主委員會的委員選舉，但各業(yè)主只能在其單元所在的J“**水*

新城”獨立樓宇交付使用后方可參加選舉，選舉投票時每單元一票。

3、業(yè)主委員會表決策案時，每位委員一票，如有過半數(shù)的出席業(yè)主委員會投票贊同的提議

即成為決策，如贊同票數(shù)和反對票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的?票，決定提議是否

成為決策。

4、業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督管理者推行公約要求的職責(zé)及業(yè)主大會會議經(jīng)過的決策。

5、業(yè)主委員會有權(quán)按本公約要求，監(jiān)督發(fā)展商和管理者在行使其權(quán)力時不得超出本公約要

求。

本業(yè)主所擁有H勺物業(yè)

(1)住宅：號單位

(2)商業(yè)用房：號

(3)車位：號

服務(wù)處所：

住宅：聯(lián)絡(luò)：

業(yè)主身份證號碼：

業(yè)主(簽章):

二OO二年月日

第二節(jié)《住戶手冊》

第一章前言

僑鑫集團和廣州********物業(yè)管理有限企業(yè)同仁歡迎各業(yè)主及家人入住****新城，并祝各位

安居樂業(yè)、萬事勝意！

為了便于各業(yè)主及住戶能進一步了解****新城的物業(yè)管理運作情況，管理企業(yè)特編寫此住戶

手冊，以供參照之用0****新城B勺管理規(guī)則及各單位使用要求，旨在保障****新城全體業(yè)主

/住戶的利益。專業(yè)歐I管理能確保業(yè)主有效地使用其購置之物業(yè)，從而保值并升值。希望各

業(yè)主/住戶攜手合作，共仇美妙家園，管理企業(yè)將竭誠為各業(yè)主/住戶提供盡善盡美H勺管理服

務(wù)。

第二章廣州**"新城簡介

****新城位于廣州市天河?xùn)|部1ft文教區(qū)，整個小區(qū)占地面積逾80萬平方米，規(guī)劃總建筑面

積達124萬平方米，為廣州市區(qū)超大型國際豪宅小區(qū)。

****新城區(qū)內(nèi)林木環(huán)抱、綠草如茵、環(huán)境優(yōu)美、交通便利，并設(shè)有2.5萬平方米全國連鎖業(yè)

太國際俱樂部、省級要點中小學(xué)、國際幼稚園、“3S”尊貴住戶專用會所、休閑商業(yè)步行街、

綜合醫(yī)院、超級市場、肉菜市場、書店、藥店、銀行、郵局、小區(qū)文化活動中心、、車庫等

設(shè)施，生活配套齊全，令****新城居民的日常生活十分便利。

各業(yè)戶之郵寄地址，舉例如下：

：中國廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城XX號XXX室

郵政編碼:510641

第三章管理企業(yè)的服務(wù)

一、管理企業(yè)的服務(wù)范圍

廣州********物業(yè)管理有限企業(yè)被委托為“****新城”H勺物業(yè)管理機構(gòu)，以資深及專業(yè)H勺物

業(yè)管理人員全日二十四小時全方面提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)予專業(yè)主。管理企業(yè)的主要服務(wù)范圍如

下：

1.保持****新城服務(wù)系統(tǒng)正常及有效地運作；

2.保持****新城全部公共地方，涉及停車場及公共設(shè)施、樓梯、外墻等地方的清潔；

3.保持小區(qū)內(nèi)全部公共地方之綠化、景觀、設(shè)施良好情況；

4.確保****新城的保安及公共秩序；

5.管理企業(yè)配置技術(shù)力量雄厚H勺維修隊伍，為小區(qū)提供全天候的維修公共設(shè)備服務(wù)；

6.保持及不斷改善小區(qū)環(huán)境，涉及小區(qū)的節(jié)日裝飾等；

7.聯(lián)絡(luò)市政府有關(guān)部門及協(xié)調(diào)工作;

8.解答業(yè)主/住戶有關(guān)小區(qū)管理日勺投訴及查詢;

9.管理企業(yè)在小區(qū)內(nèi)合適地方，設(shè)置公布欄，公布管理企業(yè)的通告或有關(guān)管理H勺其他事項。

10.管理和維護小區(qū)智能化系統(tǒng)，為業(yè)主/住戶提供各項信息服務(wù)。

二、管理企業(yè)的權(quán)限

1.管理企業(yè)全權(quán)負責(zé)小區(qū)日勺管理運作，對違反《業(yè)主公約》《住戶手冊》和《裝修手冊》日勺

行為，有權(quán)糾正及按章處理，以保障全體業(yè)主/住戶的利益：

2.管理企業(yè)有權(quán)按章收取管理費及其他分攤費用；對違反要求拖欠費用的住戶有權(quán)根據(jù)本

手冊要求處理；

3.對于發(fā)生違反國家法律的行為，管埋企業(yè)畬權(quán)配合公安機關(guān)執(zhí)行維護治安的任務(wù)；

4.管理企業(yè)有權(quán)拒絕業(yè)主/住戶提出與小區(qū)管理無關(guān)H勺私人服務(wù)要求，但可經(jīng)過有償服務(wù)的

途徑協(xié)商處理：

5.對于管理企業(yè)員工過失造成業(yè)主/住戶不便或損失，應(yīng)由管理企業(yè)對其員工進行處理，而

業(yè)主/住戶無權(quán)私自處分管理企業(yè)員工；

6.管理企業(yè)對本手冊有解釋權(quán)，對住戶提出的疑問及投訴作出解答。

三、業(yè)主/住戶的投訴程序和處理

1.業(yè)主/住戶對管理工作的提議、查詢或投訴，能夠、投函或親自到管理企業(yè)垂詢。

2.管理企業(yè)接獲投訴信息后，將仃細謹慎調(diào)查，盡快紿投訴者滿意回亞：

3.對于業(yè)主/住戶提出的合理化提議，管理企業(yè)將仔細研究，在必要時公布采納情況。

4.小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)聘任，并發(fā)給員工證，目口勺在于為小區(qū)全體業(yè)

主/住戶提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。各業(yè)主/住戶如對管理員工身份有所懷疑，可要求該員工出示有

效員工證。

5.個別業(yè)主/住戶無權(quán)要求小區(qū)管理員工為其提供與小區(qū)管理無關(guān)的服務(wù)。

6.各業(yè)主/住戶無權(quán)直接懲戒小區(qū)管理員工，如對該員工不滿，應(yīng)向管理企業(yè)提出，由小區(qū)

管理企.業(yè)采用合適的措施，

7.各業(yè)主/住戶不必提供額外服務(wù)小費予小區(qū)管理員工，如小區(qū)管理員工提供服務(wù)后索取小

費，敬請立即告知小區(qū)管理企業(yè)，以便對該管理員工采用合適措施。

四、管理企業(yè)的辦公時間及聯(lián)絡(luò)方式

1.管理企業(yè)的日常辦公時間為：

星期一至星期五：上午九時至中午十二時，下午一時半至五時三十分

（星期六、日及法定節(jié)假日休息）

除上述時間外，管理企業(yè)仍有值班人員每天二十四小時為業(yè)主/住戶效勞。假如遇到緊急事

故，亦可向就近保安員求援。

2.管理企業(yè)"勺地址：中國廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城會所三樓

3.物業(yè)管理中心：88888888（二十四小時）

：13149394

第四章遷入/出手續(xù)及程序

一、遷入手續(xù)及程序

1.業(yè)主/住戶請帶齊有美遷入告知往物業(yè)管理企業(yè)辦理遷入手續(xù)及繳交應(yīng)付小區(qū)物業(yè)管理

企業(yè)的費用，并領(lǐng)取有關(guān)單元的鎖匙。

2.入住前如需進行內(nèi)部裝修，敬請詳閱《裝修手冊》，并按有關(guān)手續(xù)及要求向管理企業(yè)辦

理裝修申報手續(xù)。

3.于入住時，業(yè)主/住戶應(yīng)確保其委托H勺搬運企業(yè)/人員遵守物業(yè)管理企業(yè)指示，從指定途

徑進入小區(qū)及確保道路通暢；同步于搬運時亦應(yīng)注意保護小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施，如造

成損壞，有關(guān)業(yè)主/住戶須作出相應(yīng)的I補償。

4.于入住后向物業(yè)管理企業(yè)提供該單元業(yè)主/住戶入住名單及詳細聯(lián)絡(luò)措施，以備發(fā)生緊

急事故或必須情況下聯(lián)絡(luò)之用。同步，如上述名單或聯(lián)絡(luò)措施有所更改，敬請即時告知小區(qū)

物'業(yè)管理企業(yè)更改登記檔案，預(yù)防發(fā)生緊急事故或必須情況下無法聯(lián)絡(luò)而造成不必要的損

失。

二、遷出手續(xù)及程序

業(yè)主/住戶如需遷出小區(qū)，請?zhí)嵩缫恢馨l(fā)出書面信函告知小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，并注明遷出日

期及按下列程序辦理有關(guān)手續(xù)，不然物業(yè)管理企業(yè)將拒絕該單元內(nèi)家具、設(shè)備、設(shè)施搬出小

區(qū)。

1.申請辦理撤消租用設(shè)備、設(shè)施服務(wù)合約，如長租車位等，并退還住戶證、IC卡（若有）

等小區(qū)辨認物件。

2.繳清有關(guān)應(yīng)付未付帳項（若有），涉及管理費、電費、停車費及其他租用設(shè)備、設(shè)施服務(wù)

費等。

3.遷出時，業(yè)主/住戶應(yīng)確保其委托"勺搬運企業(yè)/人員遵守小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)指示，從指定途

徑遷出小區(qū)及注意保護小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施；如造成損壞，有關(guān)業(yè)主/住戶須作出相

應(yīng)的補償。

4.若僅搬出少許物品，請?zhí)崆?日在管理企業(yè)辦理“放行條”手續(xù)（詳情參閱第六章第三

項）。

第五章業(yè)主/住戶的權(quán)益及責(zé)任

一、權(quán)益

I.各業(yè)主/住戶有權(quán)享用其所屬單元及小區(qū)公共地方、公共服務(wù)設(shè)施和公共康樂設(shè)施；

2.有權(quán)監(jiān)督管理企業(yè)的服務(wù)工作，對管理企業(yè)員工歐I過失和違反管理企業(yè)《員工守則》時

行為提出批評，并要求管理企業(yè)作出合了解釋；

3.業(yè)主/住戶（如受業(yè)主委托）有權(quán)對小區(qū)內(nèi)的各項管理決策行使投票權(quán)：

4.業(yè)主/住戶可根據(jù)本手冊條款維護本身權(quán)益及監(jiān)督管理企業(yè)的管理行為。

二、責(zé)任

1.各業(yè)主/住戶及其受許可人、代理人、訪客有責(zé)任遵守本手冊全部條款，如有疑問，應(yīng)

向管理企業(yè)查詢；

2.各業(yè)主/住戶應(yīng)遵守國土局土地使用批文要求H勺條文，只能使用其單元作為住宅用途，

不能用作非法或不道德場合，不得改作商業(yè)用途；

3.各業(yè)主/住戶如需進行室內(nèi)二次裝修，請按《裝修手冊》執(zhí)行；

4.各業(yè)主/住戶須準期繳付其單元管理費及分攤費，以及清付其他費用（如有），如逾期交

費者，應(yīng)按要求交付滯納金；

5.任何業(yè)主/住戶及其受許人、代理人、訪客如因違反本手冊要求而造成任何損失，均應(yīng)

由當事人負全部責(zé)任及補償一切有關(guān)之損失，以維護全體業(yè)主的利益。

第六章小區(qū)服務(wù)及設(shè)施

一、電梯

1.客用電梯只供業(yè)主/住戶及訪客使用，嚴格運送物品。

2.敬請業(yè)主/住戶及訪客愛惜電梯，保持電梯內(nèi)清潔，禁止在電梯內(nèi)吸煙、涂抹、吐痰及

棄置果皮、紙屑等雜物。

3.在使用電梯過程中禁止裝載超長超重物品。

4.在使用電梯過程中如遇問題或異常故障，請立即告知管理企業(yè)，以便對電梯采用必要口勺

維修及處理。

5.電梯處于維修期間，除維修人員外，其他任何人員禁止使用，以預(yù)防意外發(fā)生。

6.凡因違反上述要求而造成日勺后果，管理企業(yè)除不負責(zé)外，還會向當事人追討所以而產(chǎn)生

的一切損失。

二、閉路電視

小區(qū)主要歐I公共位置均設(shè)有閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)，涉及全部出入II及其他主要位置。

三、消防系統(tǒng)

小區(qū)設(shè)置消防監(jiān)控中心，公共地方設(shè)置消防栓，定時進行消防演練，確保運作正常。

四、保安員巡查系統(tǒng)

小區(qū)設(shè)有全方面的保安員巡會及通訊系統(tǒng)，保安員將會定時或不定時巡查至小區(qū)每一種定

點,檢驗小區(qū)口勺安全情況，

五、有線電視天線及通訊設(shè)備

小區(qū)各單元均已提供插座及有線電視天線插座，如業(yè)主/住戶因個人原因須改動有關(guān)插座

位置，則必須由管理企業(yè)安排進行，不然由此引起H勺不良后果，概由該業(yè)主/住戶負責(zé),

六、水電供給

小區(qū)各單元均已提供獨立水/電表，從業(yè)主辦理收樓手續(xù)之日起即開始計量，電費直接由供

電局每月按表和實際發(fā)生的公用設(shè)備、損耗計算收費。水費由管理企業(yè)根據(jù)各單元H勺水表計

量和實際發(fā)生公共用水損耗計算收費。

七、停車場

小區(qū)設(shè)有地下停車場，為業(yè)主/住戶及訪客提供有償停車服務(wù)：業(yè)主/住戶如需辦理有關(guān)停車

服務(wù)手續(xù)，請與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)絡(luò)。管理企業(yè)要求車主要購置車輛保險（失竊和意外損壞）

方允許辦理申請停車手續(xù)，并在繳費后向管理企業(yè)領(lǐng)取停車證及停車場規(guī)則闡明。切勿將車

輛停泊在非停車位置，不然物業(yè)管埋企業(yè)將扣押有關(guān)違意車輛，并追究當事人責(zé)任和按章處

理。

八、有償服務(wù)

為了以便業(yè)主/住戶U勺日常生活，管理企業(yè)將安排提供有償服務(wù)；有關(guān)服務(wù)項FI及價格請到

管理企業(yè)詳閱有償服務(wù)表，

第七章小區(qū)守則

一、更改或加建工程

1.業(yè)主/住戶如需進行室內(nèi)裝修，應(yīng)先到管理企業(yè)辦理裝修申報手續(xù)，詳情請參閱《裝修

手冊》。

2.不得私自變化房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造、外貌（含外墻、外門窗;陽臺等部位設(shè)施

的顏色、形狀、規(guī)格和配置）、設(shè)計用途、功能和布局。

3.不得對房屋日勺內(nèi)外承重墻、梁、柱等進行違章拆、搭、鑿、鉆、建。

二、公共地方的清潔服務(wù)

1.業(yè)主/住戶必須將日常垃圾用垃圾袋裝好封閉，并放在指定的位置，不可隨意棄置于小區(qū)

公共地方，如違反要求，管理企業(yè)將派人清理并向該業(yè)主/住戶收取有關(guān)費用，并視情節(jié)輕

重處以合適罰款。

2.物業(yè)管理企業(yè)將妥善安排搜集垃圾計劃，并與各業(yè)主/住戶聯(lián)絡(luò)，告知有關(guān)搜集垃圾的形

式及時間，敬請各業(yè)主/住戶留心，并予以充分合作。

三、搬運物品的要求

I.如需搬運大件或?qū)氊曃锲烦鲂^(qū)，應(yīng)提前1天知會管理企業(yè)，并辦埋放行手續(xù)，以確保

業(yè)主/住戶的財產(chǎn)安全。

2.如搬運大件物品需要占用道路II勺時間較長，需提前一天告知物業(yè)管理企業(yè)，并請注明搬

運時間、物品種類、尺寸、重量及詳細責(zé)任人，以便管理企業(yè)能作出相應(yīng)安排，指示運送途

徑及安排人員指揮，確保安全及小區(qū)道路的通暢無阻，預(yù)防不必要之爭吵發(fā)生。

3.為使電梯能夠安全使J3并降低損耗，維護廣大業(yè)主的利益，禁止使用電梯搭載貨品。

如有特殊需要，須經(jīng)管理企業(yè)特批，如有損壞，使用者須負責(zé)補償由此造成的一切損失。

4.在物品運送過程中，應(yīng)確保小區(qū)環(huán)境清潔及設(shè)施免被受損。

5.凡因違反上述要求，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)終止運送工作，并向有關(guān)業(yè)主/住戶索償。

四、宣傳及銷售

未經(jīng)管理企業(yè)同意，禁止在小區(qū)內(nèi)進行任何形式的宣傳或銷售活動，希望業(yè)主/住戶與管理

企業(yè)合作，共同抵制該類活動，以確保小區(qū)安寧和安全。

五、變化或破壞公共場地原貌

1.為了保持小區(qū)的整體形象，全部業(yè)主/住戶均不得變化或破壞外墻及公共場地的原貌（如

張貼、懸掛任何物品、違章安裝檐蓬、防盜網(wǎng)及踐踏、占用綠化用地等）。

2.小區(qū)內(nèi)空調(diào)機、窗花及防盜門等的安裝需按照管理企業(yè)要求的制作樣式及安裝規(guī)范統(tǒng)一

執(zhí)行。如違反要求，該業(yè)主須按管理企業(yè)要求重新安裝，由此引起的損失由該業(yè)主自行承擔。

六、危險物品

業(yè)主/住戶不可寄存、攜帶危險品及違禁品進小區(qū)任何地方。

七、滋擾行為

為確保小區(qū)的平靜環(huán)境，業(yè)主/住戶應(yīng)通力合作，不要制造和產(chǎn)生噪音、異味、濃煙而滋擾

具他住戶

八、單元用途

在任何情況下，業(yè)主/住戶不能夠更改其單元之住宅用途或?qū)⑵鋯卧鳌稑I(yè)主公約》、管理要

求及物業(yè)土地批文用途所限制以外的經(jīng)營用途，業(yè)主/住戶也不可使用小區(qū)或其室內(nèi)進行任

何違反國家法規(guī)或不道德的用途。

九、緊急事故處理

如發(fā)生緊急事故（如發(fā)生火災(zāi)或水浸等），而事發(fā)單元或受涉及單元的業(yè)主/住戶又不在其單

元內(nèi)，為減低業(yè)主/住戶及小區(qū)人身/財產(chǎn)受損及預(yù)防因等待有關(guān)業(yè)主/住戶過久而延誤進行緊

急措施以致蒙受更大損失，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)有關(guān)法規(guī)中的緊急避險條例，有權(quán)使用任何措

施破門進入有關(guān)單元或受其影響的單元內(nèi)，采用相應(yīng)急救措施，為此而引致業(yè)主/住戶的損

失，物業(yè)管理企業(yè)除不負責(zé)一切損失外，更將向引致事故之業(yè)主/住戶追討有關(guān)責(zé)任及損失。

十、禁止占用公共地方

為確保小區(qū)的整齊、美觀及公眾安全，禁止將貨品、雜物（例如：神位、鞋架、信報箱、牛

奶箱）等放置于公共走道、墻壁、樓梯、天臺出入口及其他公共地方，以免阻塞通道、違反

消防條例及有礙觀瞻。若發(fā)覺阻塞卜.述通道或占用公共地方情況，請有關(guān)業(yè)主自覺將物品移

走，如拒不執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)將不再告知物主而將物品移走，物業(yè)管理企業(yè)除不負責(zé)一切

損失外，更將向有關(guān)業(yè)主;住戶索償有關(guān)清理費用。

十一、保險

1.物業(yè)管理企業(yè)已購置物業(yè)構(gòu)造、公共地方、公用設(shè)備及公眾責(zé)任保險，但為免發(fā)生意外

時蒙受重大損失，業(yè)主/住戶仍應(yīng)自費購置其所屬單元的有關(guān)保險（如火險、財產(chǎn)險等）。

2.如因業(yè)主/住戶的行為直接造成本單元及其他單元的保險成為無效或令該等保險的保金提

升，則有關(guān)業(yè)主/住戶須承擔全部責(zé)任并補償一切有關(guān)的損失

十二、神位及鞭炮

各業(yè)主/住戶不得在門口、陽臺顯眼處或公眾地方設(shè)置神位、燃點香燭或燃點鞭炮。

十三、豢養(yǎng)動物

業(yè)主/住戶如豢養(yǎng)家禽、家畜及寵物，均需嚴格遵照廣州市政府制定的有關(guān)管理要求執(zhí)行。

十四、天臺、住戶花園及首層花園的使用

1.為確保房屋建筑構(gòu)造功能正常使用及防范自然災(zāi)害事故發(fā)生，天臺只允許按原設(shè)計天臺

花園種植，不得自行鋪設(shè)泥土種植花草。禁止亂搭建及放置雜物。

2.天臺為本幢樓宇全體業(yè)主共有物業(yè)，任何人未經(jīng)全體業(yè)主及管理企業(yè)許可不得隨意占用

到天臺及變化天臺的原貌，

3.為確保小區(qū)整體外觀上的完整性，全部首層花園只可種植欣賞性花草，不得隨意種植其

他農(nóng)作物或亂搭建及放置雜物，亦不可停放自行車及摩托車等私人物品。

4.住戶花園使用人必須保持花園的可欣賞性，自覺維護園內(nèi)綠化，如該業(yè)戶委托管理企業(yè)

代為維護，則需繳納?定時花園維護費用。

5.住戶花園日勺任何裝修、改建工程均需經(jīng)過管理企業(yè)的審批方可進行。

6.管理企業(yè)工作人員有權(quán)進入天臺和首層花園進行公共設(shè)施設(shè)備維修及消防檢驗等管理工

作。

十五、修訂本手冊

管理企業(yè)根據(jù)需要，有權(quán)修改住戶手冊或制定補充要求，禁止一切有損小區(qū)及全體業(yè)主/住

戶的行為，以確保小區(qū)管理工作能保持高水平，保障全體業(yè)主的共同利益。

第八章管理費

業(yè)主/住戶必須按時交付費用，因小區(qū)的管理開支均靠管理費收入而支付。故如未能按時交

付者，管理企業(yè)將依管理要求