云南省2025年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)區(qū)位的含義考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是__。

A．領(lǐng)導(dǎo)定價法

B．挑戰(zhàn)定價法

C．隨行就市定價法

D．價值定價法2、為評估某住宅2025年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2025年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2025年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（）元/m2。

A．3790

B．4238

C．4658

D．46633、估價報告書的外在質(zhì)量包括__。

A．估價結(jié)論的準(zhǔn)確性

B．估價參數(shù)確定的合理性

C．估價方法選擇的正確性

D．估價報告的文字表述水平4、商品房買賣合同中寫明的價格一般是。

A：成交價

B：均價

C：理論價格

D：市場價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的倍。

A：10

B：20

C：30

D：40

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章6、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是。

A：零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定

B：收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金

C：在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中

D：在出租率達(dá)到100％時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高

E：借款合同7、每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的__。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%8、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。(2025年試題)該房地產(chǎn)開發(fā)公司未銷售的已竣工商品房在會計科目中歸為類。

A：負(fù)債

B：資產(chǎn)

C：成本

D：所有者權(quán)益

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、長期趨勢的測定中，通過擴(kuò)大動態(tài)序列各項指標(biāo)所屬的時間，從而消除因時距短而使各指標(biāo)值受偶然性因素影響所引起的波動，以便使經(jīng)修勻過的動態(tài)序列能夠顯著地反映現(xiàn)象發(fā)展變動總趨勢的方法稱為__。

A．移動平均法

B．?dāng)U大時距法

C．最小二乘法

D．趨勢觀察法10、供給價格彈性系數(shù)是的比值。

A：供給與價格

B：供給量與價格量

C：供給量變動率與價格變動率

D：需求量變動率與供給變動率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、的立法目的是：“為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”。

A：《中華人民共和國土地管理法》

B：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

C：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

D：《中華人民共和國物權(quán)法》

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是__。

A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用

B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息

C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅13、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。

A：易受限制

B：相互影響

C：獨一無二

D：不可移動

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的（）。

A．一級市場

B．二級市場

C．三級市場

D．存量市場15、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指__所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā)

B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收

D．從工程開工到項目租售完畢16、同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，說法不正確的是。

A：抵押權(quán)已登記的，順序不同的，按照債權(quán)比例清償

B：抵押權(quán)已登記的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償

C：抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償

D：抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。

A：1

B：2

C：4

D：5

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、下列有關(guān)債券的表述中，不正確的是__。

A．債券是一種有價證券，是社會各類經(jīng)濟(jì)主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證

B．關(guān)于債券的發(fā)行，若市場利率高于債券利率，則溢價發(fā)行

C．私募債券的最大特點是募集對象特定

D．債券利率的高低，主要受銀行利率、發(fā)行者的資信級別、償還期限、利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系等因素的影響19、會計分期是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃分為一個個連續(xù)的、長短相同的期間，又稱。

A：會計時限

B：會計期間

C：會計內(nèi)涵

D：會計形式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是__。

A．制訂物業(yè)策略計劃

B．設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測

C．室內(nèi)布局與空間規(guī)劃

D．建筑設(shè)計與工程規(guī)劃21、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為．【2025年考題】

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、房屋建筑工程保修期從__起計算。

A．工程竣工驗收合格之日

B．工程竣工驗收之日

C．工程竣工驗收申請之日

D．工程竣工之日23、動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)，動態(tài)投資回收期Pt與設(shè)定的目標(biāo)收益率Ic之間的關(guān)系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小

D．Ic與Pt無關(guān)24、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%25、準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是__。

A．空置量

B．空置率

C．空置水平

D．空置面積二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、__資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

A．一級

B．二級

C．三級

D．暫定級2、在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開發(fā)的工作包括。

A：風(fēng)險估算

B：分析風(fēng)險概率分布情況

C：辨識風(fēng)險發(fā)生的原因

D：檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)

E：提出應(yīng)對風(fēng)險的建議3、常用的吸聲材料包括。

A：無機(jī)材料

B：有機(jī)材料

C：多孔材料

D：無孔材料

E：纖維材料4、《住宅使用說明書》的內(nèi)容不包括__。

A．開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位

B．結(jié)構(gòu)類型

C．保修期限

D．有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明等5、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的__范圍之內(nèi)。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.56、以下房地產(chǎn)估價方法中，屬于房地產(chǎn)估價的基本方法的有。

A：假設(shè)開發(fā)法

B：成本法

C：路線價法

D：市場法

E：收益法7、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以__進(jìn)行估價。

A．保持現(xiàn)狀前提

B．裝修改造前提

C．轉(zhuǎn)換用途前提

D．重新利用前提8、國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率不超過__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%9、權(quán)益狀況比較、調(diào)整的主要內(nèi)容包括__。

A．土地使用年限

B．土地出讓方式

C．城市規(guī)劃限制條件

D．樓層、朝向

E．公共設(shè)施完備程度10、若某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過自身實力進(jìn)行大規(guī)模項目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，則其貸款的風(fēng)險屬于。

A：市場

B：財務(wù)

C：政策

D：經(jīng)營

E：借款合同

11、運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的__。

A．實用價值

B．有效價值

C．折算價值

D．時間價值12、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括__。

A．潛在毛租金收入

B．空置和收租損失

C．準(zhǔn)備金

D．經(jīng)營費用

E．抵押貸款還本付息13、購買者對其購買活動的滿意感(S)是其產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可察覺性能(P)的函數(shù)，即S-f(E，P)。若購買者非常滿意，則。

A：P=0

B：E＞P

C：E：P

D：E＜P

E：借款合同14、市場法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為__。

A．1.05

B．0.97

C．0.98

D．1.0315、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先__。

A．扣除土地出讓金

B．支付處分抵押房地產(chǎn)的費用

C．償還抵押權(quán)人債權(quán)

D．扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款16、考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有。

A：更長的經(jīng)濟(jì)壽命

B：更顯著的各異性

C：更強(qiáng)的適應(yīng)性

D：更專業(yè)的物業(yè)管理

E：借款合同17、綜合指標(biāo)是反映具體時空狀態(tài)下的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特征，可以分為。

A：絕對指標(biāo)

B：相對指標(biāo)

C：統(tǒng)一指標(biāo)

D：平均指標(biāo)

E：變異指標(biāo)18、盈利能力分析指標(biāo)主要包括等。

A：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)

B：資產(chǎn)報酬率

C：股東權(quán)益報酬率

D：銷售毛利率

E：銷售凈利率19、《開發(fā)經(jīng)營條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門__。

A．30，報備

B．30，登記

C．20，備案

D．30，備案20、下面__引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。

A．更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理

B．政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C．經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加

D．將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率

E．通貨膨脹21、房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有__等。

A．未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的

B．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

C．以出讓方式取得土地使用權(quán)的

D．國家依法收回土地使用權(quán)的

E．以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的22、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標(biāo)取得一項目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。(2025年試題)下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是。

A：雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同

B：雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告

C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司開始支付的款項是一種定金

E：停止侵害23、建筑材料的物理性質(zhì)中，下列不屬于與質(zhì)量有