廣西2025年上半年房地產估價師經營與管理：土地管理費考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列關于房地產置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是．(2025年試題)

A：空置率與有效毛收入呈反向變動

B：通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響

C：權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加

D：金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率

E：借款合同2、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過確定是否進行投資。

A：等待投資型期權估價

B：放棄型期權估價

C：成長型期權估價

D：柔性期權估價

E：借款合同3、某宗房地產交易總價為50萬元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房時支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率為6%，則房地產一次付清的價格為__萬元。

A．44.7

B．47.63

C．47.93

D．504、房屋完損等級是根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為__。

A．四類

B．五類

C．六類

D．七類5、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過年。

A：30

B：20

C：10

D：5

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調6、2025年1月，王某用自己的住房抵押在A市建設銀行貸款10萬元。王某應到A市房地產管理部門辦理。

A：房屋所有權轉移登記

B：房屋所有權初始登記

C：房屋抵押權登記

D：房屋所有權變更登記

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調7、假設整個投資市場的平均收益為20%，國債的收益率為10%，而房地產投資市場相對于整個市場的相關系數(shù)是0.4，那么房地產投資評估的模型所用的折現(xiàn)率應為__。

A．10%

B．11%

C．13%

D．14%8、對無房和住房未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在倍以上。

A：4

B：5

C：6

D：7

E：房地產估價機構必須加蓋公章9、以下__因素不是導致商品住宅供給變化的主要因素。

A．開發(fā)成本的變化

B．收入的變化

C．價格的變化

D．開發(fā)商對未來的預期10、下列不屬于在建工程抵押特點的是。

A：目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款

B：以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產作為償還貸款履行擔保

C：以轉移占有的方式抵押給貸款銀行

D：以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金肋萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10％。則該舊辦公樓的價值為萬元。

A：1005．34

B：1006．61

C：2005．34

D：2006．61

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列哪一項并不屬于房地產市場的運行環(huán)境__。

A．政治環(huán)境

B．國際環(huán)境

C．自然環(huán)境

D．技術環(huán)境13、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的（）。

A．操作風險

B．信用風險

C．市場風險

D．法律風險14、在辦理房屋登記時，房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權不屬同一人且原因不明的，房屋登記機構應當。

A：辦理預告登記

B：辦理更正登記

C：辦理異議登記

D：不予辦理登記

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產值的倍。

A：10

B：20

C：30

D：40

E：房地產估價機構必須加蓋公章16、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。

A：1．67％

B：2．1％

C：2．3％

D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（）范圍之內。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.518、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。

A．過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法

B．過去數(shù)據(jù)加權算術平均法

C．未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法

D．未來數(shù)據(jù)資本化公式法19、未封閉的挑廊，屬于__的范圍。

A．計算全部建筑面積

B．不計算建筑面積

C．計算少半建筑面積

D．計算一半建筑面積20、豪華住宅用地的土地使用權出讓的最高年限為__年。

A．40

B．50

C．60

D．7021、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為__。

A．18%

B．20%

C．15%

D．25%22、統(tǒng)計總體必須是__。

A．性質不同的眾多個體所組成的集合體

B．性質相同的眾多個體所組成的集合體

C．至少有一個主要性質相同的眾多個體所組成的集合體

D．至少有一個主要性質不同的眾多個體所組成的集合體23、評估一宗房地產開發(fā)用地2025年1月1日的價值，預測該宗土地2025年1月1日開發(fā)完成后的房價(含地價)為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該房地產的價值為：__萬元。

A．1562289

B．1652289

C．1502263

D．152026324、房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是的結合體。

A：實體、權益、區(qū)位

B：實物、權益、區(qū)位

C：實物、權利、位置

D：實物、權益、位置

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是（），且各因素發(fā)生變化的概率相同。

A．相互影響的

B．相互獨立的

C．相互作用的

D．相互無關的二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、關于違約和違約責任，下列說法有誤的是__。

A．當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限到來之后要求其承擔違約責任

B．履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務，都將構成實際違約

C．實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行

D．違約的形式包括預期違約和實際違約2、納稅人建造普通標準住宅出售。增值額未超過扣除項目金額之和__的，免征土地增值稅。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%3、某開發(fā)項目的成本利潤率為80%，開發(fā)周期為4年，則該項目的年成本利潤率__。

A．等于20%

B．大于等于20%

C．小于20%

D．小于等于20%4、下列費用中，不屬于房地產開發(fā)投資估算范圍中的其他工程費的是__。

A．審計費

B．工程造價咨詢費

C．臨時用地費和臨時建設費

D．工程監(jiān)理費5、關于重新購建價格的說法，正確的有。

A：重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況下的估價對象的實際支出

B：重新購建價格相當于賬面價值

C：重新購建價格是客觀重新購建價格

D：建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E：土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格6、__是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的經營費用、管理費用和財務費用。

A．經營成本

B．開發(fā)產品成本

C．期間費用

D．開發(fā)項目總投資7、工程造價的計價與控制是以為對象，研究其在建設前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及王程造價運動規(guī)律的學科。

A：建設項目

B：單項工程

C：單位工程

D：分部工程

E：分項工程8、施工單位簽署建設工程項目質量合格的文件上，必須有簽字蓋章。

A：注冊建筑師

B：注冊結構工程師

C：注冊建造師

D：注冊施工管理師

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調9、某宗房地產2025年2月的價格為4000元/m2，現(xiàn)需要將其調整到2025年6月。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2025年1月至6月的價格指數(shù)分別為85.5，86.7，112，115，116，117（均以上個月為100）。則該宗房地產2025年6月的價格為（）元/m2。

A．6992

B．5183

C．6062

D．539810、損益表反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算等評價指標。

A：投資利潤率

B：資本金利潤率

C：資本金凈利潤率

D：財務凈現(xiàn)值

E：借款償還期

11、地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，具體規(guī)定是。

A：由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規(guī)的，應當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定

B：由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規(guī)的，提請全國人民代表大會及其常務委員會裁決

C：國務院認為應當適用部門規(guī)章的，決定在該地方適用部門規(guī)章的規(guī)定

D：國務院認為應當適用部門規(guī)章的，應當提請最高人民法院裁決

E：國務院認為應當適用部門規(guī)章的，應當提請全國人民代表大會及其常務委員會裁決12、不需要辦理施工許可證的是__建設工程。

A．工程投資額30萬元以下的

B．建設面積300m2以下的

C．建設面積500m2以下的

D．工程投資額30萬元以下且建筑面積在300m2以下的

E．投資額50萬元以下且面積不超過300m2的13、下列關于等產量曲線與消費者均衡分析中的無差異曲線的不同之處，在于。

A：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的主觀評價

B：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的客觀評價

C：等產量曲線表達的是要素投入組合與產出量之間的純技術關系

D：每條等產量曲線代表一定數(shù)量的產品

E：等產量曲線上每一點所代表的兩種要素數(shù)量組合都是有效率的14、取得建設用地使用權的途徑包括。

A：通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得

B：通過國家出讓方式取得

C：通過房地產轉讓方式(如買賣、贈與或者其他合法方式)取得

D：通過土地或房地產租賃方式取得

E：通過土地抵押方式取得15、下列需要到資質許可機關辦理房地產估價機構資質證書變更手續(xù)的有。

A：房地產估價機構的名稱事項發(fā)生變更

B：房地產估價機構的法定代表人或者執(zhí)行合伙人事項發(fā)生變更

C：房地產估價機構的注冊資本或者出資額事項發(fā)生變更

D：房地產估價機構的組織形式、住所事項發(fā)生變更

E：房地產估價機構的經營額事項發(fā)生變更16、在地籍圖中，屬于地籍要素的有。(2025年試題)

A：土地的編號

B：土地的利用類別

C：地理名稱

D：房屋、道路、水系

E：土地的面積17、政府宏觀調控房地產市場的手段包括。

A：土地供應政策

B：金融政策

C：誠信建設

D：稅收政策

E：加強產權管理18、確定房地產開發(fā)項目，應當符合的要求是__。

A．國家規(guī)定的土地利用規(guī)則

B．房地產開發(fā)年度計劃

C．土地利用總體規(guī)劃

D．年度建設用地計劃

E．城市規(guī)劃19、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。

A．買賣

B．租賃

C．抵押

D．分配20、銀行個人住房貸款業(yè)務中發(fā)生的“假按揭”屬于風險．(2025年試題)

A：信用

B：管理

C：法律

D：操作

E：借款合同21、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在__m以上部位計算建筑面積。

A．1.80

B．2.00

C．2.20