天山·水榭花都開發(fā)方案與風(fēng)險(xiǎn)

--前期篇開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目計(jì)劃

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案1、取得四證〔用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、開工證、預(yù)售證〕1〕、取得用地規(guī)劃許可證時(shí)間：2021年12月23日2〕、取得工程規(guī)劃許可證時(shí)間〔分標(biāo)段〕：2021年3月16日

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

1、取得四證〔用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、開工證、預(yù)售證〕3〕、取得工程施工許可證時(shí)間〔分標(biāo)段〕：2021年3月17日

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

1、取得四證〔用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、開工證、預(yù)售證〕4〕、取得房屋預(yù)售證時(shí)間〔分樓棟〕：

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

2、樣板區(qū)、售樓處、展示區(qū)開放時(shí)間樣板區(qū)、售樓處、展示區(qū)開放時(shí)間：2021年6月30日

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

3、開工時(shí)間

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

4、開盤時(shí)間

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

5、到達(dá)預(yù)售條件形象進(jìn)度時(shí)間

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

6、主體封頂時(shí)間

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

7、初裝竣工備案〔毛坯交房〕時(shí)間

一、開發(fā)節(jié)奏、工程方案

8、交房入住時(shí)間

風(fēng)險(xiǎn)評估

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

1、地源風(fēng)險(xiǎn)〔土地、拆遷、政府關(guān)系等〕1〕、目前天山·水榭花都120畝地工程所涉及到的土地問題主要是土地西北角的廢棄雞舍的撤除問題。目前正在運(yùn)作，由開發(fā)區(qū)管委會(huì)牽頭，文登營鎮(zhèn)政府出面進(jìn)行協(xié)調(diào)撤除，協(xié)商撤除不行即實(shí)行強(qiáng)制性撤除。此項(xiàng)工作于2021年6月30日前完成。2〕、排水溝改道市政雨水溝貫穿整個(gè)120畝地，影響1#、2#、15#、17#、24#、25#樓的正常開工建設(shè)，目前為了確保不影響120畝地工程施工建設(shè)，我公司已將排水溝進(jìn)行了臨時(shí)改道，改道后的排水溝沿虎山路西側(cè)向北排入120畝地北側(cè)的排水溝。公司正在積極協(xié)調(diào)規(guī)劃、水利、市政等相關(guān)政府部門對排水溝的位置、流向及做法進(jìn)行確定，最終將排水溝遷移出900畝地，以防止對后續(xù)工程的施工建設(shè)產(chǎn)生影響。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

1、地源風(fēng)險(xiǎn)〔土地、拆遷、政府關(guān)系等〕3〕、軍用光纜遷移，軍用光纜約1700米位于營南村和姚家疃村中間貫穿了整個(gè)900畝地，如不進(jìn)行遷移將會(huì)嚴(yán)重影響水榭花都剩余700畝地后續(xù)的施工建設(shè)。此外軍用光纜遷移也需要文登市政府領(lǐng)導(dǎo)和駐平度部隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行協(xié)調(diào)。目前公司正在積極同政府及駐文通訊部隊(duì)進(jìn)行協(xié)商和洽談，將軍用光纜遷移出900畝地，初步方案新的軍用光纜走向?yàn)椋貉囟艩I河邊向東至虎山路，頂管至虎山路東側(cè)，沿虎山路東側(cè)向南埋設(shè)至文山東路接口。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

1、地源風(fēng)險(xiǎn)〔土地、拆遷、政府關(guān)系等〕4〕、下一步的征地目標(biāo)為營南村、姚家疃兩個(gè)行政村，目前姚家疃村的拆遷工作正在進(jìn)行過程中，營南村的整體撤除為文登市建設(shè)局2021年重點(diǎn)督辦工程，方案于2021年年底前撤除完畢。如營南村和姚家疃撤除未能順利進(jìn)行那么影響到我公司后續(xù)700畝地的土地拓展指標(biāo)以及水榭花都后續(xù)的整體規(guī)劃和開工建設(shè)。目前公司正在積極同市政府、管委會(huì)及土地局進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保拆遷工作的如期完成。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

1、地源風(fēng)險(xiǎn)〔土地、拆遷、政府關(guān)系等〕5〕、目前杜營河改造工程已根本接近尾聲。杜營河改造工程進(jìn)展程度直接影響到水榭花都開工建設(shè)相關(guān)手續(xù)的辦理事宜。水榭花都分公司已經(jīng)安排專人負(fù)責(zé)杜營河改造工程的協(xié)調(diào)工作，確保杜營河改造工程的按時(shí)完成，從某些方面來說杜營河改造工程順利完成確保了后續(xù)土地的工程拓展工作。6〕、天山·水榭花都120畝地工程高層屬市政府2021年年度重點(diǎn)督辦工程，政府關(guān)系維護(hù)運(yùn)行較為良好，尚無風(fēng)險(xiǎn)。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

2、市政配套風(fēng)險(xiǎn)〔水、電、氣、熱、路等〕1〕、目前天山·水榭花都120畝地工程施工臨時(shí)用水、臨時(shí)用電已經(jīng)接通，工程施工主體施工完畢結(jié)束前，提前和自來水公司、電業(yè)公司簽訂施工合同，保證在交房前實(shí)現(xiàn)小區(qū)自來水、小區(qū)正式用電的接通。2〕、目前天然氣管道已經(jīng)鋪設(shè)至工程，小區(qū)建成正式交房前接通天然氣。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

2、市政配套風(fēng)險(xiǎn)〔水、電、氣、熱、路等〕3〕、供熱管道市政接口位于文昌路和文山東路交叉口，供熱管網(wǎng)尚未覆蓋工程。而且工程周邊人和國際〔建筑面積約93萬平米〕及上海豪庭〔建筑面積約49萬平米〕將來均需參加供熱管網(wǎng)。根據(jù)目前的情況來看，熱力公司的供熱管徑為800mm，供熱能力嚴(yán)重缺乏。根據(jù)文登市恒源供熱的遠(yuǎn)景規(guī)劃，供熱管網(wǎng)于2021年11月前鋪設(shè)至工程，管網(wǎng)鋪設(shè)同時(shí)調(diào)整管徑并提高出水溫度，以滿足增加的供熱需求。如水榭花都交房前供熱管網(wǎng)未能覆蓋小區(qū)，那么采用鍋爐供熱或者燃?xì)夤帷?/p>

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

3、報(bào)批報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)1〕、天山·水榭花都120畝地總平圖已于2021年2月11日文登市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局蓋章完畢，根據(jù)振嶺副主席審批的?山東水榭花都120畝景觀方案審批?的意見，需重新調(diào)整總平圖，已經(jīng)和文登市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局用地科達(dá)成一致意見，目前前期部正在運(yùn)作文登市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局、文登市城鄉(xiāng)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)及市政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行總平圖調(diào)整報(bào)批，審批同意后蓋章確認(rèn)。在確保不影響生產(chǎn)正常進(jìn)行的前提下，此項(xiàng)工作于2021年6月30日前完成。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

3、報(bào)批報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)2〕、120畝地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確規(guī)定了占地面積為79860平方米，容積率≤1.8，通過計(jì)算得出120畝地總建筑面積不能超過：143748平方米。目前多層施工圖紙已經(jīng)審查完畢，各樓號面積已經(jīng)確定，5棟18層住宅樓的施工圖紙正在審查過程中，2棟28層住宅樓圖紙已出圖完畢。根據(jù)施工圖面積測算目前120畝地24棟樓的建筑總面積為：166100平方米，超出22352平方米。超出后的容積率為：2.08，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃設(shè)計(jì)條件規(guī)定的1.80。文登市城鄉(xiāng)規(guī)劃局和文登市城鄉(xiāng)建設(shè)局對容積率問題卡的很嚴(yán)，容積率上調(diào)工作運(yùn)作難度較大，超容積率面臨著追加土地價(jià)款及政府相關(guān)部門罰款的風(fēng)險(xiǎn)。目前公司準(zhǔn)備在不追加費(fèi)用或其他條件的前提下公司通過協(xié)調(diào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市城鄉(xiāng)建設(shè)局及市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)全力運(yùn)作將容積率進(jìn)行上調(diào)。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

4、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)〔含設(shè)計(jì)〕1、市場供給量太大〔2021年文登市供給量約為270萬〕，而城市容量有限〔城區(qū)缺乏17萬的人口〕，工程產(chǎn)品去化量嚴(yán)重受阻；2、工程洋房的〔帶電梯〕目標(biāo)價(jià)位較高，客群接受度一般，因此競爭力下降；3、周邊競爭樓盤眾多，有局部樓盤已是現(xiàn)房展現(xiàn)，對于工程現(xiàn)階段的銷售形成威脅；4、水尚工程正處于啟動(dòng)期，需進(jìn)行差異化產(chǎn)品定位，否那么勢必構(gòu)成內(nèi)耗威脅。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

6、其它風(fēng)險(xiǎn)〔含文物、地質(zhì)、地理、人文環(huán)境等〕天山·水榭花都120畝地工程暫不涉及文物保護(hù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，巖土工程勘察工作和地震勘測取樣、實(shí)驗(yàn)工作已經(jīng)結(jié)束，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定無地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。目前文登市政府正著力打造城市新區(qū)，天山·水榭花都120畝地工程南鄰文山東路，東靠虎山路，交通興旺地理位置優(yōu)越。文登營鎮(zhèn)民風(fēng)較為彪悍其中尤以營南村最為難處理，在工程施工建設(shè)過程中尤其要注意處理好與當(dāng)?shù)鼗鶎诱约爱?dāng)?shù)乩习傩盏年P(guān)系，防止引起矛盾，影響公司開發(fā)建設(shè)的進(jìn)行。

二、風(fēng)險(xiǎn)評估

7、其它風(fēng)險(xiǎn)〔含文物、地質(zhì)、地理、人文環(huán)境等〕目前天山·水榭花都對外的宣傳為“千畝大盤〞，900畝地的整體詳規(guī)已經(jīng)報(bào)規(guī)劃局