商業(yè)價(jià)格前期預(yù)測算報(bào)告中原集團(tuán)安徽中原事業(yè)一部工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)A、B、C地塊一拖二商業(yè)價(jià)格整體均價(jià)：24100元/平方米。D、E地塊商業(yè)街一層商業(yè)整體均價(jià)：37000元/平方米。結(jié)論4530036200453003620036200453002170031300一拖二商業(yè)價(jià)格3570044600250002140026500265002650025500212002120020400204002550035700單位：元/平方米工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)通過市場售價(jià)百分比計(jì)算，D、E地塊商業(yè)街二層商業(yè)價(jià)格體系為一層的38.5%，整體均價(jià)：14000元/平方米。結(jié)論14000140001400014000138001400013800單位：元/平方米14000一層價(jià)格系數(shù)參照工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)8300830083008300820083008200通過市場售價(jià)百分比計(jì)算，D、E地塊商業(yè)街三層商業(yè)價(jià)格體系為一層的23%，整體均價(jià)：8300元/平方米。結(jié)論單位：元/平方米8300一層價(jià)格系數(shù)參照工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)分層定價(jià)總結(jié)一拖二商業(yè)：均價(jià)24100元D、E一層商業(yè)：均價(jià)37000元D、E二層商業(yè)：均價(jià)14000元D、E三層商業(yè)：均價(jià)8300元工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)總售價(jià)核算一、商業(yè)街D、E地塊總面積：59000平方米

1層面積約：23600平方米〔按地塊總面積40%計(jì)算〕

均價(jià)：37000元/平方米

總價(jià)：8.73億

2層面積約：23600平方米〔按地塊總面積40%計(jì)算〕

均價(jià)：14000元/平方米

總價(jià)：3.3億

3層面積約：11800平方米〔按地塊總面積20%計(jì)算〕

均價(jià)：8300元/平方米

總價(jià)：0.98億

小計(jì)銷售總價(jià)：13億〔均價(jià)：22000元/平方米〕

二、1拖2商業(yè)A、B、C地塊總面積：29000平方米

均價(jià)：24100元/平方米

總價(jià)：7億

合計(jì)總銷售面積：88000平方米

合計(jì)總銷售值約：20億

整體均價(jià)約：22700元/平方米商業(yè)定價(jià)根底和背景城市商業(yè)調(diào)研和分析區(qū)域商業(yè)價(jià)值分析工程商業(yè)價(jià)值分析工程一層商業(yè)均價(jià)工程整體定價(jià)工程商業(yè)價(jià)值空間分析市場比較法租金復(fù)原法入市價(jià)值推算工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)商業(yè)上升空間以三大價(jià)值分析為定價(jià)根底，結(jié)合工程地塊特點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)工程定價(jià)體系。工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算方法釋意市場定價(jià)方法參考同區(qū)同類鋪位之綜合因素及價(jià)格水平，利用“市場比較法〞制定價(jià)格。依據(jù)“市場比較〞原理，對相關(guān)鋪位的價(jià)格經(jīng)過修正，加權(quán)得出。影響商鋪市場定價(jià)法的9大因素地段、商業(yè)氣氛、人流量、周邊環(huán)境、交通情況、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、規(guī)模、開展商信譽(yù)、經(jīng)營公司因目前無為在售商業(yè)工程較少，與本工程較近的代表型商業(yè)只有三家，藍(lán)鼎.中央城、無為建材大市場、五州雅苑。本案123工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算工程市場比照9大影響因素的綜合評分：工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算本工程9大影響因素的綜合評分：工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算工程市場綜合評分和工程均價(jià)比較：藍(lán)鼎中央城主干道商業(yè)價(jià)格14000-20000元/平方米，次干道內(nèi)街8000-12000元/平方米，取中間均價(jià)15000元/平方米，1拖2銷售，折單層價(jià)格，約20400。無為建材大市場沿街商業(yè)10000-13000元/平方米，內(nèi)鋪商業(yè)6000-8000元/平方米，內(nèi)鋪與外鋪價(jià)格比=0.6：1，1拖2銷售，折單層價(jià)格，約12200元。五州雅苑商業(yè)預(yù)計(jì)2021年推出，以現(xiàn)在商業(yè)價(jià)格計(jì)算，預(yù)計(jì)均價(jià)25000元/平方米，1拖2銷售，折單層價(jià)格約31200元。工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算結(jié)論市場比較法步驟：1、影響商鋪價(jià)值的因素分析2、市場比較對象的選定3、各市場比較對象的專業(yè)評分4、相關(guān)樓盤價(jià)格修正——工程相比照較對象的價(jià)格5、工程價(jià)格測算——對各相關(guān)樓盤價(jià)格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格147544691P1=〔89.5/49.5〕X20400=36885P2=〔89.5/46.5〕X12200=23456P3=〔89.5/70〕X31200=39890步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價(jià)格二個(gè)工程權(quán)重：藍(lán)鼎中央城在整體商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)定位上與本工程相擬，只是地段上目前有較大差距，但未來區(qū)域開展會(huì)帶來較大機(jī)遇，因此權(quán)重為40%；建材大市場因業(yè)態(tài)不同，地段相差較遠(yuǎn)，定為20%；五州雅苑因在城市內(nèi)地理位置相當(dāng)，定為40%PX=36885X40%+23456X20%+39890X40%=35400根據(jù)市場比較法，不同工程賦予不同權(quán)重，本工程整體一層商業(yè)均價(jià)為35400元/平方米市場比較法：35400元/平方米工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算方法釋意租金復(fù)原法工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算商鋪?zhàn)饨鹋c商圈繁榮緊密聯(lián)系，從租金水平及分布區(qū)域來分析，無為縣城商圈呈抱團(tuán)形態(tài)，中心商業(yè)高度集中，周邊商業(yè)分布稀散，商圈空間沒有得到很好延展，租金價(jià)格兩極化。租金最高的為西大街中段，300元/平方米，距離工程最近的十字街租金為260元/平方米?！簿植繛?、2層連體商業(yè)租金〕工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算根據(jù)市場租金調(diào)研，因本工程局部區(qū)域拆遷，無營業(yè)商業(yè)，通過相應(yīng)區(qū)域租金分析。工程四至租金大約50-220元/平方米，考慮到一層商業(yè)較集中在D、E高租金地塊，而且在綜合體的商業(yè)氣氛帶動(dòng)下，會(huì)形成租金快速上漲，固整體平均值160元/平方米。2201305080130120工程四至租金工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算結(jié)論根據(jù)租金推法，以工程四至平均一層租金160元/平方米/月計(jì)算，工程一層沿街商鋪均價(jià)為24000元/平方米，參加銷售溢價(jià)因素32000元/平方米。參加銷售溢價(jià)因素的商業(yè)價(jià)格測算業(yè)界一般認(rèn)為參加銷售溢價(jià)因素時(shí)的回報(bào)率為6%工程四至的平均租金為160元/平米/月年租金為1920元/平米考慮溢價(jià)因素每平售價(jià)為：1920/6%=32000元租金反推法：24000元/平方米32000元/平方米工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算定價(jià)結(jié)論202120212021202120212021202120212021價(jià)值實(shí)現(xiàn)的時(shí)間維度：商業(yè)成熟后商業(yè)價(jià)值才會(huì)出現(xiàn)躍升，預(yù)計(jì)2021年上半年工程入市時(shí)一層商業(yè)均價(jià)合理售價(jià)區(qū)間29000元/平方米—39600元/平方米。未來價(jià)值估算租金估算：市場研究顯示區(qū)域年均租金上漲率為10%-20%，估算取值10%。工程一層商業(yè)均價(jià)市場比較法租金反推法入市價(jià)值推算定價(jià)結(jié)論入市價(jià)值推算：保守價(jià)格區(qū)間29000—32000元/平方米銷售平穩(wěn)價(jià)格32000—35000元/平方米激進(jìn)價(jià)格區(qū)間35000—39000元/平方米商業(yè)定價(jià)根底和背景城市商業(yè)調(diào)研和分析區(qū)域商業(yè)價(jià)值分析工程商業(yè)價(jià)值分析工程一層商業(yè)均價(jià)工程整體定價(jià)工程商業(yè)價(jià)值空間分析市場比較法租金復(fù)原法入市價(jià)值推算工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)商業(yè)上升空間以三大價(jià)值分析為定價(jià)根底，結(jié)合工程地塊特點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)工程定價(jià)體系。工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)草市街東大街環(huán)城路新開發(fā)道路環(huán)城路：沿環(huán)城河，與新城區(qū)隔河相望，段路無商業(yè)和居住區(qū)，車道路況較好，人流、車流較少。未來規(guī)劃同濟(jì)橋，直接連通新城區(qū)，商業(yè)未來開展?jié)摿^大。草市街北段〔道路暫未打通〕：周邊居住區(qū)較多，緊臨北大街，北大街沿街商業(yè)較成熟，人流、車流平穩(wěn)。草市街：目前局部未拆遷，整個(gè)面貌較差，但位于東大街、北大街二條主干道的連接處，周邊生活居民較多，商業(yè)氣氛適中，人流、車流平穩(wěn)。東大街工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)草市街東大街環(huán)城路新開發(fā)道路價(jià)值判斷通過四至分析和地塊現(xiàn)有資源價(jià)值判斷：草市街與D、E地塊之間的沿街商業(yè)價(jià)值最高；東大街新貫穿環(huán)城路商業(yè)價(jià)值次之；草市街北段新開通商業(yè)和B、C地塊之間的沿街商業(yè)其次之；最后為環(huán)城路段沿街商業(yè)；東大街高價(jià)值段次價(jià)值段其次價(jià)值段最低價(jià)值段第一價(jià)值段第二價(jià)值段第三價(jià)值段第四價(jià)值段工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)價(jià)值判斷高價(jià)值段次價(jià)值段其次價(jià)值段最低價(jià)值段工程本體研究：通過動(dòng)線、入口、主力店等規(guī)劃，大幅提升E、D地塊價(jià)值，同時(shí)帶動(dòng)環(huán)城路商業(yè)的價(jià)值。價(jià)值發(fā)現(xiàn)，主力店的多重入口，帶動(dòng)了城北區(qū)域人群從環(huán)城路段的動(dòng)線。E、D地塊的商業(yè)價(jià)值加強(qiáng)：位于整個(gè)綜合體動(dòng)線帶；多個(gè)動(dòng)線的結(jié)合；工程規(guī)劃影響商鋪價(jià)值因素分析各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值位置最好、面積最適宜、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪為價(jià)值最高商鋪，根據(jù)不同因素的變化遞減。工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)商業(yè)價(jià)值高價(jià)值段次價(jià)值段其次價(jià)值段最低價(jià)值段一層商業(yè)價(jià)值結(jié)論：峰值出現(xiàn)在E地塊沿草市街段，E地塊沿街價(jià)值最高，其次為D地塊，后為C地塊北大街動(dòng)線，B地塊草市街延伸路段和B、C交接路段，最后為環(huán)城路段。峰值次峰值次峰值四至價(jià)值本體規(guī)劃工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)結(jié)論2021年上半年工程入市時(shí)：一層商鋪均價(jià)34500元/平方米，通過市場比較法：確定工程沿街商鋪、沿街高價(jià)值商鋪和內(nèi)鋪商業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)有商業(yè)價(jià)值測算〔沿街鋪〕以第一階值段為基準(zhǔn)，通過分解影響商業(yè)價(jià)值的因素，打分、比較法，得出第二、三、四階值段的商業(yè)價(jià)值。工程規(guī)劃對第一、二、三、四階值段的調(diào)整：主要考慮動(dòng)線出口和主力店兩個(gè)因素，主要?jiǎng)泳€提升5%，主力店提升5%。中原大量案例研究顯示：內(nèi)鋪為沿街外鋪價(jià)值的60%；1拖2連體商業(yè)為沿街外鋪價(jià)值的70%。轉(zhuǎn)角鋪為中段商鋪價(jià)值的125%。工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)一拖二商業(yè)價(jià)格整體均價(jià)：24100元/平方米。工程一層商業(yè)整體均價(jià)：37000元/平方米。結(jié)論4530036200453003620036200453002170031300一拖二商業(yè)價(jià)格3570044600250002140026500265002650025500212002120020400204002550035700單位：元/平方米工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)售價(jià)因無為現(xiàn)沒有在售工程做為售價(jià)樓層比照，固提取了合肥局部商業(yè)綜合體做為層樓差價(jià)百分之參照。數(shù)據(jù)得出，一層內(nèi)鋪為一層基數(shù)60%，二層為一層基數(shù)38.5%，三層為一層基數(shù)23%。工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)租金同為合肥綜合體的商業(yè)租金比，內(nèi)鋪?zhàn)饨馂橥怃伒?7%，二樓為一樓的64%，三樓為46%，四樓為43%，五樓為32%。工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)通過市場售價(jià)百分比計(jì)算，工程二層商業(yè)價(jià)格體系為一層的38.5%，整體均價(jià)：14000元/平方米。結(jié)論14000140001400014000138001400013800單位：元/平方米14000一層價(jià)格系數(shù)參照工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)8300830083008300820083008200通過市場售價(jià)百分比計(jì)算，工程三層商業(yè)價(jià)格體系為一層的23%，整體均價(jià)：8300元/平方米。結(jié)論單位：元/平方米8300一層價(jià)格系數(shù)參照工程整體定價(jià)工程四至價(jià)值工程本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)分層定價(jià)總結(jié)一拖二商業(yè)：均價(jià)24100元一層商業(yè)：均價(jià)37000元二層商業(yè)：均價(jià)14000元三層商業(yè)：均價(jià)8300元商業(yè)定價(jià)根底和背景城