中指研究院2025.72宏觀政策：廣州啟動首批配售型保障性住房申住房，銷售基準(zhǔn)價分別為15800元/平方米、173申購條件：1.戶籍家庭主申請人必須具有廣州市戶籍；主申請人、共同申請人及其未成年子女在廣州市無自有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移記錄；主申請人在廣州市累計繳納基本養(yǎng)老保險已滿36個月，且申購時處于在保狀態(tài)。如果主申請人年滿50周歲，則不受或具有中級及以上專業(yè)技術(shù)職稱；或具有高級工及以上職業(yè)技能等級證書；或持有廣州市人才綠卡主卡；主申請無自有產(chǎn)權(quán)住房，且在過去3年內(nèi)沒有自有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移記錄；主申請人及共同申請人在廣州市未享受過購房優(yōu)惠政州市累計繳納基本養(yǎng)老保險滿12個月（對于具有碩士學(xué)位的人才或滿24個月（對于其他人才且申購時處于在保狀態(tài)。本次推出的配售型保障房交通及生活均較為便本次推出的配售型保障房交通及生活均較為便利，均位于地鐵站附近，同時小區(qū)周邊及自身配套設(shè)施較為完善。價格基本上為周邊在售商品房價格的六折左右，對于廣州工作的普通工薪群體具有較大吸引力，但由于推出數(shù)量有限及面向購買人群不同，對商品住房市場不會構(gòu)成較大影響。3資料來源：中指研究院搜集整理3資料來源：中指研究院搜集整理4n3月31日，廣州市住建局印發(fā)了關(guān)于《廣2、保障性住房供應(yīng)：全年計劃籌建10萬套保障性租賃住房和0.8萬套公共租賃住房，計劃籌建0.15萬套，供應(yīng)0.28萬套配售型保障四個降低、兩個增加”政策“組合拳”，精準(zhǔn)支持居民剛性和改善性住房需求。推進購買存量商品房用作安置房、保障房，推動配建車位車庫與商品房同步銷售。4、謀劃使用專項債券收回收購存量閑置土地。廣州將平穩(wěn)有序供應(yīng)住房用地。堅持以需定供，以房定地，合理把握供地規(guī)模、供地時序和供地結(jié)構(gòu)，保持住房用地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定。支持通過商品住宅用地公開出讓配建等多渠道籌集保障性住房。積極謀劃使用專項債券收回收購存量閑置土地，減少市場存量土地規(guī)資料來源：中指研究院搜集整理5百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。貸款期限首套二套調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整前調(diào)整后5年以下（含5年）2.35%2.10%2.78%2.53%5年以上2.85%2.60%3.33%3.08%信貸政策：首套房貸利率維持在3%的水平廣州房貸利率自2022年以來也持續(xù)下調(diào)，由2022年初的首套利率普遍執(zhí)行4.65%，下調(diào)到目前執(zhí)行3.0%的房貸利率；二套房貸利率由2022年初的5.85%下調(diào)到目前的3.30%。總體來看，目前的房貸利率處于6表：2022年以來廣州四大國有銀行房貸利率走勢64.65%4.60%4.60%4.45%4.65%4.45%4.45%4.30%4.30%4.90%4.20%4.20%4.80%4.20%4.10%4.50%4.25%資料來源：中指研究院搜集整理7土地供應(yīng)方面：上半年廣州共推出住宅用地24宗，推出規(guī)劃建筑面積156萬㎡，同比上升63.6%。土地成交方面：上半年共成交住宅用地19宗，成交規(guī)劃建面106萬㎡，在去年低基數(shù)下，同比大幅增加249.6%，成交樓面均價為18475元/㎡，同比下跌13.7%。圖：2015年-2025年上半年廣州市住宅用地供應(yīng)與成交情況2021Q1-2025Q1廣州住宅用地季度供求情況0供應(yīng)規(guī)劃建面(萬㎡)成交規(guī)劃建面(萬㎡)成交樓面均價(元/㎡)0供應(yīng)同比增長成交同比增長8商辦用地供求：廣州商業(yè)/辦公用地供求規(guī)模自2020年達到高點后逐年下滑，2025年上半年商辦土地市場持續(xù)平淡，供求規(guī)模均處低位水平。圖：2015年-2025年上半年廣州市商辦用地供應(yīng)與成交情況2021Q1-2025Q2廣州商辦用地季度供求情況000供應(yīng)同比增長成交同比增長成交規(guī)劃建面(萬㎡)成交樓面均價(元/㎡)供應(yīng)同比增長成交同比增長99廣州2025年上半年土地成交詳細一覽表1綜合用地(含住宅)0廣州地鐵地產(chǎn)2荔灣區(qū)小梅大街7號AL011408地塊住宅用地401803花都區(qū)聯(lián)鄉(xiāng)路以東、蔗園路以北CA0201032地塊(二期)住宅用地04廣州市增城區(qū)荔湖街新城大道東側(cè)住宅用地0增城城投5花都區(qū)羅仙路以北、鳳凰北路以西住宅用地06花都區(qū)鳳凰南路以西、雅瑤東路以北住宅用地07番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝D地塊二住宅用地0敏捷集團8天河區(qū)天河智谷片區(qū)AT1003023地塊住宅用地0保利發(fā)展9番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝A地塊一住宅用地426740敏捷集團番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝A地塊二住宅用地462030敏捷集團番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝D地塊一住宅用地0敏捷集團住宅用地42088綜合用地(含住宅)綜合用地(含住宅)番禺區(qū)番禺廣場融媒體北側(cè)BC0612046地塊住宅用地番禺置業(yè)天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊住宅用地番禺區(qū)亞運大道BD0210116地塊二期綜合用地(含住宅)0廣州地鐵地產(chǎn)荔灣區(qū)陸居路AF020210、AF020244地塊綜合用地(含住宅)0保利置業(yè)海珠區(qū)AH020216地塊住宅用地0該地塊（即世界大觀四期）位于天河世界大觀板塊，地塊總建設(shè)用地面積2.07萬㎡，總規(guī)劃建面越秀、建發(fā)、金茂四家房企競價，最終由金茂以總價10.8億元競得，成交樓面價49742元/㎡，溢價總用地面積：30226㎡；建設(shè)用地面積：20700㎡推出起始價：104741萬元；推出樓面價：總用地面積：30226㎡；建設(shè)用地面積：20700㎡推出起始價：104741萬元；推出樓面價：成交總價：107741萬元；成溢價率：2.9%；競得企業(yè)：中國金茂英小學(xué)、天河區(qū)華實學(xué)校、奧體東小學(xué)、黃村小學(xué)周邊在售樓盤。地塊旁邊為項目越秀觀樾、合景臻該地塊位于白云區(qū)沙太路以西，地塊總建設(shè)用地面該地塊共吸引9家房企競價26輪，最終由越秀地產(chǎn)溢價率為21.5%。土地位置：白云區(qū)沙太路以西；土地用途：住宅用地；推出起始價：116515萬元；土地位置：白云區(qū)沙太路以西；土地用途：住宅用地；推出起始價：116515萬元；成交總價：141515萬元；成溢價率：21.5%；競得企業(yè)：越秀地產(chǎn)周邊在售樓盤。該地塊目前已推出（越秀云萃），地塊周邊在售項目還有越秀·天河·和樾府、西派天上半年廣州新房市場供應(yīng)持續(xù)萎縮，供應(yīng)面積同比下降13.6%，成交同比在低基數(shù)下增長11%；全市庫存及去化周期仍處高位，去化周期有所下增城、番禺、白云表現(xiàn)較好，成交面積位居廣州市前三名；增城、番禺、黃埔、花都、南沙整體庫存量較大。廣州二手房市場1-5月平均成交78.8萬㎡，同比上升22.4%。頭部企業(yè)優(yōu)勢明顯，保利、越秀、珠實流量銷售金額位居前三。廣州住宅市場:上半年新房供應(yīng)持續(xù)萎縮，銷售同比在2025年上半年全市商品住宅新批共21647套，新批面積242萬㎡，環(huán)比下降3.5%，同比下降13.6%；2025年上半年全市商品住宅共成交31747套，成交面積353萬㎡，環(huán)比下降25.7%，同比增長11.1%；商品住宅網(wǎng)簽均價為36075元/㎡，環(huán)比上漲5.2%，同比下跌9.4%。廣州商品住宅年度供求情況廣州商品住宅季度供求情況0新增供應(yīng)面積(萬㎡)銷售面積(萬㎡)網(wǎng)簽價格(元/㎡)0年新增供應(yīng)面積(萬㎡)銷售面積0廣州住宅市場：月度供求仍處在低位運行，受純新盤入市，二季度月度供求有所回升從月度數(shù)據(jù)來看，1-2月份受春節(jié)假期影響，推貨及成交均較為平淡，供求規(guī)模均處低位，3月份作為傳統(tǒng)“小陽春”營銷節(jié)點，開發(fā)商推貨有所增加，市場成交亦逐漸修復(fù)，4月份受關(guān)稅大戰(zhàn)影響，市場有所回落，5月份在多個項目集中開盤帶動下，成交有所回升，6月份在年中房企沖刺及部分項目集中網(wǎng)簽下，網(wǎng)簽量創(chuàng)年內(nèi)新高。0廣州商品住宅月度供求情況0新增供應(yīng)面積(萬㎡)銷售面積(萬㎡)網(wǎng)簽均價(元/㎡)指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)2074-49.6%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）24-39.9%銷售套數(shù)618014.4%銷售面積（萬㎡）62.418.5%均價（元/㎡）指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)2074-49.6%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）24-39.9%銷售套數(shù)618014.4%銷售面積（萬㎡）62.418.5%均價（元/㎡）15580-7.7%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)2607-26.3%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）27.1-29.7%銷售套數(shù)38878.3%銷售面積（萬㎡）41.69.9%均價（元/㎡）41137-2.2%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)1373-49.7%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）16.7-54.1%銷售套數(shù)230258.0%銷售面積（萬㎡）34.778.2%均價（元/㎡）73060-8.6%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)3728155.5%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）39.0130.8%銷售套數(shù)325319.3%銷售面積（萬㎡）33.512.3%均價（元/㎡）34466-12.5%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)1341-36.5%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）14.5-47.8%銷售套數(shù)29601.5%銷售面積（萬㎡）31.6-5.1%均價（元/㎡）23693-16.6%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)211621.3%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）25.553.9%銷售套數(shù)25300.1%銷售面積（萬㎡）28.03.9%均價（元/㎡）48857-15.5%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)1.9%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）-4.4%銷售套數(shù)926-18.9%銷售面積（萬㎡）9.8-19.6%均價（元/㎡）12160-12.4%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)6.5%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）-10.7%銷售套數(shù)24.0%銷售面積（萬㎡）31.1%均價（元/㎡）896946.2%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)3030-17.8%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）33.5-26.7%銷售套數(shù)457112.4%銷售面積（萬㎡）52.110.8%均價（元/㎡）34155-16.5%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)2019-1.0%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）21.84.0%銷售套數(shù)3033-0.9%銷售面積（萬㎡）34.11.4%均價（元/㎡）18173-8.4%指標(biāo)數(shù)值同比批準(zhǔn)上市套數(shù)271822.5%批準(zhǔn)上市面積（萬㎡）33.59.5%銷售套數(shù)198620.0%銷售面積（萬㎡）23.60.3%均價（元/㎡）67556-23.3%庫存及去化：全市庫存量仍位處高位，去化周期由于2024年底將現(xiàn)房納入庫存，截至2025年6月，廣州市整體庫存量為1503萬㎡，整體去化周期為21.8個月，庫存量在4月份有所上升后連續(xù)兩個月下降，整體庫存量仍處高位。從區(qū)域來看，增城、番禺、黃埔?guī)齑媪课痪忧叭?，越秀區(qū)由于月均成交規(guī)模較小，整體去化周期最長，為54.1個月。55000aa庫存（萬㎡）——去化周期（月）各區(qū)域庫存量及去化周期從產(chǎn)品面積需求段來看：80-120㎡的剛性、剛改面積段成交比例最高，達61.6%，較2024年下降0.2個百分點；120-140㎡面積段占比15.9%，較2024年增加2.0個百分點；上半年140㎡以上面積段占比有所下降，其中140-180㎡面積段占比下降1.1個百分點，180-240㎡面積段占比下降0.6個百分點，240㎡以上面積段占比上升0.3個百分點。從成交總價段來看：150萬元以下總價段是成交主力，占比21.2%，較2024年全年增加1.9個百分點；其次是150-200萬元總價段，占比14.3%；300-400萬元總價段占比12.7%；改善產(chǎn)品中，500-600萬元總價段占比相比2024年提升0.5個百分240-300㎡ 800-1000萬元n廣州二手房市場1月份延續(xù)2024年底以來的市場熱度，成交面積達89.6萬㎡，2月份受春節(jié)假期影響，成交有所下滑，成交面積為49.6萬㎡,3-4月份成交持續(xù)上升，5月份成交有所下滑。n1-5月平均成交面積為78.8萬㎡，同比上升22.4%。00n2025年上半年TOP20房企流量銷售總額為946.6億元，TOP20流量門檻值為11.3億元。TOP20房企流量銷售面積為260.1萬㎡，TOP20流量面積門檻值為5.0萬㎡。保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、珠實地