東北小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)東北小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于東北小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和地方相關(guān)規(guī)定，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平處理各類事務(wù)，維護(hù)小區(qū)的公平秩序。4.共同治理原則：鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同治理的良好局面。二、小區(qū)基本情況概述（一）小區(qū)位置與規(guī)模東北小區(qū)位于[具體城市名稱][具體區(qū)域名稱]，占地面積為[X]平方米，建筑面積為[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶居民。（二）配套設(shè)施1.公共設(shè)施：小區(qū)內(nèi)配備有完善的公共設(shè)施，包括但不限于綠化景觀、休閑廣場、健身器材、兒童游樂設(shè)施等，為業(yè)主提供舒適的休閑娛樂場所。2.物業(yè)服務(wù)設(shè)施：設(shè)有物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)的物業(yè)服務(wù)人員，為業(yè)主提供全方位的物業(yè)服務(wù)。同時，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有監(jiān)控室、配電室、水泵房等物業(yè)服務(wù)設(shè)施，確保小區(qū)的正常運(yùn)行。3.停車設(shè)施：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有充足的停車位，包括地下停車位和地面停車位，滿足業(yè)主的停車需求。三、業(yè)主及物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.知情權(quán)：有權(quán)了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收支等情況。2.監(jiān)督權(quán)：有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作提出意見和建議。3.選舉權(quán)和被選舉權(quán)：有權(quán)參加業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權(quán)。4.提議權(quán)：有權(quán)提議召開業(yè)主大會臨時會議，就小區(qū)重大事項(xiàng)進(jìn)行討論和決策。5.享受物業(yè)服務(wù)權(quán)：有權(quán)享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。（二）義務(wù)1.遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約：遵守國家法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約，自覺維護(hù)小區(qū)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。2.按時繳納物業(yè)費(fèi)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和時間，按時足額繳納物業(yè)費(fèi)。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作：積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)管理工作，如房屋維修、環(huán)境衛(wèi)生整治、安全防范等。4.愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備：愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，不得隨意損壞或占用。5.不得從事違法違規(guī)活動：不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動，如亂搭亂建、亂停亂放、噪音擾民等。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：定期對小區(qū)內(nèi)的房屋及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)等工作，保持小區(qū)環(huán)境整潔。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理：對小區(qū)內(nèi)的綠化景觀進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化植物生長良好。4.安全防范管理：制定安全防范制度，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的安全巡邏，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。5.車輛停放管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)車輛停放的管理，維護(hù)停車秩序。6.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳工作。7.其他服務(wù)：根據(jù)業(yè)主需求，提供其他相關(guān)物業(yè)服務(wù)，如代收代繳水電費(fèi)、家政服務(wù)等。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.房屋管理：房屋外觀完好、整潔，無明顯損壞和脫落現(xiàn)象；房屋共用部位定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常使用。2.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，維修及時率達(dá)到[X]%以上；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清晰，操作規(guī)范。3.環(huán)境衛(wèi)生管理：小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔，無衛(wèi)生死角；垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶定期清洗消毒；公共區(qū)域定期進(jìn)行消毒殺菌。4.綠化養(yǎng)護(hù)管理：綠化植物生長良好，無明顯病蟲害；草坪修剪整齊，花卉、樹木定期修剪、施肥、澆水。5.安全防范管理：小區(qū)實(shí)行24小時值班制度，安全巡邏人員按時巡邏；監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，圖像清晰；消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)。6.車輛停放管理：車輛停放有序，無亂停亂放現(xiàn)象；停車設(shè)施設(shè)備完好，交通標(biāo)識清晰。7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率達(dá)到[X]%以上，對欠費(fèi)業(yè)主及時進(jìn)行催繳。（三）服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核1.建立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行自查自糾，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。2.業(yè)主滿意度調(diào)查：每年至少開展一次業(yè)主滿意度調(diào)查，了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，根據(jù)調(diào)查結(jié)果及時調(diào)整服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。3.考核與獎懲：制定服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評價。對服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予表彰和獎勵；對服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，終止服務(wù)合同。五、小區(qū)公共秩序管理（一）人員出入管理1.門禁制度：小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，業(yè)主和物業(yè)使用人憑有效證件出入小區(qū)。2.來訪登記：外來人員進(jìn)入小區(qū)需進(jìn)行來訪登記，經(jīng)被訪人確認(rèn)后，方可進(jìn)入小區(qū)。（二）車輛管理1.停車規(guī)定：業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)定的停車位置停放車輛，不得亂停亂放。2.停車收費(fèi)：按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用，停車費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，用于停車設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理。3.車輛安全管理：加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)車輛的安全管理，防止車輛被盜、被損壞等情況發(fā)生。（三）治安防范管理1.巡邏制度：制定治安巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全巡邏，巡邏時間不少于[X]小時/天。2.安全監(jiān)控：小區(qū)內(nèi)安裝安全監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行24小時監(jiān)控，確保小區(qū)安全。3.應(yīng)急處置：制定應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)事件進(jìn)行及時有效的處置，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.清掃標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域每天定時進(jìn)行清掃保潔，做到地面無雜物、無污漬、無積水；樓道內(nèi)每周至少清掃一次，扶手每天擦拭。2.垃圾分類：按照垃圾分類要求，設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。3.衛(wèi)生死角清理：定期對小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角進(jìn)行清理，確保小區(qū)環(huán)境整潔。（二）垃圾清運(yùn)1.垃圾收集：每天定時收集小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到垃圾不堆積、不散落。2.垃圾運(yùn)輸：將收集的垃圾及時運(yùn)輸至指定的垃圾處理場進(jìn)行處理，確保垃圾日產(chǎn)日清。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.定期檢查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。2.業(yè)主監(jiān)督：鼓勵業(yè)主對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的問題及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映。3.考核與獎懲：制定環(huán)境衛(wèi)生考核標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作進(jìn)行考核評價。對環(huán)境衛(wèi)生管理工作優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予表彰和獎勵；對環(huán)境衛(wèi)生管理工作不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，終止服務(wù)合同。七、小區(qū)綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.澆水施肥：根據(jù)季節(jié)和天氣情況，定期對綠化植物進(jìn)行澆水施肥，確保植物生長良好。2.修剪整形：定期對綠化植物進(jìn)行修剪整形，保持植物的美觀和整齊。3.病蟲害防治：加強(qiáng)對綠化植物的病蟲害防治工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理病蟲害問題。（二）綠化設(shè)施維護(hù)1.綠化設(shè)施檢查：定期對小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施進(jìn)行檢查，如圍欄、花架、座椅等，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。2.綠化設(shè)施更新：根據(jù)小區(qū)綠化規(guī)劃和業(yè)主需求，適時對綠化設(shè)施進(jìn)行更新和改造。（三）綠化管理考核與獎懲1.考核標(biāo)準(zhǔn)：制定綠化管理考核標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綠化管理工作進(jìn)行考核評價。2.獎懲措施：對綠化管理工作優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予表彰和獎勵；對綠化管理工作不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，終止服務(wù)合同。八、小區(qū)房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.房屋巡查：定期對小區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋安全隱患。2.房屋維修：對業(yè)主報(bào)修的房屋問題，及時進(jìn)行維修，確保房屋正常使用。3.房屋裝修管理：制定房屋裝修管理規(guī)定，對業(yè)主的裝修行為進(jìn)行規(guī)范管理，確保裝修安全。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.設(shè)施設(shè)備巡查：定期對小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備故障。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)：按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.設(shè)施設(shè)備更新改造：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和實(shí)際情況，適時對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的使用性能和安全性。（三）設(shè)施設(shè)備管理考核與獎懲1.考核標(biāo)準(zhǔn)：制定設(shè)施設(shè)備管理考核標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行考核評價。2.獎懲措施：對設(shè)施設(shè)備管理工作優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予表彰和獎勵；對設(shè)施設(shè)備管理工作不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，終止服務(wù)合同。九、小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理（一）資金來源小區(qū)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，專項(xiàng)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（二）資金使用1.使用范圍：專項(xiàng)維修資金的使用范圍包括小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，如房屋主體結(jié)構(gòu)維修、電梯維修、消防設(shè)施更新等。2.使用程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會提出維修、更新和改造方案，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定的程序申請使用專項(xiàng)維修資金。（三）資金管理與監(jiān)督1.資金管理：專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理。2.資金監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對專項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。十、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.會議召集：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。3.決策事項(xiàng)：業(yè)主大會決定以下事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途；利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會1.組成與任期：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，任期3至5年，可連選連任。2.職責(zé)：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)