南昌拆遷管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)南昌市城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法適用于在南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。（二）基本原則房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守本辦法，服從城市建設(shè)需要，不得阻撓和妨礙依法進(jìn)行的房屋拆遷工作。（三）管理部門(mén)職責(zé)南昌市房地產(chǎn)管理部門(mén)是本市城市房屋拆遷工作的主管部門(mén)，對(duì)本市城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房屋拆遷的相關(guān)協(xié)調(diào)工作。建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土資源、物價(jià)、公安、工商等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，相互配合，保障房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。二、拆遷管理（一）拆遷計(jì)劃與拆遷方案拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷前，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體安排，制定拆遷計(jì)劃和拆遷方案，并報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。拆遷計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限等內(nèi)容。拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋的基本情況、補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償安置資金預(yù)算、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況等內(nèi)容。（二）拆遷許可證的申領(lǐng)拆遷人應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷管理部門(mén)提出申請(qǐng)，領(lǐng)取房屋拆遷許可證。申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：1.建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3.國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；4.拆遷計(jì)劃和拆遷方案；5.辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知拆遷人，并說(shuō)明理由。（三）拆遷公告房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。（四）拆遷委托拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。（五）暫停辦理相關(guān)手續(xù)房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)就拆遷范圍內(nèi)的下列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)：1.新建、擴(kuò)建、改建房屋；2.改變房屋和土地用途；3.租賃房屋。暫停辦理的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)1年。三、拆遷補(bǔ)償與安置（一）補(bǔ)償方式拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。（二）貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)，并按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行評(píng)估。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并按照協(xié)議約定的方式進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。（三）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積相等的部分，按照被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積超過(guò)被拆遷房屋的建筑面積的部分，按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算差價(jià)；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積不足被拆遷房屋的建筑面積的部分，按照被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。（四）特殊情況的補(bǔ)償拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。（五）安置標(biāo)準(zhǔn)拆遷住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置。安置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積、居住人口等因素確定。拆遷非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的用途、建筑面積、經(jīng)營(yíng)狀況等因素確定。（六）補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。（七）補(bǔ)償安置資金管理拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將拆遷補(bǔ)償安置資金存入辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門(mén)賬戶，專款專用。四、拆遷評(píng)估（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門(mén)通過(guò)公開(kāi)抽簽等方式確定。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。（二）評(píng)估程序拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人公布評(píng)估結(jié)果。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)核評(píng)估結(jié)果仍有異議的，可以自收到復(fù)核評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具鑒定意見(jiàn)。經(jīng)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；經(jīng)鑒定，評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。（三）評(píng)估費(fèi)用拆遷評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。五、拆遷期限與過(guò)渡期限（一）拆遷期限拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷期限內(nèi)，完成拆遷工作。拆遷期限由房屋拆遷管理部門(mén)根據(jù)拆遷規(guī)模、拆遷難度等因素確定。（二）過(guò)渡期限拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷規(guī)模、拆遷難度等因素，合理確定過(guò)渡期限，并在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中明確約定。過(guò)渡期限由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。因不可抗力延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知被拆遷人或者房屋承租人，并根據(jù)實(shí)際情況合理延長(zhǎng)過(guò)渡期限。六、法律責(zé)任（一）拆遷人違法責(zé)任拆遷人未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由房屋拆遷管理部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門(mén)吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：1.未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；2.委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；3.擅自延長(zhǎng)拆遷期限的。（二）被拆遷人違法責(zé)任被拆遷人違反協(xié)議，拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。（三）相關(guān)部門(mén)違法責(zé)任房屋拆遷管理部門(mén)違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其