奧林小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)奧林小區(qū)的管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于奧林小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法進(jìn)行小區(qū)管理活動(dòng)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.公平、公正、公開原則：在管理過程中，做到公平對(duì)待每一位業(yè)主和使用人，公正處理各類事務(wù)，公開管理信息。4.服務(wù)第一原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供高效、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)水平。二、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由奧林小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。4.業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)半數(shù)以上通過。但是，籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。3.業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。4.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。5.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）選聘與解聘1.業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4.業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定辦理退出交接手續(xù)。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；治安保衛(wèi)管理；車輛停放管理；消防管理等。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方相關(guān)規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，不得從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途；占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）物業(yè)的維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害他人安全、影響公共利益的情況時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，相關(guān)業(yè)主可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)督促其履行維修義務(wù)。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因維修、更新和改造需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。4.專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)劃分1.奧林小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)按照下列規(guī)定劃分：房屋自用部位和自用場地，由業(yè)主負(fù)責(zé)；房屋共用部位和共用場地，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營場所，由經(jīng)營單位負(fù)責(zé)；建設(shè)工程施工現(xiàn)場，由施工單位負(fù)責(zé)。2.環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)的具體范圍和責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理要求1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期清掃、保潔小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、停車場等公共區(qū)域，及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持環(huán)境整潔。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在公共區(qū)域堆放物品。3.禁止在小區(qū)內(nèi)焚燒樹葉、垃圾等廢棄物。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保綠化植物生長良好。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞樹木、花卉，不得踐踏草坪。（二）綠化管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)綠化區(qū)域的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理綠化植物的病蟲害、枯死等問題。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理設(shè)置綠化宣傳標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主、使用人愛護(hù)綠化環(huán)境。七、治安保衛(wèi)管理（一）治安保衛(wèi)制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全治安保衛(wèi)制度，配備必要的治安保衛(wèi)人員和設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的治安防范工作。2.治安保衛(wèi)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，履行崗位職責(zé)，文明執(zhí)勤，保障小區(qū)內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)安全。（二）人員與車輛出入管理1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，業(yè)主、使用人憑有效證件出入小區(qū)。外來人員、車輛進(jìn)入小區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，經(jīng)業(yè)主、使用人確認(rèn)后，方可進(jìn)入。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)車輛的停放管理，劃定停車位，規(guī)范車輛停放秩序，確保車輛停放安全。（三）安全防范措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安裝必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)等，并確保其正常運(yùn)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織治安防范演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。八、車輛停放管理（一）停車位設(shè)置1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理劃定停車位，包括地面停車位和地下停車位。2.停車位的劃定應(yīng)當(dāng)符合交通安全、消防安全等要求，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布。（二）車輛停放規(guī)定1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的停車位停放車輛，不得隨意占用消防通道、綠地等公共區(qū)域。2.車輛停放應(yīng)當(dāng)整齊有序，不得妨礙其他車輛和行人通行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)車輛停放情況進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)停放的車輛，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻和糾正。（三）停車費(fèi)用管理1.停車費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布。2.停車費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，主要用于停車位的維護(hù)、管理等支出。九、消防管理（一）消防設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，如消防器材、消防栓、消防噴淋系統(tǒng)等，并確保其正常運(yùn)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。（二）消防安全責(zé)任1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防法律、法規(guī)的規(guī)定，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施設(shè)備，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)消防安全的宣傳教育，提高業(yè)主、使用人的消防安全意識(shí)。（三）消防演練1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織消防演練，提高應(yīng)對(duì)火災(zāi)事故的能力。2.消防演練應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)的預(yù)案，并邀請(qǐng)業(yè)主、使用人參與觀摩。十、違約責(zé)任（一）業(yè)主、使用人的違約責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本管理辦法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。給其他業(yè)主、使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。2.業(yè)主、使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理辦法的規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)