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小區(qū)大院管理辦法一、總則(一)目的為了加強(qiáng)本小區(qū)大院的管理,維護(hù)小區(qū)的正常秩序,營(yíng)造安全、整潔、舒適的居住環(huán)境,特制定本管理辦法。(二)適用范圍本辦法適用于本小區(qū)大院范圍內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、工作人員等。(三)基本原則1.依法管理原則:嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)以及地方相關(guān)規(guī)定,確保小區(qū)管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則:以業(yè)主需求為導(dǎo)向,提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù),保障業(yè)主的合法權(quán)益。3.公平公正原則:對(duì)待所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁,公平處理各類事務(wù),確保管理工作的公正性。4.共同參與原則:鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)管理,通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式,共同協(xié)商解決小區(qū)管理中的問題。二、業(yè)主及物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)(一)權(quán)利1.依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利,包括但不限于所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。2.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán),選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán)。3.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,提出建議和意見,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督和質(zhì)詢。4.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量,有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。5.對(duì)小區(qū)的公共事務(wù)和公共設(shè)施設(shè)備享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán),有權(quán)查閱小區(qū)相關(guān)資料。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。(二)義務(wù)1.遵守本小區(qū)大院管理辦法以及相關(guān)的法律法規(guī),遵守業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。2.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作,積極參與小區(qū)的各項(xiàng)活動(dòng),共同維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。4.愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、綠化環(huán)境等,不得隨意損壞或占用。5.不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng),不得損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)(一)基本職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù),包括但不限于房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理,環(huán)境衛(wèi)生保潔,綠化養(yǎng)護(hù),安全保衛(wèi)等。2.制定并執(zhí)行小區(qū)的各項(xiàng)管理制度,確保小區(qū)管理工作的有序進(jìn)行。3.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。(二)具體服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理定期對(duì)房屋建筑進(jìn)行檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋質(zhì)量問題,確保房屋的安全使用。對(duì)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備,如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等進(jìn)行日常巡查、維護(hù)和保養(yǎng),確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。建立設(shè)施設(shè)備檔案,記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況、維修保養(yǎng)記錄等,以便進(jìn)行管理和查詢。2.環(huán)境衛(wèi)生保潔制定詳細(xì)的保潔工作計(jì)劃,定期對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清掃、消毒,包括樓道、電梯、樓梯扶手、公共走廊、停車場(chǎng)、綠化區(qū)域等,保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。及時(shí)清理小區(qū)內(nèi)的垃圾,做到日產(chǎn)日清,確保垃圾不堆積、不散發(fā)異味。對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共廁所進(jìn)行定期清潔和消毒,保持廁所的清潔衛(wèi)生。3.綠化養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化植物的日常養(yǎng)護(hù)工作,包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等,確保綠化植物生長(zhǎng)良好,景觀效果美觀。定期對(duì)綠化區(qū)域進(jìn)行巡查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理綠化植物的損壞、缺失等問題,進(jìn)行補(bǔ)種和修復(fù)。根據(jù)季節(jié)和小區(qū)特色,適時(shí)調(diào)整綠化布局,增加小區(qū)的綠化景觀。4.安全保衛(wèi)制定安全保衛(wèi)制度,安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作,包括門崗值班、巡邏等,確保小區(qū)的安全秩序。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記和檢查,防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū),確保小區(qū)居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。安裝和維護(hù)小區(qū)的安全監(jiān)控系統(tǒng),確保監(jiān)控設(shè)備正常運(yùn)行,能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控小區(qū)內(nèi)的情況。定期組織安全演練,提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力,保障小區(qū)的安全穩(wěn)定。5.其他服務(wù)協(xié)助業(yè)主辦理房屋裝修手續(xù),對(duì)裝修過程進(jìn)行監(jiān)督管理,確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定,不影響其他業(yè)主的正常生活。為業(yè)主提供必要的便民服務(wù),如代收快遞、代繳水電費(fèi)等(具體服務(wù)內(nèi)容可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定)。積極協(xié)調(diào)處理小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間的矛盾糾紛,及時(shí)化解問題,維護(hù)小區(qū)的和諧氛圍。(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核1.建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制,業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)。2.定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核工作,考核內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、工作效率、業(yè)主滿意度等方面。3.根據(jù)考核結(jié)果,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)懲。對(duì)于服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)秀的企業(yè),給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì);對(duì)于服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的企業(yè),要求其限期整改,整改仍不合格的,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行處理。四、小區(qū)公共區(qū)域管理(一)公共設(shè)施設(shè)備管理1.小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備,如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等,屬于全體業(yè)主共有,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理和維護(hù)。2.設(shè)立公共設(shè)施設(shè)備維修基金,專項(xiàng)用于公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。維修基金的使用應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。3.定期對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查和維護(hù)保養(yǎng),確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)于存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修或更換,保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。(二)環(huán)境衛(wèi)生管理1.保持小區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生整潔,定期進(jìn)行清掃、消毒,及時(shí)清理垃圾和雜物。2.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)垃圾分類的宣傳和引導(dǎo),設(shè)置合理的垃圾分類投放點(diǎn),并確保垃圾及時(shí)分類清運(yùn)。3.禁止在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)隨意丟棄垃圾、亂張貼廣告、亂涂亂畫等行為,對(duì)違反規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處罰。(三)綠化管理1.愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物,不得隨意踐踏、攀折、損壞綠化植物。2.禁止在綠化區(qū)域內(nèi)種菜、堆放雜物等行為,保持綠化區(qū)域的整潔美觀。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn),定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作,確保綠化植物生長(zhǎng)良好。(四)車輛管理1.制定小區(qū)車輛管理制度,規(guī)范車輛停放秩序。2.合理規(guī)劃停車位,確保車輛有序停放。對(duì)于停車位緊張的情況,可采取錯(cuò)時(shí)停車等措施,提高停車位的利用率。3.對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記和檢查,禁止外來車輛在小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期停放。對(duì)于業(yè)主車輛,可發(fā)放停車證,憑證進(jìn)出小區(qū)。4.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)車輛行駛速度的管理,確保車輛行駛安全。禁止在小區(qū)內(nèi)鳴笛、超速行駛等行為。(五)消防安全管理1.嚴(yán)格遵守國(guó)家消防安全法律法規(guī),落實(shí)消防安全責(zé)任制。2.確保小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備完好有效,定期進(jìn)行檢查和維護(hù),保證消防通道暢通無阻。3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的消防安全宣傳教育,提高業(yè)主的消防安全意識(shí)。禁止在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用明火等行為。4.制定消防安全應(yīng)急預(yù)案,定期組織消防演練,提高應(yīng)對(duì)火災(zāi)等突發(fā)事件的能力。五、小區(qū)秩序維護(hù)(一)人員出入管理1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理,設(shè)立門崗,安排專人負(fù)責(zé)人員出入登記和檢查。2.業(yè)主憑有效證件出入小區(qū),外來人員來訪時(shí),需在門崗進(jìn)行登記,經(jīng)被訪業(yè)主同意后,方可進(jìn)入小區(qū)。3.對(duì)攜帶大件物品或可疑物品的人員進(jìn)行核實(shí)和檢查,防止物品丟失或被盜。(二)巡邏制度1.制定巡邏計(jì)劃,安排專人定時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏,巡邏范圍包括小區(qū)公共區(qū)域、樓道、停車場(chǎng)等。2.巡邏人員應(yīng)當(dāng)佩戴明顯標(biāo)識(shí),保持通訊暢通,認(rèn)真履行巡邏職責(zé),及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.對(duì)巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行記錄,并及時(shí)報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)部門進(jìn)行處理。(三)安全防范措施1.安裝和維護(hù)小區(qū)的安全監(jiān)控系統(tǒng),確保監(jiān)控設(shè)備覆蓋小區(qū)主要區(qū)域,能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控小區(qū)內(nèi)的情況。2.在小區(qū)內(nèi)設(shè)置必要的安全警示標(biāo)識(shí),提醒業(yè)主注意安全。3.加強(qiáng)與周邊社區(qū)、派出所等相關(guān)部門的聯(lián)系與協(xié)作,共同維護(hù)小區(qū)的安全秩序。(四)突發(fā)事件應(yīng)急處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案,包括火災(zāi)、盜竊、地震、水浸等突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。2.定期組織應(yīng)急演練,提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。3.發(fā)生突發(fā)事件時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案,采取有效的應(yīng)急措施,保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,并及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。六、房屋使用與裝修管理(一)房屋使用管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋,不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。2.禁止在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng),如生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存易燃易爆物品等。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)的噪音管理規(guī)定,避免在休息時(shí)間進(jìn)行產(chǎn)生噪音的活動(dòng),影響其他業(yè)主的正常生活。(二)房屋裝修管理1.業(yè)主進(jìn)行房屋裝修前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理裝修手續(xù),提交裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修方案進(jìn)行審核,確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定,不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和小區(qū)整體環(huán)境。3.裝修施工單位應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)的裝修管理規(guī)定,文明施工,不得在裝修過程中損壞公共設(shè)施設(shè)備、占用公共區(qū)域等。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修過程進(jìn)行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并要求整改。對(duì)于拒不整改的,可按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。5.裝修工程竣工后,業(yè)主應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)使用房屋。七、費(fèi)用管理(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素合理確定,并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。(二)其他費(fèi)用1.除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用外,小區(qū)內(nèi)可能還會(huì)產(chǎn)生其他費(fèi)用,如公共水電費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。2.對(duì)于其他費(fèi)用的收取,應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示,并明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和用途。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納其他費(fèi)用,以保障小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和小區(qū)環(huán)境的維護(hù)。(三)費(fèi)用催繳與欠費(fèi)處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主發(fā)送費(fèi)用催繳通知,提醒業(yè)主按時(shí)繳納費(fèi)用。2.對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行上門催繳,并記錄催繳情況。3.對(duì)于長(zhǎng)期欠費(fèi)且經(jīng)多次催繳仍不繳納的業(yè)主,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,采取相應(yīng)的措施,如限制門禁出入、暫停物業(yè)服務(wù)等,直至業(yè)主繳納費(fèi)用為止。八、投訴與處理(一)投訴渠道1.設(shè)立專門的投訴渠道,方便業(yè)主對(duì)小區(qū)管理中的問題進(jìn)行投訴。投訴渠道可包括電話、郵箱、意見箱等。2.在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布投訴渠道信息,確保業(yè)主能夠及時(shí)了解并使用投訴渠道。(二)投訴處理流程1.業(yè)主提出投訴后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理,并記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等。2.對(duì)投訴問題進(jìn)行調(diào)查核實(shí),明確責(zé)任主體和問題原因。3.根據(jù)調(diào)查結(jié)果,制定相應(yīng)的處理措施,并及時(shí)反饋給投訴人。處理措施應(yīng)當(dāng)明確處理時(shí)間和處理結(jié)果,確保投訴問題得到妥善解決。4.對(duì)投訴處理情況進(jìn)行跟蹤回訪,了解投訴人對(duì)處理結(jié)果的滿意度,不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。(三)投訴處理結(jié)果公示1.定期對(duì)投訴
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