民用住房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)本辦法旨在加強民用住房的管理，保障住房所有者和使用者的合法權(quán)益，維護住房市場秩序，促進住房資源的合理配置。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)內(nèi)各類民用住房的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用、維修、管理等活動。民用住房包括城鎮(zhèn)新建商品住房、二手住房、保障性住房以及農(nóng)村自有住房等。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格遵循國家法律法規(guī)，確保民用住房管理活動合法合規(guī)。2.保障權(quán)益原則充分保障住房所有者、使用者的合法權(quán)益，維護社會公平正義。3.合理規(guī)劃原則科學(xué)規(guī)劃住房建設(shè)布局，提高土地利用效率，滿足居民合理住房需求。4.動態(tài)管理原則根據(jù)住房市場發(fā)展變化，適時調(diào)整管理措施，確保管理的有效性和適應(yīng)性。二、住房規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃審批1.住房建設(shè)項目應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及相關(guān)專項規(guī)劃要求。建設(shè)單位在申請建設(shè)項目規(guī)劃許可前，需提交詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計方案，包括住房布局、配套設(shè)施、綠化景觀等內(nèi)容。2.規(guī)劃部門應(yīng)組織專家評審，并征求相關(guān)部門、利害關(guān)系人意見，對規(guī)劃設(shè)計方案進行嚴(yán)格審查。經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案不得擅自變更，確需變更的，應(yīng)按原審批程序辦理變更手續(xù)。（二）建設(shè)工程質(zhì)量與安全管理1.建設(shè)單位應(yīng)依法依規(guī)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，并簽訂合同，明確各方質(zhì)量安全責(zé)任。2.施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計文件進行施工，建立健全質(zhì)量安全保證體系，加強施工過程質(zhì)量安全控制。監(jiān)理單位應(yīng)依法履行監(jiān)理職責(zé)，對工程質(zhì)量安全進行全程監(jiān)督。3.建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。驗收合格后方可交付使用。住房交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。（三）配套設(shè)施建設(shè)1.住房建設(shè)項目應(yīng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等公共服務(wù)設(shè)施。配套設(shè)施應(yīng)與住房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)將配套設(shè)施建設(shè)費用納入住房建設(shè)成本，不得擅自降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)或挪作他用。相關(guān)部門應(yīng)加強對配套設(shè)施建設(shè)情況的監(jiān)督檢查，確保配套設(shè)施符合規(guī)劃和使用要求。三、住房銷售管理（一）預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住房，應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可條件包括已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期等。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓處顯著位置公示商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同示范文本、房屋實測面積等信息。預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房人簽訂書面商品房買賣合同，并按照合同約定履行義務(wù)。（二）銷售行為規(guī)范1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)，不得采取虛假宣傳、惡意哄抬房價、捂盤惜售等不正當(dāng)手段欺騙消費者。2.銷售商品住房時，應(yīng)明確告知購房人房屋的基本情況、抵押情況、物業(yè)服務(wù)等事項。不得隱瞞或不實告知影響購房人權(quán)益的重要信息。3.中介機構(gòu)從事二手房買賣、租賃等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案證明，并在經(jīng)營場所顯著位置公示相關(guān)信息。中介人員應(yīng)具備相應(yīng)的職業(yè)資格證書，遵守職業(yè)道德規(guī)范，不得泄露或不當(dāng)使用客戶信息。（三）合同管理1.商品房買賣合同應(yīng)采用國家和地方制定的示范文本，明確雙方權(quán)利義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)包括房屋基本信息、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂前向購房人充分說明合同條款內(nèi)容，購房人有權(quán)對合同條款提出異議并協(xié)商修改。合同簽訂后，雙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定。3.因不可抗力或其他不可預(yù)見、不可避免的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或部分無法履行的，雙方應(yīng)按照合同約定協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可通過法律途徑解決。四、住房使用管理（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主在民用住房使用過程中享有對房屋專有部分的占有、使用、收益和處分權(quán)，對共有部分享有共同管理的權(quán)利。同時，應(yīng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約，履行相應(yīng)的義務(wù)。2.業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)依法履行職責(zé)，維護業(yè)主合法權(quán)益。3.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，合理使用房屋及共有部分，不得損害其他業(yè)主和公共利益。（二）物業(yè)服務(wù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書，按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核機制，定期公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意的，可通過業(yè)主大會或其他合法途徑要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進服務(wù)。3.業(yè)主大會可根據(jù)實際情況決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同期滿或提前解除的，雙方應(yīng)按照合同約定辦理交接手續(xù)。（三）房屋使用禁止行為1.業(yè)主不得擅自改變房屋用途，將住宅改為經(jīng)營性用房。確需改變的，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動，如私拉亂接電線、違規(guī)搭建、存放易燃易爆物品等。不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)及共用設(shè)施設(shè)備，影響房屋安全和正常使用。3.業(yè)主應(yīng)遵守小區(qū)公共秩序，不得在公共區(qū)域堆放雜物、亂停車輛等，影響環(huán)境衛(wèi)生和通行安全。五、住房維修管理（一）維修責(zé)任界定1.房屋專有部分的維修責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，及時對房屋專有部分進行維修養(yǎng)護。2.房屋共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。共有部分出現(xiàn)損壞需要維修的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可從住宅專項維修資金中列支維修費用。3.因建設(shè)單位原因?qū)е碌姆课葙|(zhì)量問題，在保修期限內(nèi)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；保修期限屆滿后，經(jīng)鑒定屬于質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任。（二）維修資金管理1.住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定足額繳存維修資金。2.維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。維修資金管理部門應(yīng)定期公布維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.使用住宅專項維修資金，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。維修資金使用方案應(yīng)包括維修項目、費用預(yù)算、列支范圍等內(nèi)容，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。（三）維修程序1.房屋出現(xiàn)需要維修的情況時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時向業(yè)主委員會報告。業(yè)主委員會應(yīng)組織相關(guān)人員對維修項目進行現(xiàn)場勘查，制定維修方案。2.維修方案經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議通過后，按照規(guī)定程序申請使用住宅專項維修資金或由業(yè)主自行籌集維修費用。3.維修項目實施過程中，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強監(jiān)督，確保維修質(zhì)量和進度。維修完成后，應(yīng)組織相關(guān)人員進行驗收，驗收合格后方可支付維修費用。六、住房權(quán)屬管理（一）產(chǎn)權(quán)登記1.住房所有權(quán)人應(yīng)依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請房屋產(chǎn)權(quán)登記。申請登記時，應(yīng)提交相關(guān)材料，包括身份證明、購房合同、完稅證明等。2.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定程序?qū)ι暾埐牧线M行審核，符合登記條件的，予以登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。不動產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。3.房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓、抵押等情況時，當(dāng)事人應(yīng)及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。（二）權(quán)屬糾紛處理1.因住房權(quán)屬發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決。協(xié)商、調(diào)解不成的，可根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁或向人民法院提起訴訟。2.在處理權(quán)屬糾紛過程中，相關(guān)部門應(yīng)依法提供必要的協(xié)助和支持。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)生效的法律文書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。3.為預(yù)防權(quán)屬糾紛的發(fā)生，住房交易過程中應(yīng)嚴(yán)格審查房屋產(chǎn)權(quán)狀況，確保交易安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)等應(yīng)如實提供房屋產(chǎn)權(quán)信息，不得隱瞞或虛假陳述。七、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.相關(guān)部門應(yīng)加強對民用住房管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、房地產(chǎn)管理等部門應(yīng)建立健全聯(lián)合執(zhí)法機制，加強信息共享和協(xié)同監(jiān)管。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括住房規(guī)劃建設(shè)、銷售、使用、維修、權(quán)屬等方面的情況。檢查方式可采取定期檢查、不定期抽查、專項檢查等。3.被檢查單位和個人應(yīng)積極配合監(jiān)督檢查工作，如實提供相關(guān)資料和信息。對拒絕或阻礙監(jiān)督檢查的，依法予以處罰。（二）法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：未取得相關(guān)資質(zhì)從事住房建設(shè)、銷售、物業(yè)服務(wù)等活動的；擅自變更規(guī)劃設(shè)計方案、降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)或挪作他用配套設(shè)施建設(shè)費用的；采取虛假宣傳、惡意哄抬房價、捂盤惜售等不正當(dāng)手段銷售住房的；擅自改變房屋用途、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等影響房屋安全和正常使用的；未按規(guī)定繳存、使用住宅專項維修資金的；違反房屋產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定，隱瞞或虛假陳述房屋產(chǎn)權(quán)信息的。2.對不履行本辦法規(guī)定義務(wù)的業(yè)主，