江蘇住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強江蘇省住宅管理，保障住宅的安全、合理使用，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本省實際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范住宅建設(shè)、使用、維護等各個環(huán)節(jié)的管理活動，確保住宅質(zhì)量和居住環(huán)境，促進住宅管理的科學化、規(guī)范化、法治化。（二）適用范圍本辦法適用于江蘇省行政區(qū)域內(nèi)各類住宅的管理，包括新建住宅、既有住宅以及保障性住房等。（三）基本原則1.依法管理原則嚴格依照國家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，開展住宅管理工作，確保管理活動合法合規(guī)。2.業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合原則充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治作用，同時鼓勵引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。3.保障安全原則把保障住宅的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、使用安全等放在首位，建立健全安全管理制度和應(yīng)急處置機制。4.維護權(quán)益原則切實維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，尊重和保障其知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)等各項權(quán)利。二、住宅建設(shè)管理（一）規(guī)劃設(shè)計要求1.住宅建設(shè)項目應(yīng)當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，合理布局，配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。2.規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當充分考慮住宅的日照、通風、采光、隔音等居住環(huán)境因素，滿足居民的基本生活需求。3.住宅的戶型設(shè)計應(yīng)當科學合理，功能分區(qū)明確，方便居民使用。（二）建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管1.建設(shè)單位應(yīng)當嚴格按照工程建設(shè)標準和規(guī)范進行施工，確保住宅建設(shè)質(zhì)量。2.施工單位應(yīng)當建立健全質(zhì)量保證體系，加強施工過程質(zhì)量控制，嚴格執(zhí)行施工工藝和操作規(guī)程。3.監(jiān)理單位應(yīng)當依法履行監(jiān)理職責，對住宅建設(shè)工程質(zhì)量進行全程監(jiān)督。4.建設(shè)行政主管部門應(yīng)當加強對住宅建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時責令整改，依法嚴肅處理質(zhì)量違法行為。（三）竣工驗收備案1.住宅建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。2.建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。3.未經(jīng)驗收或者驗收不合格的住宅，不得交付使用。三、住宅使用管理（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有住宅的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)益。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。按時交納物業(yè)服務(wù)費用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）使用規(guī)范1.業(yè)主、使用人應(yīng)當按照住宅的設(shè)計用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在住宅內(nèi)從事經(jīng)營性活動，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當愛護住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。4.業(yè)主、使用人應(yīng)當按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金等費用，不得拖欠。（三）裝飾裝修管理1.業(yè)主或者使用人裝飾裝修住宅的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括裝飾裝修工程的內(nèi)容、期限、禁止行為和注意事項等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對裝飾裝修活動進行現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為及時制止，并報告有關(guān)部門。4.裝飾裝修活動應(yīng)當遵守有關(guān)工程建設(shè)標準和規(guī)范，不得影響住宅結(jié)構(gòu)安全和使用功能，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。四、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）界定與范圍1.住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.住宅共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）維修養(yǎng)護責任1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例分攤。2.專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修、養(yǎng)護和管理。4.業(yè)主委員會應(yīng)當監(jiān)督專項維修資金的使用情況，定期公布收支賬目。（三）更新改造1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要更新、改造的，由業(yè)主委員會提出方案，經(jīng)業(yè)主大會依法通過后實施。2.涉及專項維修資金使用的，按照國家和省有關(guān)專項維修資金管理的規(guī)定辦理。3.更新、改造后的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當符合國家和地方有關(guān)標準和規(guī)范。五、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)1.從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，具體標準按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。2.業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責任等事項進行約定。（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生清潔；綠化養(yǎng)護；公共秩序維護；車輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)標準應(yīng)當符合國家和地方有關(guān)規(guī)定，明確服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)頻次、服務(wù)響應(yīng)時間等具體要求。（四）物業(yè)服務(wù)費用1.物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納。2.物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等計費方式。3.實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。六、住宅專項維修資金管理（一）繳存1.商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。2.專項維修資金的繳存標準按照當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的一定比例確定。3.建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定代業(yè)主交納首期專項維修資金。（二）使用1.專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用專項維修資金應(yīng)當按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案。使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇等內(nèi)容。業(yè)主委員會組織業(yè)主對使用方案進行表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請列支。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知。專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（三）管理與監(jiān)督1.專項維修資金應(yīng)當存入專戶管理銀行，設(shè)立專項賬戶，專款專用。2.業(yè)主大會可以決定設(shè)立業(yè)主大會管理的專項維修資金賬戶，也可以決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理專項維修資金。3.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當會同財政部門，加強對專項維修資金的監(jiān)督管理，定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。七、法律責任（一）建設(shè)單位責任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責令限期改正，并處以罰款：未按照規(guī)定進行住宅建設(shè)工程竣工驗收備案的。未按照規(guī)定代業(yè)主交納首期專項維修資金的。擅自改變住宅使用性質(zhì)的。2.建設(shè)單位在住宅建設(shè)過程中，違反工程建設(shè)標準和規(guī)范，導(dǎo)致住宅質(zhì)量問題的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的賠償責任。（二）業(yè)主、使用人責任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責令限期改正，并處以罰款：擅自改變住宅使用性質(zhì)的。擅自占用、損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的。拖欠物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金等費用的。在住宅內(nèi)從事經(jīng)營性活動，影響他人正常生活的。2.業(yè)主、使用人因裝飾裝修住宅造成他人損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責令限期改正，并處以罰款：未按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行服務(wù)職責的。擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標準的。挪用專項維修資金的。對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護不及時的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善，導(dǎo)致住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，給業(yè)主造成損失的