私房買賣管理辦法總則1.目的為加強(qiáng)私房買賣管理，規(guī)范私房交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于本地區(qū)范圍內(nèi)私房買賣活動(dòng)及其相關(guān)管理。私房是指公民個(gè)人合法擁有的住宅及附屬設(shè)施。3.基本原則-私房買賣應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法、誠實(shí)信用的原則。-交易雙方的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)私房買賣活動(dòng)。交易主體資格1.賣方資格-私房賣方應(yīng)當(dāng)是依法取得該房屋所有權(quán)的公民個(gè)人。賣方必須持有房屋所有權(quán)證等合法產(chǎn)權(quán)證明文件，證明其對(duì)房屋享有處分權(quán)。-房屋存在共有人的，賣方應(yīng)當(dāng)取得全體共有人的一致同意，并提供相關(guān)證明文件。未經(jīng)共有人同意擅自出售私房的，其買賣行為無效。2.買方資格-私房買方應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他組織。-法律、法規(guī)禁止購買私房的單位和個(gè)人不得參與私房買賣，如國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等不得購買不符合規(guī)定的私房用于辦公或其他用途。交易程序1.交易申請-買賣雙方達(dá)成私房買賣意向后，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門提出交易申請，并提交下列材料：-房屋所有權(quán)證；-買賣雙方身份證明；-房屋買賣合同；-其他相關(guān)證明材料（如共有人同意出售證明、房屋評(píng)估報(bào)告等，根據(jù)實(shí)際情況要求提供）。-交易管理部門對(duì)申請材料進(jìn)行初步審查，符合要求的予以受理，并出具受理通知書；不符合要求的，一次性告知申請人需要補(bǔ)充或更正的材料。2.產(chǎn)權(quán)審核-交易管理部門對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審核，核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性、完整性和合法性。通過查閱房屋產(chǎn)權(quán)檔案、實(shí)地查看房屋等方式，確認(rèn)房屋是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛、抵押、查封等限制交易的情況。-對(duì)于存在產(chǎn)權(quán)問題的房屋，在問題未解決之前，不得辦理交易手續(xù)。如發(fā)現(xiàn)賣方隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況，導(dǎo)致交易糾紛的，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。3.合同簽訂-買賣雙方在交易管理部門的指導(dǎo)下，簽訂規(guī)范的房屋買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、成交價(jià)格、付款方式、交房時(shí)間、違約責(zé)任等條款。-合同簽訂后，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。如需變更或解除合同，應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。4.價(jià)格評(píng)估（可選）-根據(jù)交易雙方的申請或?qū)嶋H情況，交易管理部門可以委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。評(píng)估價(jià)格作為確定交易價(jià)格是否合理、繳納稅費(fèi)等的參考依據(jù)。-評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，確保評(píng)估結(jié)果客觀、公正。交易雙方對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)申請復(fù)核。5.稅費(fèi)繳納-私房買賣涉及的稅費(fèi)種類及繳納標(biāo)準(zhǔn)按照國家和地方相關(guān)稅收法律法規(guī)執(zhí)行。買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅等稅費(fèi)。-交易管理部門在辦理交易手續(xù)時(shí)，負(fù)責(zé)代收代繳相關(guān)稅費(fèi)。賣方應(yīng)當(dāng)提供合法有效的完稅憑證，否則不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。6.產(chǎn)權(quán)登記-買賣雙方繳納稅費(fèi)后，持相關(guān)證明材料到房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請材料進(jìn)行審核，符合條件的予以登記，并頒發(fā)新的房屋所有權(quán)證。-產(chǎn)權(quán)登記完成后，房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，買方成為新的房屋所有權(quán)人。整個(gè)交易過程應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，確保交易的及時(shí)性和穩(wěn)定性。交易價(jià)格管理1.價(jià)格確定原則-私房買賣價(jià)格由交易雙方協(xié)商確定，但不得低于市場合理價(jià)格，不得惡意串通壓低或抬高房價(jià)，損害國家、集體和他人利益。-交易管理部門可以根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測情況，定期發(fā)布私房交易價(jià)格參考信息，為交易雙方提供價(jià)格參考。2.價(jià)格評(píng)估監(jiān)督-對(duì)于交易價(jià)格明顯偏低或過高的私房買賣，交易管理部門有權(quán)要求交易雙方說明價(jià)格形成的合理理由，并可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如發(fā)現(xiàn)交易雙方存在價(jià)格欺詐等違法行為，依法予以處理。-加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)依法依規(guī)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，保證評(píng)估結(jié)果的公正性和權(quán)威性。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)，如有違規(guī)行為，依法追究其責(zé)任。合同管理1.合同示范文本-為規(guī)范私房買賣合同內(nèi)容，保障交易雙方合法權(quán)益，交易管理部門應(yīng)當(dāng)制定和推廣使用統(tǒng)一的私房買賣合同示范文本。示范文本應(yīng)當(dāng)包含必要的條款和內(nèi)容，明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免合同糾紛。-交易雙方應(yīng)當(dāng)使用示范文本簽訂合同，如自行擬定合同條款的，不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害國家、集體和他人利益。2.合同備案-私房買賣合同簽訂后，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將合同報(bào)交易管理部門備案。備案的目的是便于交易管理部門對(duì)交易行為進(jìn)行監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理合同糾紛等問題。-交易管理部門對(duì)備案合同進(jìn)行審查，如發(fā)現(xiàn)合同存在問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方進(jìn)行修改或補(bǔ)充。備案合同作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)的重要依據(jù)之一。交易資金監(jiān)管1.監(jiān)管原則-為保障私房交易資金安全，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行私房交易資金監(jiān)管制度。交易資金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)遵循安全、規(guī)范、透明的原則，確保資金?？顚Ｓ?。2.監(jiān)管方式-買賣雙方可以自行選擇交易資金監(jiān)管銀行，并將交易資金存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶由交易管理部門、監(jiān)管銀行和交易雙方共同管理，未經(jīng)三方一致同意，任何一方不得擅自支取監(jiān)管資金。-交易雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的付款方式和時(shí)間，將資金存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行按照規(guī)定對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，待房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完成后，按照約定將資金劃轉(zhuǎn)給賣方。3.監(jiān)管責(zé)任-交易管理部門負(fù)責(zé)對(duì)交易資金監(jiān)管工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，確保監(jiān)管工作規(guī)范有序進(jìn)行。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議履行職責(zé)，保障交易資金安全。如因監(jiān)管不力導(dǎo)致交易資金損失的，相關(guān)責(zé)任方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。中介服務(wù)管理1.中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)-從事私房買賣中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書，并在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)。中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠實(shí)守信，為交易雙方提供真實(shí)、準(zhǔn)確、有效的信息和服務(wù)。-中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)和管理，提高服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)水平。2.服務(wù)規(guī)范-中介機(jī)構(gòu)在提供服務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)向交易雙方如實(shí)告知房屋真實(shí)情況，不得隱瞞或虛假宣傳。應(yīng)當(dāng)協(xié)助交易雙方簽訂規(guī)范的房屋買賣合同，辦理相關(guān)交易手續(xù)，并提供必要的咨詢和指導(dǎo)服務(wù)。-中介機(jī)構(gòu)不得收取未明碼標(biāo)價(jià)的費(fèi)用，不得利用虛假信息騙取中介費(fèi)，不得采取欺詐、脅迫等手段促成交易。如因中介機(jī)構(gòu)過錯(cuò)導(dǎo)致交易糾紛的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。3.監(jiān)督管理-交易管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)私房買賣中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理，定期對(duì)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行檢查和評(píng)估。對(duì)存在違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)，依法予以處罰，并記入信用檔案。-建立中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)信用良好的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)信用不良的進(jìn)行警示和限制，促進(jìn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。糾紛處理1.糾紛解決途徑-私房買賣過程中發(fā)生糾紛的，交易雙方可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決。-協(xié)商解決是指交易雙方自行就糾紛事項(xiàng)進(jìn)行溝通和協(xié)商，達(dá)成一致意見解決糾紛。調(diào)解是指由第三方機(jī)構(gòu)或個(gè)人介入，協(xié)助雙方進(jìn)行協(xié)商，促成和解。仲裁是指雙方根據(jù)事先或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，將糾紛提交仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁決。訴訟是指一方當(dāng)事人向人民法院提起訴訟，由法院依法審理并作出判決。2.調(diào)解機(jī)制-交易管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全私房買賣糾紛調(diào)解機(jī)制，設(shè)立專門的調(diào)解機(jī)構(gòu)或指定專人負(fù)責(zé)調(diào)解工作。調(diào)解機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、合法、公正的原則，及時(shí)、有效地化解糾紛。-在調(diào)解過程中，調(diào)解人員應(yīng)當(dāng)充分聽取雙方意見，了解糾紛事實(shí)，依據(jù)法律法規(guī)和政策規(guī)定，提出合理的調(diào)解方案，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。和解協(xié)議具有法律效力，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行各自義務(wù)。3.仲裁與訴訟-交易雙方選擇仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)按照仲裁協(xié)議的約定，向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。仲裁裁決具有終局性，雙方應(yīng)當(dāng)履行裁決結(jié)果。-如選擇訴訟方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。人民法院將根據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定進(jìn)行審理，并作出判決。當(dāng)事人對(duì)一審判決不服的，可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提起上訴。監(jiān)督檢查1.監(jiān)督主體與職責(zé)-交易管理部門負(fù)責(zé)對(duì)本地區(qū)私房買賣活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。其主要職責(zé)包括：-對(duì)交易主體資格、交易程序、合同簽訂、價(jià)格評(píng)估、資金監(jiān)管等交易環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督檢查；-受理對(duì)私房買賣違法違規(guī)行為的投訴舉報(bào)，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理；-定期對(duì)私房買賣市場情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)布市場動(dòng)態(tài)信息，為政府決策和市場監(jiān)管提供依據(jù)。-其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)分工，協(xié)同做好私房買賣管理工作。如稅務(wù)部門負(fù)責(zé)稅收征管工作，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)登記工作等。2.檢查方式與內(nèi)容-交易管理部門可以采取定期檢查與不定期抽查相結(jié)合的方式，對(duì)私房買賣活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。檢查內(nèi)容包括：-交易雙方提交的申請材料是否真實(shí)、齊全、有效；-交易行為是否符合法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的程序；-房屋買賣合同是否規(guī)范簽訂，合同內(nèi)容是否符合要求；-交易價(jià)格是否合理，有無價(jià)格欺詐等違法行為；-交易資金是否按照規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管；-中介機(jī)構(gòu)是否依法經(jīng)營，服務(wù)行為是否規(guī)范等。3.違法違規(guī)處理-對(duì)于違反本辦法規(guī)定的私房買賣行為，交易管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并依法給予相應(yīng)處罰。如對(duì)