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文檔簡介
魯山物業(yè)管理辦法一、總則(一)目的為了加強魯山物業(yè)管理,規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據國家有關法律法規(guī)和相關政策,結合魯山實際情況,制定本辦法。(二)適用范圍本辦法適用于魯山縣行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。(三)基本原則1.業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合原則鼓勵業(yè)主通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式實現自我管理、自我服務,同時支持物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)化、規(guī)范化的服務。2.公平、公正、公開原則物業(yè)管理活動中的各項決策、服務標準、收費標準等應當公平、公正、公開,保障業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等各方的合法權益。3.依法管理原則物業(yè)管理活動應當遵守國家法律法規(guī)和相關政策,依法進行各項管理和服務活動。(四)職責分工1.魯山縣住房和城鄉(xiāng)建設局負責全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,制定物業(yè)管理相關政策和標準,指導、協(xié)調物業(yè)管理工作,處理物業(yè)管理投訴和糾紛。2.魯山縣其他相關部門按照各自職責,做好物業(yè)管理的相關工作。如縣發(fā)展和改革委員會負責制定物業(yè)服務收費政策,監(jiān)督物業(yè)服務收費行為;縣市場監(jiān)督管理局負責對物業(yè)服務企業(yè)的經營活動進行監(jiān)督管理,查處價格欺詐等違法行為;縣公安局負責維護物業(yè)管理區(qū)域內的治安秩序,依法處理各類治安案件等。3.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責,調解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。4.社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作,指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作,調解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。二、業(yè)主及業(yè)主大會(一)業(yè)主1.業(yè)主的定義房屋的所有權人為業(yè)主。尚未辦理房屋所有權登記,但已實際占有使用房屋的買受人可以認定為業(yè)主。2.業(yè)主的權利按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;參加業(yè)主大會會議,行使投票權;選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。3.業(yè)主的義務遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;按時交納物業(yè)服務費用;法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。(二)業(yè)主大會1.業(yè)主大會的成立一個物業(yè)管理區(qū)域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求,報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:物業(yè)管理區(qū)域證明;房屋及建筑物面積清冊;業(yè)主名冊;建筑規(guī)劃總平面圖;交付使用共用設施設備的證明;物業(yè)服務用房配置證明;其他有關的文件資料。符合成立條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位提交的資料后三十日內,負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組?;I備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。籌備組應當自成立之日起九十日內,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產生業(yè)主委員會。2.業(yè)主大會的職責制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);籌集和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;有關共有和共同管理權利的其他重大事項。3.業(yè)主大會的會議形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本辦法第十一條第(五)項至第(七)項規(guī)定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。三、業(yè)主委員會(一)業(yè)主委員會的組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生,由五至十一人的單數組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,并符合下列條件:1.具有完全民事行為能力;2.遵守國家有關法律、法規(guī);3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務;4.熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔;5.具有一定的組織能力;6.具備必要的工作時間。(二)業(yè)主委員會的職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;2.召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施;6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;8.調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;9.業(yè)主大會賦予的其他職責。(三)業(yè)主委員會的工作規(guī)則業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應當在七日內召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業(yè)主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會會議記錄、業(yè)主委員會作出的決定等。四、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)服務合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。(二)臨時管理規(guī)約建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。(三)前期物業(yè)管理招標投標住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當按照以下規(guī)定時限完成:1.新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;2.預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;3.非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。五、物業(yè)服務企業(yè)(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定取得相應等級的資質證書,并在資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。(二)物業(yè)服務企業(yè)的義務1.按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務;2.及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;3.定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進和完善服務;4.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作;5.接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督;6.接受有關行政主管部門的監(jiān)督管理;7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。(三)物業(yè)服務內容與質量物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供下列服務:1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理;2.物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;3.物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔服務,垃圾的收集、清運和處置;4.物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護和管理;5.物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;6.車輛停放管理服務;7.裝飾裝修管理服務;8.物業(yè)服務合同約定的其他服務。物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務應當符合國家和地方規(guī)定的質量標準。六、物業(yè)的使用與維護(一)物業(yè)的使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質。確需改變的,應當依法辦理相關手續(xù),并告知物業(yè)服務企業(yè)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定,不得損害公共利益和他人合法權益。3.物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為:損壞房屋承重結構、主體結構;違法搭建建筑物、構筑物;擅自改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位、共用設施設備;存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品;排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;隨意棄置垃圾,排放污水、糞便,露天焚燒雜物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;堆放雜物,堵塞消防通道、疏散通道等;違反規(guī)定停放車輛;法律、法規(guī)禁止的其他行為。(二)物業(yè)的維護1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用,按照下列規(guī)定承擔:專有部分由業(yè)主承擔;部分業(yè)主共有的,由相關業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔;全體業(yè)主共有的,由全體業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔;屬人為損壞的,由責任人承擔。2.專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金的交存、使用、管理,按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。3.業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。七、法律責任(一)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責任1.業(yè)主違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的,業(yè)主委員會應當督促其改正;拒不改正的,業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。3.業(yè)主委員會委員違反本辦法規(guī)定,侵害業(yè)主合法權益的,應當依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。(二)物業(yè)服務企業(yè)的法律責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定,未按照物業(yè)服務合同的約定提供服務的,業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期改正;逾期不改正的,業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務合同,并要求物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任。2.物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。3.物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。4.物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不正確履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務,導致業(yè)主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。(三)其他單位和個人的法律責任
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