無錫房屋銷售管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強無錫房屋銷售管理，規(guī)范房屋銷售行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于無錫市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建商品房、存量房的銷售及其相關(guān)管理活動?；驹瓌t房屋銷售應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法、誠實信用的原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等銷售主體應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營，誠實守信，履行相應(yīng)的告知義務(wù)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假信息。銷售主體管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1.資質(zhì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房屋銷售活動，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。未取得資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，不得進行房屋銷售。2.設(shè)立銷售機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立銷售機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、商品房預(yù)售許可證等相關(guān)證件。銷售機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有固定的經(jīng)營場所，配備相應(yīng)的銷售人員，并制定銷售人員的崗位職責(zé)和培訓(xùn)計劃。3.人員管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備相應(yīng)的房地產(chǎn)銷售知識和技能。銷售人員應(yīng)當(dāng)佩戴標(biāo)明姓名、職務(wù)、資格證書號等內(nèi)容的胸牌，向購房人如實介紹房屋的基本情況、銷售價格、付款方式、交房時間等信息，不得誤導(dǎo)購房人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)1.備案登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房屋銷售代理等經(jīng)紀(jì)活動，應(yīng)當(dāng)依法辦理備案登記手續(xù)。備案登記應(yīng)當(dāng)提交營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格證書等相關(guān)材料。未辦理備案登記的，不得從事房屋銷售經(jīng)紀(jì)活動。2.經(jīng)營規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范，簽訂書面經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息和商業(yè)秘密，不得利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用。3.房源信息管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房源信息進行核實，確保房源信息真實、準(zhǔn)確。房源信息應(yīng)當(dāng)包括房屋的基本情況、權(quán)屬狀況、掛牌價格、面積、戶型等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得發(fā)布虛假房源信息，不得隱瞞房屋存在的瑕疵等情況。商品房銷售管理預(yù)售管理1.預(yù)售許可條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。2.預(yù)售許可程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門提交下列材料：（1）商品房預(yù)售許可申請表；（2）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（3）土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（5）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；（6）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，對符合條件的，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可的書面決定并說明理由。3.預(yù)售合同簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。預(yù)售合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?，F(xiàn)售管理1.現(xiàn)售條件商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。2.現(xiàn)售合同簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時，應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂書面商品房現(xiàn)售合同。現(xiàn)售合同應(yīng)當(dāng)采用示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)?，F(xiàn)售合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。銷售價格管理1.明碼標(biāo)價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價制度。商品房銷售價格應(yīng)當(dāng)在銷售場所顯著位置公示，標(biāo)價內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房的銷售價格、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、計價方式、付款方式、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等。2.價格備案房地產(chǎn)開發(fā)項目首次開盤銷售的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向價格主管部門進行價格備案。價格備案應(yīng)當(dāng)提交商品房銷售價格備案表、成本清單等相關(guān)材料。價格主管部門應(yīng)當(dāng)對價格備案情況進行審核，對符合規(guī)定的予以備案，對不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整價格后重新備案。3.價格調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整已備案的商品房銷售價格的，應(yīng)當(dāng)提前30日向社會公示，并向價格主管部門重新備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取虛假折扣、虛假優(yōu)惠等方式哄抬房價。存量房銷售管理交易流程1.房源核驗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)促成存量房交易的，應(yīng)當(dāng)對房源信息進行核驗。房源核驗應(yīng)當(dāng)包括房屋的權(quán)屬狀況、抵押查封情況、面積等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門建立的存量房交易服務(wù)平臺進行房源核驗，核驗通過后方可發(fā)布房源信息。2.簽訂合同存量房買賣雙方達成交易意向后，應(yīng)當(dāng)簽訂書面存量房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確房屋的基本情況、成交價格、付款方式、交房時間、違約責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助買賣雙方簽訂合同，并對合同內(nèi)容進行審核。3.資金監(jiān)管存量房交易資金實行監(jiān)管制度。買賣雙方可以自行選擇交易保證機構(gòu)進行資金監(jiān)管，也可以通過市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門指定的銀行進行資金監(jiān)管。交易保證機構(gòu)或者銀行應(yīng)當(dāng)按照資金監(jiān)管協(xié)議的約定，對存量房交易資金進行監(jiān)管，確保資金安全。4.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記存量房買賣雙方應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)，持相關(guān)材料向房屋所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范1.服務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）提供房屋買賣市場信息；（2）實地查看房屋；（3）協(xié)助委托人簽訂房屋買賣合同；（4）協(xié)助委托人辦理房屋交易手續(xù)；（5）提供其他與房屋買賣相關(guān)的服務(wù)。2.服務(wù)收費房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)，可以按照規(guī)定收取傭金。傭金的標(biāo)準(zhǔn)由買賣雙方與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)協(xié)商確定，但不得高于國家和地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取未完成服務(wù)項目的費用，不得自立名目亂收費。3.風(fēng)險告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人如實告知存量房交易的風(fēng)險，包括房屋權(quán)屬狀況、抵押查封情況、質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)費用等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對告知內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)，不得隱瞞或者夸大風(fēng)險。銷售行為規(guī)范廣告宣傳1.廣告內(nèi)容要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布房屋銷售廣告，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、合法，不得含有下列內(nèi)容：（1）虛假、夸大的內(nèi)容；（2）誤導(dǎo)購房人的內(nèi)容；（3）未經(jīng)依法批準(zhǔn)的內(nèi)容；（4）違反國家和地方有關(guān)規(guī)定的內(nèi)容。2.廣告發(fā)布管理房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門審查，未經(jīng)審查的，不得發(fā)布。房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名稱、地址、聯(lián)系電話等內(nèi)容。合同管理1.合同示范文本使用房屋銷售合同應(yīng)當(dāng)使用市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門聯(lián)合制定的示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得擅自修改示范文本的內(nèi)容。2.合同條款解釋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對合同條款進行充分解釋，確保購房人理解合同條款的含義。購房人對合同條款有疑問的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時解答。3.合同變更與解除房屋銷售合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。需要變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得擅自變更或者解除合同。銷售現(xiàn)場管理1.公示內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示下列內(nèi)容：（1）營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、商品房預(yù)售許可證等相關(guān)證件；（2）房屋銷售價格、戶型、面積等信息；（3）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等信息；（4）房屋買賣合同示范文本；（5）投訴舉報電話。2.現(xiàn)場秩序維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)維護銷售現(xiàn)場秩序，不得采取暴力、威脅等手段強迫購房人購買房屋。銷售現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)配備必要的安全保衛(wèi)人員，確保購房人的人身和財產(chǎn)安全。監(jiān)督管理部門職責(zé)分工1.房地產(chǎn)管理部門市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋銷售活動的監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)包括：（1）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的資質(zhì)管理；（2）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案等管理工作；（3）負(fù)責(zé)房屋銷售合同的備案管理；（4）負(fù)責(zé)房屋銷售廣告的審查管理；（5）負(fù)責(zé)對房屋銷售活動中的違法行為進行查處。2.價格主管部門價格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋銷售價格的監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)包括：（1）負(fù)責(zé)商品房銷售價格備案管理；（2）負(fù)責(zé)對房屋銷售價格違法行為進行查處。3.工商行政管理部門工商行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋銷售廣告的監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)包括：（1）負(fù)責(zé)對房屋銷售廣告中的虛假宣傳等違法行為進行查處；（2）負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理。4.其他相關(guān)部門其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋銷售管理工作。監(jiān)督檢查措施1.日常巡查房地產(chǎn)管理部門、價格主管部門、工商行政管理部門等應(yīng)當(dāng)定期對房屋銷售活動進行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正違法行為。2.投訴舉報處理房地產(chǎn)管理部門、價格主管部門、工商行政管理部門等應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報電話，受理購房人及其他利害關(guān)系人的投訴舉報。對投訴舉報事項，應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報人。3.聯(lián)合執(zhí)法房地產(chǎn)管理部門、價格主管部門、工商行政管理部門等應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合執(zhí)法機制，對房屋銷售活動中的重大違法行為進行聯(lián)合查處。信用管理1.信用檔案建立房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的信用檔案，記錄其經(jīng)營活動、違法違規(guī)行為等信息。信用檔案應(yīng)當(dāng)向社會公開，供公眾查詢。2.信用評價房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的信用檔案信息，對其進行信用評價。信用評價結(jié)果分為優(yōu)秀、良好、一般、較差四個等級。信用評價結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)管理、市場準(zhǔn)入等的重要依據(jù)。3.失信懲戒對信用評價較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)采取限制其資質(zhì)升級、暫停其網(wǎng)簽資格等措施。對嚴(yán)重失信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法予以吊銷資質(zhì)證書等處罰。法律責(zé)任對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰1.未取得資質(zhì)證書從事銷售活動未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書從事房屋銷售活動的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款。2.超越資質(zhì)等級從事銷售活動超越資質(zhì)等級從事房屋銷售活動的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。3.未按規(guī)定進行預(yù)售許可違反本辦法規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。4.未按規(guī)定進行現(xiàn)售備案違反本辦法規(guī)定，商品房現(xiàn)售未按規(guī)定進行備案的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。5.未按規(guī)定明碼標(biāo)價違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定明碼標(biāo)價的，由價格主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處5000元以下的罰款。6.價格欺詐等違法行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取虛假折扣、虛假優(yōu)惠等方式哄抬房價，或者存在價格欺詐等違法行為的，由價格主管部門依法予以處罰。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的處罰1.未辦理備案登記從事經(jīng)紀(jì)活動未辦理備案登記從事房屋銷售經(jīng)紀(jì)活動的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。2.發(fā)布虛假房源信息房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布虛假房源信息的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽資格，直至取消其備案登記。3.泄露委托人信息房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息和商業(yè)秘密的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給委托人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。4.違規(guī)收費房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)違反本辦法規(guī)定收取費用的，由價格主管部門依法予以處罰。對其他違法行為的處罰1.廣告違法行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布的房屋銷售廣告含有虛假、夸大等內(nèi)容的，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用3倍以上5倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處20萬元以上100萬元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，