無良物業(yè)服務(wù)管理辦法總則目的為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在本地區(qū)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)及相關(guān)管理部門，以及接受物業(yè)服務(wù)的各類物業(yè)項(xiàng)目?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)管理應(yīng)遵循依法依規(guī)、公開公平、誠實(shí)守信、質(zhì)價相符的原則，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理資質(zhì)等級劃分物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級。一級資質(zhì)企業(yè)可承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級資質(zhì)企業(yè)可承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；三級資質(zhì)企業(yè)可承接20萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目。資質(zhì)申請與審批1.新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)材料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。2.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；對不符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的，不予核發(fā)資質(zhì)證書，并書面說明理由。資質(zhì)年檢與動態(tài)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。每年3月1日至6月30日，企業(yè)應(yīng)向資質(zhì)審批部門提交年檢材料，由資質(zhì)審批部門對企業(yè)資質(zhì)條件進(jìn)行檢查。2.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)管理，對違反本辦法及相關(guān)法律法規(guī)的企業(yè)，視情節(jié)輕重給予警告、責(zé)令限期整改、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書等處罰。物業(yè)服務(wù)合同管理合同簽訂1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。合同應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等條款。合同履行1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理；公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；車輛停放管理等。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。合同變更與終止1.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。2.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。3.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)成本、市場供求狀況等因素協(xié)商確定。收費(fèi)監(jiān)管1.價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理管理責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行和使用。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，不得損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和其他業(yè)主的合法權(quán)益。維修資金管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理等應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備更新與改造1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定維修、更新、改造計劃，并征求業(yè)主意見。2.維修、更新、改造費(fèi)用按照規(guī)定從住宅專項(xiàng)維修資金中列支；沒有交存住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金余額不足的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核監(jiān)督主體1.房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿意度測評?？己藘?nèi)容物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核內(nèi)容包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、服務(wù)費(fèi)用收支情況、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)情況、環(huán)境衛(wèi)生管理情況、公共秩序維護(hù)情況、綠化養(yǎng)護(hù)情況、業(yè)主投訴處理情況等?？己朔绞?.房地產(chǎn)主管部門定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，考核結(jié)果向社會公布。2.業(yè)主委員會可以委托第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行測評，測評結(jié)果作為業(yè)主大會決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。獎懲措施1.對服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門給予表彰和獎勵，并在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)等方面給予優(yōu)先考慮。2.對服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期整改；逾期仍未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書，并依法予以處罰。法律責(zé)任對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書：未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；擅自改變物業(yè)管理用房用途的；將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；挪用專項(xiàng)維修資金的；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；其他違反本辦法及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的，由價格主管部門依法予以處罰。對業(yè)主的處罰業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委