南京維修基金管理辦法一、引言維修基金對于保障物業(yè)的正常維護、更新和改造至關(guān)重要。在南京，規(guī)范的維修基金管理辦法能夠確保這筆資金合理使用，維護廣大業(yè)主的權(quán)益。作為從事維修基金管理領(lǐng)域二十年的專業(yè)人士，深知其重要性和復(fù)雜性。本管理辦法旨在為公司/組織在南京地區(qū)的維修基金管理工作提供全面、細(xì)致且易于遵循的指導(dǎo)，確保各項工作合法合規(guī)、高效有序地開展。二、適用范圍本辦法適用于南京市范圍內(nèi)各類住宅物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備維修基金的管理活動。無論是新建商品房、二手房，還是保障性住房等，只要涉及維修基金的繳存、使用、監(jiān)管等環(huán)節(jié)，均需遵循本辦法的相關(guān)規(guī)定。三、維修基金的繳存1.繳存主體希望大家明確，業(yè)主是維修基金的繳存主體。在購買新建商品房時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定足額繳存維修基金；二手房交易時，若原業(yè)主已繳存維修基金，且房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，維修基金應(yīng)隨房屋所有權(quán)同時過戶給新業(yè)主。2.繳存標(biāo)準(zhǔn)新建商品住宅的維修基金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，具體標(biāo)準(zhǔn)為：配備電梯的住宅，每平方米建筑面積繳存標(biāo)準(zhǔn)為120元；不配備電梯的住宅，每平方米建筑面積繳存標(biāo)準(zhǔn)為75元。鼓勵業(yè)主按照規(guī)定及時足額繳存維修基金，以保障物業(yè)后續(xù)的維修和更新需求。3.繳存方式業(yè)主可以通過多種方式繳存維修基金?？梢栽谵k理房屋入住手續(xù)前，將維修基金存入指定的專戶銀行；也可以由開發(fā)建設(shè)單位代收代交，但開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到維修基金之日起30日內(nèi)，將代交的維修基金存入專戶銀行。四、維修基金的使用1.使用范圍維修基金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。物業(yè)共用部位一般包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備則涵蓋電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.使用程序當(dāng)物業(yè)需要使用維修基金時，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議。希望大家在日常工作中，能夠及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在的問題，并根據(jù)實際情況提出合理的維修使用建議。業(yè)主委員會組織實施使用方案的制定。在制定方案過程中，要充分征求業(yè)主意見，確保方案合理可行。維修工程費用預(yù)算編制。預(yù)算編制應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確，包括各項維修項目的費用明細(xì)，以便業(yè)主了解資金使用情況。業(yè)主大會依法通過使用方案。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可通過使用方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位按照規(guī)定組織實施維修工程。在實施過程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量。維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)組織驗收。驗收合格后，按照規(guī)定進行維修費用結(jié)算，并將使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。3.緊急使用情況在發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主大會表決程序，但應(yīng)當(dāng)在實施維修和更新、改造前，向所在區(qū)房產(chǎn)行政主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示維修和更新、改造的內(nèi)容、費用預(yù)算及使用情況。五、維修基金的管理1.專戶存儲維修基金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。維修基金應(yīng)當(dāng)存入專戶銀行，確保資金安全，?？顚Ｓ谩?.賬目管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。賬目應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確，每半年至少公布一次，公布內(nèi)容包括維修基金的收入、支出、結(jié)余等情況。同時，鼓勵業(yè)主通過業(yè)主大會等形式，對維修基金的管理情況進行監(jiān)督和檢查。3.監(jiān)督檢查房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對維修基金管理情況的監(jiān)督檢查，定期對專戶銀行的維修基金存儲情況進行檢查，確保資金安全。對違反本辦法規(guī)定的行為，依法予以查處。同時，鼓勵廣大業(yè)主積極參與監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)問題及時向相關(guān)部門反映。六、維修基金的續(xù)籌1.續(xù)籌主體當(dāng)維修基金余額不足時，需要進行續(xù)籌。續(xù)籌主體為業(yè)主。業(yè)主大會可以根據(jù)物業(yè)的實際情況和維修需求，決定續(xù)籌維修基金的具體方式和標(biāo)準(zhǔn)。2.續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)可以由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)的維修、更新和改造需求以及業(yè)主的經(jīng)濟承受能力等因素確定。一般可以按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積再次繳存維修基金，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會在符合相關(guān)法律法規(guī)的前提下協(xié)商確定。七、法律責(zé)任1.對業(yè)主的責(zé)任業(yè)主未按照本辦法規(guī)定繳存維修基金的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補繳，并自逾期之日起按日加收萬分之五的滯納金。希望大家能夠按時足額繳存維修基金，共同維護物業(yè)的正常使用和更新。2.對相關(guān)單位和人員的責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他相關(guān)單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金的，由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的維修基金，沒收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。八、附則1.本辦法自發(fā)布之日