房地產(chǎn)商品管理暫行辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)房地產(chǎn)商品管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本行業(yè)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易、服務(wù)等活動(dòng)的企業(yè)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人。基本原則房地產(chǎn)商品管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、高效的原則，保障市場(chǎng)主體的平等競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。房地產(chǎn)開發(fā)管理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.資質(zhì)等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)條件及審批程序按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。資質(zhì)證書實(shí)行定期審核制度，不符合相應(yīng)資質(zhì)條件的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改，整改后仍不符合條件的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃要求。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向有關(guān)部門辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可等手續(xù)。2.在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)充分考慮項(xiàng)目的功能布局、配套設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等因素，確保項(xiàng)目的科學(xué)性和合理性。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后方可實(shí)施。土地取得與開發(fā)1.房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)通過出讓、劃撥等合法方式取得。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同或者劃撥決定書約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限等要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。2.超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理銷售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人明示所售商品房的能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書中載明。2.實(shí)行商品房預(yù)售許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。3.商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確約定計(jì)價(jià)方式、價(jià)款及付款方式、付款時(shí)間等內(nèi)容。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。租賃管理1.房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持相關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。3.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)具備租賃當(dāng)事人姓名或者名稱及住所、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施設(shè)備、租金及交付方式、租賃用途、租賃期限、房屋維修責(zé)任、物業(yè)服務(wù)、違約責(zé)任以及爭(zhēng)議解決方式等條款。中介服務(wù)管理1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，方可從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)信息，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假信息，不得泄露委托人的商業(yè)秘密。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。房地產(chǎn)交易管理交易程序1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并按照規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：簽訂轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。價(jià)格管理1.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但政府可以根據(jù)宏觀調(diào)控的需要，對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、誠(chéng)實(shí)信用的原則定價(jià)，不得惡意哄抬房?jī)r(jià)。2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。權(quán)屬登記管理1.國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等。房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，提交相關(guān)證明文件。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起一定期限內(nèi)完成登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)1.業(yè)主大會(huì)可以通過招標(biāo)或者其他方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。房屋維修與養(yǎng)護(hù)1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)商品房的保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。2.房屋所有人和使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途。因使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。監(jiān)督檢查管理部門職責(zé)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依法履行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易、服務(wù)等活動(dòng)的監(jiān)督檢查，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。檢查內(nèi)容與方式1.房地產(chǎn)管理部門可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括資質(zhì)證書、經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格執(zhí)行等方面。2.檢查方式可以采取定期檢查、不定期抽查、專項(xiàng)檢查等形式。房地產(chǎn)管理部門可以依法查閱、復(fù)制有關(guān)文件和資料，詢問當(dāng)事人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查等。違法行為處理1.對(duì)于違反本辦法規(guī)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并處以相應(yīng)的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷其資質(zhì)證書或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2.對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。經(jīng)營(yíng)企業(yè)責(zé)任房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，采取不正當(dāng)手段經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷其資質(zhì)證書或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)任房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，提供虛假信息或者隱瞞真實(shí)情況的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依