沅陵縣物業(yè)管理暫行辦法一、前言親愛的同事們，在我們共同致力于沅陵縣物業(yè)管理工作的進(jìn)程中，一套完善且合理的管理辦法至關(guān)重要。隨著沅陵縣城市建設(shè)的不斷發(fā)展，居民對(duì)于居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)的要求日益提高。為了更好地規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、舒適、安全的居住和工作環(huán)境，我們特制定本《沅陵縣物業(yè)管理暫行辦法》。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并貫徹執(zhí)行，共同為沅陵縣的物業(yè)管理事業(yè)貢獻(xiàn)力量。二、適用范圍本辦法適用于沅陵縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。無(wú)論是住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域，還是工業(yè)園區(qū)等各類物業(yè)項(xiàng)目，只要在沅陵縣范圍內(nèi)，都應(yīng)依據(jù)本辦法開展物業(yè)管理相關(guān)工作。三、職責(zé)分工（一）縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局1.作為全縣物業(yè)管理的行政主管部門，縣住建局肩負(fù)著宏觀指導(dǎo)和監(jiān)督管理的重要職責(zé)。我們希望住建局的同事們能夠充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策引導(dǎo)。2.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理工作，嚴(yán)格審核企業(yè)的準(zhǔn)入條件，確保進(jìn)入沅陵縣市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備相應(yīng)的專業(yè)能力和服務(wù)水平。鼓勵(lì)住建局定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行復(fù)查，動(dòng)態(tài)掌握企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。3.對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，營(yíng)造公平、公正、公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在招投標(biāo)過(guò)程中，住建局要嚴(yán)格把關(guān)，防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的發(fā)生，保障業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益。（二）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府1.街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理中起著承上啟下的關(guān)鍵作用。希望各街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)能夠積極履行屬地管理職責(zé)，建立健全物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)制。2.負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，為業(yè)主自治提供有力的支持和保障。在這個(gè)過(guò)程中，要充分尊重業(yè)主的意愿，確保選舉程序的合法性和公正性。3.協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛，將問題解決在基層，化解在萌芽狀態(tài)。鼓勵(lì)街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立多元化的糾紛調(diào)解機(jī)制，提高糾紛解決的效率和質(zhì)量。（三）相關(guān)部門1.縣發(fā)展和改革局負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。希望發(fā)改局能夠根據(jù)市場(chǎng)情況和行業(yè)發(fā)展需求，合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保障業(yè)主和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。2.縣公安局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安案件。公安機(jī)關(guān)要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)密切配合，共同維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。3.縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，查處價(jià)格違法行為和無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。市場(chǎng)監(jiān)管局要加強(qiáng)日常巡查，規(guī)范市場(chǎng)秩序，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。4.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。各部門之間要加強(qiáng)溝通協(xié)作，形成工作合力，共同推動(dòng)沅陵縣物業(yè)管理工作的順利開展。四、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利業(yè)主作為物業(yè)的所有者，享有諸多權(quán)利。例如，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極行使自己的權(quán)利，關(guān)注小區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。同時(shí)，業(yè)主有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)，參與業(yè)主大會(huì)的決策過(guò)程，表達(dá)自己的意見和訴求。2.義務(wù)業(yè)主在享受權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)。遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是每位業(yè)主應(yīng)盡的責(zé)任。希望大家能夠自覺遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，共同維護(hù)小區(qū)的良好秩序。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用也是業(yè)主的重要義務(wù)之一，這是保障物業(yè)服務(wù)正常開展的基礎(chǔ)。（二）業(yè)主大會(huì)1.成立條件同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，當(dāng)物業(yè)交付的建筑面積達(dá)到一定比例，或者首套房屋交付使用滿一定時(shí)間等條件滿足時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。在籌備過(guò)程中，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要給予積極指導(dǎo)和協(xié)助。2.職責(zé)業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使共同管理權(quán)的重要組織形式。它有權(quán)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。我們希望業(yè)主大會(huì)能夠充分發(fā)揮其決策作用，代表廣大業(yè)主的利益，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作不斷進(jìn)步。（三）業(yè)主委員會(huì)1.選舉與職責(zé)業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。其職責(zé)包括執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等。希望業(yè)主委員會(huì)成員能夠認(rèn)真履行職責(zé)，積極為業(yè)主服務(wù)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.運(yùn)作規(guī)范業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，及時(shí)處理業(yè)主的訴求和小區(qū)管理中的問題。在工作過(guò)程中，要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，做到公開、公正、透明。同時(shí)，要定期向業(yè)主公布工作情況和財(cái)務(wù)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）企業(yè)資質(zhì)與備案1.從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書?？h住建局要嚴(yán)格按照國(guó)家和地方的相關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審核和管理。希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠積極提升自身實(shí)力，滿足資質(zhì)要求，合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得資質(zhì)證書后，應(yīng)當(dāng)?shù)娇h住建局辦理備案手續(xù)。備案內(nèi)容包括企業(yè)基本情況、人員配備、管理制度等。通過(guò)備案，便于主管部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，也有利于企業(yè)更好地開展業(yè)務(wù)。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容涵蓋多個(gè)方面，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生的清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)管理；公共秩序維護(hù)；安全防范等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，全面履行服務(wù)義務(wù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照國(guó)家和地方制定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合沅陵縣的實(shí)際情況，制定適合本企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要明確、具體，具有可操作性，以便業(yè)主監(jiān)督和企業(yè)執(zhí)行。同時(shí)，企業(yè)要不斷提升服務(wù)質(zhì)量，努力達(dá)到或超過(guò)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。（三）企業(yè)行為規(guī)范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得降低服務(wù)質(zhì)量。希望企業(yè)能夠誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主的信任和支持。2.加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)和管理，提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)。企業(yè)員工在工作過(guò)程中，要遵守職業(yè)道德，禮貌待人，熱情服務(wù)，樹立良好的企業(yè)形象。3.建立健全投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議。對(duì)于業(yè)主的投訴，企業(yè)要認(rèn)真調(diào)查核實(shí)，及時(shí)給予答復(fù)和處理。通過(guò)妥善處理投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)工作，提高業(yè)主滿意度。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。我們希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，能夠充分考慮服務(wù)成本、市場(chǎng)行情以及業(yè)主的承受能力，確保收費(fèi)合理公正。同時(shí)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要向業(yè)主公開，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）收費(fèi)方式1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況和業(yè)主需求，選擇合適的收費(fèi)方式。2.無(wú)論采取哪種收費(fèi)方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，避免因收費(fèi)問題引發(fā)糾紛。（三）監(jiān)督管理1.縣發(fā)展和改革局要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式進(jìn)行收費(fèi)，不得擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在違規(guī)收費(fèi)行為，可以向相關(guān)部門投訴舉報(bào)。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極參與監(jiān)督，共同維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。七、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。希望大家能夠遵守相關(guān)規(guī)定，共同維護(hù)小區(qū)的整體規(guī)劃和功能布局。2.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；擅自改變房屋外觀；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；破壞或者擅自改變房屋外觀、承重結(jié)構(gòu)、公共通道、消防通道、避難層、電梯間等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者排放有毒、有害物質(zhì)；制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音等。對(duì)于違反規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向相關(guān)部門報(bào)告。（二）物業(yè)維修資金1.交存業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。希望業(yè)主能夠積極配合，按時(shí)足額交存維修資金，為物業(yè)的長(zhǎng)期維護(hù)提供資金保障。2.使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定程序辦理使用手續(xù)。在使用過(guò)程中，要加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保資金使用合理、安全。（三）物業(yè)的日常維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查和維護(hù)，定期進(jìn)行保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題，要及時(shí)進(jìn)行維修處理，保障業(yè)主的正常生活和使用。2.業(yè)主對(duì)其專有部分進(jìn)行維修、裝飾裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定，不得影響其他業(yè)主的正常生活，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。希望業(yè)主在進(jìn)行裝修時(shí)，能夠提前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，辦理相關(guān)手續(xù)，共同營(yíng)造和諧的居住環(huán)境。八、法律責(zé)任1.對(duì)于違反本辦法規(guī)定的行為，相關(guān)部門將依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，依法予以處罰。希望各相關(guān)主體能夠自覺遵守法律法規(guī)，依法開展物業(yè)管理活動(dòng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求企業(yè)限期整改；逾期未整改的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本