江蘇預(yù)售資金管理辦法尊敬的各位同事：在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，預(yù)售資金的管理一直占據(jù)著至關(guān)重要的位置。對(duì)于我們[公司/組織名稱]來說，遵守江蘇省關(guān)于預(yù)售資金管理的辦法，不僅是遵循法律法規(guī)的要求，更是保障公司穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、維護(hù)購房者權(quán)益的必要舉措。接下來，我將結(jié)合自身二十年在該領(lǐng)域的工作經(jīng)驗(yàn)，為大家詳細(xì)解讀我們依據(jù)《江蘇預(yù)售資金管理辦法》制定的公司操作文檔。一、總則1.目的我們制定這份基于《江蘇預(yù)售資金管理辦法》的文檔，旨在規(guī)范公司房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金的繳存、使用和監(jiān)管等行為，確保預(yù)售資金能夠?qū)？顚Ｓ?，?yōu)先用于項(xiàng)目的建設(shè)，保障項(xiàng)目順利交付，從而維護(hù)購房者的合法權(quán)益，維護(hù)公司良好的市場(chǎng)形象，促進(jìn)公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的健康、可持續(xù)發(fā)展。2.適用范圍本規(guī)定適用于公司在江蘇省范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)并進(jìn)行預(yù)售的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目。無論是住宅項(xiàng)目，還是商業(yè)、辦公等非住宅項(xiàng)目，只要涉及預(yù)售，均需按照本規(guī)定執(zhí)行。3.遵循原則我們嚴(yán)格遵循《江蘇預(yù)售資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，秉持“政府監(jiān)管、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、節(jié)點(diǎn)控制、銀行配合”的原則進(jìn)行預(yù)售資金的管理。希望大家在日常工作中，時(shí)刻牢記這些原則，將其融入到每一個(gè)操作環(huán)節(jié)中。二、預(yù)售資金的繳存管理（一）專戶設(shè)立1.專戶選定項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》前，我們要在與公司有長(zhǎng)期合作關(guān)系、信譽(yù)良好且符合江蘇省相關(guān)管理辦法要求的商業(yè)銀行，以項(xiàng)目為單位開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡(jiǎn)稱“專戶”）。希望負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的同事，提前對(duì)合作銀行進(jìn)行詳細(xì)考察，確保專戶的開設(shè)符合規(guī)定，且銀行能夠提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和配合。2.專戶報(bào)備專戶開設(shè)完成后，由項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將專戶信息報(bào)送至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案。備案信息要確保準(zhǔn)確無誤，包括專戶賬號(hào)、開戶行名稱、項(xiàng)目名稱等重要內(nèi)容。同時(shí)，要及時(shí)獲取備案證明文件，并妥善保存，以備后續(xù)查驗(yàn)。（二）繳存方式與比例1.繳存方式購房者支付的預(yù)售款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款及銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應(yīng)直接存入監(jiān)管專戶。我們鼓勵(lì)銷售部門的同事引導(dǎo)購房者采用便捷、安全的繳存方式，如通過銀行轉(zhuǎn)賬、線上支付等，確?？铐?xiàng)準(zhǔn)確無誤地進(jìn)入專戶。2.繳存比例根據(jù)《江蘇預(yù)售資金管理辦法》，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，按照不同的物業(yè)類型和建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)確定預(yù)售資金的繳存比例。多層及以下住宅：在取得預(yù)售許可時(shí)，按不低于預(yù)售總額的[X]%繳存；主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，累計(jì)繳存比例不低于預(yù)售總額的[X]%；竣工驗(yàn)收備案后，可不再繳存。高層住宅：取得預(yù)售許可時(shí)，按不低于預(yù)售總額的[X]%繳存；主體結(jié)構(gòu)施工至二分之一時(shí)，累計(jì)繳存比例不低于預(yù)售總額的[X]%；主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，累計(jì)繳存比例不低于預(yù)售總額的[X]%；竣工驗(yàn)收備案后，可不再繳存。商業(yè)、辦公等非住宅：取得預(yù)售許可時(shí)，按不低于預(yù)售總額的[X]%繳存；主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，累計(jì)繳存比例不低于預(yù)售總額的[X]%；竣工驗(yàn)收備案后，可不再繳存。財(cái)務(wù)部門的同事要根據(jù)項(xiàng)目銷售情況，準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)繳存的預(yù)售資金金額，并及時(shí)督促相關(guān)人員完成繳存工作，確保繳存比例符合規(guī)定。（三）繳存監(jiān)督1.內(nèi)部監(jiān)督公司內(nèi)部建立預(yù)售資金繳存監(jiān)督機(jī)制，由財(cái)務(wù)部門定期對(duì)各項(xiàng)目預(yù)售資金繳存情況進(jìn)行自查。檢查內(nèi)容包括繳存比例是否符合規(guī)定、款項(xiàng)是否及時(shí)足額存入專戶等。如發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)查明原因，并采取相應(yīng)的整改措施。2.外部監(jiān)督積極配合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門和監(jiān)管銀行對(duì)預(yù)售資金繳存情況的監(jiān)督檢查。在接到相關(guān)部門的檢查通知后，相關(guān)部門要及時(shí)準(zhǔn)備好所需的資料，包括預(yù)售合同、收款憑證、專戶對(duì)賬單等，確保檢查工作順利進(jìn)行。對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要虛心接受，并按照要求立即整改。三、預(yù)售資金的使用管理（一）使用原則預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款、材料設(shè)備款、法定稅費(fèi)及其他與本項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用，嚴(yán)禁挪作他用。我們希望每一位涉及資金使用審批的同事，都要嚴(yán)格把關(guān)，確保每一筆資金都用在項(xiàng)目建設(shè)的刀刃上。（二）使用計(jì)劃編制1.編制主體項(xiàng)目工程部牽頭，會(huì)同財(cái)務(wù)部、成本部等相關(guān)部門，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和資金需求情況，編制預(yù)售資金使用計(jì)劃。該計(jì)劃要詳細(xì)、合理，具有可操作性。2.編制內(nèi)容使用計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、每個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的資金使用金額及用途、預(yù)計(jì)支付時(shí)間等內(nèi)容。例如，在基礎(chǔ)工程建設(shè)階段，明確所需支付的土方工程款、基礎(chǔ)材料款等具體金額和支付時(shí)間；在主體工程建設(shè)階段，詳細(xì)列出各樓層施工進(jìn)度款的支付計(jì)劃等。3.審核與備案使用計(jì)劃編制完成后，先由公司內(nèi)部進(jìn)行審核，經(jīng)各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案。備案后的使用計(jì)劃作為預(yù)售資金使用的重要依據(jù)，不得隨意變更。如需變更，應(yīng)按照規(guī)定的程序重新編制、審核和備案。（三）使用申請(qǐng)與審批1.使用申請(qǐng)當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到使用計(jì)劃中規(guī)定的資金使用節(jié)點(diǎn)時(shí)，由項(xiàng)目相關(guān)部門填寫《預(yù)售資金使用申請(qǐng)表》，詳細(xì)說明資金用途、金額、收款單位等信息，并附上相關(guān)證明材料，如施工合同、發(fā)票、付款申請(qǐng)單等。申請(qǐng)部門要確保所提交的材料真實(shí)、完整、有效。2.內(nèi)部審批申請(qǐng)表提交后，先由項(xiàng)目財(cái)務(wù)部門對(duì)資金使用的合理性、合規(guī)性進(jìn)行初審，重點(diǎn)審核資金金額是否與使用計(jì)劃相符、相關(guān)證明材料是否齊全等。初審?fù)ㄟ^后，提交至項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。審批過程中，各位領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)真把關(guān)，確保資金使用符合項(xiàng)目建設(shè)需求和公司管理規(guī)定。3.部門審批內(nèi)部審批完成后，將申請(qǐng)表及相關(guān)材料報(bào)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門審批。在報(bào)送材料前，要仔細(xì)核對(duì)，確保材料完整無誤。房地產(chǎn)主管部門審批通過后，方可辦理資金支付手續(xù)。（四）資金支付1.支付方式預(yù)售資金的支付應(yīng)通過專戶以轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，嚴(yán)禁現(xiàn)金支付。財(cái)務(wù)部門的同事在進(jìn)行資金支付時(shí)，要嚴(yán)格按照審批通過的申請(qǐng)內(nèi)容，將款項(xiàng)直接支付給收款單位，確保資金流向明確、可追溯。2.支付記錄每一筆資金支付后，財(cái)務(wù)部門要及時(shí)做好賬務(wù)處理，詳細(xì)記錄資金的支付日期、金額、用途、收款單位等信息，并妥善保存相關(guān)支付憑證。同時(shí)，要定期與監(jiān)管銀行進(jìn)行對(duì)賬，確保專戶資金余額與賬目記錄一致。四、賬戶管理與信息報(bào)送（一）專戶日常管理1.賬戶維護(hù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)專戶的日常維護(hù)工作，包括關(guān)注賬戶資金變動(dòng)情況、及時(shí)獲取銀行對(duì)賬單等。如發(fā)現(xiàn)賬戶異常，如資金被凍結(jié)、劃扣等情況，要立即查明原因，并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)采取相應(yīng)的解決措施。2.預(yù)留印鑒管理專戶預(yù)留印鑒由財(cái)務(wù)專用章和法定代表人或其授權(quán)代理人的個(gè)人名章組成。印鑒要分開保管，確保印鑒的安全。使用印鑒時(shí)，要嚴(yán)格履行審批手續(xù)，詳細(xì)登記使用時(shí)間、用途、使用人等信息。（二）信息報(bào)送1.定期報(bào)送財(cái)務(wù)部門每月初要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門和監(jiān)管銀行報(bào)送《預(yù)售資金收支報(bào)表》，如實(shí)反映上月項(xiàng)目預(yù)售資金的繳存、使用情況。報(bào)表內(nèi)容要準(zhǔn)確、詳細(xì)，包括資金來源（如定金、首付款、貸款等）、資金用途（如工程款、材料款等）、專戶余額等信息。2.重大事項(xiàng)報(bào)送若項(xiàng)目在預(yù)售資金管理過程中發(fā)生重大事項(xiàng)，如專戶變更、使用計(jì)劃調(diào)整、資金挪用等情況，要在第一時(shí)間向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門報(bào)告，并說明事件的原因、經(jīng)過及采取的措施。希望大家在日常工作中，一旦發(fā)現(xiàn)重大事項(xiàng)，不要隱瞞，及時(shí)上報(bào)，以便我們能夠及時(shí)妥善處理。五、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督檢查1.檢查制度公司建立定期和不定期的內(nèi)部監(jiān)督檢查制度。定期檢查每季度進(jìn)行一次，由審計(jì)部門牽頭，會(huì)同財(cái)務(wù)、工程等相關(guān)部門組成檢查組，對(duì)各項(xiàng)目預(yù)售資金管理情況進(jìn)行全面檢查。不定期檢查根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)開展，重點(diǎn)檢查群眾舉報(bào)、日常工作中發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)等問題。2.檢查內(nèi)容檢查內(nèi)容包括預(yù)售資金的繳存、使用是否符合規(guī)定，專戶管理是否規(guī)范，信息報(bào)送是否及時(shí)準(zhǔn)確等。檢查過程中，要詳細(xì)查閱相關(guān)賬目、憑證、文件等資料，并對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查看，確保檢查結(jié)果真實(shí)可靠。3.問題整改對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，檢查組要下達(dá)《整改通知書》，明確整改要求和整改期限。被檢查項(xiàng)目要按照要求認(rèn)真進(jìn)行整改，并在規(guī)定期限內(nèi)向檢查組報(bào)送整改情況報(bào)告。整改完成后，檢查組要對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查，確保問題得到徹底解決。（二）外部監(jiān)督檢查配合1.積極配合態(tài)度我們要積極配合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門對(duì)公司預(yù)售資金管理情況的監(jiān)督檢查。在檢查過程中，要如實(shí)提供相關(guān)資料，不得拒絕、阻礙或隱瞞。對(duì)于檢查人員提出的問題和建議，要虛心接受，并認(rèn)真記錄。2.整改落實(shí)根據(jù)外部監(jiān)督檢查意見，公司要制定詳細(xì)的整改方案，明確整改責(zé)任部門和責(zé)任人，確保整改工作按時(shí)、高效完成。整改完成后，要將整改情況及時(shí)反饋給相關(guān)部門。通過積極配合外部監(jiān)督檢查，不斷提升我們的預(yù)售資金管理水平。六、責(zé)任追究1.違規(guī)行為界定在預(yù)售資金管理過程中，如出現(xiàn)以下行為，將視為違規(guī)行為：未按規(guī)定開設(shè)專戶或擅自變更專戶的；未按規(guī)定比例繳存預(yù)售資金的；提供虛假材料套取預(yù)售資金的；挪用預(yù)售資金的；未按規(guī)定編制、使用預(yù)售資金使用計(jì)劃的；未按規(guī)定報(bào)送預(yù)售資金收支報(bào)表或提供虛假報(bào)表的。2.責(zé)任追究措施對(duì)于違反本規(guī)定的部門或個(gè)人，公司將視情節(jié)輕重給予相應(yīng)的處罰。情節(jié)較輕的，給予批評(píng)教育、責(zé)令整改；情節(jié)嚴(yán)重的，將給予警告、罰款、降職、撤職等