公共維修使用管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強公共維修資金的管理，規(guī)范公共維修資金的使用，保障公共設(shè)施、設(shè)備的正常運行和維護(hù)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于本公司/組織所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共維修資金的使用和管理。公共維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。管理原則公共維修資金的使用和管理應(yīng)當(dāng)遵循公開透明、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。公共維修資金的籌集資金來源1.業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存的公共維修資金，每平方米建筑面積交存首期公共維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%8%。具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門會同財政部門根據(jù)實際情況確定。2.公共維修資金的利息收入。3.利用公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得的收益，扣除合理成本后的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入公共維修資金。4.其他合法收入。交存方式1.業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期公共維修資金存入公共維修資金專戶。2.未按規(guī)定交存首期公共維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。賬戶管理1.公共維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?。本公司/組織應(yīng)當(dāng)委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行作為公共維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公共維修資金專戶。2.公共維修資金專戶應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。公共維修資金的使用使用范圍1.物業(yè)共用部位的維修和更新、改造，包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。使用程序1.提出申請當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造時，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向本公司/組織提出使用申請。申請時應(yīng)當(dāng)提交以下材料：公共維修資金使用申請表；維修和更新、改造方案；維修和更新、改造工程預(yù)算；其他相關(guān)材料。2.審核本公司/組織收到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括維修和更新、改造項目是否屬于公共維修資金使用范圍，維修和更新、改造方案是否合理，工程預(yù)算是否準(zhǔn)確等。3.業(yè)主表決經(jīng)審核符合使用條件的，本公司/組織應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主對維修和更新、改造方案及費用分?jǐn)偳闆r進(jìn)行表決。應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4.實施維修業(yè)主表決通過后，本公司/組織應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位按照維修和更新、改造方案進(jìn)行施工。施工單位應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，并與本公司/組織簽訂維修工程合同。5.竣工驗收維修工程竣工后，本公司/組織應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主、施工單位、監(jiān)理單位等進(jìn)行竣工驗收。驗收合格的，方可辦理結(jié)算手續(xù)。6.資金撥付本公司/組織根據(jù)維修工程合同和竣工驗收報告，向?qū)艄芾磴y行申請撥付公共維修資金。專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)在收到申請后5個工作日內(nèi)將資金撥付到施工單位賬戶。緊急使用情況1.當(dāng)發(fā)生危及房屋安全、人身安全等緊急情況時，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主表決程序，直接申請使用公共維修資金。2.緊急情況包括：屋面、外墻嚴(yán)重滲漏；電梯故障危及人身安全；消防設(shè)施故障；樓體外立面存在脫落危險；其他危及房屋安全和人身安全的緊急情況。3.發(fā)生緊急情況后，本公司/組織應(yīng)當(dāng)立即組織相關(guān)單位進(jìn)行搶修，并在24小時內(nèi)通知相關(guān)業(yè)主。同時，按照規(guī)定補辦相關(guān)手續(xù)。公共維修資金的監(jiān)督管理信息公開1.本公司/組織應(yīng)當(dāng)每年至少一次向業(yè)主公布公共維修資金的交存、使用、增值收益等情況，并接受業(yè)主的查詢。2.公布內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：公共維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；其他有關(guān)公共維修資金使用和管理的情況。審計監(jiān)督1.本公司/組織應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會和政府相關(guān)部門的審計監(jiān)督。2.審計內(nèi)容包括公共維修資金的收支情況、使用效益、管理情況等。法律責(zé)任1.本公司/組織及其工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：挪用公共維修資金的；未按規(guī)定進(jìn)行公共維修資金賬戶管理的；未按規(guī)定進(jìn)行公共維修資金使用審核的；其他違反公共維修資金管理規(guī)定的行為。2.施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷其資質(zhì)證書：虛報維修工程費用的；未按維修和更新、改造方案進(jìn)行施工的；維修工程質(zhì)量不符合要求的；其他違反公共維修資金使用規(guī)定的行為。公共維修資金的續(xù)籌與退還續(xù)籌1.當(dāng)公共維修資金余額不足首期交存額30%時，本公司/組織應(yīng)當(dāng)及時通知業(yè)主續(xù)籌。2.續(xù)籌方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后實施。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)和方式應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。退還1.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明公共維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的公共維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。2.房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還公共維修資金：房屋分戶賬中結(jié)余的公共維修資