北京佳興園招商書“佳興園6號(hào)”特別招商策劃——亞奧商業(yè)升級(jí)新板塊——報(bào)告框架環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述北京優(yōu)勢(shì)論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀亞奧板塊分析北苑區(qū)域分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目手續(xù)及聯(lián)系方式環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈

——北京中心論環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈：北京的中心論環(huán)渤海地區(qū)位于我國(guó)華北、東北和華東三大區(qū)的結(jié)合部，范圍占據(jù)整個(gè)國(guó)土面積的12％和人口的20％。2003年，該經(jīng)濟(jì)區(qū)域完成生產(chǎn)總值36065億元、社會(huì)消費(fèi)品總額12626億元，出口總額821億美元，占全國(guó)的比重分別為30.9％、27.5％和18.7％。可以說(shuō)，環(huán)渤海地區(qū)是我國(guó)北方經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)。作為我國(guó)對(duì)外開放的窗口和對(duì)外貿(mào)易的重要基地之一，它擁有密集的城市群、港口群和產(chǎn)業(yè)群，在政治、科技、人才、經(jīng)濟(jì)、流通等領(lǐng)域有突出的優(yōu)勢(shì)。國(guó)家制定的西部大開發(fā)和振興東北老工業(yè)基地的發(fā)展戰(zhàn)略給它帶來(lái)了機(jī)遇，“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”這一超級(jí)引擎更為它注入了強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。2005年11月12日，國(guó)家發(fā)改委已正式將環(huán)渤海地區(qū)的發(fā)展重心——京津冀都市圈的區(qū)域規(guī)劃編制工作納入國(guó)家“十一五”發(fā)展規(guī)劃中，這無(wú)疑將為環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述自環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈提出以來(lái)，以北京為首的京津塘環(huán)渤海圈、以上海為首的長(zhǎng)三角和以廣州為首的珠三角之間的競(jìng)爭(zhēng)，一直是中國(guó)最熱門的經(jīng)濟(jì)話題之一。改革開放初期，珠江三角洲地區(qū)挾臨近港澳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和率先改革開放的政策優(yōu)勢(shì)獲得超常發(fā)展；20世紀(jì)90年代初期，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)依托深厚的商品經(jīng)濟(jì)歷史文化積淀和浦東開發(fā)搶得新一輪先機(jī)，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一亮點(diǎn)。面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化和國(guó)際產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移以及珠三角、長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)高級(jí)化調(diào)整的機(jī)遇，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)成為我國(guó)下一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱土，這既符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間梯度轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政治改革整體演進(jìn)的必然結(jié)果。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的騰飛已是箭在弦上環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)勢(shì)；經(jīng)濟(jì)總量：環(huán)渤海地區(qū)地處我國(guó)心臟地帶，為全國(guó)的政治中心和文化教育中心。GDP占全國(guó)的1/4強(qiáng)；原油、鋼材、平板玻璃產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)的3成以上，原鹽、微型電子計(jì)算機(jī)產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)的1/2以上。經(jīng)濟(jì)體系：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)體系完整，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，人力資本密集，高新技術(shù)研發(fā)實(shí)力在全國(guó)領(lǐng)先，交通、能源、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完備。發(fā)展空間：環(huán)渤海５省市地域范圍達(dá)50多萬(wàn)平方公里，人口2.26億，而長(zhǎng)三角和珠三角地域面積分別為10萬(wàn)和4.2萬(wàn)平方公里，人口分別為8200萬(wàn)和4100萬(wàn)人，相對(duì)于珠三角及長(zhǎng)三角而言，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈無(wú)疑具有更大的發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展空間。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述珠三角地區(qū)長(zhǎng)三角地區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述伴隨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治改革的深入及經(jīng)濟(jì)的全球化和區(qū)域化，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)將作為一個(gè)整體亮相于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，成為繼珠三角、長(zhǎng)三角之后第三大最具增長(zhǎng)活力的地區(qū)。預(yù)測(cè)到2020年前后本區(qū)人口將占全國(guó)的20％左右，GDP產(chǎn)出將占全國(guó)的30％以上，成為帶動(dòng)北中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史表明，一個(gè)區(qū)域的發(fā)展往往依托于一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的“點(diǎn)”，再通過(guò)這些增長(zhǎng)“點(diǎn)”向周圍輻射擴(kuò)散，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起。如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的上海、珠三角經(jīng)濟(jì)圈的廣東等。作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，北京作為中國(guó)政治中心的先天優(yōu)勢(shì)，就已經(jīng)是其他經(jīng)濟(jì)區(qū)所無(wú)法比擬的。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述報(bào)告框架環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述北京優(yōu)勢(shì)論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀亞奧板塊分析北苑區(qū)域分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目手續(xù)及聯(lián)系方式北京·北京——北京的優(yōu)勢(shì)論北京優(yōu)勢(shì)論北京優(yōu)勢(shì)論

首都：北京的優(yōu)勢(shì)論北京作為首都，全國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中了全國(guó)最重要的權(quán)力部門，是中央所在地，在資源配置的主導(dǎo)上具有先天優(yōu)勢(shì)，行政權(quán)力對(duì)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響之深無(wú)可比擬。在建國(guó)初期，北京人均GDP在全國(guó)僅排第9位，但借資源配置的天時(shí)地利，扶搖直上：從1978年到現(xiàn)在，人均GDP一直位居全國(guó)第二，僅次于經(jīng)濟(jì)中心上海。2004年，按常住人口計(jì)算，北京人均GDP達(dá)到4970美元，已接近中等收入國(guó)家的平均水平。北京優(yōu)勢(shì)論2004底中國(guó)城市GDP總量前10名GDP總量(億元)增長(zhǎng)率所在地城鎮(zhèn)人均可支配收入(元)上海市745013.6%滬16683北京市428313.2%京15638廣州市411615.0%粵16884蘇州市345017.6%蘇14443深圳市342317.3%粵27596天津市293215.7%津11467重慶市266512.2%渝9221杭州市251515.0%浙14565無(wú)錫市235017.4%蘇13588成都市218613.6%川10394北京優(yōu)勢(shì)論其實(shí)，首都優(yōu)勢(shì)即政治地位優(yōu)勢(shì)，給北京帶來(lái)的是巨大吸引力和幅射力。它反映在北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，為北京帶來(lái)了需要在這里消費(fèi)的巨大人流，為北京帶來(lái)了巨大的投資，還賦予了北京代表中國(guó)的象征符號(hào)，這個(gè)符號(hào)所具有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是無(wú)法估量的，也是國(guó)內(nèi)任何城市無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。除了首都固有的優(yōu)勢(shì)以外，北京的優(yōu)勢(shì)更多的還體現(xiàn)在以下七個(gè)方面：一：北京是中國(guó)區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場(chǎng)潛力巨大，是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京優(yōu)勢(shì)論二：北京是全國(guó)的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。中央銀行和其他政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)等重大金融機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)在北京。三：北京是中國(guó)科學(xué)、教育、文化最繁榮發(fā)達(dá)的城市。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會(huì)科學(xué)體系，成為全國(guó)最大的科研基地和國(guó)內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中國(guó)最高，每百人中就有14人受到高等教育。四：北京是中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平最高的城市。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場(chǎng)等高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)最大的航空港。北京已經(jīng)成為中國(guó)與世界各國(guó)郵政、通信的主要樞紐。北京優(yōu)勢(shì)論五：北京是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國(guó)領(lǐng)先，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度則大大超過(guò)其他產(chǎn)業(yè)，逐步成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。六：北京是國(guó)際著名旅游業(yè)城市。僅以2005年計(jì)，全年共接待入境旅游者362.9萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15%，接待國(guó)內(nèi)旅游者1.25億人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入1593億元人民幣，其中旅游外匯收入達(dá)到36.2億美元。七：北京是中國(guó)最主要的國(guó)際交往中心。北京作為中國(guó)對(duì)外改革開放窗口，也正在按照現(xiàn)代化國(guó)際城市的客觀要求，拓寬對(duì)外交往的渠道，擴(kuò)大外向型經(jīng)濟(jì)的規(guī)模。北京正在積極吸引國(guó)際跨國(guó)集團(tuán)在京設(shè)立控股公司或地區(qū)總部，北京的對(duì)外友好交往十分活躍，已同76個(gè)國(guó)家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國(guó)家的22個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系。北京優(yōu)勢(shì)論隨著國(guó)際化進(jìn)程的加快，以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的逐步成熟，北京越來(lái)越顯現(xiàn)出其對(duì)中國(guó)乃至世界的巨大影響力！2001年7月13日北京申奧成功，更成為北京快速發(fā)展的強(qiáng)力推進(jìn)劑！

北京優(yōu)勢(shì)論報(bào)告框架環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述北京優(yōu)勢(shì)論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀亞奧板塊分析北苑區(qū)域分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目手續(xù)及聯(lián)系方式奧運(yùn)盛宴——奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是指奧運(yùn)會(huì)舉辦前后一定時(shí)期內(nèi)，所發(fā)生的與奧運(yùn)會(huì)舉辦有聯(lián)系的，具有經(jīng)濟(jì)效果或經(jīng)濟(jì)價(jià)值的各類活動(dòng)。奧運(yùn)會(huì)的總體效果和影響力是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為最近30年世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一種獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。從以往舉辦城市的歷史實(shí)踐看，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是注意力經(jīng)濟(jì)，會(huì)由于注意力資源的相對(duì)集中而給舉辦城市帶來(lái)階段性加速發(fā)展；奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是品牌經(jīng)濟(jì)，通過(guò)良好的運(yùn)作通常能造就一批知名產(chǎn)品和企業(yè)品牌；奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是借勢(shì)經(jīng)濟(jì)，將對(duì)舉辦城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的推動(dòng)力量，產(chǎn)生類似加速器或催化劑的作用。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)因其特有的聚合、裂變和輻射效應(yīng)，而蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)潛力。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析1984年洛杉機(jī)奧運(yùn)會(huì)包給了美國(guó)人尤伯，他奇跡般地使奧運(yùn)會(huì)贏利2.36億美元，這還不包括美國(guó)各行業(yè)在奧運(yùn)會(huì)期間獲得豐厚利潤(rùn)。

1988年漢城奧運(yùn)會(huì)期間，一共創(chuàng)造了33.6萬(wàn)人的就業(yè)機(jī)會(huì)，帶來(lái)了27億美元的國(guó)民收入，這屆奧運(yùn)會(huì)本身贏利達(dá)4.7億美元。

1992年巴塞羅那，雖然奧運(yùn)會(huì)本身只贏利0.4億美元，但奧運(yùn)會(huì)給巴塞羅那帶來(lái)了260億美元的經(jīng)濟(jì)效益，使2萬(wàn)余人獲得經(jīng)常性就業(yè)機(jī)會(huì)，使巴塞羅那由一個(gè)中等城市一躍而成為歐洲第7大都市。

1996年亞特蘭大，這屆奧運(yùn)會(huì)贏利更少，只有0.1億美元，但奧運(yùn)會(huì)沒(méi)花政府一分錢就建造起5億美元的體育基本設(shè)施交付市民使用，并為亞特蘭大市和喬治亞州創(chuàng)造了51億美元的經(jīng)濟(jì)效益。

2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)，為主辦城市及主辦國(guó)創(chuàng)造了巨大的有形和無(wú)形的財(cái)富，期間共支出9.65億美元，共收入13.9億美元，贏利4.25億美元。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析奧運(yùn)會(huì)的舉辦將使舉辦城市，甚至舉辦國(guó)，具有空前的機(jī)會(huì)將自己展示給全球眾多的觀眾，由此而誕生的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將對(duì)舉辦城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生舉足輕重的影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２０００年悉尼奧運(yùn)會(huì)，１６天的比賽期間，在世界各地區(qū)４０億人口中有３７億人觀看和收聽了比賽情況。奧運(yùn)會(huì)對(duì)舉辦城市的影響分為短期影響和長(zhǎng)期影響。短期內(nèi)，奧運(yùn)會(huì)創(chuàng)造了工作機(jī)會(huì)和收入，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，最明顯的便是奧運(yùn)會(huì)籌備期及舉辦期間嘉年會(huì)般的盛大氛圍。然而，奧運(yùn)會(huì)對(duì)舉辦城市最大的影響卻在于對(duì)城市長(zhǎng)期的發(fā)展和改善上，主要包括：城市的更新、奧運(yùn)村的創(chuàng)建、城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、旅游和會(huì)展活動(dòng)的增長(zhǎng)、環(huán)境意識(shí)和可持續(xù)發(fā)展意識(shí)的提高等，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改善是對(duì)奧運(yùn)會(huì)主辦城市最重要的長(zhǎng)期影響。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析1964年的東京奧運(yùn)會(huì)，公共資金投入高達(dá)1萬(wàn)億日元，以東京為中心的日本列島開始了真正的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，1959—1964年日本國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率平均達(dá)到10.5％，奧運(yùn)會(huì)后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由10.1％猛增至26.1％。而股票市場(chǎng)從1958年開始持續(xù)看好，在3年半時(shí)間里東京證券股價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)了兩倍。1988年的漢城奧運(yùn)會(huì)，為韓國(guó)的三次產(chǎn)業(yè)分別創(chuàng)造產(chǎn)值21億美元、22億美元和13億美元，三項(xiàng)相加產(chǎn)值達(dá)56億美元。奧運(yùn)會(huì)使韓國(guó)經(jīng)濟(jì)再顯神奇，為韓國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)15年的高速增長(zhǎng)。對(duì)于北京奧運(yùn)會(huì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，2002－2008年，全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值因奧運(yùn)會(huì)每年將提高0.3－0.4個(gè)百分點(diǎn)，到2008年，中國(guó)的GDP就可以達(dá)到16.3萬(wàn)億元，奧運(yùn)會(huì)對(duì)中國(guó)8年累計(jì)的收益可達(dá)到1.38萬(wàn)億元。對(duì)北京市而言，每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將增加4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)創(chuàng)造74.5萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京坐上奧運(yùn)“助推器”

相對(duì)于遠(yuǎn)期收益，奧運(yùn)對(duì)北京的影響，更多的體現(xiàn)在現(xiàn)在！據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，北京舉辦奧運(yùn)會(huì)城市建設(shè)投入約為2800億元，整個(gè)投資和需求約為15000億元。由此看來(lái)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的蛋糕十分豐厚，那么這塊蛋糕到底有多大？奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析為了創(chuàng)造良好的奧運(yùn)投資環(huán)境，北京市政府共投入1800億元用于亞北市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機(jī)場(chǎng)等，打造四通八達(dá)的快速交通網(wǎng)；450億元用于環(huán)境治理，使北京的天更藍(lán)、水更清、地更綠，兌現(xiàn)“綠色奧運(yùn)”的承諾；300億元用于信息化建設(shè)，奠定“數(shù)字北京”的基礎(chǔ)，初步實(shí)現(xiàn)電子政務(wù)、電子商務(wù)、信息化社區(qū)和遠(yuǎn)程教育，兌現(xiàn)“科技奧運(yùn)”的承諾；其余150億元將用于水電氣熱等生活設(shè)施的建設(shè)和改造。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)北京最大的影響在于對(duì)北京城市總體規(guī)劃布局的改變。北京未來(lái)的發(fā)展正在從單一中心向多中心過(guò)渡轉(zhuǎn)變。隨著奧林匹克公園的建設(shè)，北京將在市區(qū)北部形成一個(gè)集體育、文化、會(huì)展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū)，并將在城市結(jié)構(gòu)上形成新的以?shī)W林匹克公園、中關(guān)村科技園區(qū)、ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu)，這種新的城市布局將改變整個(gè)北京原有城市布局。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析加入世貿(mào)組織和舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)其經(jīng)濟(jì)收益和輿論影響，將極大地促進(jìn)未來(lái)10年中國(guó)的穩(wěn)定和改革。如果中國(guó)能順利地保證其穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那么到2010年40%的中國(guó)人將有望成為中產(chǎn)階級(jí)。

奧運(yùn)會(huì)所蘊(yùn)涵的潛在的經(jīng)濟(jì)利益和政治利益，其意義已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了奧運(yùn)會(huì)作為世界上規(guī)模最大、最具影響力的體育盛會(huì)本身。

奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告框架環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述北京優(yōu)勢(shì)論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀亞奧板塊分析北苑區(qū)域分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目手續(xù)及聯(lián)系方式綜述

解讀北京地產(chǎn)市場(chǎng),回顧京城房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，對(duì)于認(rèn)清北京地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，把握地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)脈絡(luò)，無(wú)疑具有重大意義。從現(xiàn)有資料來(lái)看，北京的地產(chǎn)發(fā)展主要經(jīng)歷以下三個(gè)階段：

第一階段：地產(chǎn)啟蒙階段1993年—1994年前后，開發(fā)商在立湯路沿線建起了王府花園、蓬萊苑別墅等居住社區(qū)，京城最早一批自購(gòu)房者在此云集。此后，“亞北”成為京城人所共知的一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域名詞，京城區(qū)域樓市就此拉開序幕。北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀

第二階段：高速發(fā)展階段經(jīng)歷了區(qū)域樓市的啟蒙階段，1998年成為了北京區(qū)域樓市的轉(zhuǎn)折標(biāo)志。在這一年，政府取消了福利分房制度，很多老百姓開始接受自己購(gòu)房的觀念。在隨后一系列政策的牽引下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正式步入了高速發(fā)展的階段，區(qū)域樓市細(xì)分時(shí)代也隨之來(lái)臨。

第三階段：樓市成熟階段2001年的申奧成功，更為地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心劑，北京地產(chǎn)以前所未有的速度發(fā)展，樓市也已逐漸走向成熟。北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀第一階段：亞運(yùn)村一枝獨(dú)秀

1990年前后，亞運(yùn)會(huì)的召開使亞運(yùn)村迅速成為富人區(qū)。五洲大酒店、匯園國(guó)際公寓、陽(yáng)光廣場(chǎng)等紛紛建成，匯園國(guó)際公寓作為亞運(yùn)村最早開發(fā)的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)最高時(shí)賣到1500美元每平方米。各大公司的高級(jí)白領(lǐng)和演藝明星成為亞運(yùn)村的新貴，一些退休的外地名流也來(lái)此地買公寓，這里經(jīng)常招搖著歐美最時(shí)髦的跑車和加長(zhǎng)轎車。

亞運(yùn)村概念的興起給了諸多開發(fā)商絕佳的發(fā)展契機(jī)：亞運(yùn)會(huì)的召開，直接促使亞運(yùn)村在產(chǎn)業(yè)、市政及基礎(chǔ)配套上的先行，開發(fā)商借亞運(yùn)之勢(shì)，創(chuàng)造了地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)奇跡：截至1998年，短短幾年時(shí)間，亞運(yùn)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格就翻了兩翻：由原來(lái)的2000元/平方米，飆升至5000元/平方米。

亞運(yùn)村板塊可稱為北京第一個(gè)被市場(chǎng)捧熱的富人居住區(qū)，匯園公寓是一個(gè)開端。亞運(yùn)會(huì)帶來(lái)的種種利好，以及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的改善，成功地推出了一個(gè)區(qū)域概念，這個(gè)思路成為今后許多新興區(qū)域競(jìng)相效仿的榜樣，其影響對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展而言可謂深遠(yuǎn)。亞運(yùn)村概念的成功打造，也大大提高了開發(fā)商通過(guò)區(qū)域運(yùn)作來(lái)銷售項(xiàng)目的熱情，后來(lái)的奧運(yùn)會(huì)概念也正是延續(xù)了這一思路：奧運(yùn)會(huì)的市政投入、交通改善和區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在奧運(yùn)會(huì)前后被逐步釋放出來(lái)，區(qū)域的價(jià)值走高無(wú)需質(zhì)疑。

北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀第二階段：大型居住區(qū)涌現(xiàn)經(jīng)過(guò)停止福利分房之后兩年的消化期，北京開始慢慢出現(xiàn)了個(gè)人購(gòu)房的熱潮，此時(shí)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)的大型居住社區(qū)涌現(xiàn)，方莊、亞運(yùn)村、望京成為北京開發(fā)較早的三個(gè)大型居住區(qū)。這些早期大型居住區(qū)的表率，為北京形成目前“城市多中心”的發(fā)展格局提供了理論基礎(chǔ)。方莊、望京和亞運(yùn)村，這三個(gè)北京商品房時(shí)代最早的大型居住區(qū)，盡管刻有時(shí)代的烙印，但它們所經(jīng)歷的一切，無(wú)論是經(jīng)驗(yàn)還是教訓(xùn)，都在北京房地產(chǎn)發(fā)展史上留下了令人難以忘卻的一頁(yè)。

北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀上世紀(jì)80年代的望京還是一片平房望京總規(guī)劃居住人口近30萬(wàn)人，是目前亞洲在建的最大規(guī)模社區(qū)北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀個(gè)人購(gòu)房的熱潮興起，地產(chǎn)價(jià)格再一次得到很大的提升。望京一度是北京房地產(chǎn)中最炙手可熱的地區(qū)，韓國(guó)人的聚集拉高了當(dāng)?shù)氐淖饨?，直接?dǎo)致了價(jià)格逐漸走高，從4000元/平方米上漲至7000元/平方米，甚至一度在望京擁有一套房產(chǎn)就是財(cái)富的象征，。亞運(yùn)村板塊由于購(gòu)買項(xiàng)目的熱情不減，價(jià)格也一路上揚(yáng)，一直沖到了區(qū)域均價(jià)8000元/平方米以上。但隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，大型社區(qū)生活配套相對(duì)滯后的問(wèn)題表現(xiàn)得越來(lái)越突出，工作與生活的剝離，使得商業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能很難充分發(fā)揮，區(qū)域發(fā)展遭遇瓶徑。但早期居住區(qū)開發(fā)基本奠定了目前新城市中心區(qū)的格局和方向，北京新城市中心會(huì)在這些早期成熟居住區(qū)的基礎(chǔ)上再繼續(xù)發(fā)展和完善。北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀第三階段：體育盛事帶動(dòng)地產(chǎn)漲勢(shì)當(dāng)大型居住區(qū)及傳統(tǒng)居住區(qū)，如望京、CBD、金融街、中關(guān)村等遭遇發(fā)展瓶徑而苦苦尋求突圍時(shí)，亞運(yùn)區(qū)域則由于申奧成功而提前步入了新一輪的發(fā)展浪潮。亞運(yùn)村因?yàn)閬嗊\(yùn)會(huì)而成為北京最早的富人區(qū)，而如今因奧運(yùn)而派生的亞奧板塊，更備受業(yè)界及廣大購(gòu)房人關(guān)注。在體育產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，該地區(qū)的發(fā)展日新月異。不僅道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施得以明顯改善、生活配套日益齊全，而且森林公園的建設(shè)亦為該區(qū)域帶來(lái)勃勃生機(jī)。而這一切，也正是促使買家在此置業(yè)的源動(dòng)力。北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年北京申奧成功之前，亞奧地區(qū)的平均房?jī)r(jià)為4000～5000元之間，然而，申奧成功之后的第一年，該區(qū)域的平均房?jī)r(jià)便迅速攀升至6000～7000元。而今，區(qū)域內(nèi)單價(jià)8000元以上的項(xiàng)目櫛次鱗比，有的項(xiàng)目單價(jià)甚至高達(dá)12000～15000元。亞奧板塊的中高檔項(xiàng)目，如世茂奧林花園已經(jīng)由開盤時(shí)的11000元上升至如今的15000元，即便是像中低檔項(xiàng)目明天第一城，也由開盤時(shí)的4000多元，上升至如今的6000～7000元，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)亞奧板塊房?jī)r(jià)的拉升作用由此可見(jiàn)！據(jù)了解，目前亞奧地區(qū)房屋的平均售價(jià)為8631元，高出北京市平均房?jī)r(jià)6776元27.4個(gè)百分點(diǎn)。2006年一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，亞奧房?jī)r(jià)同比上漲11.9%，高出申奧前34.3個(gè)百分點(diǎn)！北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀奧運(yùn)位置圖奧運(yùn)規(guī)劃圖北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀縱觀北京市房地產(chǎn)15年的發(fā)展歷程，亞運(yùn)區(qū)域一直在扮演著一個(gè)時(shí)代先鋒的角色，亞運(yùn)區(qū)域的發(fā)展可以說(shuō)是北京整個(gè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)代的縮影。受奧運(yùn)盛會(huì)的影響，亞奧區(qū)域再次站到地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)之上，奧運(yùn)地產(chǎn)的概念早已為大家耳熟能詳，亞奧區(qū)域正面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)。北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀報(bào)告框架環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述北京優(yōu)勢(shì)論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀亞奧板塊分析北苑區(qū)域分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目手續(xù)及聯(lián)系方式亞奧板塊

——商圈新貴亞奧板塊分析亞奧——商圈新貴當(dāng)CBD、金融街、中關(guān)村等字樣越來(lái)越被人們耳熟能詳，亞奧商圈的價(jià)值隨著申奧的成功逐步浮出水面，并很快的成為北京整體商業(yè)布局中的一支新銳。商業(yè)國(guó)際化投資潛力對(duì)比表商鋪平均租金（元/天·平米）外資（含港澳臺(tái)）品牌覆蓋率國(guó)際化需求加權(quán)值國(guó)際化潛力指數(shù)綜合排名亞奧3.238.4%3.512.611CBD4.9243.84%3.54.383燕莎5.5847.6%2.51.085中關(guān)村4.837.93%4.511.322金融街3.9539.87%12.564亞奧板塊分析亞奧——商圈新貴2005年1月12日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》,新規(guī)劃明確提出構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，將在北京市域范圍內(nèi)建設(shè)包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)，奧林匹克中心區(qū)，中央商務(wù)區(qū)等多個(gè)服務(wù)全國(guó)，面向世界的城市職能中心，計(jì)劃形成“中心城－新城－鎮(zhèn)”的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，并明確指出中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟(jì)功能集中體現(xiàn)的地區(qū)，其范圍包括原規(guī)劃中心城范圍加上回龍觀和北苑北地區(qū)，面積約為1085平方公里?！俺鞘兄行谋币普f(shuō)”得到肯定，城市中心北移將成為現(xiàn)實(shí)。亞奧板塊分析亞奧板塊分析亞奧——商圈新貴中國(guó)的區(qū)域發(fā)展政策導(dǎo)向性很強(qiáng)，政府定位和城市規(guī)劃對(duì)一個(gè)地區(qū)，甚至一個(gè)城市的發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。1979年中央政府對(duì)深圳的重新定位，改變了深圳整個(gè)城市發(fā)展以及在中國(guó)歷史的地位，并引發(fā)了第一次珠江三角洲的改革浪潮；1991年中央對(duì)浦東的重新定位，改變了上海城市總體發(fā)展布局，并引發(fā)了長(zhǎng)江三角洲的第二次改革浪潮；2008北京“奧運(yùn)新區(qū)”的條件比當(dāng)年的深圳，上海好得多，此次對(duì)北京城市總體發(fā)展規(guī)劃的改變，可能會(huì)引發(fā)整個(gè)環(huán)渤海灣的第三次改革浪潮，促進(jìn)環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈的迅速形成。亞奧板塊分析亞奧——商圈新貴自2001年，亞北以中央生活區(qū)（CLD）的概念出現(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，其建筑面積迅速突破1400萬(wàn)，居住人口也達(dá)到了前所未有的150萬(wàn)，同時(shí)作為北京市開發(fā)最早，市政配套最為完善的高檔居住區(qū)之一，居住人員的素質(zhì)及收入水平較高，具有極強(qiáng)的消費(fèi)欲望和消費(fèi)能力。區(qū)域月薪水平分布表收入水平3000以下3000—60006000—1000010000以上所占比例17%45%30%8%月收入狀況，決定了一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，從而決定了該區(qū)域的消費(fèi)指向。月收入水平越高，則用于生活必需品外的支出就越多。亞奧板塊分析亞奧板塊分析亞奧——商圈新貴但中央生活區(qū)由于前期缺少統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，致使亞北的大型商業(yè)設(shè)施少、檔次低。以亞奧核心區(qū)為代表的大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有北辰購(gòu)物中心、飄亮廣場(chǎng)、亞運(yùn)村華堂等綜合性商業(yè)物業(yè)，商業(yè)面積也僅有15萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了區(qū)域的消費(fèi)需求。同時(shí)，部分商業(yè)項(xiàng)目由于建成時(shí)間較早而鎖定的消費(fèi)者檔次低，商品檔次受到一定消費(fèi)需求影響，不能滿足區(qū)域內(nèi)中高檔消費(fèi)者購(gòu)物需求。亞奧板塊分析亞奧板塊，作為北京三大商圈中的新貴，商業(yè)配套的匱乏越來(lái)越成為制約其發(fā)展的瓶頸。商業(yè)的發(fā)展與突破已是迫在眉睫，集體突圍，大勢(shì)所趨！亞奧板塊分析報(bào)告框架環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述北京優(yōu)勢(shì)論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀亞奧板塊分析北苑區(qū)域分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目手續(xù)及聯(lián)系方式聚焦北苑——大勢(shì)所趨北苑區(qū)域分析北苑：亞運(yùn)區(qū)域唯一的發(fā)展通道很多時(shí)候，人群已經(jīng)養(yǎng)成了去燕莎、去國(guó)貿(mào)或去市中心購(gòu)物的習(xí)慣，但四環(huán)內(nèi)擁堵的路況，卻成為了人們心中抹不去的痛。北苑，位于溫榆河高檔別墅區(qū)與亞北中央居住區(qū)之間，道路交通設(shè)施發(fā)達(dá)，先天的位置優(yōu)勢(shì)及完善的市政配套設(shè)施，無(wú)可避免的使其承擔(dān)起服務(wù)于兩大區(qū)域的商務(wù)責(zé)任。北苑區(qū)域分析亞運(yùn)村溫榆河北苑區(qū)域分析北苑：奧運(yùn)最直接的受益者

2008年北京申奧成功以后，奧運(yùn)公園的整體規(guī)劃，就沿著北苑路平行舒展開來(lái)，受奧運(yùn)概念的影響，未來(lái)北苑區(qū)域?qū)碛?0萬(wàn)的常住人口，整個(gè)亞奧地區(qū)未來(lái)居住人口更將突破200萬(wàn)。居住人群年齡集中在25~45歲，主要為在中關(guān)村、燕莎、中央商務(wù)區(qū)、望京等區(qū)域的行業(yè)精英。層峰人士自然有其層峰的消費(fèi)習(xí)慣及能力。隨著亞奧區(qū)域的發(fā)展和奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)，亞奧商圈核心北移已不可避免。由于政策和交通上的種種利好因素，北苑潛力巨大。而未來(lái)，除奧運(yùn)村在舉辦大型比賽和演出的時(shí)候會(huì)有大量的消費(fèi)人群涌入奧運(yùn)村以外，平常的時(shí)候還會(huì)接納許多來(lái)自世界各地的游客，他們也會(huì)形成亞奧商圈的消費(fèi)主體。北苑區(qū)域分析北苑路北苑區(qū)域分析為充分了解市場(chǎng)，我們針對(duì)周邊項(xiàng)目做了詳盡的市場(chǎng)調(diào)研。調(diào)研區(qū)域：北苑周邊區(qū)域調(diào)查范圍為：住宅供應(yīng)量、居住人口、供給量、租金水平、經(jīng)營(yíng)狀況、消費(fèi)能力等調(diào)研目的：通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)綜合對(duì)比分析北苑區(qū)域的價(jià)值北苑區(qū)域分析北苑地區(qū)周邊住宅列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量（m2)銷售均價(jià)（元/m2)入住人口數(shù)量（人）天通苑住宅小區(qū)62000002650100000北苑家園2100000790063000鑫兆麗園6000052001800領(lǐng)地8200080001500萬(wàn)科星園360000880010800北京青年城29500062006300新街坊17000060005100時(shí)代莊園11000084001760山水LAVIE300000100007500北辰綠色家園1400000800040000華發(fā)頤園1490008000以上3960明天第一城500000690012000奧運(yùn)媒體村18000001100050000北苑區(qū)域分析本區(qū)域從最早的荒蕪偏地，到今日配套設(shè)施齊全的北京最大的居住社區(qū)之一，整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)歷從申奧、前奧運(yùn)階段(奧運(yùn)建設(shè)期)、奧運(yùn)階段及后奧運(yùn)階段的全過(guò)程，可以說(shuō)見(jiàn)證了整個(gè)北京奧運(yùn)地產(chǎn)的發(fā)展史。當(dāng)然區(qū)域地產(chǎn)的銷售價(jià)格也是一路高歌，伴隨奧運(yùn)建設(shè)共成長(zhǎng)：北苑家園2001年5月開盤時(shí)的3500元/平方米的銷售均價(jià)，上升到目前的7900元/平方米，增幅達(dá)129%；萬(wàn)科星園由于土地來(lái)自于北辰集團(tuán)的轉(zhuǎn)讓，地價(jià)較高，2000年7月開盤時(shí)均價(jià)6000元/平方米，但目前已無(wú)房可售，二手房?jī)r(jià)格也已上升至9000元/平方米，奧運(yùn)所帶來(lái)得增值潛力可見(jiàn)一斑。北苑區(qū)域分析北苑地區(qū)綜合物業(yè)列表項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）經(jīng)營(yíng)類型主要入住商家銷售價(jià)格租金情況北苑家園易士達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)50000百貨、健身、餐飲物美超市、麥當(dāng)勞、半江漁火、金潤(rùn)百貨、中國(guó)銀行只租不售半江漁火2.5元/天.m2金潤(rùn)百貨3元/天.m2北苑天華市場(chǎng)15000服裝、餐飲、娛樂(lè)、小商品妙樂(lè)軒酒樓、金牛山燒烤、KTV、贛味鮮只租不售(F1)4元/天.m2(F2)2.5元/天.m2(F3)2元/天.m2北苑底商8000健身、休閑、超市等生活配套上島咖啡、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行只租不售(F1)5元/天.m2(F2)2元/天.m2北方明珠50000百貨、超市、餐飲、小商品、服裝麥當(dāng)勞、上海聯(lián)華超市、中復(fù)電訊只租不售(B1)1.0元/天.m2（F1-F4)10元/天.m2金泉購(gòu)物廣場(chǎng)60000未確定未確定22000元/m2

領(lǐng)地6000未確定未確定12000元/m2

溫哥華森林12000高檔餐飲、休閑娛樂(lè)未確定只租不售1.5元－2元/天.m2鑫兆麗園底商

未確定未確定只租不售（B1)1.8元/天.m2(F1)2.8元/天.m2（F2）2.5元/天.m2正時(shí)家居

家具未確定只租不售8元/天.m2北苑區(qū)域分析北苑地區(qū)的商業(yè)起步較晚，即使在目前人氣很旺的現(xiàn)在，該區(qū)域的商業(yè)氛圍與其居住的人口之間根本不能同日而語(yǔ)。這里的商業(yè)地產(chǎn)除了已落成的北方明珠之外，并沒(méi)有成型的、有規(guī)劃的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然目前世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花等商業(yè)進(jìn)駐，但都是解決人們?nèi)粘Ｉ钚枰獮橹鞯某袠I(yè)態(tài)。一些、品牌專賣店等還得要到亞運(yùn)村地區(qū)。同時(shí)，北苑區(qū)域目前的商業(yè)大都是為了解決居住區(qū)居民的生活，各自為戰(zhàn)，缺少專業(yè)人士系統(tǒng)規(guī)劃。區(qū)域餐飲、娛樂(lè)業(yè)尚不成熟，具有很大的市場(chǎng)發(fā)展空間，至于店、酒吧以及文化休閑類等方面商業(yè)則更顯得明顯不足。北苑區(qū)域分析市場(chǎng)急需一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，以吸引該區(qū)域的龐大消費(fèi)人群，從商業(yè)特色上與該區(qū)域進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，彌補(bǔ)并強(qiáng)化該區(qū)域內(nèi)餐飲、娛樂(lè)以及休閑健身類業(yè)態(tài)的嚴(yán)重不足，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，結(jié)合，進(jìn)而提升整個(gè)區(qū)域商業(yè)知名度以及商業(yè)價(jià)值。北苑區(qū)域分析

重要結(jié)論1、受奧運(yùn)拉動(dòng)，北苑區(qū)域的住宅需求強(qiáng)烈，價(jià)格已經(jīng)突破8000元大關(guān)，總居住人口達(dá)50萬(wàn)，消費(fèi)潛力極大。2、北苑區(qū)域由于沒(méi)有專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的介入，商業(yè)才剛剛起步，商業(yè)前景看好，升值潛力巨大。3、聚合型的品牌商業(yè)尚未出現(xiàn)。4、只租不售的模式占市場(chǎng)主流。租金在3元/平米/天左右，市場(chǎng)潛力巨大。5、有規(guī)劃、有規(guī)模、有意識(shí)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)缺乏，優(yōu)性發(fā)展和永續(xù)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)模式還沒(méi)有得到市場(chǎng)的重視。北苑區(qū)域分析無(wú)論是地理位置，還是發(fā)展時(shí)機(jī)，北苑都已處在了這個(gè)商業(yè)時(shí)代的風(fēng)口浪尖！北苑區(qū)域分析報(bào)告框架環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述北京優(yōu)勢(shì)論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀亞奧板塊分析北苑區(qū)域分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目手續(xù)及聯(lián)系方式商業(yè)新銳——占盡先機(jī)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱佳興園6號(hào)項(xiàng)目占地2362平方米建筑面積6240平方米（地上5000平方米，地下1240平方米建筑層數(shù)五層，地下一層，地上四層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1240平方米建筑控高18.6米建筑用途綜合服務(wù)樓售價(jià)8000元/平方米佳興園6號(hào)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介佳興園6號(hào)效果圖項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)獨(dú)棟——我的地盤我做主定制——性格建筑，彰顯尊貴高性價(jià)比——看得到的升值潛力緊鄰媒體村——榜樣另一個(gè)奧運(yùn)主場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之獨(dú)棟：我的地盤我做主隨著地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，地產(chǎn)物業(yè)的需求也由統(tǒng)一體走向了個(gè)性化，不同的公司也可以做出個(gè)性化的選擇。無(wú)論從地段的分布，還是從產(chǎn)品的類型上，地產(chǎn)物業(yè)的多元化是一種必然趨勢(shì)，獨(dú)棟建筑的大行其道也無(wú)可避免。目前，北京的小型獨(dú)棟物業(yè)主要分布于亦莊和豐臺(tái)，如BDA企業(yè)大道、總部基地等，市內(nèi)的獨(dú)棟物業(yè)僅以零散的小體量存在，如德勝門的德勝尚城，西單華潤(rùn)置地星座等。亞奧區(qū)域，由于規(guī)劃的先天不足，此類物業(yè)極為稀缺，市場(chǎng)尚處于供應(yīng)的空白點(diǎn)。項(xiàng)目分析佳興園6號(hào)獨(dú)棟的物業(yè)建筑形式，填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)的空白，同時(shí)也使聚合型的品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)成為可能，商業(yè)配套、名牌專賣、休閑健身、餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)能夠得到有效的異業(yè)互補(bǔ)，提升商業(yè)檔次和商戶進(jìn)駐質(zhì)量，保證了其優(yōu)性發(fā)展和永續(xù)經(jīng)營(yíng)。獨(dú)棟寫字樓的獨(dú)立形象及獨(dú)家冠名權(quán)，則可以充分滿足企業(yè)建立公司品牌和展現(xiàn)公司張力的需要。同時(shí)也能通過(guò)獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)來(lái)滿足企業(yè)文化的營(yíng)造，以及企業(yè)管理的需要。項(xiàng)目簡(jiǎn)介佳興園6號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之定制——性格建筑，彰顯尊貴許多建成的寫字樓雖然具有良好的地理位置和先進(jìn)的硬件設(shè)施，但在使用功能、空間布局和服務(wù)設(shè)施上卻無(wú)法滿足需求，后期修改又不現(xiàn)實(shí)。而作為獨(dú)棟定制型物業(yè)則為讓企業(yè)在建設(shè)前期參與設(shè)計(jì)的定制化提供了可能性。辦公、餐飲、娛樂(lè)、商場(chǎng)，一切因需求而變，一切因性格而變。佳興園6號(hào)，亞奧中心，最具生命力的建筑。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之高性價(jià)比：看得到的升值潛力投資，關(guān)注的是核心價(jià)值點(diǎn)，要求的是預(yù)期收益。本項(xiàng)目為獨(dú)棟建筑，面積適中，運(yùn)作和管理簡(jiǎn)捷，同時(shí)8000元/平方米，接近于普通住宅的售價(jià)，在價(jià)格上為客戶預(yù)留了超乎想象的利潤(rùn)空間，升值潛力不言而喻。另外從區(qū)域需求上來(lái)看，獨(dú)棟物業(yè)在亞奧區(qū)域極為稀缺，且多集中在亞運(yùn)村內(nèi)，租金居高不下，投資前景極為看好。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之緊鄰媒體村——榜樣另一個(gè)奧運(yùn)主場(chǎng)媒體村，奧運(yùn)的新聞信息主場(chǎng)。佳興園六號(hào)緊鄰媒體村東側(cè)，隨著奧運(yùn)的臨近，將與媒體村一起成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)。奧運(yùn)會(huì)，早已不僅僅是一場(chǎng)世界體育競(jìng)技的盛宴，其無(wú)與倫比的全球關(guān)注度中所蘊(yùn)涵的無(wú)限商機(jī)，更像是一場(chǎng)在頂級(jí)贊助商之間展開的商業(yè)PK盛宴。擁有佳興園6號(hào)，您的企業(yè)也就擁有了冠名奧運(yùn)主場(chǎng)建筑，獨(dú)享頂級(jí)展示舞臺(tái)，奠定壯闊事業(yè)空間的絕佳機(jī)會(huì)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介佳興園6號(hào)媒體村報(bào)告框架環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈論述北京優(yōu)勢(shì)論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)分析北京地產(chǎn)市場(chǎng)解讀亞奧板塊分析北苑區(qū)域分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目手續(xù)及聯(lián)系方式佳興園6號(hào)——亞奧最后的商業(yè)盛宴項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析此項(xiàng)目投資分析從以下兩個(gè)方面進(jìn)行闡述一：投資風(fēng)險(xiǎn)著重于分析前期資金投入風(fēng)險(xiǎn)、后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)二：投資收益由于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的不確定性，僅做保守的靜態(tài)投資收益分析一：投資風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要存在于兩個(gè)方面，一是來(lái)自于資金投入的風(fēng)險(xiǎn)：前期的資金投入；二是來(lái)自于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)：后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)及商業(yè)價(jià)值的變化。資金投入風(fēng)險(xiǎn)甲方為北京東方置地投資發(fā)展，系由原北京市東城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司重組改制而成的國(guó)有控股公司。本項(xiàng)目土地手續(xù)齊全，無(wú)任何債務(wù)糾紛，國(guó)字頭的背景也保證了乙方合同履行的零風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，采用根據(jù)工程進(jìn)度分期付款的模式，款項(xiàng)全額至產(chǎn)權(quán)證辦理完畢時(shí)付清，有效避免了由工程設(shè)計(jì)、施工及產(chǎn)權(quán)歸屬所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析由于后期經(jīng)營(yíng)的不確定性，本分析不可能全方面展開分析，這里僅就可能出現(xiàn)的酒店、餐飲、娛樂(lè)三種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行闡述，以期為投資者提供參考。項(xiàng)目投資分析經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析之酒店業(yè)北苑地區(qū)酒店綜合分析賓館名稱星級(jí)位置賓館規(guī)模（m2）房間數(shù)（套）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)間）入住率配套設(shè)施車位北京名人國(guó)際大酒店5朝陽(yáng)區(qū)安立路

315市價(jià)1432元折后1050元80%餐廳、大堂吧、多功能廳、美容美發(fā)、健身、夜總會(huì)、游泳、桑拿、商務(wù)充足北京五洲皇冠假日酒店4朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)中路

478市價(jià)2500元折后1366元80%餐飲、室內(nèi)游泳池、桑拿、美容、健身、商務(wù)充足北京國(guó)玉大飯店4朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村惠忠里

186市價(jià)720元折后350元80%以下餐飲、多功能廳、桑拿、美容、健身、商務(wù)一般北京亞運(yùn)村賓館3朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)中路

500市價(jià)360元折后320元80%以下餐飲、游泳、桑拿、美容、健身、商務(wù)中心沒(méi)有北京凱迪克大酒店3朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村北辰東路

367市價(jià)580元折后398元正在裝修餐飲、網(wǎng)球、桑拿、美容、健身、商務(wù)中心一般北苑賓館3（舊樓）4（新樓）朝陽(yáng)區(qū)西坡子路25000202舊樓市價(jià)380元折后260元新樓市價(jià)600元折后480元100%餐飲、會(huì)議室、溫泉、商務(wù)中心充足項(xiàng)目投資分析本項(xiàng)目建筑面積為6000余平方米，如作為集住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)為一體的小型酒店，則可根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間、套間、豪華間等不同檔次的客房80間左右。

根據(jù)周邊客房市場(chǎng)價(jià)格，將本酒店標(biāo)準(zhǔn)間折后定價(jià)為300元應(yīng)該使比較客觀的，酒店經(jīng)營(yíng)管理成本為50元/天/間，管理者傭金為25萬(wàn)/年，以入住率90%計(jì)算，本酒店年凈收益為（300-50）*80*365*90%-25萬(wàn)=632萬(wàn)，年投資回報(bào)率高達(dá)12.6%。

值得注意的是，此投資回報(bào)并沒(méi)有計(jì)算酒店配套娛樂(lè)設(shè)施的收益。項(xiàng)目投資分析經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析之餐飲業(yè)北苑地區(qū)餐飲綜合情況名稱位置規(guī)模（m2）日營(yíng)業(yè)額菜系車位其他又來(lái)屋北苑華天市場(chǎng)12005000元燒烤少可容納400人妙樂(lè)軒北苑華天市場(chǎng)600一般川菜少可容納300人，最低消費(fèi)38元/位半江漁火易士達(dá)廣場(chǎng)1000較好川菜為主、魯菜、粵菜一般可容納400人，最低消費(fèi)68元/位鹿港小鎮(zhèn)亞運(yùn)村安惠里300較好茶餐廳一般可容納100人漁公漁婆亞運(yùn)村安惠里5000較好海鮮、粵菜一般可容納800人，最低消費(fèi)68元/位巴伐利亞亞運(yùn)村安惠里700一般烤肉、自助比薩一般可容納300人，38元/位東北虎亞運(yùn)村安惠里360一般東北菜一般可容納200人，最低消費(fèi)48元/位項(xiàng)目投資分析如本項(xiàng)目作為經(jīng)營(yíng)餐飲之用，從面積上具有可比性的只有亞運(yùn)村的漁公漁婆，參照其最低消費(fèi)68元的價(jià)格體系，考慮市場(chǎng)培養(yǎng)因素，以容納800人，上座率67%，不翻臺(tái)計(jì)算，年收入總額68*800*70%*365=1389.92萬(wàn)，考慮餐飲的平均利潤(rùn)率為40%—70%，以最低利潤(rùn)率40%計(jì)算，年凈收益額為1389.92*40%=555.97萬(wàn)，投資回報(bào)率為11.12%，此種計(jì)算方式?jīng)]有考慮市場(chǎng)成熟以后的經(jīng)營(yíng)額，僅以市場(chǎng)拓展期的收益為準(zhǔn)，故投資回報(bào)率有很大的保守性。