森宇?雙流東升工程前期市場研究成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)營銷籌劃中心2010-10-

1城市規(guī)劃開展隱性條件1.1經(jīng)濟(jì)開展背景成都及區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀2021年成都經(jīng)濟(jì)開展情況人口1139.6萬人GDP4502.6億元年增長率14.7%人均GDP35215元城市化率63.58%以成都市目前的經(jīng)濟(jì)開展水平，房地產(chǎn)市場還有很大的開展空間。成都與廣州、西安、南京2021年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比擬成都與南京接近，但雙方房價(jià)還有較大差距，差距意味時(shí)機(jī)，成都房地產(chǎn)大有可為。2021年成都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這樣的背景下，成都房價(jià)根本保持平穩(wěn)緩慢增長，較為健康。1.2城市開展背景成都城市開展規(guī)劃2021年，成都市確立了建設(shè)“世界現(xiàn)代田園城市〞的歷史定位和長遠(yuǎn)目標(biāo)。SHAPE一區(qū)兩帶六走廊：“一區(qū)〞：為中心城區(qū)，是城市化主要開展區(qū)和產(chǎn)業(yè)高端化的主要集聚區(qū)。

“兩帶〞：為龍門山、龍泉山生態(tài)旅游開展帶，既是自然生態(tài)保護(hù)帶，也是山區(qū)旅游開展帶，是成都市建設(shè)國際化旅游城市的主要承載區(qū)。

“六走廊〞指成青、成灌、成溫邛、成新、南部、成龍走廊?？傮w功能分區(qū)擴(kuò)展型開展區(qū)提升型開展區(qū)優(yōu)化型開展區(qū)兩帶生態(tài)及旅游開展區(qū)13個(gè)市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)：01天府新城〔高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)〕

02金融總部商務(wù)區(qū)

03東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)

04北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)

05西部新城現(xiàn)代效勞業(yè)綜合功能區(qū)

06“198”生態(tài)及現(xiàn)代效勞業(yè)綜合功能區(qū)

07龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)

08汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)

09新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

10新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

11石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

12國際航空樞紐綜合功能區(qū)

13國際鐵路物流樞紐功能區(qū)市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃1個(gè)特大中心城市14個(gè)中等城市34個(gè)小城市150余個(gè)小城鎮(zhèn)數(shù)千個(gè)農(nóng)村新型社區(qū)小結(jié)：1、成都是中國的區(qū)域中心之一，是中國最具開展?jié)摿Φ某鞘?，?jīng)濟(jì)開展活潑，房地產(chǎn)投資及銷售額連年增長；城市化速度加快，城市一體化開展模式確立，城市帶的形成，形成無縫對(duì)接；2、成都市建設(shè)“世界現(xiàn)代田園城市〞規(guī)劃的出臺(tái)，有利推動(dòng)成都經(jīng)濟(jì)的開展；3、人口遷徙規(guī)模放大，以新型工業(yè)基地為代表的產(chǎn)業(yè)人口成為最重要的人口增量，預(yù)計(jì)在未來3-5年內(nèi)到達(dá)頂峰；4、舊城改造規(guī)模的擴(kuò)大，拆遷人口的剛性需求被放大，且本地安置的需求被放大，成為房地產(chǎn)需求的又一重要支撐；5、成都世界現(xiàn)代田園城市建設(shè)、城市化進(jìn)程的提高，城市定位中涵蓋了對(duì)生態(tài)和可持續(xù)開展的要求，城市面貌的改造及環(huán)境變化對(duì)第三產(chǎn)業(yè)提供了硬件條件，同時(shí)，未來房地產(chǎn)業(yè)仍然在現(xiàn)代化進(jìn)程中扮演重要角色；6、交通樞紐站點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)，為人口流動(dòng)的快捷、快速遷徙提供了支撐，人口就業(yè)及居住半徑得以放大；7、成都城市化進(jìn)程帶來城市的開展，將工程所在的東升鎮(zhèn)納入開展軌道，加快東升鎮(zhèn)城市開展和城市化進(jìn)程。雙流縣東升鎮(zhèn)整體規(guī)劃雙流縣綜合實(shí)力連續(xù)九年躋身全國百強(qiáng)縣行列，連續(xù)十三年名列全省“十強(qiáng)縣〞榜首，縣域經(jīng)濟(jì)根本競爭力排名由全國35位上升為33位，位列中西部第一。雙流縣產(chǎn)業(yè)功能布局：市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)區(qū)〔市〕縣管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)雙流縣1、天府新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、“198〞生態(tài)及現(xiàn)代效勞業(yè)綜合功能區(qū)

3、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)〔“兩湖一山〞旅游區(qū)、錦繡東山旅游區(qū)〕

4、新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)5、國際航空樞紐綜合功能區(qū)1、國際體育賽事產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)3、以動(dòng)漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)將航空港、華陽、東升鎮(zhèn)納入城市管理，形成了“兩城一區(qū)〞的城市管理和開展體制。雙流縣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：雙流縣工業(yè)布局規(guī)劃：“一區(qū)四園〞工業(yè)開展新格局一區(qū)：西航港工業(yè)集中開展區(qū)；四園：圍繞產(chǎn)業(yè)集聚，打造西航港工業(yè)集中開展區(qū)醫(yī)藥食品、機(jī)械電子、光電與新材料三大關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)專業(yè)園，形成優(yōu)勢(shì)相對(duì)集中的工業(yè)集群。西航港工業(yè)集中區(qū)開展空間及規(guī)模:九江、黃水、東升、華陽等工業(yè)集中區(qū)開展迅速，具一定規(guī)模的工業(yè)開展區(qū)有6個(gè)〔西航港開發(fā)區(qū)、九江工業(yè)集中區(qū)、彭鎮(zhèn)工業(yè)港、蛟龍工業(yè)港、東升輕工業(yè)集中區(qū)、黃水新材料基地〕。b.雙流縣空港新能源布局規(guī)劃雙流擬建33平方公里新能源產(chǎn)業(yè)承載平臺(tái)：雙流縣將重點(diǎn)開展太陽能、核能、風(fēng)能等裝備制造業(yè)，全力打造新能源產(chǎn)業(yè)核心承載區(qū)。新能源開展核心區(qū)將成為雙流工業(yè)增長極：雙流縣將把大力開展新能源產(chǎn)業(yè)作為轉(zhuǎn)變開展方式的基點(diǎn)，全力做強(qiáng)新能源裝備制造產(chǎn)業(yè)。c.雙流縣物聯(lián)網(wǎng)布局規(guī)劃打造物聯(lián)網(wǎng)高地：成都市將雙流縣確定為全市物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)承載地，規(guī)劃了雙流物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和占地80畝的物聯(lián)網(wǎng)科技孵化園。今年已引進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)工程8個(gè)，總投資60.2億元。主推五產(chǎn)業(yè)：雙流推進(jìn)系統(tǒng)集成、感知識(shí)別、新型傳感、通信傳輸、微型控制“五大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)〞開展，打造物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地。交通及配套設(shè)施規(guī)劃：區(qū)域交通規(guī)劃：目前境內(nèi)交通四通八達(dá)1、雙流國際機(jī)場：距縣城僅2公里，開通國際國內(nèi)航線160余條，是全國第四大航空港；2、成昆鐵路：橫貫?zāi)媳?，設(shè)有白家、公興兩大貨站；3、公路：川藏公路、成樂大件路、成雅高速路、成都外環(huán)高速路、機(jī)場高速路、國道213線穿越全境，另天府大道、金華路、華龍路、雙溫路、雙黃路、籍黃路數(shù)條高等級(jí)公路，通車?yán)锍?882公里。未來的雙流將是成都衛(wèi)星城中軌道交通最密集的區(qū)域：5條軌道交通〔地鐵或輕軌〕線路穿過。這些交通線路中，4條線路分別沿成仁路、天府大道、成昆鐵路、老川藏路，由北向南從中心城進(jìn)入雙流；另外1條軌道線路從成仁路出發(fā)，沿武侯大道由東向西穿過府河、天府大道、成昆鐵路和成雅高速，向西南延伸至雙流機(jī)場。雙楠大道：由雙楠、成都雙流國際機(jī)場、雙流東升老城和雙流新城四大區(qū)域圍合而成的新雙楠。8車道的雙楠大道橫向貫穿整個(gè)新雙楠區(qū)域，起點(diǎn)內(nèi)雙楠，途經(jīng)武侯新城，跨越繞城路，再到雙流新城，延伸至牧馬山。雙楠大道繼續(xù)往雙流方向，天府廣場與雙流國際新城的直線距離縮短在10公里的范圍內(nèi)，將東升到成都的距離進(jìn)一步拉近。東升與成都的進(jìn)一步靠攏，新雙楠的開展規(guī)劃，將更加促進(jìn)和加快東升鎮(zhèn)的開展。雙流縣東升鎮(zhèn)整體規(guī)劃：根據(jù)成都市整體規(guī)劃部署，雙流東升鎮(zhèn)屬于成都市擴(kuò)展型開展區(qū)，以先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代效勞業(yè)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)開展，城鎮(zhèn)布局要在保護(hù)生態(tài)本底的根底上形成“城田相融〞的格局。東升鎮(zhèn)分區(qū)規(guī)劃：雙流—東升分區(qū)規(guī)劃〔2003—2021年〕：成都市重要功能區(qū)，以開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流配送、科研教育、交通樞紐為主的園林式城區(qū)；城區(qū)人口規(guī)模規(guī)劃至2021年為25.5萬人，2021年為45萬人；城區(qū)建設(shè)用地2021年為31.3平方公里，2021年為53.2平方公里。區(qū)域配套設(shè)施：備注：垃圾燃燒廠處于九江，離本工程區(qū)域有較遠(yuǎn)距離目前區(qū)域配套教育配套：雙流縣棠湖中心小學(xué)、東升鎮(zhèn)棠湖小學(xué)、棠湖中學(xué)、四川省雙流縣中學(xué)、東升一中、四川省雙流縣職業(yè)中學(xué)、東升二中商場：邦百貨、榮盛百貨、白河超市、福樂家超市醫(yī)院：雙流縣中醫(yī)院、雙流縣第一人民醫(yī)院、雙流縣婦幼保健院郵局：雙流縣郵政局棠中路郵政所、東升街郵政所銀行：中國銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄其他：棠湖公園區(qū)域配套設(shè)施規(guī)劃航都文化藝術(shù)中心航都文化藝術(shù)中心西航港創(chuàng)業(yè)中心四川國際高爾夫俱樂部雙流縣文體中心謝菲聯(lián)足球公園國際五項(xiàng)賽事中心小結(jié)：1、2021年雙流縣GDP總量為397.76億元，名列2021年四川縣域經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣〞第一名，2021年一季度GDP92.73億元，同比增長20.1%。財(cái)政結(jié)余充盈，有實(shí)力在城鎮(zhèn)建設(shè)硬件配備上投入；城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平進(jìn)一步提高，2021年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18977元，增長12.8%；農(nóng)民人均純收入7718元，比上年增長8.3%；城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)22311元，隱性消費(fèi)實(shí)力雄厚。2、迎合成都“世界現(xiàn)代田園城市〞的開展，雙流當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃更加完善。地方經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)已形成，航空港、物流基地和現(xiàn)代化工業(yè)穩(wěn)定增長，清晰的工業(yè)化布局，在帶動(dòng)雙流開展的同時(shí)，精壯年產(chǎn)業(yè)帶來大量的高科技人才，以及工作人群，形成了大規(guī)模的客戶群，固定資產(chǎn)投入隨之增大，為房地產(chǎn)業(yè)帶來剛性需求的根底；3、城市化開展存在巨大空間，2021年雙流城市化率為46%，還有很大的城市化潛力，預(yù)計(jì)2021年將到達(dá)60%，，離成都市城市化率70%的目標(biāo)有一定距離，城市化建設(shè)速度必將繼續(xù)加快；4、雙流交通興旺，3條城際鐵路、9條地鐵輕軌、2條高速公路，讓雙流跟外界連通更為緊密，其中東升規(guī)劃有地鐵3號(hào)線，交通格局代表了人口遷徙和流動(dòng)方向，能更好的促使客戶群的擴(kuò)張；5、東升鎮(zhèn)規(guī)劃了大量運(yùn)動(dòng)以及教育配套，加之8500畝的濕地公園，在工業(yè)開展的同時(shí)，注重人居環(huán)境的打造，創(chuàng)造東升宜商宜居的環(huán)境，打造出一張城市名片，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了有利條件。1.3房地產(chǎn)市場背景成都主城區(qū)土地市場2021年1-10月主城區(qū)土地市場〔不含工業(yè)用地〕10年1-10月主城區(qū)住宅用地成交均價(jià)07-10年主城區(qū)住宅用地成交價(jià)格小結(jié):2021年1-10月成都主城區(qū)土地市場開展曲折，但總體保持平穩(wěn)，新政后，開發(fā)商對(duì)土地的熱情度有差異，造成土地市場的波動(dòng)。1、即使2021年在中央政策的調(diào)控下，預(yù)計(jì)主城區(qū)土地交易量同09年根本持平，價(jià)格有所上升，說明開發(fā)商對(duì)市場信心很足；2021年主城區(qū)土地市場在波動(dòng)中前進(jìn)，但整體屬于平緩上漲趨勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)的健康開展提供了巨大支持；2、2021年土地市場呈現(xiàn)出兩頭熾熱的情況，其中以1、4月表現(xiàn)最為活潑，成交土地多達(dá)1000畝，9月份開始隨著品牌開發(fā)商進(jìn)入，土地市場重新熾熱，預(yù)計(jì)年底將成平穩(wěn)開展態(tài)勢(shì)。成都主城區(qū)住宅市場主城區(qū)：07-09三年主城區(qū)住宅的供給量保持23.3%、12%的下降幅度，2021年1-10月供給量占到09年全年的66%，到達(dá)580萬方，銷售面積為531萬方，市場供求平衡，供銷比為1.1。時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供給量(萬方)80.215.656.5103.357.838.770.3551.6852.3154.31成交量(萬方)29.441.665.687.256.845.230.4541.271.861.9可售面積(萬方)395.6379.8372.9387.0388.9381.6375.1415425.484102021年主城區(qū)各行政區(qū)成交量均明顯下降，高新區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)。案例：5月31日保利花園一期一批次開盤各面積段去化比照戶型編號(hào)建筑面積實(shí)得面積推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率A1110.9126602541.67%A277.888.84604270.00%B198.451141205041.67%B2113.271291207159.17%合計(jì)36018852.22%90平米以下首置產(chǎn)品為市場需求主力，成交占比均超過50％。90-120平米前4月成交量呈逐月遞增之勢(shì)，受房貸新政影響，改善性成交明顯受抑制。120-150平米再改產(chǎn)品成交量前4月占比均保持在20％左右；150平米以上舒適、享受型產(chǎn)品市場占比在8％左右，調(diào)控存在情況下，下降并不明顯；宏觀調(diào)控下，首置、局部首改成主導(dǎo)，改善性需求受抑制。小結(jié)：1、2021年成都主城區(qū)市場回歸理性，住宅市場供需較為均衡，住宅存量保持在400萬方左右，得益于政策的完善，房地產(chǎn)市場日趨標(biāo)準(zhǔn)；2、以5月份為分水嶺，10年初延續(xù)09年熾熱氣氛，住宅市場銷量繼續(xù)攀升，后受新政影響，觀望情緒濃厚，8月后市場逐步升溫；3、中央對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控更加嚴(yán)厲，當(dāng)8-9月份，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲價(jià)苗頭時(shí)，9月29日中央推出第二波新政調(diào)控房地產(chǎn)市場，說明政府打壓房價(jià)決心。4、2021年主城區(qū)各行政區(qū)域成交量較為均衡，高新區(qū)成為主城區(qū)房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)，09年的熱點(diǎn)區(qū)域成華區(qū)下滑明顯；5、受政策調(diào)控，投資性客戶日益向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，商業(yè)投資開始升溫，改善性需求客戶受到抑制，剛需和首改客戶成為市場主力軍；6、開放商與客戶的博弈周期變短，4月新政后，短短3個(gè)月，市場明顯復(fù)蘇，可見政策對(duì)市場的影響力減弱，并且政策對(duì)于首置和首改客戶影響越來越弱。1.4區(qū)域市場未來整體供給量及產(chǎn)品形態(tài)郊縣整體住宅市場上半年住宅整體低迷的情況下，郊縣成交量不降反升，整體表現(xiàn)優(yōu)于主城區(qū)。2021年上半年五大郊縣總成交576.4萬方，創(chuàng)07年至今的上半年總成交量的新高。雙流成交227.4萬方，約占五大近郊成交量4成，均價(jià)高出其他郊縣約1000元/平方米。上半年五大主要郊縣表現(xiàn)穩(wěn)定，其中雙流一家獨(dú)大，量價(jià)穩(wěn)定。區(qū)域土地市場07-08年雙流縣東升鎮(zhèn)土地出讓成交信息表宗地編號(hào)宗地位置凈用地面積用地性質(zhì)容積率競得人成交單價(jià)成交總價(jià)拍賣時(shí)間呈現(xiàn)工程SLP-〔2007〕-013東升街辦雙楠大道南側(cè)336.48畝居住兼容商業(yè)3.0成都遠(yuǎn)大蜀陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司208萬元/畝69987.84萬元2007年12月26遠(yuǎn)大林語城SLP-〔2007〕-015東升鎮(zhèn)澗槽村29.75畝居住兼容商業(yè)3.3四川貴通建設(shè)集團(tuán)207萬元/畝6158.25萬元2007年12月27御園楓景3期SLP-〔2021〕-011東升街辦永福社區(qū)102.85畝二類居住兼容商業(yè)3.0重慶國奧實(shí)業(yè)開展216萬元/畝22215.60萬元2008年成都國奧村SLP-〔2021〕-012東升街辦永福社區(qū)199畝二類居住兼容商業(yè)3.0重慶國奧實(shí)業(yè)開展199萬元/畝39601.00萬元2008成都國奧村SLG-〔2021〕-054東升街辦迎春橋社區(qū)62.73畝倉儲(chǔ)≥0.7四川金橋物流18萬元/畝1129.14萬元2021年9月26

SLG-〔2021〕-061東升街辦龍橋社區(qū)35畝商業(yè)≥1.5且≤4.0中升(大連)集團(tuán)60萬元/畝2100萬元2021年10月3

SLG-〔2021〕-072東升鎮(zhèn)瓦店村八社23.868畝工業(yè)≥0.9成都康弘制藥11.8萬元/畝281.6424萬元2021年1月11

09年雙流縣東升鎮(zhèn)土地出讓成交信息表宗地編號(hào)宗地位置凈用地面積用地性質(zhì)競得人成交單價(jià)成交總價(jià)拍賣時(shí)間SLG-〔2021〕-072東升鎮(zhèn)瓦店村八社、白鶴村一社23.868工業(yè)成都康弘制藥11.8萬元/畝281.6424萬元SLG-(2021)-020東升街辦葛陌村五社、會(huì)館村三社23商業(yè)〔幼兒園〕成都弘旭建筑工程有限責(zé)任公司80萬元/畝1290萬元

SLG-(2021)-033東升街辦花園社區(qū)8組8.32住宅四川鑫福投資管理150萬元/畝1248萬元SLG-(2021)-037東升鎮(zhèn)普賢村13.08商業(yè)、住宅成都雙流富豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司1051373.4SLG-〔2021〕-077東升街道接待寺社區(qū)3組25.18工業(yè)成都盛幫密封件17.2433.0962021年雙流縣東升鎮(zhèn)土地出讓成交信息表宗地編號(hào)宗地位置凈用地面積用地性質(zhì)競得人成交單價(jià)成交總價(jià)拍賣時(shí)間SLG-〔2021〕-002東升街辦迎春橋社區(qū)20.26畝商業(yè)成都市宏樂商貿(mào)有限責(zé)任公司97.7萬元/畝1979.402萬元-2.12SLG-〔2021〕-003東升街辦迎春橋社區(qū)15.32畝商業(yè)成都雙流京華鞋業(yè)有限責(zé)任公司91.50萬元/畝1401.78萬元SLG-〔2021〕-004東升街辦迎春橋社區(qū)27.78畝商業(yè)成都雙流友誼鞋業(yè)90.8萬元/畝2522.424萬元SLG-〔2021〕-005東升街辦迎春橋社區(qū)34.57畝倉儲(chǔ)成都市安妮娜鞋業(yè)26.6萬元/畝919.562萬元SLG-〔2021〕-006東升街辦迎春橋社區(qū)8畝倉儲(chǔ)成都鑫宏順商貿(mào)開展37.7萬元/畝301.6萬元SLG-〔2021〕-007東升街辦迎春橋社區(qū)33.38畝倉儲(chǔ)成都市新亞西鞋業(yè)26.1萬元/畝871.218萬元SLG-〔2021〕-008東升街辦迎春橋社區(qū)19.51畝倉儲(chǔ)成都喜高商貿(mào)37.6萬元/畝733.576萬元SLG-〔2021〕-013東升街辦5.25畝倉儲(chǔ)四川銳騰投資109.7萬元/畝575.925萬元SLG-〔2021〕-016東升街道113畝商業(yè)、居住四川瑞富達(dá)實(shí)業(yè)161.2萬元/畝18215.6萬元SLG-〔2021〕-027東升街道龍橋社區(qū)52.56畝商業(yè)成都中升之星汽車銷售96萬元/畝5045.76萬元SLG-(2021)-032西街辦寺圣社區(qū)、東升街辦蘆蒿社區(qū)125.17畝倉儲(chǔ)四川中郵物流有限責(zé)任公司22.07萬元/畝2762.5019萬元SLG-(2021)-049東升街辦迎春橋社區(qū)68.2畝商業(yè)雙流縣輝通商貿(mào)120萬元/畝8184萬元SLG-(2021)-071西街辦星月社區(qū)、東升街辦蘆蒿社區(qū)482.8畝倉儲(chǔ)雙流縣現(xiàn)代效勞業(yè)開展投資32.19萬元/畝15541.332萬元小結(jié)：1、2021年東升鎮(zhèn)的土地出讓量少，以工業(yè)用地為主，住宅用地也只有21畝，其余為工業(yè)、商業(yè)用地?？梢钥闯鑫磥頄|升鎮(zhèn)的工業(yè)開展迅速。2、2021年東升鎮(zhèn)出讓的土地總共1005畝13宗土地，其中僅有兩塊土地為住宅用地，共113畝，其余為倉儲(chǔ)、商業(yè)用地。目前雙流的土地出讓公告也未涉及東升片區(qū)，可以看出，未來東升鎮(zhèn)商業(yè)開展較為迅速，特別是商貿(mào)和鞋業(yè)，集中在迎春橋社區(qū)，而房地產(chǎn)住宅市場未有大的變化，住宅土地資源目前較為稀缺；雙流前期的土地多放量華陽，導(dǎo)致東升鎮(zhèn)的住宅用地出讓量較少，下階段東升的土地市場會(huì)有進(jìn)一步的規(guī)劃和出讓指標(biāo)，隨著東升的開展的重視，追捧度的提高，土地價(jià)格會(huì)有上漲的可能，故現(xiàn)階段拿地有利可圖。3、東升區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)多集中在08年，09-2021年有所回落，致使09和10年的竣工量大增。從10年土地放量來看，預(yù)計(jì)在明年初，尾盤工程售罄，在售工程房源減少，住宅用地供給較少，新增工程有限的情況下，市場將會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的真空期，會(huì)出現(xiàn)市場競爭小，在售工程唱主角的狀況；在此階段拿地，趁市場寡頭時(shí)入市，是本工程銷售的較好時(shí)機(jī)。1.5區(qū)域商品房住宅市場開展現(xiàn)狀2007年—2021年東升鎮(zhèn)新推房源及均價(jià)年均新推房源4170套左右，年均銷售3827套左右2007年-2021年年均竣工量07年竣工08年竣工09年竣工2021年竣工298502322837.3551641.2707268區(qū)域在售工程目前區(qū)域有10個(gè)工程，其中：1、兩個(gè)預(yù)告工程，國奧村：別墅、洋房、小高層；御苑星河灣：高檔電梯。2、四個(gè)工程為尾盤銷售，無后續(xù)房源，預(yù)計(jì)在今年或者明年初將售罄。3、在售的主要工程有東立國際花城、御苑楓景、富豪新岸、時(shí)代錦城。近期供需情況：近期銷售價(jià)格走勢(shì)圖：目前商品房供給量充足，月均新推房源在300套以上，市場存量保持在1300套以上；考慮到目前區(qū)域內(nèi)香楠湖、泊林鎮(zhèn)、都市陽光等工程位于尾盤銷售階段，御苑楓景、東立國際花園、國奧村、御苑映月灣是片區(qū)未來供給的主力；受新政影響，區(qū)域5-8月銷量有所下降，月均銷量330套左右，9月銷量上升至542套；價(jià)格方面，4-6月份逐漸下降，7月以后維持在4600元左右，目前處于平穩(wěn)開展階段。2021年9月份銷售情況板塊工程名稱產(chǎn)品類型建筑面積銷量C區(qū)人居·都市陽光電梯120㎡以上9月30套；國慶10套B區(qū)東立·國際花城電梯50套一，77-93套二，101-122套三9月120套；國慶45套御苑楓景電梯44-185㎡9月90套；國慶20套新岸洋房146-230㎡10套左右電梯77-110㎡15套左右國棟·南園五星城電梯78-180㎡9月60套；國慶24套棠湖·泊林鎮(zhèn)洋房110-203㎡9月15套；國慶5套電梯100㎡左右9月7套，已告罄。香楠湖電梯62-140㎡9月70套套，國慶50套左右A區(qū)御苑·星河灣電梯80-380預(yù)告2021年9月份銷售價(jià)格及優(yōu)惠板塊工程名稱產(chǎn)品類型面價(jià)促銷及優(yōu)惠C區(qū)人居·都市陽光電梯3800元/㎡起，均價(jià)4300元/㎡一次性3%，按揭2%B區(qū)東立·國際花城電梯均價(jià)4400元/㎡〔4088-5200元/㎡〕一次性付款優(yōu)惠1.5%，按揭0.5％3棟房源：5-9萬豪車基金〔直抵房款〕；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口價(jià)銷售御苑楓景電梯均價(jià)5200元/㎡〔5098-5700元/㎡〕一次性付款優(yōu)惠1%，其余無新岸洋房6700元/㎡一次性付款優(yōu)惠1%，其余無電梯4080－200元/㎡最低4088元/㎡進(jìn)行促銷國棟·南園五星城電梯10月6日起，1、3、4、5棟1-14F棟一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2棟有38套房源〔套號(hào)為187-225〕一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，有49套房源〔套號(hào)為251-300一次性5200元/㎡起，按揭5500元優(yōu)惠：一次性10%，按揭8%棠湖·泊林鎮(zhèn)洋房7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%電梯5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%A區(qū)香楠湖電梯4400-4500元/㎡〔實(shí)收4100元/㎡左右〕一次性2%，按揭1%2021年9月供給情況板塊工程名稱類型在售存量后續(xù)房源重要事件C區(qū)人居·都市陽光電梯240套左右無無B區(qū)東立·國際花城電梯200套左右6000套延續(xù)前期老帶新送禮及8月購房送購車基金，9月中旬新推5棟77－90全套二房源140套，下旬加推9棟房源御苑楓景電梯80套左右300套左右9.12三期開盤推出2、7、8棟共200余套，開盤賣出70套左右新岸洋房80套左右300-400套無電梯100套左右400套左右8月28日加推多層洋房，同時(shí)以國棟·南園五星城電梯100套左右無9月12日起迎合房交會(huì)推出20套173和138平米特價(jià)房源促銷：一次性一次性3500元/㎡，按揭3800元棠湖·泊林鎮(zhèn)洋房50套左右無公司18周年慶老帶新特別優(yōu)惠：1〕70萬以下，老客戶獲1000元，以上獲2000元。新客戶均享2%，同時(shí)購置車位者，老客戶加送300元，新客戶車位享3%；2〕購置房源和車位者，新客戶享3%優(yōu)惠電梯無無A區(qū)香楠湖電梯100套左右無10.10起推出62平米套一的特價(jià)房，一口價(jià)25萬〔不分樓層位置〕東升鎮(zhèn)未來房地產(chǎn)市場增量工程名稱產(chǎn)品類別占地面積建筑面積戶數(shù)東立國際花城電梯242畝80萬㎡剩余60萬㎡7346目前剩余6000套左右國奧村聯(lián)排、疊拼、電梯洋房221畝318542㎡1316御苑·星河灣電梯47畝103400㎡——小結(jié)：1、2007年-2021年東升鎮(zhèn)年均新推房源4170套左右，年均消化3827套左右，房地產(chǎn)開發(fā)量逐年上升，2021年增幅到達(dá)14.88%，未呈現(xiàn)明顯的井噴之勢(shì)，呈現(xiàn)平均遞增。2、房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于東升鎮(zhèn)新、舊城交接區(qū)域，得益于土地規(guī)模和城市擴(kuò)張開展，目前本區(qū)域內(nèi)總共有10個(gè)工程，4個(gè)工程處于尾聲，4個(gè)在售，2個(gè)預(yù)告，故目前來看本區(qū)域競爭較為緩和；其中有4個(gè)工程處于尾聲，并且剩余體量大多在100套以內(nèi)，并且剩余戶型較大，預(yù)計(jì)在年內(nèi)或者明年上半年將全部售罄；在售工程有4個(gè)，目前的銷售情況都比擬好，特別是在有新戶型推出時(shí)，銷售較為火爆，但御苑楓景僅剩余一棟50㎡左右的小戶型，時(shí)代錦城也只剩余兩棟，后續(xù)房源較多的有富豪·新岸和東立國際花城，目前在售根本為小高層電梯產(chǎn)品；預(yù)告工程有2個(gè)，將出現(xiàn)小高層、洋房、別墅產(chǎn)品；市場競爭不劇烈的現(xiàn)狀有可能是兩個(gè)原因引發(fā)，一是由于開發(fā)商不看好本區(qū)域，房產(chǎn)的增量和總量有限，二是由于區(qū)域相對(duì)封閉，住宅供給有限，供需根本平衡形成該區(qū)域的自己自足。3、房地產(chǎn)開發(fā)商以本地企業(yè)為主，外來企業(yè)較少；一方面與雙流土地政策有關(guān)，土地用地指標(biāo)多配給華陽片區(qū)，而東升以工業(yè)、商業(yè)、倉儲(chǔ)用地為主。另外由于之前東升鎮(zhèn)工業(yè)、物流業(yè)較為興旺，整體居住環(huán)境欠佳。隨著東升新城規(guī)劃的出臺(tái)，濕地公園等規(guī)劃大大改善了東升的人居環(huán)境，外地開發(fā)商如國奧置業(yè)、遠(yuǎn)大地產(chǎn)等在陸續(xù)進(jìn)入東升市場。4、土地集約化使用，使得本錢增加，東升鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)逐步以中低密度產(chǎn)品過渡到電梯類物業(yè)。5、價(jià)格方面，東升鎮(zhèn)房地產(chǎn)均價(jià)呈逐年遞增的狀態(tài)，但未出現(xiàn)大幅度上漲的現(xiàn)象；現(xiàn)階段洋房均價(jià)在6700元/㎡左右，電梯均價(jià)在4600元/㎡左右，與同區(qū)域的華陽存在明顯的差距，每平方有1000——1500元的差價(jià)，消費(fèi)規(guī)模不能支撐；經(jīng)過了兩年的累計(jì)，市場均價(jià)從4400/㎡到達(dá)現(xiàn)在4600/㎡，并未出現(xiàn)價(jià)格上的大幅上漲，消費(fèi)能力與消費(fèi)規(guī)模息息相關(guān)。2東升鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場開展格局競爭環(huán)境研究2.1東升鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場板塊劃分及板塊屬性研究C區(qū)九江鎮(zhèn)蛟龍工業(yè)港彭鎮(zhèn)東升組團(tuán)航空港組團(tuán)黃水鎮(zhèn)勝利鎮(zhèn)板塊劃分：C區(qū)九江鎮(zhèn)蛟龍工業(yè)港彭鎮(zhèn)東升組團(tuán)航空港組團(tuán)黃水鎮(zhèn)勝利鎮(zhèn)新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)A老城區(qū)A區(qū)BB區(qū)東升黃甲鎮(zhèn)東升黃甲鎮(zhèn)東升分為新、老城區(qū)，而目前在售和將售的工程主要集中在新城區(qū)內(nèi)，特別是新老城交界處，故將新城區(qū)劃分為A區(qū)、B區(qū)和C區(qū)進(jìn)行研究，而B區(qū)工程較多。區(qū)域說明：A區(qū)政府新新政中心、縣檢察院、縣勞動(dòng)局、縣防震減災(zāi)局、規(guī)劃局都在此區(qū)域辦公，對(duì)于政府官員的吸引力極大。目前僅有一個(gè)工程御園星河灣，在預(yù)告階段，定位為高檔社區(qū)。B區(qū)該區(qū)域?qū)儆谛鲁菂^(qū)但靠近老城區(qū)，可以方便享受老城區(qū)的成熟配套，彌補(bǔ)新城區(qū)目前配套缺乏的缺憾，也可以享受公園景觀，是居家的首選。目前該區(qū)域住宅工程較多，競爭較為劇烈。C區(qū)離蛟龍工業(yè)港較近，對(duì)于在產(chǎn)業(yè)園的工作人士或者生意人士有較強(qiáng)的吸引力，在此置業(yè)的可能性極大。目前在售工程僅人居·都市陽光，且處于尾盤銷售，剩余房源都是130㎡左右的大戶型。區(qū)域房地產(chǎn)市場開展格局人居人居·都市陽光富豪·新岸雙楠大道東立國際花城國棟南園五星城御苑楓景棠湖·泊林鎮(zhèn)香楠湖本案御苑星河灣時(shí)代錦城國奧村B區(qū)A區(qū)C區(qū)A類：主要代表為御苑楓景、棠湖·泊林鎮(zhèn)和新岸，客戶主要以當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和生意人；B類：主要以香楠湖、時(shí)代錦城為代表，客戶以企事業(yè)單位和個(gè)體戶、拆遷戶為主；C類：以人居·都市陽光、東立·國際花城為代表，以個(gè)體戶和拆遷戶為主。目前來看，東升房地產(chǎn)市場最興旺的地區(qū)集中在B區(qū)，而A區(qū)和C區(qū)都僅有一個(gè)工程，本工程區(qū)域競爭相對(duì)劇烈，但香楠湖、國棟南園五星城和泊林鎮(zhèn)工程已接近尾聲，在未來對(duì)本工程將不構(gòu)成影響。2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場板塊特征分析置業(yè)目的：本地：1、婚房2、改善居住環(huán)境換房3、拆遷4、投資5、身份象征6、其他非本地：1、返鄉(xiāng)養(yǎng)老2、價(jià)格3、看中雙流教育資源4、工作所需5、看中雙流開展6、生活環(huán)境7、其他在售工程客戶分析：B區(qū)工程較多，從其客戶組成來看，主要分為：公務(wù)員政府機(jī)構(gòu)人士、拆遷戶，本地生意人、二級(jí)城市客戶，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，成都客戶，阿壩、新疆返鄉(xiāng)養(yǎng)老客戶、看中雙流教育資源客戶，其他。雙流購房客戶表現(xiàn)為：1、以本地客戶為主，輔以其他看中雙流資源和開展的客戶，客戶構(gòu)成較為豐富；2、雙流購房客戶有較強(qiáng)的購置力，大局部購房目的為改善居住環(huán)境，且以自住為主；3、雙流客戶購房一方面看中房屋單價(jià)和總價(jià)，對(duì)戶型沒有太大的要求，僅要求方正，明亮；4、目前雙流開展迅速，土地拆遷較多，拆遷戶持補(bǔ)償費(fèi)購房是購房客戶的一大來源。2.3產(chǎn)品特征：受限于航空限高，區(qū)域工程以小高層和洋房為主，小高層在14F，洋房在6F；有局部在當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度較高的工程，在能滿足指標(biāo)的情況下，產(chǎn)品組成為洋房加小高層，以高層提升工程品質(zhì)，進(jìn)一步提高工程價(jià)格；戶型面積：洋房在110-200㎡，有大尺度露臺(tái)設(shè)計(jì)，根本設(shè)置了功能房；電梯在46-140㎡，功能較為完善，保證了雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，根本保證了明廚明衛(wèi)，功能分區(qū)大局部合理；小區(qū)規(guī)劃：局部中庭規(guī)劃明確，內(nèi)庭有人工湖，景觀小品，其余工程也較為重視綠化景觀的打造；建筑風(fēng)格：區(qū)域主要以歐式和現(xiàn)代風(fēng)格為主，歐式的以香楠湖為代表，現(xiàn)代的以御苑楓景為代表；戶型組合：區(qū)域內(nèi)主要以點(diǎn)式連體為主，采用圍合式布局；配套：少局部工程采用精裝入戶大堂、內(nèi)部未配備泳池；景觀風(fēng)格：區(qū)域內(nèi)工程沒有明確的景觀風(fēng)格；商業(yè)：區(qū)域內(nèi)工程的商業(yè)配套多為社區(qū)底商。2.4市場銷售：均價(jià)、總價(jià)區(qū)間：洋房：6700元/㎡，60-130萬電梯：4600元/㎡，28-65萬銷售速度：近期，區(qū)域市場月均新推300套房源，月均銷售330套左右，供銷比為0.9，房地產(chǎn)市場較為活潑；優(yōu)惠：大局部工程常規(guī)優(yōu)惠為一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%，局部推出特價(jià)房進(jìn)行促銷，還有局部工程有購房送家電活動(dòng)。2.5競爭關(guān)系研判從目前在售和預(yù)告工程來看，區(qū)域內(nèi)工程并不多，且每個(gè)工程有其不同的定位，購房客戶有一定的區(qū)分；從土地出讓來看，09年到目前，東升的土地成交并不多；但從規(guī)劃來看，黃色區(qū)域?yàn)榫幼∮猛居玫?，可以看東升鎮(zhèn)有很多這樣性質(zhì)的土地用途規(guī)劃，如果未來出讓拍賣，那么形成較大的競爭。御苑楓景3期——金楓閣建筑類別小高層物業(yè)地址雙流縣東升鎮(zhèn)白河路占地面積29.7畝建筑面積10463平方米總戶數(shù)614樓層14F容積率3.06

綠化率50%

入住時(shí)間2012-12-30

工程特色：工程外墻、屋面采用保溫節(jié)能材料，大量采用斷橋鋁合金和雙層中空玻璃。設(shè)計(jì)為獨(dú)立入戶,層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)。銷售情況9.10日開盤，目前在售為2、7、8號(hào)樓新開200多套，和3、4、6號(hào)樓剩余房源，一個(gè)多月銷售75%左右；5號(hào)樓已售罄，目前剩余1號(hào)樓的小戶型，9號(hào)樓4層辦公。9月銷售詳情時(shí)間建筑面積銷量面價(jià)促銷及優(yōu)惠在售存量后續(xù)房源重要事件備注9月44-185㎡9月90套；國慶20套均價(jià)5200元/㎡〔5098-5700元/㎡〕一次性付款優(yōu)惠1%，其余無80套左右300套左右9.12三期開盤推出2、7、8棟共200余套，開盤賣出70套左右開盤優(yōu)惠1%，VIP排號(hào)優(yōu)惠1%；未參加房交會(huì)在售2、8棟戶型配比戶型面積套數(shù)百分比2*2*169138%2*2*182-905030%2*2*286-883923%3*2*2120以上6439%166100%戶型：44-180㎡；主力戶型：82-90㎡套二，滯銷戶型：130㎡以上套三?？蛻簦弘p流本地人為主，多項(xiàng)選擇擇自住，相比當(dāng)?shù)氐牟疬w戶較多。目前工程1、2期已經(jīng)呈現(xiàn)，在當(dāng)?shù)赜休^好的口碑，對(duì)客戶的吸引力較大，選擇在此居住的人群多看重其較好的居住環(huán)境。價(jià)格：均價(jià)5200元/㎡，目前在東升區(qū)域價(jià)格處于高位，因其品質(zhì)到位，銷售情況依然較好。棠湖·泊林鎮(zhèn)建筑類別多層，洋房，小高層物業(yè)地址雙流縣東升澗槽中街〔原雙流一桿旗路南段〕占地面積230畝建筑面積25萬平方米總戶數(shù)1900容積率1.60

綠化率32.30%

產(chǎn)品包括：多層、洋房、小高層，目前在售為洋房，多層和小高層已售罄，且無后續(xù)房源。洋房和小高層較受客戶歡送。產(chǎn)品類型建筑面積銷量面價(jià)促銷及優(yōu)惠在售存量后續(xù)房源重要事件洋房110-203㎡9月15套；國慶5套7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%50套左右無公司18周年慶老帶新優(yōu)惠：70萬以下，老客戶獲1000元，以上獲2000元。新客戶均享2%，同時(shí)購置車位者，老客戶加送300元，新客戶車位享3%；購置房源和車位者，新客戶享3%優(yōu)惠電梯100㎡左右9月7套，已告罄。5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%無無戶型：目前剩余戶型在110㎡以上，主力戶型：100多㎡舒居套三，滯銷戶型：150㎡以上大戶型?？蛻魧?duì)120㎡以內(nèi)的洋房接受度高，底樓帶地下室戶型面積較大，銷售有一定難度。價(jià)格：洋房7000元/㎡，電梯5200元/㎡，價(jià)格在高升區(qū)域較高，洋房和電梯分開推售?？蛻簦赫吖俸彤?dāng)?shù)毓珓?wù)員占了大比例，形成了機(jī)關(guān)的特有圈層，還包括甘孜、阿壩、二級(jí)城市的購房者，看中東升教育資源，或者離機(jī)場較近的位置優(yōu)勢(shì)，相比，客戶更傾向洋房。東立國際花城建筑類別小高層物業(yè)地址雙流縣東升鎮(zhèn)一桿旗北段〔一桿旗北街與一桿旗東街交匯處〕占地面積242畝建筑面積80萬平方米總戶數(shù)7346樓層14層容積率3.73入住時(shí)間2011-6-30

入住人口約2.4萬人口，與亞洲第一的生態(tài)公園占地8500畝，僅一墻之隔。建筑面積銷量面價(jià)促銷及優(yōu)惠在售存量后續(xù)房源重要事件備注50套一，77-93套二，101-122套三9月120套；國慶45套均價(jià)4400元/㎡〔4088-5200元/㎡〕一次性付款優(yōu)惠1.5%，按揭0.5％，3棟房源：5-9萬豪車基金〔直抵房款〕；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口價(jià)銷售200套左右6000套延續(xù)前期老帶新送禮品及8月購房送購車基金活動(dòng)，9月中旬新推5棟77－90全套二房源140套，下旬加推9棟房源兩次站臺(tái)推廣：1次“3月勁銷2億，5棟回饋價(jià)加推〞，1次為最后房源9棟加推目前在售房源包括3#、6#及新推的5、9棟樓，存量房源200余套；在售1、5、9號(hào)樓戶型配比：戶型面積套數(shù)百分比1*1*149-5010320%2*2*1777815%2*2*184-8723646%2*2*190-92418%3*2*21025210%510100%戶型：77-93㎡，主力戶型：80多㎡套二，該工程80%為100㎡以下戶型。價(jià)格走勢(shì)：客戶：該工程主打性價(jià)比，故在此購房者多看重其價(jià)格，還有規(guī)模，以及其地理位置。價(jià)格、優(yōu)惠：3#樓房源面價(jià)5100元/㎡，根據(jù)戶型不同送平均5-9萬的豪車基金〔直抵房款〕，每套房源均可享受，最高達(dá)91888元豪裝基金，實(shí)際成交均價(jià)4400元/㎡左右；其他房源目前以一口價(jià)方式進(jìn)行促銷，套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡；9月成交120套，國慶成交45套左右，銷售情況在東升處于領(lǐng)跑地位。富豪·新岸物業(yè)地址雙流縣成都雙流國際新城白衣上街118號(hào)開盤時(shí)間2010-04-10入住時(shí)間一期2021年5月入住占地面積111.63畝〔73333㎡〕建筑面積170744.15㎡容積率1.77建筑密度29.15%綠化率43%總戶數(shù)1048戶，其中多層洋房544戶，小高層電梯504戶車位985戶型區(qū)間70㎡-230㎡9月銷售情況產(chǎn)品類型建筑面積均價(jià)月銷量優(yōu)惠存量后續(xù)房源近期活動(dòng)洋房146-230㎡7800元/㎡10一次性付款優(yōu)惠1%65套左右300-400套參加房交會(huì)電梯〔12層〕77-110㎡4600元/㎡70最低4088元/㎡進(jìn)行促銷30套左右400套參加房交會(huì)目前在售房源主要為1期2批次剩余房源，高層產(chǎn)品余20多套，1期1批次房源僅余幾套，均為88㎡和117㎡2種戶型；前批次1、5、6、9號(hào)樓戶型配比戶型面積套數(shù)百分比1*1*149-5331243%2*2*1779112%2*2*184-8722230%2*2*190-92426%3*2*2102659%732100%在售戶型：146-230㎡洋房；77-110㎡電梯；主力戶型：160㎡左右洋房和80多㎡套二；滯銷戶型：200㎡以上洋房?？蛻簦阂员镜乜蛻魹橹?，其中還包括了一局部成都購房者。該工程客戶對(duì)電梯的接受度高于洋房，主要原因還在于電梯的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于洋房。價(jià)格：洋房：6700元/㎡；電梯：4900元/㎡；受傳統(tǒng)市場“金九銀十”香楠湖開發(fā)商成都市華興住宅房地產(chǎn)開發(fā)開盤時(shí)間2008-10-11入住時(shí)間2010-08-30占地面積130畝建筑面積355782平方米樓層6+1、16容積率3.26綠化率35%總戶數(shù)2600戶車位1955個(gè)戶型區(qū)間82㎡---400㎡香楠湖物業(yè)類型包括別墅、洋房、電梯，已入住。產(chǎn)品類型建筑面積均價(jià)月均銷量優(yōu)惠在售存量后續(xù)房源近期活動(dòng)電梯〔12層〕62-140㎡4400-4500元/㎡〔實(shí)收4100元/㎡左右〕9月70套套，國慶50套左右一次性2%，按揭1%100套左右—10.10起推出62平米套一的特價(jià)房，一口價(jià)25萬〔不分樓層位置〕處于尾盤銷售階段，洋房已售罄，電梯存量100套左右。近期采用特價(jià)房方式進(jìn)行清盤活動(dòng)。戶型：62-140㎡；主力戶型：50㎡左右套一，70㎡左右套二客戶：以本地為主，小戶型低總價(jià)，對(duì)于價(jià)格敏感的購房者吸引較大。價(jià)格：目前均價(jià)約4400元/㎡，一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%，是雙流主流價(jià)格，有一定的市場接受度。工程2期在售，目前剩余100套左右房源本月成交70套，特價(jià)房成交均價(jià)4000元/㎡左右。國棟南園五星城9月銷售情況產(chǎn)品類型建筑面積均價(jià)優(yōu)惠月均銷量在售存量近期活動(dòng)電梯12層78-180㎡10月6日起，1、3、4、5棟1-14F棟一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2棟38套房源〔套號(hào)187-225〕一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，49套房源〔套號(hào)251-300〕一次性5200元/㎡起，按揭5500元/㎡。優(yōu)惠：一次性9月60套；國慶24套100套左右9月12日起房交會(huì)推出20套173和138平米特價(jià)房促銷：一次性3500元/㎡，按揭3800國棟南園五星城有一棟樓為商住樓，可作辦公使用，戶型面積為67-150㎡。一次性付款房價(jià)4280元/㎡，按揭售價(jià)4580元/㎡。該工程處于尾盤銷售階段，住宅存量僅剩100套左右。戶型：78-180㎡；主力戶型：80多㎡套二；滯銷戶型：150㎡以上。客戶：自住為主，看中該工程的客戶還看中其高優(yōu)惠，但高面價(jià)仍然讓局部購房者止步。價(jià)格：工程采用高面價(jià)高優(yōu)惠方式銷售，面價(jià)5200元/㎡左右，成交價(jià)格小戶型4400元/㎡左右，大戶型3800元/㎡左右。時(shí)代錦城產(chǎn)品類型建筑面積均價(jià)月均銷量優(yōu)惠在售存量后續(xù)房源近期活動(dòng)電梯〔15、16層〕82-89㎡4600元/㎡〔在售房源價(jià)格較9月份均價(jià)高出200-300元/㎡左右〕9月125套套，國慶52套左右一次性2%，按揭1%50套左右600套左右即將推出新房源，在售剩余房源在搞購房送家電活動(dòng)，且有萬元優(yōu)惠價(jià)格：4600元/㎡，10月銷售價(jià)格較9月有較大漲幅，，但受當(dāng)?shù)乜蛻粽J(rèn)可，銷售情況良好戶型：82-89㎡；主力戶型：80多㎡套二客戶：以本地客戶為主，其中公務(wù)員占了一大局部，多看重其價(jià)格和戶型。該工程做了大量外銷，帶來較多客戶來訪、成交。工程規(guī)模、戶型面積工程名稱類型工程規(guī)?？倯魯?shù)在售面積主力戶型滯銷戶型人居·都市陽光電梯330畝2216戶120㎡以上130㎡左右160㎡以上東立·國際花城電梯242畝7346戶50套一，77-93套二，101-122套三80㎡左右套二戶型有異性御苑楓景電梯29.7畝614戶44-185㎡82-90㎡套二130㎡以上套三新岸洋房111.6畝544戶146-230㎡160㎡左右200㎡以上電梯506戶77-110㎡50㎡左右套一85左右㎡套二小戶型相對(duì)國棟·南園五星城電梯87.5畝1550戶78-180㎡80多㎡套二150㎡以上棠湖·泊林鎮(zhèn)洋房230畝1900110-203㎡160㎡左右180㎡以上大戶型電梯100㎡左右100左右套三150㎡以上香楠湖電梯130畝2600戶62-140㎡50㎡左右套一70㎡左右套二140多㎡御苑·映河灣電梯畝

80-380㎡近期價(jià)格優(yōu)惠工程名稱類型價(jià)格優(yōu)惠人居·都市陽光電梯3800元/㎡起，均價(jià)4300元/㎡一次性3%，按揭2%東立·國際花城電梯均價(jià)4400元/㎡〔4088-5200元/㎡〕一次性付款優(yōu)惠1.5%，按揭0.5％3棟房源：5-9萬豪車基金〔直抵房款〕；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口價(jià)銷售御苑楓景電梯均價(jià)5200元/㎡〔5098-5700元/㎡〕一次性付款優(yōu)惠1%，其余無新岸洋房6700元/㎡一次性付款優(yōu)惠1%，其余無電梯4080－200元/㎡最低4088元/㎡進(jìn)行促銷國棟·南園五星城電梯10月6日起1、3、4、5棟1-14F棟一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2棟有38套房源〔套號(hào)為187-225〕一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，有49套房源〔套號(hào)為251-300一次性5200元/㎡起，按揭5500元/㎡.優(yōu)惠：一次性棠湖·泊林鎮(zhèn)洋房7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%電梯5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%香楠湖電梯4400-4500元/㎡〔實(shí)收4100元/㎡左右〕一次性2%，按揭1%近期〔5-9月〕銷售情況工程名稱類型新增總量月均消化套數(shù)月均銷售金額在售存量后續(xù)供給人居·都市陽光電梯035142640240套左右無東立·國際花城電梯46095418000200套左右6000套御苑楓景電梯278453270080套左右300套左右新岸洋房7084854080套左右300-400套電梯0943300100套左右400套左右國棟·南園五星城電梯027115700100套左右無棠湖·泊林鎮(zhèn)洋房095872050套左右無電梯0629200無無香楠湖電梯029126320100套左右無3市場研究結(jié)論3．1市場小結(jié)A、區(qū)域開展：雙流縣是全國百強(qiáng)縣，在成都建設(shè)世界田園城市中占有重要地位，民營經(jīng)濟(jì)開展良好，2021年雙流GDP為397.76億元，2021年一季度GDP92.73億元，同比增長20.1%。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃完善，工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，開展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)前景廣闊。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平進(jìn)一步提高。2021年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18977元，增長12.8%；農(nóng)民人均純收入7718元，比上年增長8.3%；城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)22311元。B、房地產(chǎn)市場：目前，區(qū)域市場僅有8個(gè)工程在售，且銷售情況較好，月均銷量在330套以上，進(jìn)入九月銷量回復(fù)到542套/月，市場存在較大空間。C、未來市場增量：市場增量主要表達(dá)在呈現(xiàn)工程和土地交易兩個(gè)方面：東立國際花城后續(xù)約6000套房源、御苑映月灣月10萬㎡，國奧村32萬㎡，已成交土地建筑面積共約24萬㎡，及工程周邊可能交易的土地；按每月消化4萬㎡計(jì)算，市場增量去化時(shí)間僅需10個(gè)月，未來市場可以容納本工程的進(jìn)入?！矅鴬W村主要為別墅，不納入計(jì)算〕，預(yù)計(jì)明年年中到年底會(huì)是市場空檔期，會(huì)是工程最正確入市時(shí)間。D、地塊位置：工程位于新城區(qū)，靠近老城區(qū)，生活配套較為完善；工程靠近濕地公園，從前期市場調(diào)查看，雙流人民對(duì)濕地公園較為認(rèn)同，靠近濕地公園處的工程普遍售價(jià)較高，銷售情況較好。比方，御苑風(fēng)景、泊林鎮(zhèn)、以及即將銷售的映月灣；工程附近規(guī)劃有新婦幼保健院，可作為一大利好。E、客戶：2021年雙流縣戶籍人口96.61萬人，較上年末增加1.76萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口50.92萬人，農(nóng)業(yè)人口45.69萬人；全年出生人口8166人，死亡人口5105人，人口自然增長率為3.17‰；全縣方案生育率為94%。區(qū)域客戶以雙流本地居民為主，且以機(jī)關(guān)單位、拆遷戶、生意人居多，還包括局部二級(jí)城市和阿壩、甘孜客戶，購置力較強(qiáng)。F、產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)電梯產(chǎn)品面積多控制在120㎡以下，也有一定比例的大面積戶型，以尾盤工程剩余房源占多數(shù)，洋房在200㎡以下，但區(qū)域內(nèi)剩余量較少；G、銷售情況：電梯以70-120㎡戶型銷售情況較好，120㎡以上的大戶型和70㎡的小戶型去化速度較慢；高層的消化速度普遍快于洋房，以時(shí)代錦城與東立國際花城為代表的高層樓盤銷售速度領(lǐng)跑該區(qū)域。洋房售價(jià)普遍高于電梯公寓。3.2工程地塊現(xiàn)狀凈用地面積：147.06畝容積率：4.0建筑密度≤30%用地性質(zhì)：二類住宅兼容商業(yè)，商業(yè)需集中布置，單獨(dú)以高層和多層形式建設(shè)3.3工程的建議1、從市場、客戶、城市規(guī)劃、未來市場研判來看，目前拿地時(shí)機(jī)適宜，并且該地塊具有一定的潛質(zhì)，有極大的操作價(jià)值。2、定位：東升鎮(zhèn)的領(lǐng)導(dǎo)陣營，引領(lǐng)東升房地產(chǎn)市場。工程客戶一定要瞄準(zhǔn)主流市場，以雙流公務(wù)員、商人為主。3、后期營銷建議，打造東升鎮(zhèn)的標(biāo)桿工程，以區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的身份入市。4、瞄準(zhǔn)根本市場的情況下，提升品質(zhì)；配置上：打造景觀游泳池、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施等；建筑風(fēng)格上：差異化打造，與周圍工程形成區(qū)分；泛會(huì)所、大堂精裝修；組合性物業(yè)，以高端物業(yè)入市；主題式景觀。5、商業(yè)：沿公園打造高檔商業(yè)街，吸引高端餐飲、會(huì)所入駐。6、考慮與濕地公園的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，在公園內(nèi)打造集中式配套。附件：客戶調(diào)查調(diào)查對(duì)象選取標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查方式調(diào)查目的樣本量時(shí)代錦城回訪+售樓部攔截訪問了解東升客戶根本特征，為工程決策提供有力支撐100份現(xiàn)居住地年齡構(gòu)成東升的購房者，多為雙流本地人，其比例占到了86%，其中以東升本地為主，還包括華陽、航空港局部置業(yè)者，以及東升周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶。成都的購房者中以城南居多，而其他的一些像甘孜、阿壩、新疆的購房者，會(huì)考慮退休養(yǎng)老購房。購房者以25-50歲為主，會(huì)因?yàn)榻Y(jié)婚用房，或者改善居住環(huán)境換房，最多年齡段的客戶在31-40歲之間，此時(shí)剛好事業(yè)有成，換房需求較大、購房能力較強(qiáng)。是否知道森宇集團(tuán)對(duì)森宇各工程的了解第幾次購房工作單位在所調(diào)查的客戶中，首次購房的為49%，第二次購房的比例為39%，三次及以上為21%，但是局部外地客戶雖是二次或三次及以上購房，主要看中教育資源，總體來看，該地區(qū)購房客戶呈現(xiàn)：首置與首改客戶起頭并舉之態(tài)勢(shì)，但均屬于經(jīng)濟(jì)類需求。第三次購房客戶所占比例為21%，值得在面積和房型上給與關(guān)注。東升的購房客戶中，機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工占了較大比例，區(qū)域特征客戶中拆遷戶也占了一局部，另外還包括一些當(dāng)?shù)氐膫€(gè)體商業(yè)人或者私營企業(yè)老板，成為了購房的主力軍。是否打算在兩年內(nèi)購房是否愿意在東升鎮(zhèn)購房受訪客戶中，考慮兩年購房的占據(jù)82%，在問及確切的購房時(shí)間時(shí)，20%的客戶表示將在半年內(nèi)購房，75%的客戶表示，將在半年至一年半之間購房，5%的客戶將在1年半以后購房。其中，考慮在東升購房的客戶占據(jù)86%的比例，說明受訪者對(duì)東升樓盤的接受度較高。想要購置的物業(yè)類型購房的主要目的從客戶想要購置的物業(yè)類型看，48%的客戶選擇小高層，40%選擇洋房，而據(jù)了解，洋房在當(dāng)?shù)赜休^高的認(rèn)可度，在購房者有一定的購置能力，且價(jià)格合理的情況下，局部會(huì)優(yōu)先選擇洋房，在物業(yè)形態(tài)選擇上可順勢(shì)而為。客戶的購房目的較多樣，改善居住環(huán)境為目的的客戶占到了44%的比例，值得注意的是，以投資為目的客戶占到了13%，從側(cè)面表達(dá)了客戶對(duì)于東升經(jīng)濟(jì)開展和房地產(chǎn)行業(yè)的信心。購房考慮的主要因素東升的購房意向客戶中，買房考慮的主要因素為地理位置、周邊配套、交通條件、價(jià)格水平、周邊環(huán)境5個(gè)方面購房時(shí)考慮的首要因素和第二因素占比例最大的都是交通條件，占到了調(diào)查總客戶數(shù)的24%，說明客戶對(duì)交通條件的要求較高，而第三因素比例最高的為價(jià)格水品，這與前面對(duì)于交通的認(rèn)知度形成反差，同樣說明該區(qū)域需要對(duì)交通的便捷性進(jìn)行重新塑造總體來看，前三名排名當(dāng)中，除價(jià)格外，周邊配套占有總比例較高，說明盡管客戶考慮未來開展較好，但現(xiàn)狀開展的滯后仍然是本工程需要面臨的一大挑戰(zhàn)。愿意購置房屋的建筑面積在建筑面積的需求上，71—90平米占到了68%，為主力需求面積段，其中71—80平米面積段占到44%，是需求量最大的面積區(qū)間，此外101~110平米面積段占11%?？蛻魧?duì)儲(chǔ)藏室、觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái)的需求較高，對(duì)書房和入戶花園有一定的需求，對(duì)于其重要程度排序?yàn)椋荷铌柵_(tái)＞景觀陽臺(tái)＞儲(chǔ)藏室＞入戶花園＞書房＞次衛(wèi)。由于以兩房的需求為主，因此對(duì)次衛(wèi)的需求較少，但從前面分析可得出三房對(duì)次衛(wèi)需求程度相對(duì)較高。入戶花園、觀景陽臺(tái)、書房、次衛(wèi)、儲(chǔ)藏室與戶型面積的關(guān)聯(lián)分析對(duì)于生活陽臺(tái)，所有面積段的客戶對(duì)其需求率均為100%，成為戶型中不可缺少的局部。上圖表為各面積段的客戶對(duì)入戶花園、觀景陽臺(tái)、書房、次衛(wèi)、儲(chǔ)藏室的需求情況，從中可以看出，隨著面積的增加，客戶對(duì)套內(nèi)功能區(qū)的需求比例遞增。除51~60平米戶型只對(duì)儲(chǔ)藏室有需求外，其他所有面積段客戶對(duì)觀景陽臺(tái)、書房、儲(chǔ)藏室都有