物業(yè)工程機(jī)電管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)物業(yè)工程機(jī)電管理，確保機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備安全、可靠、高效運(yùn)行，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類物業(yè)項目中的機(jī)電設(shè)備管理工作，包括但不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。（三）管理原則1.預(yù)防為主原則：通過加強(qiáng)設(shè)備日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢修等工作，預(yù)防設(shè)備故障的發(fā)生，確保設(shè)備長期穩(wěn)定運(yùn)行。2.安全第一原則：把保障設(shè)備運(yùn)行安全和人員生命安全放在首位，嚴(yán)格遵守相關(guān)安全操作規(guī)程，落實(shí)安全責(zé)任。3.科學(xué)管理原則：運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和技術(shù)手段，提高設(shè)備管理的科學(xué)性、規(guī)范性和精細(xì)化水平。4.節(jié)能環(huán)保原則：積極采用節(jié)能技術(shù)和措施，降低設(shè)備能耗，減少對環(huán)境的影響。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)設(shè)立物業(yè)工程機(jī)電管理部門，部門下設(shè)主管、工程師、維修人員等崗位，形成層級分明、分工明確的管理體系。（二）職責(zé)分工1.工程機(jī)電管理部門主管全面負(fù)責(zé)物業(yè)工程機(jī)電管理工作，制定工作計劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)部門人員的管理、培訓(xùn)和考核，提高團(tuán)隊整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。協(xié)調(diào)與其他部門的工作關(guān)系，確保機(jī)電管理工作與物業(yè)服務(wù)工作的有效銜接。負(fù)責(zé)審核機(jī)電設(shè)備的采購、維修、更新等計劃，控制費(fèi)用支出。定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報機(jī)電管理工作情況，及時解決工作中出現(xiàn)的問題。2.機(jī)電工程師負(fù)責(zé)編制機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督執(zhí)行。對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和技術(shù)支持，解決設(shè)備運(yùn)行中的技術(shù)問題。參與機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試、驗(yàn)收等工作，確保設(shè)備符合技術(shù)要求。負(fù)責(zé)收集、整理機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料和檔案，建立設(shè)備臺賬。協(xié)助制定機(jī)電設(shè)備的節(jié)能措施，提高設(shè)備能源利用效率。3.維修人員按照機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)計劃，對設(shè)備進(jìn)行日常巡檢、維修和保養(yǎng)工作。及時處理設(shè)備故障，確保設(shè)備正常運(yùn)行，做好維修記錄和故障報告。負(fù)責(zé)設(shè)備的清潔、潤滑、緊固等工作，延長設(shè)備使用壽命。協(xié)助工程師進(jìn)行設(shè)備的更新、改造等工作，參與設(shè)備驗(yàn)收。三、設(shè)備采購與驗(yàn)收（一）采購計劃1.根據(jù)物業(yè)項目的實(shí)際需求和設(shè)備運(yùn)行狀況，由機(jī)電工程師提出設(shè)備采購申請，填寫《設(shè)備采購申請表》，詳細(xì)說明采購設(shè)備的名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、采購理由等。2.工程機(jī)電管理部門主管對采購申請進(jìn)行審核，審核通過后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。3.經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，由采購部門按照相關(guān)采購流程進(jìn)行設(shè)備采購。（二）驗(yàn)收流程1.設(shè)備到貨前，機(jī)電工程師應(yīng)根據(jù)采購合同和設(shè)備技術(shù)要求，準(zhǔn)備好驗(yàn)收所需的工具、儀器和資料。2.設(shè)備到貨時，采購部門通知工程機(jī)電管理部門共同進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收人員應(yīng)按照合同要求和設(shè)備清單，對設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格型號、外觀等進(jìn)行檢查，確保設(shè)備無損壞、無缺件。3.對設(shè)備進(jìn)行通電測試、性能測試等，檢查設(shè)備是否正常運(yùn)行，各項技術(shù)指標(biāo)是否符合要求。4.驗(yàn)收合格后，驗(yàn)收人員填寫《設(shè)備驗(yàn)收報告》，經(jīng)采購部門、工程機(jī)電管理部門簽字確認(rèn)后，設(shè)備方可投入使用。如驗(yàn)收不合格，應(yīng)及時與供應(yīng)商聯(lián)系，要求其更換或整改設(shè)備，直至驗(yàn)收合格為止。四、設(shè)備運(yùn)行管理（一）運(yùn)行值班制度1.設(shè)立設(shè)備運(yùn)行值班室，安排專人24小時值班，負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控和操作。2.值班人員應(yīng)嚴(yán)格遵守值班紀(jì)律，按時交接班，不得擅自離崗。3.值班人員應(yīng)密切關(guān)注設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，每小時對設(shè)備進(jìn)行巡檢一次，記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，如電壓、電流、溫度、壓力等，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并處理。4.按照設(shè)備操作規(guī)程，正確操作設(shè)備，嚴(yán)禁違規(guī)操作，確保設(shè)備安全運(yùn)行。（二）運(yùn)行記錄與報表1.值班人員應(yīng)認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，包括設(shè)備啟動時間、停止時間、運(yùn)行參數(shù)、故障情況等，記錄應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2.每周由機(jī)電工程師對設(shè)備運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查和分析，總結(jié)設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施解決。3.每月由工程機(jī)電管理部門主管編制設(shè)備運(yùn)行報表，向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報設(shè)備運(yùn)行狀況、能耗情況、維修情況等，為設(shè)備管理決策提供依據(jù)。（三）設(shè)備巡檢制度1.制定設(shè)備巡檢標(biāo)準(zhǔn)和巡檢路線，維修人員按照巡檢標(biāo)準(zhǔn)和路線對設(shè)備進(jìn)行定期巡檢。2.巡檢內(nèi)容包括設(shè)備外觀、運(yùn)行狀況、連接部件、潤滑情況、安全保護(hù)裝置等，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備潛在問題和安全隱患。3.對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，能當(dāng)場解決的應(yīng)立即解決；不能當(dāng)場解決的，應(yīng)填寫《設(shè)備巡檢記錄》，上報機(jī)電工程師，由機(jī)電工程師組織人員進(jìn)行維修。4.定期對設(shè)備巡檢情況進(jìn)行總結(jié)分析，不斷完善巡檢制度和巡檢標(biāo)準(zhǔn)，提高巡檢工作質(zhì)量。五、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理（一）維護(hù)保養(yǎng)計劃1.機(jī)電工程師根據(jù)設(shè)備的使用說明書、運(yùn)行特點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)行狀況，制定設(shè)備年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)計劃。2.維護(hù)保養(yǎng)計劃應(yīng)明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、時間、責(zé)任人等，確保維護(hù)保養(yǎng)工作有序進(jìn)行。3.維護(hù)保養(yǎng)計劃應(yīng)報工程機(jī)電管理部門主管審核，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。（二）維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施1.維修人員按照維護(hù)保養(yǎng)計劃對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。2.維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程進(jìn)行，確保維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。3.在維護(hù)保養(yǎng)過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在較大問題或安全隱患，應(yīng)及時報告機(jī)電工程師，由機(jī)電工程師組織制定維修方案進(jìn)行維修。4.每次維護(hù)保養(yǎng)工作完成后，維修人員應(yīng)填寫《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》，記錄維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、更換的零部件等信息。（三）維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)督與考核1.機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保維護(hù)保養(yǎng)計劃的有效執(zhí)行。2.工程機(jī)電管理部門主管定期對維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行抽查，對維護(hù)保養(yǎng)工作不到位的情況進(jìn)行督促整改。3.將維護(hù)保養(yǎng)工作納入員工績效考核體系，對認(rèn)真履行維護(hù)保養(yǎng)職責(zé)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)效果好的員工給予獎勵；對未按要求進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)、導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障的員工進(jìn)行處罰。六、設(shè)備維修管理（一）維修申請1.設(shè)備發(fā)生故障時，使用部門或值班人員應(yīng)及時填寫《設(shè)備維修申請表》，詳細(xì)說明設(shè)備故障現(xiàn)象、發(fā)生時間、影響范圍等。2.將《設(shè)備維修申請表》提交給工程機(jī)電管理部門，由機(jī)電工程師對故障情況進(jìn)行初步判斷和評估。（二）維修方案制定1.機(jī)電工程師根據(jù)設(shè)備故障情況，組織維修人員進(jìn)行故障分析，制定維修方案。2.維修方案應(yīng)包括維修方法、維修步驟、所需零部件清單、維修時間等，確保維修工作的科學(xué)性和合理性。3.維修方案經(jīng)工程機(jī)電管理部門主管審核后實(shí)施。如維修難度較大或涉及費(fèi)用較高，維修方案還應(yīng)報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。（三）維修實(shí)施1.維修人員按照維修方案進(jìn)行設(shè)備維修工作，在維修過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保維修工作安全進(jìn)行。2.如需更換零部件，應(yīng)選用符合質(zhì)量要求的正品零部件，并做好零部件更換記錄。3.維修工作完成后，維修人員應(yīng)進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查設(shè)備是否恢復(fù)正常運(yùn)行，各項性能指標(biāo)是否符合要求。（四）維修驗(yàn)收1.維修工作完成后，由機(jī)電工程師組織使用部門或值班人員進(jìn)行維修驗(yàn)收。2.驗(yàn)收人員按照維修申請和維修方案，對設(shè)備維修情況進(jìn)行檢查，包括設(shè)備故障是否排除、運(yùn)行是否正常、性能指標(biāo)是否達(dá)標(biāo)等。3.驗(yàn)收合格后，驗(yàn)收人員填寫《設(shè)備維修驗(yàn)收報告》，經(jīng)使用部門或值班人員、維修人員、機(jī)電工程師簽字確認(rèn)后，維修工作方可結(jié)束。如驗(yàn)收不合格，維修人員應(yīng)重新進(jìn)行維修，直至驗(yàn)收合格為止。（五）維修費(fèi)用管理1.設(shè)備維修費(fèi)用按照公司財務(wù)制度進(jìn)行管理，維修費(fèi)用的報銷應(yīng)提供合法有效的票據(jù)。2.機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對維修費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計和分析，定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報維修費(fèi)用支出情況。3.嚴(yán)格控制維修費(fèi)用，對維修費(fèi)用超預(yù)算的情況進(jìn)行分析和整改，采取有效措施降低維修成本。七、設(shè)備更新與改造管理（一）更新改造需求評估1.根據(jù)設(shè)備的使用年限、技術(shù)狀況、運(yùn)行效率、維修成本等因素，由機(jī)電工程師定期對設(shè)備進(jìn)行評估，確定是否需要進(jìn)行更新或改造。2.收集業(yè)主和使用部門對設(shè)備更新改造的意見和建議，結(jié)合物業(yè)項目的實(shí)際需求，綜合考慮設(shè)備更新改造的必要性和可行性。（二）更新改造方案制定1.對于需要更新或改造的設(shè)備，機(jī)電工程師組織相關(guān)人員進(jìn)行技術(shù)論證，制定更新改造方案。2.更新改造方案應(yīng)包括更新改造的目的、內(nèi)容、技術(shù)方案、投資預(yù)算、實(shí)施時間等，確保更新改造方案的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性。3.更新改造方案經(jīng)工程機(jī)電管理部門主管審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。（三）更新改造實(shí)施1.經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，按照更新改造方案組織實(shí)施設(shè)備更新改造工作。2.在更新改造過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)工程規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保施工安全和質(zhì)量。3.做好更新改造過程中的各項記錄，包括設(shè)備采購合同、施工圖紙、施工記錄、驗(yàn)收報告等，建立更新改造檔案。（四）更新改造驗(yàn)收1.設(shè)備更新改造完成后，由工程機(jī)電管理部門組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收內(nèi)容包括設(shè)備的性能指標(biāo)、運(yùn)行狀況、外觀質(zhì)量、安全保護(hù)裝置等，確保更新改造后的設(shè)備符合要求。3.驗(yàn)收合格后，驗(yàn)收人員填寫《設(shè)備更新改造驗(yàn)收報告》，經(jīng)相關(guān)部門簽字確認(rèn)后，更新改造工作方可結(jié)束。八、安全管理（一）安全制度與操作規(guī)程1.制定完善的機(jī)電設(shè)備安全管理制度，明確安全責(zé)任、安全操作規(guī)程、安全檢查標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.對每臺機(jī)電設(shè)備制定詳細(xì)的安全操作規(guī)程，操作人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作。3.定期組織員工學(xué)習(xí)安全制度和操作規(guī)程，提高員工的安全意識和操作技能。（二）安全檢查與隱患排查1.建立定期安全檢查制度，工程機(jī)電管理部門每周組織一次安全檢查，對機(jī)電設(shè)備的安全狀況進(jìn)行全面檢查。2.維修人員在日常巡檢過程中，對設(shè)備的安全隱患進(jìn)行及時排查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并處理。3.對安全檢查和隱患排查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)建立臺賬，明確整改責(zé)任人、整改措施和整改期限，跟蹤整改情況，確保安全隱患得到及時消除。（三）安全教育與培訓(xùn)1.新員工入職時，必須接受機(jī)電設(shè)備安全方面的培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗。2.定期組織員工進(jìn)行安全知識培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，提高員工的安全意識和應(yīng)急處理能力。3.開展安全演練活動，如火災(zāi)應(yīng)急演練、電梯困人應(yīng)急演練等，檢驗(yàn)和提高員工的應(yīng)急響應(yīng)能力和協(xié)同配合能力。（四）安全事故處理1.發(fā)生機(jī)電設(shè)備安全事故時，現(xiàn)場人員應(yīng)立即報告工程機(jī)電管理部門主管，并采取有效的應(yīng)急措施，防止事故擴(kuò)大。2.工程機(jī)電管理部門主管接到事故報告后，應(yīng)立即組織人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行救援和調(diào)查，保護(hù)事故現(xiàn)場。3.按照“四不放過”原則（事故原因未查清不放過、事故責(zé)任人未受到處理不放過、事故責(zé)任人和廣大群眾沒有受到教育不放過、事故沒有制訂切實(shí)可行的整改措施不放過）對安全事故進(jìn)行調(diào)查處理，分析事故原因，追究事故責(zé)任，制定整改措施，防止類似事故再次發(fā)生。九、節(jié)能管理（一）節(jié)能目標(biāo)與計劃1.根據(jù)物業(yè)項目的實(shí)際情況，制定機(jī)電設(shè)備節(jié)能目標(biāo)和計劃，明確節(jié)能措施和節(jié)能指標(biāo)。2.將節(jié)能目標(biāo)和計劃分解到各部門和各崗位，確保節(jié)能工作責(zé)任落實(shí)到人。（二）節(jié)能措施實(shí)施1.采用節(jié)能型設(shè)備和技術(shù)，如節(jié)能燈具、節(jié)能水泵、變頻調(diào)速裝置等，降低設(shè)備能耗。2.優(yōu)化設(shè)備運(yùn)行方式，合理調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，提高設(shè)備能源利用效率。3.加強(qiáng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，減少設(shè)備故障和能耗損失。4.對公共區(qū)域的照明、空調(diào)等設(shè)備實(shí)行定時控制或智能控制，降低能源浪費(fèi)。（三）節(jié)能效果監(jiān)測與評估1.建立節(jié)能效果監(jiān)測體系，定期對機(jī)電設(shè)備的能耗情況進(jìn)行監(jiān)測和統(tǒng)計分析。2.每季度對節(jié)能工作進(jìn)行總結(jié)評估，對比節(jié)能目標(biāo)和實(shí)際節(jié)能效果，分析存在的問題和不足，及時調(diào)整節(jié)能措施。3.對節(jié)能工作成績突出的部門和個人給予獎勵，激勵員工積極參與節(jié)能工作。十、檔案管理（一）檔案分類與歸檔1.機(jī)電設(shè)備檔案分為設(shè)備原始檔案、運(yùn)行檔案、維護(hù)保養(yǎng)檔案、維修檔案、更新改造檔案等類別。2.設(shè)備原始檔案包括設(shè)備采購合同、設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備安裝調(diào)試記錄等；運(yùn)行檔案包括設(shè)備運(yùn)行記錄、運(yùn)行報表等；維護(hù)保養(yǎng)檔案包括維護(hù)保養(yǎng)計劃、維護(hù)保養(yǎng)記錄等；維修檔案包括維修申請表、維修方案、維修驗(yàn)收報告等；更新改造檔案包括更新改造方案、更新改造驗(yàn)收報告等。3.維修人員和機(jī)電工程師應(yīng)及時將各自工作中形成的檔案資料整理歸檔，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。（二）檔案保管與查閱1.設(shè)立專門的檔案保管室，配備必要的檔案保管設(shè)施，對機(jī)電設(shè)備檔案進(jìn)行妥善保管。