——2024年房地產(chǎn)行業(yè)年度投資策略分析師分析師報(bào)告核心內(nèi)容摘要1、房地產(chǎn)行情回顧：指數(shù)整體呈現(xiàn)波動向下趨勢，行業(yè)基本面未見拐點(diǎn)，供需兩側(cè)政策優(yōu)化為行情上漲主要驅(qū)動因素量不大。此外，我們判斷開發(fā)商拿地策略仍然會聚焦一二線城市，核心城市可供應(yīng)總量有限?？紤]到土地市場連續(xù)2年成交面積同比下滑超過30%，我面積體量有限?？傮w來看，我們中性假設(shè)竣工面積同比增速3、銷售情況預(yù)測：核心城市供應(yīng)量及購房意愿仍為銷售主要影響因素，中性假設(shè)下，預(yù)計(jì)204、房地產(chǎn)行業(yè)年度策略：“城中村+保障房”推動行業(yè)雙軌制，中長期行業(yè)競爭格局利好地方國企和高品5、風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，重3?土地市場和新開工情況展望?行業(yè)中長期銷售中樞?兩軌并行制度下行業(yè)格局變化2023年1-10月土地成交面積持續(xù)下探31%，市場維持分化態(tài)勢，一二線城市金額土地成交面積土地成交面積累土地成交價(jià)款土地溢價(jià)率計(jì)同比(%)計(jì)同比（%）2023.1-104.9二線城市占比（%）三線城市占比（%二線城市占比（%）三線城市占比（%）%%55二線城市占比（%）三線城市占比（%5二線城市占比（%）三線城市占比（%）%56%6%23%6%56%6%23%62023年底土拍政策改變，對2024年土地市場變度調(diào)整對仍有拿地能力的房企提供了緩沖時(shí)間、減少資金壓力，有助于其在核心城市繼續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲策限制城投托底拿地，但城投在2023年1-10月拿地金額占比區(qū)容積率限制打開為城市中心和遠(yuǎn)郊區(qū)高端產(chǎn)品（平層或別墅）提供了發(fā)展空間，市場高端需求的供應(yīng)限制逐步放開，向市場化貼近。根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀2023.1-102022年80%100%0%20%40%80%100%民企央國企地方國資混合所有制民企表：土拍政策調(diào)整情況政策細(xì)節(jié)2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，同時(shí)要求試點(diǎn)城“四點(diǎn)要求”工作的通知》策括杭州在內(nèi)的16城不再設(shè)置地價(jià)上限。資料來源：中指院，中國房地產(chǎn)報(bào)，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，中國經(jīng)營報(bào)，浙商證券研究所房地產(chǎn)開發(fā)資金來源非銀機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源非銀機(jī)構(gòu)?房企用于拿地資金主要來源=銷售回款-預(yù)售監(jiān)管資金+凈融資+股東自籌資金。雖然2022年11月交易商協(xié)會、央行、銀保監(jiān)會、國常會、證監(jiān)會定金及預(yù)收款外資股東投資其他自籌資金各項(xiàng)應(yīng)付款預(yù)售資金監(jiān)管保持嚴(yán)格化、規(guī)范化，“金融16條“延期2022年2月住建部和央行出臺全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，對預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國統(tǒng)一，改變各地預(yù)售2022年11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通置換金額上限為項(xiàng)目竣工交付額度30%。境內(nèi)銀行貸款集中于央國企和高信用房企，民企主要依靠商票新規(guī)落地，暫停逾期房企相關(guān)票據(jù)的承兌權(quán)限2021年6月，央行要求將“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報(bào)?？钇谙蘅s短至6個(gè)月，對商票逾期及延遲披露的企業(yè)加強(qiáng)投資性現(xiàn)金流（自籌資金）銷售現(xiàn)金流（其他資金）80%60%40%//2024Q1房企面臨償債壓力較大，可能上來看，前十央國企償債體量從2023年1386億元上升至2024年1472億元，整體負(fù)債壓力在1200兩個(gè)償債高峰1200010008006004002000當(dāng)月到期海外債（億元）當(dāng)月到期信用債（億元）1.9%23.5%1.2%4.4%5.1%12.3%3.5%100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%央國企（%）公眾企業(yè)（%）民企（%）06-0206-0606-1007-0207-0607-1008-0208-0608-1009-0209-0609-1010-0210-0610-1011-0211-0611-1012-0212-0612-1013-0213-0606-0206-0606-1007-0207-0607-1008-0208-0608-1009-0209-0609-1010-0210-0610-1011-0211-0611-1012-0212-0612-1013-0213-0613-1014-0214-0614-1015-0215-0615-1016-0216-0616-1017-0217-0617-1018-0218-0618-1019-0219-0619-1020-0220-0620-1021-0221-0621-1022-0222-0622-1023-0223-06截止2023.9拐點(diǎn)滯后8個(gè)月拐點(diǎn)滯后2個(gè)月100%50%0%-50%-100%土地市場修復(fù)往往滯后于銷售修復(fù)，本輪周期土地成交面積回升拐點(diǎn)滯后期可能拉長市場左側(cè)逆勢補(bǔ)充土儲的房企同時(shí)也會面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：1）拿地投資加150%拐點(diǎn)滯后5個(gè)月土地購置費(fèi)：累計(jì)同比商品房銷售面積：累計(jì)同比本年購置土地面積：累計(jì)同比土地購置費(fèi)：累計(jì)同比商品房銷售面積：累計(jì)同比9表：2024年土地成交預(yù)測情況表：2024年土地成交預(yù)測情況2023E2024H12024H22024E2023E2024H12024H22024E上限，非核心區(qū)域地價(jià)可能仍有壓力。如2024年銷售量價(jià)修復(fù)不及預(yù)表：2024年土地成交情景假設(shè)情景假設(shè)款累計(jì)同比核心假設(shè)土拍熱度提升企業(yè)參與拿地②銷售市場緩慢復(fù)蘇，房企拿地意愿及能力③土拍熱度分化顯著，一二線城市土拍利潤率2024H2：-5%頭部央國企融資為主②銷售持續(xù)底部震蕩，房價(jià)承壓致使庫存去化2006-022006-062006-102007-022007-062007-102008-022008-062008-102009-022009-062009-102010-022010-062010-102011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-06銷售面積同比與新開工面積同比變動趨勢高度一致，銷售情況影響開工意愿新開工與商品房銷售漸趨同步新開工滯后商品房銷售2006-022006-062006-102007-022007-062007-102008-022008-062008-102009-022009-062009-102010-022010-062010-102011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-06銷售面積同比與新開工面積同比變動趨勢高度一致，銷售情況影響開工意愿新開工與商品房銷售漸趨同步新開工滯后商品房銷售新開工面積主要取決于資金情況、在手土儲、開工意愿及房屋庫存?房企開發(fā)順序：拿地→開工→銷售→竣工，我們認(rèn)為新開工主要取決于房企資金情況、在手土儲、開工意愿及可售庫存面積。拿地會在1個(gè)季度之后反映到開工。土地購置面積同比趨勢和新開工面積同比趨勢長期來看擬合度較高，土地拿地力度決定了未來新開工面積增速806040200-20-40-60商品房銷售面積:累計(jì)同比房屋新開工面積:累計(jì)同比房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計(jì):累計(jì)同比11拿地力度前置新開工面積至少6個(gè)月，以銷定產(chǎn)決定新開工修復(fù)力度，中性假設(shè)下2024年新開工面積同比增速為-5%?在手土儲決定房企的新開工能力，2023年土地市場成交側(cè)的疲弱將會傳導(dǎo)至2024年新開工側(cè)，且在銷售情況弱復(fù)蘇的情況下，房企新開工意愿預(yù)?2024年城中村如果出現(xiàn)較強(qiáng)的政策支持，可能會給需求側(cè)帶來更強(qiáng)的信心，促使開發(fā)商加速新開工。如果城中村在2024年推進(jìn)速度較慢且行業(yè)無20%10% 新開工面積同比（%）銷售面積同比（%） 20162017201820192020新開工面積同比（%）銷售面積同比（%）時(shí)間新開工面積同比（%）2023Q1-19.2%2023Q2-29.6%2023Q3-21.5%2023Q4E-23.4%2023E-23.8%樂觀中性悲觀2024E0%-5%-10%時(shí)間新開工面積（億平）同比（%）201922.78.5%202022.4-1.2%2021-11.4%2022-39.4%2023E9.2-23.8%樂觀中性悲觀樂觀中性悲觀2024E0%-5%-10%2010年剪刀差2013年剪刀差2018年剪刀差2010年剪刀差2013年剪刀差2018年剪刀差竣工面積和新開工面積增速受交付周期和資金影響存在“剪刀差”，2023年“保交樓”推進(jìn)助力竣工增速增長?以往周期中，房企通常將到位資金優(yōu)先用于購置土地，而非支付工程款。復(fù)盤2010年、2014年、2018年周期，隨著房地產(chǎn)開發(fā)資金增速不斷上升，房企資金大幅提升、經(jīng)營杠桿減小時(shí)，房屋竣工面積增速并未隨之顯著提升，反而持續(xù)維持低位，形成明顯“剪金主要用于房企購置土地以實(shí)現(xiàn)積極擴(kuò)張。但本輪周期存在其特殊性。在保交樓政策的推動下，房企會將優(yōu)先將資金用于債務(wù)償還和保交樓。2023年1-9月竣工面積增速為+19.8%。?我們認(rèn)為保交樓的順利推進(jìn)需要需求側(cè)的支持，銷售修復(fù)有利于保交樓持續(xù)（尤其是對于還有貨值可銷售的項(xiàng)目）。如果銷售修復(fù)乏力，有可售貨值的保交樓項(xiàng)目推進(jìn)會逐步變得困難，而無可售貨值的保交樓項(xiàng)目則需要進(jìn)一步專項(xiàng)債的支持。此外，2021年7月新開工面積累計(jì)同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，此后竣工面積累計(jì)同比增速持續(xù)高于新開工面積同比增速，我們認(rèn)為2024年新開工面積不足的情況將會傳導(dǎo)至竣工面積變動。0圖：房屋竣工面積、商品房銷售面積、新開工面積力竣工加速及新開工走勢分化2021年7月，新開工面積累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)房屋竣工面積:累計(jì)同比（%）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:累計(jì)同比（%）房屋新開工面積:累計(jì)同比（%）年竣工側(cè)，可竣工基數(shù)減少；③部分因疫情及民企停工斷貸潮影響的項(xiàng)目由2022年竣工推遲到2023年竣工，2023年基數(shù)增高。綜合先前所述，5%3%0%10%6%5%2024E11.210.910.78.4%5.0%3.4%120,000110,000100,00090,00080,000-4.4%-6.9% -4.9% -7.8% 20.0%-4.4%-6.9% -4.9% -7.8% 11.2% 2.6% 6.1% 5.0% 6.1%201520162017201820192020202120222023E2024E竣工面積（萬平，左軸）竣工面積同比（%，右軸）30%20%10%0%-10%-20%2.5 21.5 0.502.372.46新開工面積絕對值低于竣工面積1.762.24新開工面積絕對值低于竣工面積1.762.241.960.890.81201520162017201820192020202120222023E2024E新開工面積/竣工面積（倍）建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額施工面積×單位面積施工成本安裝工程設(shè)備工器具購置其他費(fèi)用2024年投資端難成拐點(diǎn)，中性假設(shè)下，預(yù)計(jì)2024年開發(fā)投資完成額同比?房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額由建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器購置，和以土地購置費(fèi)為主的其他費(fèi)用構(gòu)成，其中，建筑工程占比約6成，其他費(fèi)用占比約4成。安裝工程、設(shè)備工程及其他費(fèi)用-土地購置費(fèi)累計(jì)占比通常小于5%。和建筑工程增速收窄。雖然我們看好城中村在2024-2025年的推進(jìn)，由于城中村前期安置和拆遷至少要1年左右的時(shí)間，所以我們認(rèn)為城中村對房額本計(jì)%%%%%%%%%2024E中性-2.5%-6.7%-6.7%0.0%2.0%0.0%3.4%2.0%12.6%樂觀1.0%-3.7%-5.6%2.0%5.0%3.0%7.4%6.0%17.0%悲觀-5.4%-8.7%-7.7%-1.0%-1.0%-3.0%-0.7%-2.0%8.2%2024E中性11.706.5378.388330.450.104.623.980.65樂觀12.126.7379.298490.460.124.804.130.67悲觀11.366.3977.478240.430.104.443.820.6210% 10% 10% 10% 原材料成本變動是影響開發(fā)投資額的重要因素，敏感性分析波動區(qū)域?yàn)?8.0%至2.9% 價(jià)格:螺紋鋼:HRB40020mm:全國2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資額敏感性分析單位施工面積成本變動假設(shè)-10%-8%-5%-2%0%2%8%10%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬億元）11.0411.1711.3711.5711.7011.8312.0212.2212.35Yoy（%）-8.0%-6.9%-5.3%-3.6%-2.5%-1.5%0.2%1.8%2.9%我國七普住房結(jié)構(gòu)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)自建房比例高，全國10年以上樓齡超六成?從房屋建造年齡來看，全國和城市2010年以前建成的房屋面積占比均為63%。統(tǒng)計(jì)局第七次人口普查數(shù)據(jù)租賃廉租房/公租房租賃其他住房購買新建商品房購買二手房購買原公有住房購買經(jīng)濟(jì)適用房/兩繼承或贈予2015以后2010-20142000-20091990-19991980-19891970-19791960-19691949-19591949年以前城市全國14%24%23%35%32%19%20%7%8%0%10%20%30%40%資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局七普數(shù)據(jù)，浙商證券研究所經(jīng)過測算，重點(diǎn)35城城中村體量總計(jì)約7-11億平方米?綜上所述，我們認(rèn)為35城的城中村總體量在7-11億平。20%30%資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局七普數(shù)據(jù)，浙商證券研究所保障型住房建造成本和商品房類似，裝修保障型住房建造成本和商品房類似，裝修），助周期等同拆建年限>3年【至少1萬億元】資資金來源30%及以上。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局七普數(shù)據(jù)，浙商證券研究所重點(diǎn)考慮70—90年代存在多孔樓板安全隱患的老全拆重建，原則上【3年】左右完成試點(diǎn)建設(shè)，其他老舊在滿足原權(quán)利人利益、符合未來社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、可市場化售租，基本實(shí)現(xiàn)資金平衡。提高綜合配套水平，原則上【2年】左右完成。二是加強(qiáng)政策研究。加快提出高質(zhì)量推進(jìn)試點(diǎn)創(chuàng)建工作的政策意見，從空間、用地、資金、機(jī)制等各個(gè)方面保障試點(diǎn)22?因未來社區(qū)“九大場景”建設(shè)內(nèi)容中所需要的硬件設(shè)施和軟件配套投入較傳統(tǒng)社區(qū)較高，且部分不可售業(yè)態(tài)的建設(shè)成本沉淀期較長，部分項(xiàng)目資讓和合作開發(fā)等形式聯(lián)合未來社區(qū)市場化建設(shè)、運(yùn)營主體，通過債權(quán)、股權(quán)和信托計(jì)劃等融資方式對試點(diǎn)項(xiàng)目予以支持，形成投資-建設(shè)-運(yùn)營共同22數(shù)字化建設(shè)：落實(shí)未來社區(qū)實(shí)體建設(shè)和數(shù)字建設(shè)孿生理念，加快推廣應(yīng)用社區(qū)信息模型(CIM)平臺，集成數(shù)字化規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征遷、施工管理物業(yè)平臺：加快建設(shè)應(yīng)用社區(qū)智慧服務(wù)平臺，探索社區(qū)居民依托平臺集體選擇有關(guān)配套服務(wù)，探索“時(shí)間銀行”養(yǎng)老模式，推廣“平臺+管家”物業(yè)段段“1+N+X”應(yīng)和新開工關(guān)注土地出讓和新開工增速拐點(diǎn)關(guān)注土地出讓和新開工增速拐點(diǎn)關(guān)注竣工增速關(guān)注竣工增速拐點(diǎn)銷售面積中樞預(yù)測：預(yù)計(jì)2030年住宅成交面積中樞在8億平左右?1）總?cè)丝谠鏊俜啪彛?000-2022年?2）城鎮(zhèn)化率增速放緩：2000-2022年全國城鎮(zhèn)化率平均每年提升1.32%，2021-2022年增速放緩到0.83%和0.5%。我們假設(shè)202增長帶來的居住面積趨勢，我們假設(shè)2024年開始人均居住面積每年減少1平米。人口增長（%)城鎮(zhèn)化率(%)住宅面積增速（%)221100%-5%-10%-15%-20%221100%-5%-10%-15%-20%面積累計(jì)值（億平）面積累計(jì)同額累計(jì)值額累計(jì)同比累計(jì)銷售均4.8%-3.0%-3.0%-3.6%-3.6% -3.5%0.8 -11.8%0.90.7 -15.5%0.7 2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09當(dāng)月商品房銷售面積（億平，左軸）當(dāng)月商品房銷售面積同比（%，右軸）.. . 9470大中城市:當(dāng)月同比一線城市:當(dāng)月同比二線城市:當(dāng)月同比三線城市:當(dāng)月同比25銷售面積同比（%）（預(yù)測區(qū)間：悲觀、中性、樂觀）漲幅0%、2%、4%-3%、0%、3%-6%、-2%、2%-3%、0%、3%銷售面積同比（%）（預(yù)測區(qū)間：悲觀、中性、樂觀）漲幅0%、2%、4%-3%、0%、3%-6%、-2%、2%-3%、0%、3%11.011.311.6銷售金額同比（%）（預(yù)測區(qū)間：悲觀、中性、樂觀）漲幅3%、8%、13%-1%、4%、9%-8%、-2%、4%0%、5%、10%銷售均價(jià)同比（%）（預(yù)測區(qū)間：悲觀、中性、樂觀）漲幅3%、6%、9%2%、4%、6%-2%、0%、2%3%、5%、7%分線城市一線城市二線城市其他城市全國10818110281123811.912.513.12024E期將與2023年同期持平；購房意愿的強(qiáng)弱則受制于房價(jià)漲跌、居民收入及就業(yè)等多方面影響。?針對全年銷售市場的判斷，我們分三種情景假設(shè)進(jìn)行討論：1）中性情緒加重，銷售面積減少3%，受成交結(jié)構(gòu)變動影響銷情景假設(shè)核心假設(shè)政策：需求政策持續(xù)推出，LPR及房貸利率保持低位，核心城悲觀家庭提供的住房。根據(jù)國家審計(jì)署統(tǒng)計(jì)，2012至2017年住房保障體系建設(shè)籌集財(cái)政專項(xiàng)資金保資金比例達(dá)73%。財(cái)政專項(xiàng)資金2012-2017年累計(jì)投入約3.5萬億元。資料來源：國務(wù)院、住建部，國家審計(jì)署，浙商證券研究所0?保障性住房按照產(chǎn)權(quán)可分為配售型以及配租型兩類。配售型指住房人具備房屋產(chǎn)權(quán)，而配租?保障性住房面積段多為60-90平米以下，共有產(chǎn)權(quán)房有100平米以上的戶型，但整體供應(yīng)量偏少。主要保障群體制度改革的決定》由相關(guān)部門向中低收入住房困難家庭提供按照國家場價(jià)的普通住房本地中低收入住房困難家庭廉租房鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥夥绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的本市城鎮(zhèn)家庭提供社會保障性質(zhì)的住房本地最低收入家庭住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房本地中等收入群體共有產(chǎn)權(quán)住房居工程實(shí)施意見）》購房者和政府按照出資比例購買的住房，政府提供政策支持，雙方享有相應(yīng)比例住房本地/外來中低收入住房困難無明確限制公共租賃房房的指導(dǎo)意見》由國家提供政策支持，各種社會主體通過新建或機(jī)構(gòu)所有、專門面向中低收入群體出租的保障性住房保障性租賃住房原稱政策性租賃住房，指通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場租價(jià)向中低收入的住主資料來源：國務(wù)院、住建部，浙商證券研究所兩軌并行制度下，長期實(shí)現(xiàn)“低端有保障，高端有市場”?14號文明確保障房體系封閉運(yùn)營。保障房將按照“保本微利”的原則進(jìn)行公平、公正的配售。配售價(jià)格將按照土地成本、建筑成本以及合理的利推動保交樓：將限制土地和樓房轉(zhuǎn)化為保障性住房優(yōu)化配置：通過城中村建設(shè)新增優(yōu)質(zhì)區(qū)位供給，優(yōu)化保障房配置住有所居：保障中低收入人群和新入城市青年住有所居高端路徑1專注高端路線，加強(qiáng)產(chǎn)品力的打造改善2024-2025年受保障房供給沖擊路徑2擊，新增保障房代建業(yè)務(wù)。毛高端路徑1專注高端路線，加強(qiáng)產(chǎn)品力的打造改善2024-2025年受保障房供給沖擊路徑2擊，新增保障房代建業(yè)務(wù)。毛房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑面臨岔路口，順應(yīng)行業(yè)格局變化，我們認(rèn)為產(chǎn)品力強(qiáng)的央國企未來會有更好的發(fā)展前景核心城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)商品房展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗逆性。?順應(yīng)行業(yè)格局變化，我們認(rèn)為產(chǎn)品力強(qiáng)的央國企未來會有更好的發(fā)展前景。房企供房企供應(yīng)3400320030002800260024003400320030002800260024002200?2023年萬得房地產(chǎn)指數(shù)（882011.WI）整體呈現(xiàn)出波動向下的趨勢，指數(shù)由2023年1月3日的2954點(diǎn)跌至11月15日的2376點(diǎn)，整體跌幅為17.3%。驅(qū)動因素主要為城中村改造及需求380036002000—房地產(chǎn)指數(shù)（882011.WI）城中村改造、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)及部分地方化債相關(guān)的央國企領(lǐng)漲收盤價(jià)漲跌幅（%）12城建發(fā)展3456沙河股份7津投城開89大龍地產(chǎn)部分典型房企收盤價(jià)漲跌幅（%）1城建發(fā)展234招商蛇口5金科股份6濱江集團(tuán)7保利發(fā)展89新城控股金地集團(tuán)積率1.0限制。我們認(rèn)為未來會有更多城市跟進(jìn)這一政策，在非限價(jià)的情況下，房企有更多定價(jià)權(quán)，能夠增加房企的利潤空間，在更高的價(jià)格體系70%60%50%40%30%20%0%66.4%66.1%66.5%18.6%17.2%15.8%18.6%12.2%13.0%11.1%90㎡以下90-140㎡140-180㎡180㎡以上100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%11.4%11.4%14.6%42.8%41.9%42.7%40.8%29.3%20.6%27.6%28.0%27.2%27.2%27.8%20.9%20.4%38.1%30.3%38.3%30.5%35.6%36.0%36.7%32.9%19.2%17.2%16.1%11.5%10.4%11.9%13.9%16.3%15.6%15.6%6.9%5.4%7.4%2021年2022年2023Q1-3一線城市2021年2022年2023Q1-3二線城市2021年2022年2023Q1-3三四線城市2021年2022年2023Q1-390㎡以下90-110㎡110-140㎡140-180㎡180㎡以上資料來源：克爾瑞，浙商證券研究所“保障房+城中村+保交樓+城投托底地塊“多角度拓寬代建賽道，行業(yè)規(guī)模?根據(jù)中指研究院預(yù)計(jì)，代建市場規(guī)模行業(yè)占比將以年均212,00010,0008,0006,0004,0002,00001107311073994980603988201720182019202020212022代建市場新增規(guī)模（萬平，左軸）同比增長（%，右軸）25%6794544823%38%37%40%35%30%25%20%5%0%合作模式合作單位合作機(jī)會政府代建政府機(jī)關(guān)保障房、城中村公建小區(qū)1.6億平方米企業(yè)、城投公司未開工地塊、城投托為16%；2023年1-10月城投拿地金額占比金融機(jī)構(gòu)參與紓困的保交樓項(xiàng)目AMC、信托等機(jī)構(gòu)采用“傳統(tǒng)債權(quán)收購+增量資金投入+地產(chǎn)公司代管代建”助力保交樓資料來源：中指院，觀研報(bào)告網(wǎng)，浙商證券研究所2022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-042023-01-042023-02-042023-03-042023-04-042023-05-042023-06-042023-07-042023-08-042023-09-042023-10-0430252052022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-042023-01-042023-02-042023-03-042023-04-042023-05-042023-06-042023-07-042023-08-042023-09-042023-10-0430252050?隨著①可供開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園用地逐漸飽和，園區(qū)進(jìn)入存量運(yùn)營模式及②園區(qū)開發(fā)的利潤率逐漸下降，重資產(chǎn)模式下資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加，產(chǎn)業(yè)園委托證券公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)，盤活存量資產(chǎn)，以向入園企業(yè)提供工商咨詢、人力資源、法律張江高科600895.SH房地產(chǎn)(申萬)801180.SI4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500077地、建發(fā)國際、綠城中國。?3）十四五持續(xù)推進(jìn)利好保障住房建造，代建龍頭或有更多拓展機(jī)會，重點(diǎn)推薦：綠城管理控股。?招商蛇口：市占率提升空間廣闊，產(chǎn)品力領(lǐng)先的頭部央國企深耕核心一線城市效果顯著，產(chǎn)品力廣受認(rèn)可?2023Q1-3公司營業(yè)收入為1174億元，同比-3.2%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營溢利226億元，較2022年同期不含收購股權(quán)所產(chǎn)生收益的經(jīng)營溢利同比增長5.9%；?2023Q1-3公司營業(yè)收入為160.5億元，同比增長64.5%；歸母凈利潤為6.0億元，與2022Q1-3歸母凈利潤-7.9億元相比，公司歸母凈利潤同比?天健集團(tuán)：聚焦深圳，在手舊改土儲優(yōu)質(zhì)，有望受益于城中村政策推進(jìn)及一線城市市場優(yōu)先復(fù)蘇?2023Q1-3公司營業(yè)收入176.34億元，同比+36.8%，歸母凈利潤10.27億元，同比