寧波鄞州中心區(qū)寫字樓項目市場分析報告寧波鄞州中心區(qū)寫字樓項目市場分析報告1報告結(jié)構(gòu)城市研究市場概述市場分析個案情況產(chǎn)品研究客戶分析市場概述與現(xiàn)階段特點未來發(fā)展趨勢時間與空間發(fā)展進程市場供求情況一般客戶分析代表性客戶深訪報告報告結(jié)構(gòu)城市研究市場概述市場分析個案情況產(chǎn)品研究客戶分析市場2寧波城市研究寧波城市研究3歷史角色——通商口岸浙江省經(jīng)濟最發(fā)達的城市和全國四個中央計劃單列市（副省級）之一寧波綜合競爭力在全國200個城市中排名第六位。寧波自古就是中外聞名的商埠寧波是“海上絲綢之路”的起點之一，中國三大對外貿(mào)易港口之一宋代，寧波又與廣州、泉州并列為對外貿(mào)易三大港口重鎮(zhèn)鴉片戰(zhàn)爭后，寧波被辟為“五大通商口岸”之一當(dāng)代角色——長三角南翼重要城市寧波概況歷史角色——通商口岸浙江省經(jīng)濟最發(fā)達的城市和全國四個中央計劃4寧波概況—城市區(qū)位寧波位于中國東部海岸線中部，毗鄰上海、杭州，全市總面積9365平方公里，經(jīng)濟發(fā)展迅速，成為長江三角洲南翼的經(jīng)濟中心。寧波概況—城市區(qū)位寧波位于中國東部海岸線中部，毗鄰上5寧波特殊的地理位置，形成在長三角經(jīng)濟圈中重要的經(jīng)濟地位。而杭州灣大橋的建設(shè)，改變寧波“交通末端”的地理位置，縮短了寧波與上海等長三角其他城市的距離，融入以上海為龍頭的長三角2小時經(jīng)濟圈，更好的將上海巨大的經(jīng)濟能量傳導(dǎo)到寧波。杭州灣大橋的建造，帶來又一輪寧波潮發(fā)展契機寧波特殊的地理位置，形成在長三角經(jīng)濟圈中重要的經(jīng)濟地6臨港大工業(yè)與民營小企業(yè)的有機結(jié)合傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢互補傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)：

紡織服裝業(yè)（服裝業(yè)、家紡業(yè)、裝飾用與工業(yè)用紡織業(yè)）

日用家電業(yè)（吸油煙機、空調(diào)器、洗衣機和熱水器等家電制造業(yè)）

輸變電設(shè)備制造業(yè)（高壓輸變電設(shè)備和智能化開關(guān)設(shè)備等的制造業(yè)）

機械工業(yè)（模具業(yè)和塑料機械業(yè)）臨港型大工業(yè)：

石化工業(yè)（石油化工、基本化工原料、精細化工）

鋼鐵工業(yè)（不銹鋼和有色金屬的冶煉和深加工）

電力工業(yè)（電力裝機容量515萬千瓦）

造紙工業(yè)（造紙和紙制品業(yè)）寧波概況—產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢臨港大工業(yè)與民營小企業(yè)的有機結(jié)合傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)：

紡織服裝7浙江省經(jīng)濟最發(fā)達的城市和全國四個中央計劃單列市（副省級）之一。寧波綜合競爭力在全國200個城市中排名第六位。其中：企業(yè)管理競爭力排名第一制度競爭力排名第二結(jié)構(gòu)競爭力綜合排名第四政府管理競爭力排名第七寧波概況—經(jīng)濟地位浙江省經(jīng)濟最發(fā)達的城市和全國四個中央計劃單列市（副省級）之一8

“以港興市，以市促港”，推進北侖區(qū)域開發(fā)，形成了北侖港區(qū)－大榭港區(qū)－穿山半島港區(qū)這一完整的港口群，促使港口功能日益完善，以產(chǎn)業(yè)為紐帶，大力發(fā)展臨港大工業(yè)和港口物流業(yè)，促進港城共同發(fā)展。港口的深入建設(shè)及國際貿(mào)易加快發(fā)展，必然帶來貿(mào)易、物流、貨代等相關(guān)企業(yè)的快速增加及發(fā)展壯大，會給寧波寫字樓帶來巨大的市場需求。城市建設(shè)“以港興市，以市促港”，推進北侖區(qū)域開發(fā)，形成了北侖9城市規(guī)劃—現(xiàn)狀城市框架正逐步拉開，房地產(chǎn)等基礎(chǔ)建設(shè)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展城市整體規(guī)劃格局目前相對不清晰；城市形成跳躍式發(fā)展；城市界面不斷向外順延發(fā)展；多中心的打造，將形成城市新節(jié)點。城市規(guī)劃—現(xiàn)狀城市框架正逐步拉開，房地產(chǎn)等基礎(chǔ)建設(shè)呈現(xiàn)跳躍式10把寧波建成一個以寧波中心城為核心、以區(qū)域經(jīng)濟一體化為依托，由郊區(qū)及周邊城市群組成的，具有很強的綜合功能和合理的城市形態(tài)，輻射面廣、影響力大，在長江三角洲乃至全國和東北亞經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用的現(xiàn)代化都市區(qū)域。寧波市域被分為南、北兩部分，南部為生態(tài)發(fā)展區(qū)，北部則全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線與沿海國道主干線構(gòu)成T軸。未來的都市區(qū)包括寧波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分區(qū)域，呈雙核組團式布局結(jié)構(gòu)，而未來的中心城區(qū)則要形成“一心”（城市中心）、“兩帶”（沿海產(chǎn)業(yè)帶和三江六岸生活帶）、“三片”（三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片）、“多點”（各具特色的十幾個衛(wèi)星城鎮(zhèn)）的空間形態(tài)格局。城市定位及總體規(guī)劃把寧波建成一個以寧波中心城為核心、以區(qū)域經(jīng)濟一體化為依托，由11國際航運中心寧波經(jīng)濟基礎(chǔ)開發(fā)區(qū)人口規(guī)模：40萬石化工業(yè)及加工區(qū)人口規(guī)模：20萬三江片老城區(qū)人口規(guī)模：160萬奉化旅游服裝產(chǎn)業(yè)基地人口規(guī)模：30萬鄞州中心區(qū)人口規(guī)模：25萬東部新城新行政、商貿(mào)中心人口規(guī)模：15萬北部中心，接駁杭州灣大橋人口規(guī)模：50萬東錢湖片區(qū)旅游、高尚居住寧波科技園區(qū)城市總體規(guī)劃國際航運中心石化工業(yè)及加工區(qū)三江片老城區(qū)奉化鄞州中心區(qū)東部新12城市發(fā)展方向鄞州新城東部新城新三江口城市規(guī)模擴張仍然是寧波未來10年發(fā)展的主要方向；擴張將采用的主要形式是新城建設(shè)及產(chǎn)業(yè)整合、升級；城市人口結(jié)構(gòu)將隨著跨海大橋建設(shè)及產(chǎn)業(yè)整合、升級發(fā)生重大變化，“梭型”結(jié)構(gòu)逐步顯現(xiàn)，城市白領(lǐng)階層大量涌現(xiàn)。城市發(fā)展方向鄞州新城東部新城新三江口城市規(guī)模擴張仍然是寧波13寧波是一個成長型的區(qū)域性輻射城市，人口相對穩(wěn)定，經(jīng)濟實力深厚且對外依存度較大，以技術(shù)含量低、勞動密集型的加工業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)提升空間較大；民營經(jīng)濟發(fā)達，但小而散是現(xiàn)階段的主要特點；城市建設(shè)框架正逐步拉開，并呈現(xiàn)跳躍性發(fā)展。寧波是一個開放且封閉的城市，既堅持已有的觀念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撐著整個城市的消費產(chǎn)業(yè)；外資企業(yè)與民營經(jīng)濟發(fā)達，具備大量的高端消費品購買人群；城市規(guī)模不斷擴張，產(chǎn)業(yè)整合、升級，促使城市多中心的迅速出現(xiàn)，在未來一定時期內(nèi)，將形成新的商業(yè)中心。小結(jié)寧波是一個成長型的區(qū)域性輻射城市，人口相對穩(wěn)定，經(jīng)濟14持續(xù)走強的經(jīng)濟讓寧波成為長三角一個耀眼的明星寧波GDP穩(wěn)定、健康發(fā)展，平均增長幅度保持在10%-13%之間，經(jīng)濟增長的自主性和抗波動性強；2005年，寧波生產(chǎn)總值達到2446.4億元，僅次于上海、蘇州、杭州、無錫，居長三角城市群的第五位；2005年GDP增長放緩，主要原因：寧波是以外貿(mào)產(chǎn)業(yè)為支撐，受到國際外貿(mào)行業(yè)宏觀大背景的影響；國內(nèi)宏觀調(diào)控；現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展到達瓶頸階段，面臨新的整合升級；強勁、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟增長促使企業(yè)快速發(fā)展，而企業(yè)的進一步發(fā)展提供了有利的經(jīng)濟支撐。一般經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)走強的經(jīng)濟讓寧波成為長三角一個耀眼的明星寧波GDP穩(wěn)定15強勁出口拉動GDP增長，寧波是典型的外貿(mào)拉動型城市。一般經(jīng)濟環(huán)境強勁出口拉動GDP增長，寧波是典型的外貿(mào)拉動型城市。一般經(jīng)濟16形成第二產(chǎn)業(yè)尤以出口加工為主的經(jīng)濟發(fā)展格局。一般經(jīng)濟環(huán)境形成第二產(chǎn)業(yè)尤以出口加工為主的經(jīng)濟發(fā)展格局。一般經(jīng)濟環(huán)境17產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級促使二、三產(chǎn)業(yè)進入了穩(wěn)步發(fā)展期。一般經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級促使二、三產(chǎn)業(yè)進入了穩(wěn)步發(fā)展期。一般經(jīng)濟環(huán)境18城市私營企業(yè)基本情況指標(biāo)2002200320042005期末實有本期新增期末實有本期新增期末實有本期新增期末實有本期新增私營企業(yè)數(shù)量5435215952625151591768501146567531616723交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)700171112041812974231475463批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)152943689168204740185254610204264815社會服務(wù)業(yè)42311327527518216434216476832658近年來，寧波私營企業(yè)快速增長，3年間，增幅達到5成以上，這極大的刺激了寫字樓市場的需求。城市私營企業(yè)基本情況指標(biāo)2002200320042005期末19城市私營企業(yè)基本情況寧波私營企業(yè)，每年保持著10%左右的增長率，其中交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)增長15%左右，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)與餐飲業(yè)保持在10%左右，社會服務(wù)業(yè)增長迅速，達到20%左右。按照以往的企業(yè)發(fā)展情況，預(yù)計今后幾年年私營企業(yè)年增長也將保持在10%左右，而目前寫字樓市場的主要客戶是私營企業(yè)中的貿(mào)易業(yè)，所以寫字樓年去化速度也將保持在10%的增長。城市私營企業(yè)基本情況寧波私營企業(yè)，每年保持著10%左20城市整體企業(yè)景氣指數(shù)企業(yè)景氣指數(shù)是通過了解企業(yè)家對本企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營情況的判斷與預(yù)期，運用“好”、“一般”、“不佳”等測試語句進行加權(quán)、整理，最后以擴散指數(shù)法編制景氣指數(shù)。180以上為非常景氣區(qū)間；[180150]較強景氣區(qū)間；[150120]為較景氣區(qū)間；[120110]為相對景氣區(qū)間；[110100]為微景氣區(qū)間。100為景氣臨界點，（10090）為微弱不景氣區(qū)間；（9080）為相對不景氣區(qū)間；（8050）為較不景氣區(qū)間；（5020）為較強不景氣區(qū)間；20以下為嚴重不景氣。進入2006年以后,上半年整體企業(yè)景氣指數(shù)在下降，說明企業(yè)對未來經(jīng)營預(yù)期在下滑，將抑制寫字樓的部分需求,而進入下半年以后,企業(yè)對未來經(jīng)營預(yù)期在逐步增強,對寫字樓市場將是利好。城市整體企業(yè)景氣指數(shù)企業(yè)景氣指數(shù)是通過了解企業(yè)家對本21社會服務(wù)性企業(yè)景氣指數(shù)2005—2006年度寧波市社會服務(wù)性企業(yè)景氣指數(shù)季度2005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.3本行業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)150155.56122.22144.44140160130本行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)140144.44133.33133.33150150130一、按類型國有企業(yè)200200200200100100100有限責(zé)任企業(yè)128.57150150133.33112.5137.5125二、按規(guī)模中型100100100100150150100小型140144.44133.33133.33100100130運用企業(yè)景氣指數(shù)的原因是：通過對企業(yè)決策者對于企業(yè)經(jīng)營狀況的評估，了解企業(yè)家經(jīng)營信心，由此可以知道企業(yè)擴張可能以及辦公物業(yè)的需求情況。由下表知，以外貿(mào)服務(wù)業(yè)為主社會服務(wù)性企業(yè)景氣指數(shù)比去年同期有所上升，但整體幅度并不大。社會服務(wù)性企業(yè)景氣指數(shù)2005—2006年度寧波市社會服務(wù)性22經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

寧波市全面提升工業(yè)競爭力，大力推進產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，優(yōu)化工業(yè)結(jié)構(gòu)，提高自主創(chuàng)新能力，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)。一個地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)比重越高，其經(jīng)濟發(fā)展水平及現(xiàn)代化水平也就越高，寧波市長期以來經(jīng)濟增長過于依賴二產(chǎn)的帶動，三產(chǎn)的增長受擠出效應(yīng)影響相對較低。目前三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5.3：55.3：39.4，第三產(chǎn)業(yè)的比例相對偏低，第二產(chǎn)業(yè)以加工業(yè)為主，技術(shù)含量不高。要堅持走新型工業(yè)化道路，加快經(jīng)濟社會信息化進程，按照“優(yōu)一產(chǎn)、強二產(chǎn)、興三產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向，加快發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。全力打造紡織服裝、家用電器、電子信息、生物醫(yī)藥等10大產(chǎn)業(yè)集群。把加快服務(wù)業(yè)發(fā)展作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、完善提升城市功能的重要途徑。圍繞打造國際國內(nèi)貿(mào)易服務(wù)平臺、先進制造業(yè)的供應(yīng)支撐平臺、提高城鄉(xiāng)居民生活的公共服務(wù)平臺、促進城鄉(xiāng)一體化的服務(wù)平臺等“四大平臺”，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，充實提升生活性服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟比重和發(fā)展水平。東北亞航運中心深水樞紐港，華東地區(qū)重要的先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流中心和交通樞紐；長江三角洲南翼重要對外貿(mào)易口岸；浙江省對外開放窗口和高教、科研副中心；東南沿海重要風(fēng)景旅游城市。

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型寧波市全面提升工業(yè)競爭力，大力推23服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢—生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)大力拓展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，適應(yīng)港口開發(fā)和制造業(yè)發(fā)展的需要，加快發(fā)展以現(xiàn)代物流、國際貿(mào)易、金融保險等為重點的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，促進服務(wù)業(yè)與港口和制造業(yè)發(fā)展良性互動。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)金融保險業(yè)國際貿(mào)易業(yè)中介服務(wù)業(yè)現(xiàn)代會展業(yè)信息服務(wù)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)促進目前寫字樓市場主要客戶外貿(mào)類企業(yè)增長，帶動寫字樓市場消費。服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢—生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)大力拓展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，適24服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢—生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)依托港口優(yōu)勢，構(gòu)建口岸物流、制造業(yè)物流和城市配送物流相結(jié)合的現(xiàn)代物流體系。培育壯大物流企業(yè)，推動傳統(tǒng)運輸、倉儲等企業(yè)向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)型，鼓勵引進全球大型物流公司和船公司進駐寧波。國際貿(mào)易業(yè)構(gòu)建國際采購中心、境內(nèi)外貿(mào)易中心和國際國內(nèi)貿(mào)易的交易平臺，擴大對外貿(mào)易規(guī)模，實現(xiàn)口岸進出口總額比“十五”末翻一番，優(yōu)化貿(mào)易結(jié)構(gòu)，探索進口貿(mào)易、加工貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易等多種貿(mào)易方式。信息服務(wù)業(yè)重點培育信息等知識型服務(wù)企業(yè)，為一、二、三產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)普及應(yīng)用提供服務(wù)支撐。積極培育信息市場，推進以電信服務(wù)業(yè)、廣電服務(wù)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)為重點的三大產(chǎn)業(yè)。按照構(gòu)筑“數(shù)字寧波”的要求，完善基礎(chǔ)測繪公共服務(wù)體系，大力發(fā)展地理信息產(chǎn)業(yè)?；敬_立“長三角”南翼重要信息服務(wù)業(yè)中心的地位。服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢—生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)依托港口優(yōu)勢，構(gòu)建25金融保險業(yè)按照建設(shè)現(xiàn)代化國際港口城市、區(qū)域金融中心的目標(biāo)，加快金融業(yè)在組織、機制和服務(wù)方面的改革創(chuàng)新，積極吸引國內(nèi)外金融機構(gòu)落戶寧波，不斷增強轄區(qū)內(nèi)金融服務(wù)功能和核心競爭力?，F(xiàn)代會展業(yè)整合現(xiàn)有會展資源，加快會展業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，完善提升國際會展中心在展覽、會議、賓館服務(wù)等方面的功能。扶持發(fā)展會展企業(yè)，完善會展服務(wù)體系，基本建成“中國會展名城”、“長三角南翼會展之都”。中介服務(wù)業(yè)適應(yīng)加入WTO和政府職能轉(zhuǎn)變的需要，積極發(fā)展決策咨詢、資產(chǎn)評估、會計審計、法律服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理等企業(yè)中介服務(wù)業(yè)，培育扶持科技中介服務(wù)業(yè)和技術(shù)中介機構(gòu)、文化體育經(jīng)紀(jì)業(yè)和行業(yè)協(xié)會等自律性服務(wù)行業(yè)，完善提升人力資源中介服務(wù)業(yè)，初步形成種類齊全、運作規(guī)范、接軌國際的中介服務(wù)體系框架，引進和培育國內(nèi)外知名中介服務(wù)機構(gòu)。服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢—生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)金融保險業(yè)按照建設(shè)現(xiàn)代化國際港口城市、區(qū)域金融中心的目標(biāo)26商貿(mào)流通業(yè)建立起開放、高效、暢通、統(tǒng)一的商品流通體系，形成“大市場、大流通、大貿(mào)易”的新格局。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)旅游休閑業(yè)文化傳媒業(yè)做大做強新聞出版、廣播影視、音像電子、體育健身、廣告印刷等傳統(tǒng)優(yōu)勢文化傳媒業(yè)。積極扶持旅游文化、文化演藝娛樂、藝術(shù)品創(chuàng)作交易等特色文化傳媒服務(wù)業(yè)。著力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)文化服務(wù)、文化經(jīng)紀(jì)等新興文化傳媒服務(wù)業(yè)。培育一批具有較強實力和競爭力的文化產(chǎn)業(yè)主體。社區(qū)服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢—生活性服務(wù)業(yè)商貿(mào)流通業(yè)建立起開放、高效、暢通、統(tǒng)一的商品流通體系，形27寧波寫字樓市場概況寧波寫字樓市場概況28在2001年之前相當(dāng)長一段時期內(nèi)，寧波寫字樓的銷售價格低于住宅銷售價格水平，即使在近兩年這種現(xiàn)象也明顯存在，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性不均衡發(fā)展。隨著寧波經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，特別是寧波存在大量個私經(jīng)濟，外貿(mào)行業(yè)發(fā)達，寫字樓市場逐漸開始升溫，經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)不能滿足對存量寫字樓的需求。2001年以后市場對寫字樓需求量開始增加，市場逐漸呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢。租售市場的旺盛需求同時刺激了寫字樓租金行情的上漲，在不到兩年的時間內(nèi)，寧波寫字樓平均租金上漲了約30%。隨著寧波城市的擴張，杭州灣大橋的建設(shè)，港口的發(fā)展，城市地位和經(jīng)濟總量和外向度及集聚能力的進一步提高，涌現(xiàn)的大量外貿(mào)、船務(wù)、貨運公司，外企辦事處、金融機構(gòu)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，形成了較大的寫字樓市場需求。2004年，一批理念新穎、品質(zhì)較好的，比如具有5A級標(biāo)準(zhǔn)、全智能立體空中停車庫、分戶式計量中央空調(diào)等功能的各類寫字樓現(xiàn)身寧波，得到了市場的認可，此類房產(chǎn)保持了較好的銷售勢頭。據(jù)統(tǒng)計，2004年寧波市三區(qū)寫字樓銷售量達27.36萬平方米，同比增加15.15萬平方米，平均銷售價格達8922.15元，同比增加51.63%。寫字樓市場概述在2001年之前相當(dāng)長一段時期內(nèi)，寧波寫字樓的銷售價格低于住29進入2005年，上半年的寫字樓市場由于經(jīng)受房產(chǎn)新政的組合沖擊，大量投資客在短期內(nèi)退市，市場需求遭致明顯抑制，強勢政策給予市場需求方造成了相當(dāng)?shù)男睦韷毫?，促使大量的潛在客戶持幣觀望，這無疑令原來冷清的寫字樓市場雪上加霜。隨著夏季的來臨，市場開始出現(xiàn)回暖的跡象，但市場的主角卻是彩江大廈、開豐大廈等舊樓改造項目，其近7萬㎡的總體量，主打性價比受到一批以自用為主的中小客戶的追捧。期間市場成交量仍局限在8萬㎡以內(nèi)，縱觀甬城寫字樓市場的整體局勢，自此始現(xiàn)轉(zhuǎn)機。進入10月份以后，寫字樓市場開始走高，本階段的新增量占到了全年總體新增量的50%左右，大批寫字樓項目正式入市，如上東國際、麒麟大廈、奧麗賽·前城等。這批產(chǎn)品由于上市時機把握準(zhǔn)確、產(chǎn)品性價比相對較高等綜合因素，在市場上受到一致認可，去化速度達到峰點，將本年度寧波寫字樓市場的銷售形勢推向高潮。在第四季度，寧波寫字樓市場共銷售了17萬㎡，為2005年一波三折的寫字樓市場畫上了一個句號。截止2005年，寧波市區(qū)高檔寫字樓出租率幾乎全部在90%以上，存量寫字樓交易活躍，存在大量換手交易，寧波目高檔寫字樓租金約2-3.5元/平米/天，普通寫字樓租金約1.2—1.8元/平米/天，大量寫字樓短期內(nèi)都存在提租現(xiàn)象。寫字樓市場概述進入2005年，上半年的寫字樓市場由于經(jīng)受房產(chǎn)新政的組合沖擊30而進入2006年以后，市中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨痖_始下滑，統(tǒng)計分析顯示，各大寫字樓租金普遍下滑了近0.4元/平方米/天，下滑幅度近16%。2006年上半年，寫字樓市場總銷售面積為26.92萬平方米，海曙、江東、鄞州分別為6.32萬、11.14萬和9.52萬平方米，江北無此辦公物業(yè)成交。從成交量上看，今年上半年的成交量已經(jīng)接近了去年一年的消化量。但也應(yīng)該清楚的認識到，這些成交量中一部分是由于去年年底開盤的寫字樓未來得及備案的體量，因此這一市場表現(xiàn)應(yīng)有很大的折扣。經(jīng)歷了去年底的較大規(guī)模開盤以后，今年上半年寫字樓的總推盤量只有7萬平方米，市場消耗掉的主要為存量房源，隨著幾個商務(wù)辦公集中區(qū)的開工建設(shè)，寫字樓大量推盤期越來越近，原定于今年上半年推出的眾多寫字樓，由于各種原因，都將集中在下半年面市，屆時，將出現(xiàn)一輪新的寫字樓競爭高潮。從長遠來看，各區(qū)不遺余力的樓宇經(jīng)濟政策將使寧波的寫字樓面臨大大過剩的窘境，市場前景不容樂觀。寫字樓市場概述而進入2006年以后，市中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨痖_始下滑，統(tǒng)計分31輻射特點寧波寫字樓市場的價格與其他地市有所不同。有些與寧波經(jīng)濟發(fā)展水平相同的城市，寫字樓銷售的價格往往要高出住宅價格的30%左右，但寧波房地產(chǎn)市場上住宅價格卻時常高于辦公用房。這主要是由于以前寫字樓市場的不景氣，此類物業(yè)大多由“爛尾樓”改建而來。近幾年，隨著寧波經(jīng)濟的迅速增長，各行業(yè)對辦公物業(yè)的需求也在不斷增長，使當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鲋鸩缴郎?，大多存量寫字樓被消化殆盡。特別是2000年后，寧波經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)進入了高速發(fā)展時期，作為寫字樓主要消費層的民營企業(yè)也發(fā)展迅速，這些都為寧波寫字樓的復(fù)蘇與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。企業(yè)快速增長與寫字樓的匱乏形成了鮮明對比，致使供需嚴重失調(diào)。需求量的不斷高漲，用房單位對辦公要求的日益提高，極大刺激了寧波寫字樓物業(yè)的急劇升溫。市區(qū)推出的寫字樓銷售狀況良好,而且,市場上寫字樓的出租率普遍較高，像中銀大廈、中保大廈、金融大廈、華聯(lián)寫字樓都是滿租，而一些普通品質(zhì)的寫字樓入住率也已達到90%以上。從寧波經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)及市場供需情況分析，寫字樓市場新一輪發(fā)展周期已經(jīng)啟動。隨著新生用房企業(yè)的不斷涌入，特別是未來杭州灣大橋的建成及“長三角州”經(jīng)濟一體化，加之住宅建設(shè)的相對舒緩，將給寧波寫字樓市場帶來無限商機，寫字樓將是今后房地產(chǎn)業(yè)的亮點，高品質(zhì)的寫字樓更是樓市“新寵”。輻射特點寧波寫字樓市場的價格與其他地市有所不同。有些與寧波經(jīng)32存在的問題存在問題硬件軟件規(guī)模小、立面差電梯嚴重不足車位短缺層高、使用率不高物業(yè)管理不到位專業(yè)化服務(wù)不夠空調(diào)開放與辦公時間未人性化智能化配置缺乏存在的問題存在問題硬件軟件規(guī)模小、立面差電梯嚴重不足車位短缺33目前寧波寫字樓硬件方面主要存在以下不足：一是項目規(guī)模及立面。現(xiàn)有商務(wù)樓鮮有超過3萬平方米辦公空間的，且外立面裝修上顯得過于“小氣”，難以顯示整個商務(wù)樓的恢弘氣勢，也就難以提高物業(yè)本身的檔次。二是電梯嚴重不足。絕大部分商務(wù)樓僅有兩部電梯供企業(yè)使用，所以造成員工上下班苦等電梯現(xiàn)象時有發(fā)生。三是在車位配置上。寧波絕大部分商務(wù)樓的汽車位置都達不到80%，有的甚至僅為30%左右，車位嚴重短缺。四是物業(yè)的層高及實際使用率不高。寧波目前的商務(wù)樓層高較低，空間層次感十分壓抑，另外目前市場上商務(wù)樓的得房率也不高，一般在65%左右。

在軟件服務(wù)上，更存在著嚴重不足，主要有：一是物業(yè)管理不到位。目前寧波商務(wù)樓的物業(yè)管理大都停留在保安、公共衛(wèi)生打掃、收發(fā)報紙信件、日常維修等，沒有更多的附加功能，未能為客戶提供高效及時的物業(yè)服務(wù)。二是對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)在寧波的商務(wù)樓服務(wù)中極為少見。三是中央空調(diào)的開放時間及辦公時間未能更好的為客戶服務(wù)。四是智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏，一般商務(wù)樓僅配置電話、寬帶、煙感、安保監(jiān)控等，而鮮有達到辦公通信自動化、樓宇自控系統(tǒng)、消防報警智能化、安保監(jiān)控自動化、辦公自動化等星級標(biāo)準(zhǔn)配置的商務(wù)樓。存在的問題目前寧波寫字樓硬件方面主要存在以下不足：存在的問題34直到上世紀(jì)90年代中期上下，寧波才出現(xiàn)如華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信大廈等一批有別于住宅的高層建筑。它們開始突出人流、信息流、物流的三者和諧，地點偏向于向政府辦公及休閑娛樂地段靠攏，在內(nèi)部配備多部電梯及停車位方便內(nèi)部交通疏導(dǎo)，在建筑形態(tài)上求高求新，力圖樹立建筑的地標(biāo)性與時尚性，為入駐的公司標(biāo)榜自身形象提供了可能。在這之后，具有現(xiàn)代化意義的寫字樓逐漸多了起來，現(xiàn)在在天一廣場CBD附近的中銀大廈、人保大廈、國際會展中心等十幾座寫字樓，都是1997年前后開發(fā)并投入使用的，使得寧波寫字樓的數(shù)量有了一定積累。但是，在房市高漲的背后，我們也理性地看到，寧波目前投入使用的寫字樓品質(zhì)仍然停留在上世紀(jì)90年代中期，存在著電梯車位嚴重不足、智能化生態(tài)化程度不高、物業(yè)管理服務(wù)意識不強等問題。存在的問題直到上世紀(jì)90年代中期上下，寧波才出現(xiàn)如華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信大35從供應(yīng)面來看，2006年，寧波寫字樓將迎來一個供應(yīng)高峰年。據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年新推量在61萬㎡左右，加上2005年的存量32.5萬㎡，供應(yīng)量預(yù)計為93.5萬㎡左右（尚不包括鄞州商會、鄞州工貿(mào)、鄞州工商銀行、鄞州南部商務(wù)區(qū)、亞創(chuàng)研發(fā)園、科技園區(qū)總部基地等樓盤），與05年相比膨脹近一倍。從需求面來分析，寫字樓市場的需求剛性較強，供過于求的情況在2005年已經(jīng)顯現(xiàn)，在宏觀經(jīng)濟利好的情況下，以10%的速度遞增計算，預(yù)計06年市場需求量在30萬㎡左右，市場供求比達到：3.1：1，呈現(xiàn)嚴重供過于求的態(tài)勢，整體銷售率將在32％左右，可見寫字樓市場壓力劇增。這也導(dǎo)致了很多開發(fā)公司放緩寫字樓項目的開發(fā)進程，使本應(yīng)該在2006年上半年出現(xiàn)的寫字樓供應(yīng)高峰推遲到下半年出現(xiàn)，市場出現(xiàn)一定的推案空白期。從板塊上來看，2006年寫字樓的供應(yīng)主要集中在海曙區(qū)和江東區(qū)。占到市場總供應(yīng)量的67％。由于這兩個區(qū)域同屬于城市近郊，且到達市區(qū)的交通均較為便利，未來發(fā)展前景也較好，使得兩個板塊之間的競爭呈現(xiàn)日漸較激烈。鄞州中心區(qū)作為新城中心，在政府大力支持的前提下，呈現(xiàn)出后起之勢。隨著鄞州南部商務(wù)區(qū)的啟動，將對寧波寫字樓進行一番洗禮，占地面積約30萬方，總建面積約90萬平方米，其中商務(wù)配套約15萬平方米，75萬平方米為商務(wù)辦公。未來市場發(fā)展走向（發(fā)展背景）從供應(yīng)面來看，2006年，寧波寫字樓將迎來一個供應(yīng)高峰年。據(jù)36從近年的土地投放量、土地性質(zhì)以及前期積累層面的影響來看，寧波寫字樓市場有更進一步的發(fā)展空間。但從辦公樓占整個商品房供應(yīng)總量的比重來看，僅占10%，與發(fā)達國家的20%的比例還有相當(dāng)?shù)牟罹唷Ａ韽男枨髮用嫔蟻砜矗芎暧^經(jīng)濟發(fā)展的刺激，寫字樓市場的需求仍進一步增長，每平方米10000元以上的物業(yè)也將出現(xiàn)增長。其他隨著寧波經(jīng)濟的發(fā)展，一些新生代公司通過幾年的積累，也有了一定的經(jīng)濟實力，從潛在客戶往有效客戶發(fā)展，更一步增強了需求。由于寫字樓市場的需求呈剛性存在，因此2005年，市場雖然呈現(xiàn)供大于求的情況，但部分寫字樓項目的銷售依然創(chuàng)造了佳績，如上東國際、彩虹國際、名匯國際、奧麗賽前城等樓盤。而這部分樓盤大都屬于高性價比的樓盤，市場接受度較高。在2006年市場競爭愈演愈烈的狀態(tài)下，高性價比因素，將被凸現(xiàn)出來，有可能成為市場競爭的制勝關(guān)鍵。未來市場發(fā)展走向（發(fā)展背景）從近年的土地投放量、土地性質(zhì)以及前期積累層面的影響來看，寧波37未來市場走向從地段分布來看，邊緣化是大勢所區(qū)

寧波寫字樓目前主要集中在三江口中山路與百丈路等主要干道兩側(cè)，大多數(shù)是上世紀(jì)90年代建造，配置差、容積率過高、交通擁擠成為中央商務(wù)區(qū)各寫字樓的通病。隨著城市整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，加上中央商務(wù)區(qū)土地資源的日漸稀缺，越來越多的開發(fā)商將目光投降城市的二線區(qū)域。鄞州中心區(qū)及東部新城，已經(jīng)或即將涌現(xiàn)出大量寫字樓。這些寫字樓都不是傳統(tǒng)核心趣味的寫字樓，后續(xù)的項目將會順應(yīng)這一趨勢。一方面，非中心地段的寫字樓不斷把“邊緣地段”催熟，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)中心城區(qū)的開發(fā)也把寫字樓的開發(fā)地段擴展到了行政邊緣區(qū)，以海曙區(qū)為例，未來幾年鄞奉公路沿江商務(wù)區(qū)、和義路濱江休閑區(qū)等新生態(tài)功能性板塊成為推進重點。這就使得之前一直以來都以住宅開發(fā)為主的鄞州中心區(qū)，也即將開始出現(xiàn)大體量的商務(wù)辦公。未來市場走向從地段分布來看，邊緣化是大勢所區(qū)38從產(chǎn)品形態(tài)上來看，專業(yè)化寫字樓將成為主流從近年來崛起的波特曼中心、金隆國際、坤和中心、恒隆中心、上東國際、金匯大廈，無論從配套設(shè)施、項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等方面都使寧波的辦公商務(wù)氣質(zhì)不斷提升，如“世紀(jì)廣場”、“金光中心”那樣的商住混合模式逐漸被開發(fā)商擯棄，與國際接軌、高起點、高規(guī)劃3A－5A級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)思路與理念日益深入人心。取而代之的將是品質(zhì)更高的純商務(wù)寫字樓或者更多是辦公樓與商業(yè)街區(qū)的混合型產(chǎn)品，從2005年底公開的上東國際和麗園尚都便是其中的典型。從商務(wù)環(huán)境來看，新生態(tài)化寫字樓成為亮點

從SARS到禽流感，健康成為人們越來越關(guān)注的一個話題，寫字樓客戶對辦公環(huán)境的要求大大提升。隨之，在產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商務(wù)配套環(huán)境相對較好的城市二線區(qū)出現(xiàn)了接軌國際流行的商務(wù)花園形式的新型辦公項目，這些非傳統(tǒng)核心地段寫字樓由于較低的容積率和高綠化率，提供了客戶一種新的辦公模式。

未來市場走向從產(chǎn)品形態(tài)上來看，專業(yè)化寫字樓將成為主流未來市場走向39從需求來看，供過于求繼續(xù)擴大

不管是租金下降還是租售模式的改變，都和寧波寫字樓供求關(guān)系密切相關(guān)。從2004年起寧波寫字樓市場供過于求的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2004年寧波新推寫字樓供應(yīng)量約為28萬平方米，全年去化量約在22萬平方米，供應(yīng)量稍大于銷售量，市場銷售率達到80%左右；而2005年我市寫字樓總供應(yīng)面積達53萬平方米，需求在26萬平方米左右，按照這一趨勢，2006年實際需求量約為30萬平方米左右，而今年我市新開盤項目總建筑面積在61萬平方米，2006年新增量與之前的存量預(yù)計約為93.5萬平方米，供需比例已經(jīng)擴大到3：1。供量的不斷擴容，近于飽和狀態(tài)，使整體市場的競爭更加激烈，各寫字樓盤的銷售也面臨著越來越大的壓力，在這種壓力之下，寫字樓必須變臉。未來市場走向從需求來看，供過于求繼續(xù)擴大未來市場走向40寧波寫字樓市場分析時間與空間發(fā)展進程市場供求關(guān)系寧波寫字樓市場分析時間與空間發(fā)展進程41發(fā)展進程發(fā)展進程42時間進程20世紀(jì)90年代中后期2000年前后20003年以后中農(nóng)信國際商務(wù)大廈平安大廈華聯(lián)寫字樓天元大廈中寧大廈華宏國際中心銀億外灘大廈金隆國際新天地波特曼中心第一階段第二階段第三階段時間進程20世紀(jì)90年代中后期2000年前后20003年以后43階段特征

第一階段：初步形成期出現(xiàn)了中農(nóng)信、華聯(lián)寫字樓、平安大廈、人民保險大廈等一批代表性的寫字樓，由于受亞洲金融危機、國家宏觀調(diào)控等因素的影響，市場吸納能力有限，整體租金水平較低、空置率較高，寫字樓市場在90年代末陷入低谷。第二階段：快速發(fā)展期城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，在需求強勁增長的拉動下，存量寫字樓逐漸得到消化，寫字樓租金/售價上漲，空置率顯著下降，寫字樓投資逐漸升溫，一大批爛早期的爛尾樓重新包裝，如中寧大廈、天元大廈、華宏國際中心等，但寫字樓的綜合品質(zhì)依然沒有顯著提升。

第三階段：顯著提高期城市進入了快速發(fā)展期，東部新城及鄞州中心城建設(shè)成為城市發(fā)展的兩大主要推動力，一批品質(zhì)較高的寫字樓項目陸續(xù)或即將投入市場，如波特曼中心、金隆國際，寫字樓的綜合品質(zhì)將得到提升。階段特征第一階段：初步形成期44空間進程三江口東部新城鄞州中心區(qū)環(huán)城西路江北科技園區(qū)空間進程三江口東部鄞州中心區(qū)環(huán)江北科技45時間與空間進程解放南路與中山西路附近90年代早期90年代中期90年代后期2000年前后2002年前后2004年后中山東路附近西門及月湖附近聯(lián)豐新村附近江北區(qū)域外經(jīng)貿(mào)大廈附近東部新城/科技園區(qū)/鄞州中心區(qū)時間與空間進程解放南路與中山西路附近90年代早期90年代中期46寫字樓發(fā)展初期主要沿著天一廣場周邊的幾條主要交通干道（中山西路、解放南路、藥行街等）形成，城市及商業(yè)活動的發(fā)展，寫字樓建設(shè)也逐步向東及西外延，形成了中山東路、百丈東路、環(huán)城西路附近的集中辦公區(qū)域，東部新城、鄞州中心區(qū)規(guī)劃、科技園區(qū)及江北的發(fā)展，更呈現(xiàn)多方向發(fā)展。綜合來看，隨著城市擴張及經(jīng)濟發(fā)展，城市中心由單一的商務(wù)區(qū)向多元商務(wù)體系結(jié)構(gòu)發(fā)展，而市中心用地的縮減，使得辦公郊區(qū)化成為未來寫字樓市場的主要發(fā)展方向?qū)懽謽前l(fā)展初期主要沿著天一廣場周邊的幾條主要交通干道47空間主要分布空間主要分布48各寫字樓板塊板塊名稱特點中央商務(wù)區(qū)寧波市最繁華，最具有代表性的中心商務(wù)區(qū)，CBD中心江廈商務(wù)區(qū)系寧波成熟的商務(wù)區(qū)外經(jīng)貿(mào)商務(wù)區(qū)海曙區(qū)成熟商務(wù)區(qū)之一西門口商務(wù)區(qū)海曙成熟商務(wù)區(qū)之一解放南路商務(wù)海曙成熟的商務(wù)區(qū)之一聯(lián)豐商務(wù)區(qū)海曙成熟商務(wù)區(qū)之一月湖商務(wù)區(qū)海曙商務(wù)之一，商務(wù)氛圍不夠成熟寧波大廈商務(wù)區(qū)系江東較為成熟的商務(wù)區(qū)之一彩虹商務(wù)區(qū)系江東成熟的中心商務(wù)區(qū)之一外灘商務(wù)區(qū)系江北唯一的沿江商務(wù)區(qū)鄞州商務(wù)區(qū)系寧波城南最重要的較為成熟的商務(wù)區(qū)各寫字樓板塊板塊名稱特點中央商務(wù)區(qū)寧波市最繁華，最具有代表性49中央月湖西門外灘外經(jīng)貿(mào)寧波大廈解放南路江廈濱江彩虹鄞州聯(lián)豐區(qū)位指數(shù)544444454444成熟度534324.54.5514.543商務(wù)配套544424451444商務(wù)成本543434.54524.533環(huán)境指數(shù)444444454454商務(wù)效率指數(shù)544424451434交通環(huán)境指數(shù)544434.54.5424.544總計342727272029.529341529.52726各寫字樓板塊比較為了更好的進行寫字樓各板塊之間的比較，對相關(guān)因素進行定量化評估，從優(yōu)到劣按5到1進行打分，暫不考慮各因素對于寫字樓板塊影響的權(quán)重；中央月湖西門外灘外經(jīng)貿(mào)寧波大廈解放南路江廈濱江彩虹鄞州聯(lián)豐區(qū)50市場供求關(guān)系市場供求關(guān)系51寫字樓市場供求寧波寫字樓市場從2004年開始放量呈急劇膨脹的態(tài)勢,而由于經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律不可能導(dǎo)致短時間內(nèi)辦公需求的快速上升,市場需求的剛性導(dǎo)致大量的寫字樓存置。在2005年底市場存量達到32.6萬平方米，按照現(xiàn)行的市場開發(fā)速度及市場需求量，預(yù)計到2006年市場存量將達到63.6萬平方米，可供市場兩年消化，呈現(xiàn)嚴重的供過于求。寫字樓市場供求寧波寫字樓市場從2004年開始放量呈急522006年各板塊供應(yīng)情況2006年寫字樓的供應(yīng)還將是主要集中在海曙區(qū)和江東區(qū)這兩個成熟辦公區(qū)域。而隨著鄞州商務(wù)區(qū)建設(shè)的起步及東部新城規(guī)劃的進一步實施，這兩個區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥韺懽謽鞘袌鲋饕?yīng)區(qū)。2006年各板塊供應(yīng)情況2006年寫字樓的供應(yīng)還將是532008年2006年2007年市場供應(yīng)量90萬平方米市場新增量200萬平方米東部新城約100萬平方米鄞州中心區(qū)約100萬平方米科技園區(qū)約40萬平方米未來兩年市場供應(yīng)情況2008年2006年2007年市場供應(yīng)量90萬平方米市場新增54市場主要區(qū)域/項目推進時間2005年2006年2007年2008年麒麟大廈上東國際萬特財富港新洲銀座國大雷迪森2009年麗園尚都商會中心鄞州商務(wù)區(qū)東部新城環(huán)城西路市場主要區(qū)域/項目推進時間2005年2006年2007年2055寫字樓集中供應(yīng)區(qū)—鄞州商務(wù)區(qū)鄞州公園以南、天童路兩側(cè)，北至日麗中路，南至泰安東路，西至寧南南路，東至前河南路，由４個地塊組成，規(guī)劃用地總面積約為38.8公頃,總建筑面積110.02完平方米。根據(jù)規(guī)劃，寧波南部商務(wù)區(qū)定位為未來鄞州新城區(qū)的核心區(qū)域，用地功能定位為商務(wù)辦公區(qū)，是鄞州區(qū)未來的商務(wù)活動和交流中心。

商務(wù)區(qū)招商工作已于2005年10月開始?，F(xiàn)已申報投資意向的30家企業(yè)中包括4家上市公司和2家外商投資企業(yè)，利潤總額達29.8億多元。這些企業(yè)擬在商務(wù)辦公區(qū)建造寫字樓，總面積約60萬平方米。

按照鄞州區(qū)政府要求，投資商務(wù)區(qū)的樓宇項目必須在2006年底前開工，并在兩年內(nèi)完工。如不能按期開工或超出規(guī)定建設(shè)周期，區(qū)政府有權(quán)按出讓時地價收回土地使用權(quán)。寫字樓集中供應(yīng)區(qū)—鄞州商務(wù)區(qū)鄞州公園以南、天童路兩側(cè)56地塊名稱地塊位置用地性質(zhì)用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率≤競得價新城區(qū)南部商務(wù)區(qū)5號地塊泰康中路以南，泰安東路以北，天童南路以西，西為規(guī)劃河流商業(yè)35377102593.32.9100萬/畝新城區(qū)南部商務(wù)區(qū)6號地塊泰安東路以北，蝶緣路以東，東為規(guī)劃河流商業(yè)3577485857.62.4100萬/畝新城區(qū)南部商務(wù)區(qū)1號地塊日麗中路以南，泰康中路，蝶緣路以東，中間有條規(guī)劃河流穿過商業(yè)35975863402.4100萬/畝新城區(qū)南部商務(wù)區(qū)3號地塊日麗中路以南，泰安東路以北，天童南路以東，西北為區(qū)內(nèi)道路商業(yè)33609124353.33.7100萬/畝新城區(qū)南部商務(wù)區(qū)4號地塊日麗中路以南，天童南路以東，泰康中路以北，前河南路以西商業(yè)34736125049.63.6100萬/畝地塊名稱地塊位置用地性質(zhì)用地面積建筑面容積競得價新城區(qū)南部商57地塊編號用地性質(zhì)用地面積建筑度建筑控高容積率綠化率機動車停車位(個/100㎡)竟得者3-A商務(wù)辦公618330110-1207.7200.8馬來西亞3-B商務(wù)辦公50843035-402.7200.8布利杰公司3-C商務(wù)辦公40614060-706.4150.8市僑商協(xié)商3-D商務(wù)辦公43313560-705.8150.8羅蒙集團3-E商業(yè)12535208-100.6500.8鄞州城投3-F公建1415------4-A商務(wù)辦公68273080-907.2200.8華茂4-B商務(wù)辦公54363060-704.6200.8日明4-C商務(wù)辦公45773060-704.8200.8民生4-D商務(wù)辦公64343080-906.2200.8博洋4-E商務(wù)辦公35394570-808.2200.8奧麗賽4-F商務(wù)辦公41233580-907.8200.8國驊集團4-G公建3800------按照土地出讓的政府相關(guān)規(guī)定，上述11幅地塊，在年底之前必須開工建設(shè)，鄞州商務(wù)區(qū)正式浮出水面。地塊用地性質(zhì)用地建筑建筑容積綠化機動車停車竟得者3-A商務(wù)辦58建設(shè)項目情況：總占地面積470畝，總建筑面積約60萬平方米。定位：企業(yè)工程（技術(shù)）中心為主體的各類研發(fā)機構(gòu)、搭建資源相對集中的科技創(chuàng)新服務(wù)平臺。大中型企業(yè)研發(fā)基地和總部基地。目標(biāo)：到2008年，初步建成以企業(yè)工程（技術(shù)）中心為主體、政產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合、集專業(yè)化科技服務(wù)和多元化科技創(chuàng)業(yè)孵化于一體的園區(qū)，使之成為浙東地區(qū)和杭州灣地區(qū)最重要的技術(shù)創(chuàng)新基地功能配置區(qū)塊一：研發(fā)總部，占地面積：約150畝，建設(shè)內(nèi)容：近江南路高層研發(fā)大樓區(qū)塊二：專業(yè)研發(fā)機構(gòu)，占地面積：約110畝，建設(shè)內(nèi)容：規(guī)劃建設(shè)10幢研發(fā)大樓出售給研發(fā)機構(gòu)，總建筑面積15萬平方米。主要面向大中型企業(yè)、大專院校專業(yè)研發(fā)機構(gòu)，并可根據(jù)客戶需求量身定制。

寫字樓集中供應(yīng)區(qū)—科技園區(qū)科研基地區(qū)塊三：工程中心、重點實驗室及多功能配套設(shè)施，占地面積：約180畝，建設(shè)內(nèi)容：國家級、省市級企業(yè)工程技術(shù)中心；國家級、省市級重點實驗室；國內(nèi)、外企業(yè)新設(shè)科研機構(gòu)。同時建設(shè)人才公寓、會議中心、餐飲等配套設(shè)施。研發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策購買研發(fā)用房優(yōu)惠：低于市場價20％－30％。入住機構(gòu)補助政策：按實繳稅收地方留成部分的50％－80％給予補助。設(shè)備投資補助政策：補助設(shè)備投擲額的10％－15％。一次性補貼政策：國家級研發(fā)機構(gòu)補貼300萬元；省級100萬元，再配套30％。個人所得稅政策：按個人所得稅前3年地方留成部分的50%額給予補助，區(qū)內(nèi)購居住用房的按100%額給予補助。人才公寓政策：80㎡套房和50㎡公寓可供選擇，租金補貼30%-100%。建設(shè)項目情況：總占地面積470畝，總建筑面積約60萬平方米。59寫字樓集中供應(yīng)區(qū)—科技園區(qū)企業(yè)總部基地項目定位：華東地區(qū)總部基地。大部分為寧波大型企業(yè)。建設(shè)情況：2006年下半年開始動工,占地面積150畝，總建筑面積約30萬平方米，樓高20層，每幢商務(wù)樓占地15-20畝地，每幢建筑面積不少于2.5萬平方米.開發(fā)模式：大部分對外出售土地，采取企業(yè)自建的方式，部分出租。產(chǎn)品形態(tài)：中高層辦公。優(yōu)惠政策：鼓勵企業(yè)總部開發(fā)商務(wù)樓宇1.商業(yè)用地實際地價約100萬元/畝.2.通“招拍掛”取的商業(yè)用地，土地實際成交價格與實際地價的差額按以下方式補助.a.綜合竣工驗收后，按土地成交價的30％予以補助.b.建設(shè)配套費用（150元/㎡建筑面積）先繳50％，綜合驗收后其余50％予以免除.c.按企業(yè)總部實繳增值稅的30％、營業(yè)稅的60％、企業(yè)所得稅的50％予以補助。d.以上地價差額補足后，按企業(yè)總部實繳增值稅的20％、營業(yè)稅的50％、企業(yè)所得稅的30％予以補助。e.如企業(yè)開發(fā)商務(wù)樓宇部分自用，則以上政策按自用比例享受.鼓勵企業(yè)總部夠、租辦用房五年內(nèi)按企業(yè)繳納“三稅”的20％－60％予以補助。鼓勵發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)年內(nèi)按企業(yè)繳納“三稅”地方留成部分的30％－60％予以補助特大型企業(yè)總部、跨國公司的區(qū)域性總部實行“一戶一議”寫字樓集中供應(yīng)區(qū)—科技園區(qū)企業(yè)總部基地項目定位：華東地區(qū)總部60新城核心區(qū)位于世紀(jì)大道以東，高速公路以北，通途路以南，科技園區(qū)2號路以西，總用地約7平方公里。規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，創(chuàng)造“H”型號的城市軸線，圍繞軸線組織城市空間。沿東西向商業(yè)文化軸的兩側(cè)集中高層商務(wù)帶，中間結(jié)合綠地、水系，布置科技館、圖書館、音樂廳、博物館、群藝館等種類文化設(shè)施，使之成為聯(lián)系歷史和未來發(fā)展的紐帶；西側(cè)沿世紀(jì)大道開辟生態(tài)景觀軸，東側(cè)開辟景觀文化軸，形成新城連接甬江和東錢湖地區(qū)開放的城市景觀廊道。行政中心布置在商業(yè)文化軸的北側(cè)，北面布置高尚的行政商務(wù)樓，南面為寬敞的水面和綠地廣場。行政中心建筑以多層為主，造型簡潔，體現(xiàn)政府機關(guān)莊重、公正的形象。寫字樓集中供應(yīng)區(qū)—東部新城新城核心區(qū)位于世紀(jì)大道以東，高速公路以北，通途路以南，科技園61寫字樓需求—板塊客戶情況外圍區(qū)次心區(qū)核心區(qū)核心區(qū)：指天一廣場周圍，是金融機構(gòu)、大型船務(wù)公司、貨代公司、大型企業(yè)集團辦公聚集區(qū)。次心區(qū)：如百丈路附近等，是中型外貿(mào)公司、貨代公司及部分實業(yè)公司辦公區(qū)。外圍區(qū)：如寧波大廈附近區(qū)域（東部新城），以小型外貿(mào)公司及小型貨代公司為主。寫字樓需求—板塊客戶情況外62寧波市場上寫字樓主流客戶為外貿(mào)相關(guān)行業(yè)企業(yè)，這是毋庸質(zhì)疑的，但就各板塊而言，其內(nèi)部客戶還是存在很大差異的。船務(wù)公司、貨代公司與外貿(mào)公司是外貿(mào)行業(yè)最主要的構(gòu)成部分，三者之間船務(wù)公司處于產(chǎn)業(yè)最上端，而外貿(mào)公司處于最末端。船務(wù)公司都為大型企業(yè)，對于辦公環(huán)境的形象要求很重要，而且由于其處于產(chǎn)業(yè)鏈上端以后，涉及到大量的客戶來訪，對于區(qū)位及交通便利性要求很高，多出現(xiàn)在商務(wù)中央?yún)^(qū)；貨代公司是圍繞著船務(wù)公司而展開工作的，兩者關(guān)聯(lián)度很高，兩者最好整合在同一區(qū)域，故在辦公區(qū)域選擇性上跟船務(wù)公司保持著一致；外貿(mào)公司在空間關(guān)聯(lián)度上比上述兩者要低，出于辦公成本控制的要求，在城市的外沿區(qū)域，出現(xiàn)一批外貿(mào)公司集中辦公區(qū)。小企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)初期或者是發(fā)展期，對于成本控制十分敏感，多選擇商住樓或者外圍的辦公樓，而這些小企業(yè)具有一定規(guī)模以后，慢慢向次中心區(qū)域靠攏，以滿足便利性及企業(yè)形象需要；同時，商務(wù)中心區(qū)及次中心區(qū)的中大型企業(yè)進一步擴張以后，在市區(qū)找不到合適的辦公樓，出于辦公面積需要及商業(yè)成本控制，出現(xiàn)了外遷趨勢，這就引致東部新城附近及鄞州中心區(qū)等地（上東國際、興業(yè)大廈、名匯國際等）出現(xiàn)企業(yè)大面積購買寫字樓以滿足進一步辦公需求，從而使外沿區(qū)域客戶得到了提升。寫字樓需求—板塊客戶情況寧波市場上寫字樓主流客戶為外貿(mào)相關(guān)行業(yè)企業(yè)，這是毋庸質(zhì)疑的，63寫字樓需求—入住率天一廣場周邊成熟寫字樓其他區(qū)域成熟寫字樓近期竣工寫字樓保持著市場上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置優(yōu)勢及多年的客戶積累是主要原因，如人民保險大廈、平安大廈、華聯(lián)寫字樓等商務(wù)氛圍和配套商業(yè)設(shè)施較天一廣場周邊地區(qū)差，入駐率略低于上述區(qū)域，但仍然保持90%以上的平均入駐率，如崇光大廈、鄞信大廈、天寧大廈等由于多在2004年竣工，目前正處于裝修期和陸續(xù)入駐期，目前入駐率約60-70%，如東海曙光寫字樓、外灘大廈、華宏國際中心等在新增客戶和原有客戶擴租的推動下，現(xiàn)有寫字樓入駐率持續(xù)上升，目前品質(zhì)相對較好的成熟寫字樓的平均入駐率在90%以上，反映了現(xiàn)有市場的需求。寫字樓需求—入住率天一廣場周邊其他區(qū)域成近期竣工保持著市場上64市中心現(xiàn)有寫字樓較多，其中有很大一部分品質(zhì)相對較低；沒有出租的房間主要表現(xiàn)為分布較為零散，無法滿足一些大面積客戶需求；部分客戶對于距離的關(guān)注在下降，故產(chǎn)生寫字樓大客戶外遷趨勢；老的寫字樓：出租90%以上；近年交付寫字樓：出租70%左右；寫字樓需求—入住率市中心現(xiàn)有寫字樓較多，其中有很大一部分品質(zhì)相對較低；寫字樓需65物業(yè)名稱所屬區(qū)域入駐率人民保險大廈海曙95%平安大廈海曙95%華聯(lián)寫字樓海曙95%中農(nóng)信國際商務(wù)大廈海曙95%世貿(mào)中心海曙95%天寧大廈海曙95%鄞信大廈江東95%亞細亞商務(wù)中心海曙90%會展中心大廈江東90%中遠物流大廈江北90%崇光大廈江東90%和邦大廈（裙房）鄞州95%天元大廈海曙80%東海曙光寫字樓海曙75%中寧大廈海曙70%華宏國際中心江東70%外灘大廈江北70%寫字樓需求—入住率市區(qū)老寫字樓近年建設(shè)及交付寫字樓物業(yè)名稱所屬區(qū)域入駐率人民保險大廈海曙95%平安大廈海曙9566從年份來看，寧波寫字樓市場租金售價整體呈現(xiàn)上升趨勢，租金年均上漲幅度在15%左右。目前市區(qū)辦公樓市場主力租金在1.5-2.5元之間，售價主要在每平方8000-12000元之間。受到寫字樓大規(guī)模交付及未來供應(yīng)量巨大的影響，近期寫字樓市場租金出現(xiàn)了一定的下滑，而售價保持相對穩(wěn)定。除中央商務(wù)區(qū)以外，其他區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹞幢容^明顯的拉開差異，主要是市場中存在的寫字樓檔次不一，高低租/售價格項目都有。寫字樓需求—租金/售價從年份來看，寧波寫字樓市場租金售價整體呈現(xiàn)上升趨勢，租金年均67寫字樓需求—租金/售價板塊名稱租金（元/平方米/天）售價（元/平方米）備注中央商務(wù)區(qū)1.5-37000-13000江廈商務(wù)區(qū)1-2.46000-12000金隆國際均價16000元/平方米，部分寫字樓租金3-4元/平方米/天外經(jīng)貿(mào)商務(wù)區(qū)1-2.57000-12000西門口商務(wù)區(qū)1.2-2.28000-9000解放南路商務(wù)1.1-2.27000-11000聯(lián)豐商務(wù)區(qū)1.5-37500-8000月湖商務(wù)區(qū)0.8-2.26600-9000寧波大廈商務(wù)區(qū)0.6-25400-11000彩虹商務(wù)區(qū)1-2.26000-12000波特曼中心價格16500-20000元/平方米，租金為3-5.5元/平方米/天濱江商務(wù)區(qū)1-1.29000-10000外灘商務(wù)區(qū)1-39000-13000鄞州商務(wù)區(qū)0.8-1.55900-8500寫字樓需求—租金/售價板塊名稱租金售價備注中央商務(wù)區(qū)1.5-68價格：7500-8000元/㎡租金：1.5-3元/㎡/天價格：7000-11000元/㎡租金：1.1-2.2元/㎡/天價格：8000-9000元/㎡租金：1.2-2.2元/㎡/天價格：6600-9000元/㎡租金：0.8-2.2元/㎡/天價格：9000-10000元/㎡租金：1-1.2元/㎡/天價格：9000-13000元/㎡租金：1-3元/㎡/天價格：9000-13000元/㎡租金：1-3元/㎡/天價格：6000-12000元/㎡租金：1-2.4元/㎡/天價格：6000-12000元/㎡租金：1-2.2元/㎡/天價格：7000-12000元/㎡租金：1-2.5元/㎡/天價格：5400-11000元/㎡租金：0.6-2元/㎡/天價格：6500-9500元/㎡租金：1-2元/㎡/天價格：5900-8500元/㎡租金：0.8-1.5元/㎡/天價格：7500-8000元/㎡價格：7000-11000元/69寫字樓需求—租金水平市場上寫字樓租金相對較低，與寧波寫字樓總體檔次不高有一定關(guān)系，隨著近年來新開工建設(shè)的項目陸續(xù)交付，高檔次的寫字樓增加，拉高了整體租金水平。寫字樓需求—租金水平市場上寫字樓租金相對較低，與寧波70地段帶來的差異：如果以中央商務(wù)區(qū)的平均租金（1.8-2.5元/平方米/天）為標(biāo)準(zhǔn)1的話，則如百丈東路等次中心區(qū)平均租金（1.5-1.8元/平方米/天）為0.8，東部新城及鄞州中心區(qū)的租金（0.8-1.3元/平方米/天）為0.6。產(chǎn)品帶來的差異：一般說來，住宅樓、商住樓與專業(yè)寫字樓還是存在著很明顯的租金差異，三者之間的大致租金比例為0.5：0.7：1。寫字樓需求—租金差異地段帶來的差異：如果以中央商務(wù)區(qū)的平均租金（1.8-2.5元71寫字樓需求—個案租金物業(yè)名稱所屬區(qū)域平均租金報價（元/平方米/天）第一檔次（平均租金：2.2以上）波特曼中心江東4.8元人民保險大廈海曙3.0華宏國際中心江東2.5華聯(lián)寫字樓海曙2.5中農(nóng)信國際商務(wù)大廈海曙2.3外灘大廈江北2.2第二檔次（平均租金：1.5-2.0）平安大廈海曙2.0世貿(mào)中心海曙2.0天寧大廈海曙2.0天元大廈海曙1.9會展中心大廈江東1.9江廈銀座海曙1.8第三檔次（平均租金：1.5以下）鄞信大廈江東1.6亞細亞商務(wù)中心海曙1.4中遠物流大廈江北1.2寫字樓需求—個案租金物業(yè)名稱所屬區(qū)域平均租金報價（元/平方米72寫字樓需求—售價水平前幾年，由于市場需求不足，寧波曾出現(xiàn)寫字樓價格低于住宅價格的現(xiàn)象，目前，這種現(xiàn)象逐漸得到了改變，品質(zhì)相對較好的寫字樓銷售報價以9000—12000元/平方米為主，波特曼中心和金隆國際兩個項目的平均報價則分別達到16000元/平方米和15000元/平方米。寫字樓需求—售價水平前幾年，由于市場需求不足，寧波曾73寫字樓需求—個案售價物業(yè)名稱所屬區(qū)域平均銷售報價（元/平方米）波特曼中心江東16,000金隆國際海曙15,000天一商務(wù)中心海曙12,000都市仁和中心海曙12,000銀億外灘大廈江北11,000天寧大廈海曙11,000中農(nóng)信國際商務(wù)大廈海曙10,000華聯(lián)寫字樓海曙10,000華宏國際中心江東9,000會展中心大廈江東9,000新天地國際商務(wù)大廈江東8,000-9,000萬特商務(wù)港江東6400上東國際江東8000麒麟大廈鄞州平層-5600，挑高-8500名匯國際鄞州6200開豐大廈江東8,000寫字樓需求—個案售價物業(yè)名稱所屬區(qū)域平均銷售報價（元/平方米74影響寫字樓未來需求的相關(guān)指標(biāo)第三產(chǎn)業(yè)比例：寧波市目前第三產(chǎn)業(yè)比重不到40%，長遠看存在較大的市場空間企業(yè)數(shù)量：寧波市2005年私營企業(yè)數(shù)量達到4.8萬個，比2004年增加了30%，企業(yè)數(shù)量的大幅度增加，為辦公市場的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)；同時寧波的外資企業(yè)也在迅速的發(fā)展，目前基本以每年1000家的速度遞增。企業(yè)規(guī)模：寧波的企業(yè)主要以中小型企業(yè)為主，但是企業(yè)的規(guī)模近年來得到了較大提高，平均注冊資金達到110萬元左右，企業(yè)規(guī)模的擴大為企業(yè)結(jié)構(gòu)的分化和分工提供了可行性。從長遠看，寧波寫字樓市場發(fā)展存在較大的空間，但是短期內(nèi)受到集中供應(yīng)的影響，市場的競爭將會趨于激烈。影響寫字樓未來需求的相關(guān)指標(biāo)第三產(chǎn)業(yè)比例：寧波市目前第三產(chǎn)75供大于求的局面租金/售價的停滯板塊變動、辦公郊區(qū)化辦公樓風(fēng)險聚集供大于求的局面租金/售價的停滯板塊變動、辦公郊區(qū)化辦公樓風(fēng)險76寫字樓個案情況已入住寫字樓在售未交付寫字樓預(yù)開盤寫字樓寫字樓個案情況已入住寫字樓77已入住寫字樓已入住寫字樓78華聯(lián)寫字樓發(fā)展商：華聯(lián)房產(chǎn)物業(yè)管理：銀泰物業(yè)建成年代：95年地址：東渡路55號面積范圍：32-132平米層高：3.3米得房率：63%電梯配置：共配備8部日本三菱電梯空調(diào)配置：中央空調(diào)衛(wèi)生間潔具品牌:SHANGHUA車位配備：約100個左右車位出租率：目前只有9層10層有空房（有租客搬出）均為70-80平米的小戶型。物業(yè)形態(tài)：采用鍍金玻璃幕墻，共25層；其中裙樓1-5F為銀泰百貨；6F為美食廣場；7-8F為時代電影院、華聯(lián)房產(chǎn)公司及出租辦公房；9F以上為辦公寫字樓。華聯(lián)寫字樓發(fā)展商：華聯(lián)房產(chǎn)79相關(guān)費用售價：以前只租不賣，2004年10月以帶租出售的方式全新面市,均價11000元左右租金：2.9-3.9元/平米/天物業(yè)管理費：3.9元/平米/月地面泊位費150元/月，地下泊位費300元/月。相關(guān)配套培羅成大樓、中農(nóng)信大廈、銀泰百貨、寧波大酒店、長發(fā)商廈、天一廣場、寧波老外灘等中央商業(yè)設(shè)施，商務(wù)餐飲娛樂配套齊全；各大金融機構(gòu)、銀行駐扎該區(qū)域，金融氛圍良好；交通便捷，公交車站密集。行業(yè)分布：外貿(mào)貨代類占73.8%，外地企業(yè)駐甬辦占13.8%，生物技術(shù)與電子通信類各占6.4%。入駐企業(yè)有上海羅氏制藥有限公司、嘉里貨運（香港）有限公司、荷蘭孚寶中國有限公司、寧波雅戈爾國際運輸有限公司、寧波網(wǎng)通信息港有限公司等。綜合分析：優(yōu)勢：交通便利；周邊辦公設(shè)施完善；自身整體檔次較高；倚靠城市主干道中山路。劣勢：停車位嚴重不足，停車不方便；大廳處于地下，空間較壓抑，影響寫字樓檔次。相關(guān)費用80中農(nóng)信大廈發(fā)展商：之信房產(chǎn)物業(yè)管理：之信物業(yè)地址：長發(fā)商廈旁交付時間：96年物業(yè)形態(tài)：采用玻璃幕墻，共35層。目前1-4F為新華聯(lián)商廈與肯德基，地下1F為三江購物俱樂部，地下2F為停車庫，6F為設(shè)備層，13F與29F為避難間，35F為旋轉(zhuǎn)餐廳，其余為寫字樓?？偨ㄖ娣e：80000平米面積范圍：39-80平米樓層：35層層高：3米層面積：13000多平米得房率：52%電梯配置：LG高速電梯，30樓以上2部，30樓以下4部空調(diào)配置：中央空調(diào)，LG衛(wèi)生間潔具品牌:TOTO車位配備：100多個，地下車位售20萬/個，租300元/月中農(nóng)信大廈發(fā)展商：之信房產(chǎn)81相關(guān)費用價格走勢：開盤時4000元/平米；04年售價8280元/平米；現(xiàn)10000－12000元/平米租金：2.2元/平米/天,5樓以上3.2元/平米/天。物業(yè)管理費：含在租金里。出租率：目前16、18層有空房，面積在150－220之間（有租戶搬走）。相關(guān)配套培羅成大樓、華聯(lián)寫字樓、銀泰百貨、寧波大酒店、長發(fā)商廈、天一廣場、寧波老外灘等中央商業(yè)設(shè)施遍布左右，商務(wù)餐飲娛樂配套齊全；公交線路繁多，交通便利；各大金融機構(gòu)、銀行駐扎該區(qū)域，金融氛圍良好。行業(yè)分布:外貿(mào)貨代類占40%，外企駐甬辦占25%，電子通訊類占12.9%，精工制品類占4.8%。入駐企業(yè)有寧波恒基偉業(yè)公司、美的空調(diào)寧波辦事處、海爾集團等。綜合分析優(yōu)勢：擁有市中心核心地段；交通便利；周邊商務(wù)娛樂配套完善。劣勢：車位稀缺；地處四叉路口，容易造成交通堵塞。歷史背景：原先只租不賣，現(xiàn)今開始銷售。去年該大樓還是寧波第一高樓，凌江名庭推出后位居第二。相關(guān)費用82國際會展中心發(fā)展商：金寶房產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理：寧波新上海國際物業(yè)公司地址：百丈東路168號建成年代：98年物業(yè)形態(tài)：采用玻璃幕墻外立面，共26層；主樓26層，裙樓5層挑高，主樓與裙樓1-5層相連接，大堂內(nèi)配有小型商務(wù)中心、食品小超市等.有前后2幢,前一幢A幢原本就是辦公樓,后一幢B幢原本是商住兩用的,但是現(xiàn)在都是辦公用房.面積范圍：130-165平米樓層：26層層高：3.6米得房率：69%電梯配置：6部西子奧的斯,2部1-16層,2部17-28層,2部1-28層空調(diào)品牌:中央空調(diào),品牌:遠大衛(wèi)生間潔具品牌:GMERRY、MILIM、ARROW車位配備：提供300個左右車位.租金:750元/月/個.售價:17-18萬元/個出租情況:現(xiàn)2幢均有空房,9、11、22層都有分布,面積在150-200多平方米

國際會展中心發(fā)展商：金寶房產(chǎn)開發(fā)公司83相關(guān)費用售價：開盤價:4000多元/平方米，03年底04年初:6500元/平方米，2005二手售價7500-8500元/平米租金：03年租金:2.2元/平米/天，04年租金:2.5元/平方米/天,現(xiàn)在租金:2.5元/平方米/月,半年一付物業(yè)管理費:A幢9元/平方米/月;B幢7元/平方米/月(包括除水電費外的其他費用)相關(guān)配套整體配套設(shè)施比較完善，交通便捷，商業(yè)居住氛圍成熟。擁有彩虹服飾廣場、中國銀行、廣州發(fā)展銀行、中信實業(yè)銀行、杉杉金貿(mào)大廈、箕漕街餐飲街、凱利大酒店、彩虹銀座、彩虹大廈、華泰銀座、東港大酒店，及在建的波特曼中心等中高檔商務(wù)設(shè)施。行業(yè)分布外貿(mào)貨代類占43.4%，外地企業(yè)駐甬辦占15.8%，精工制品類占7.1%，電子通訊類占5.4%，紡織服飾類占4.3%。入駐企業(yè)有中信實業(yè)銀行、杭州灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧波博泰國際運輸有限公司、寧波交通投資開發(fā)公司等。綜合分析優(yōu)勢：周邊生活、交通配套較為完善；倚靠城市主干道百丈東路；自身檔次較高，配套完善，且車位相對充足劣勢：在上下班高峰，車位、電梯仍無法滿足正常需求；物業(yè)管理費相對偏高。相關(guān)費用84東海曙光發(fā)展商：江東世紀(jì)房產(chǎn)物業(yè)管理：江東房產(chǎn)物業(yè)總公司地址：中山東路與曙光路交叉口開盤時間：02年11月竣工時間：04年9月交付時間：05年總建筑面積：2.6萬平方米占地面積：5000平方米物業(yè)形態(tài)：總高22層，其1層沿街是商鋪，2-4層規(guī)劃為商場，5-22層為辦公用房。其規(guī)劃戶數(shù)187戶。外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，整齊劃一的深色落地窗間隔著銀灰色侶板。端部的弧形條窗視線開闊，景色盡收眼底。走廊盡頭的陽臺用了S型隱框幕墻，富有流線感，使得整個建筑更具挺拔。主力面積：105-130平方米面積范圍：64-159平米層高：1層5.4米，2-3層4米，4層4.9米，10-22層4.8米；5-9層及23層3.1米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000多平米得房率：75%東海曙光發(fā)展商：江東世紀(jì)房產(chǎn)85電梯配置：1部景觀電梯，4部OTIS電梯，1部貨梯空調(diào)配置：無中央空調(diào)，自己配置車位配備：立體停車位68個，售26-30萬，大廈地下另有車位20個其它配備：配5A自動化系統(tǒng)(大樓自動監(jiān)控系統(tǒng)；安全自動化系統(tǒng)；管理自動化系統(tǒng)；停車場自動化統(tǒng);單元自動化系統(tǒng)布置到戶）衛(wèi)生設(shè)施：除一樓以外，每層不設(shè)公共衛(wèi)生間。衛(wèi)浴品牌：TOTO相關(guān)費用于2002年11月30日開始公開發(fā)售，單價在6400-8800元/平米之間，其中主力單價在6600-7700元/平米之間。現(xiàn)均價：9000-13000元/平米租金：1.6-1.7元/平米/天物業(yè)管理費：3元/平方/月

相關(guān)配套地處寧波中心地段，周邊商貿(mào)休閑氛圍濃厚，擁有金光中心、新世紀(jì)百貨、新江廈商廈等購物中心，新漢通大酒店、麥當(dāng)勞、肯德基、盛業(yè)大酒店等餐飲設(shè)施，以及濱江大廈、金融大廈、會展中心、杉杉經(jīng)貿(mào)大廈等寫字辦公樓，同時國際級寫字樓波特曼中心、五星級香格里拉大酒店也將在此區(qū)域登陸，升值潛力巨大。行業(yè)分布：國際貨運、服飾是入駐大廈的主力客戶，裝飾、美容健身也占有一定席位。目前該寫字樓入住率不高，大多在裝修過程中。綜合分析1.地段好，位于“浙江第一街”的中山東路上，升值潛力大；2.處于新江廈商圈內(nèi)，各項配套設(shè)施齊全；3.面積適中，空間彈性大。電梯配置：1部景觀電梯，4部OTIS電梯，1部貨梯86波特曼中心發(fā)展商：東港酒店/寶業(yè)房產(chǎn)施工單位：五洋建設(shè)物業(yè)管理：喜達屋·喜來登國際酒店管理集團地址：東港大酒店旁開工時間：03年2月竣工時間：05年底物業(yè)形態(tài)：其中一幢25層酒店式公寓，另一幢29層寫字樓總建筑面積：88009平方米是否能自由分割：可以自由分割面積范圍：寫字樓90-300平方米主力面積：220平方樓層：寫字樓26層，公寓29層層高：寫字樓3.6米，公寓3.18米層面積：1000多平米得房率：寫字樓65%電梯配置：6部日本三菱電梯空調(diào)配置：中央空調(diào)(原裝進品)車位配備：地下400個，地面100個，只租不賣其它配備：1500多平方L型的回車大廳，3500平方，高18米的大堂、2000平方全封閉豪華俱樂部，五星級酒店硬件配套、裝修設(shè)計服務(wù)，國際甲級寫字樓設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)波特曼中心發(fā)展商：東港酒店/寶業(yè)房產(chǎn)87相關(guān)費用主力單價18000元/平方；單價范圍：13000-20000元/平方。物管費：8.8元/平米/月（包括維修費）相關(guān)配套本案位于彩虹北路和中山東路交匯處，東港大酒店旁。生活辦公配套設(shè)施齊全。金鼎賓館、東港大酒店可提供舒適、高檔和便利的住宿條件。交通要道中山路、彩虹北路提供了最便捷的交通環(huán)境。周邊環(huán)境配套設(shè)施極為成熟，國際知名物業(yè)管理公司提供五星級大酒店的貼心服務(wù)更為辦公提供了無與倫比的優(yōu)越條件。綜合分析優(yōu)勢：產(chǎn)品整體檔次高，規(guī)劃設(shè)計、建筑外力面設(shè)計優(yōu)；地段成熟，配套設(shè)施完善，辦公環(huán)境佳；內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計合理，大堂寬敞豪華、住宅產(chǎn)品套型合理；智能化配套設(shè)施齊全，擁有同聲翻譯的電視會議廳、中央通風(fēng)系統(tǒng)、架高網(wǎng)絡(luò)地板等多種設(shè)施。劣勢：車流量大，有一定的噪聲；公攤面積大，物業(yè)管理費用高；周邊整體建筑形態(tài)不佳。主要客源：購買公寓的主要有4類人：即外企駐甬機構(gòu)和外資企業(yè)的高級職員、寧波本地外貿(mào)進出口私營企業(yè)主，寧波周邊地區(qū)實力型企業(yè)家，以及寧波本地知名企業(yè)的高級管理人員。購買寫字樓的則多是注重品牌和形象的發(fā)展比較成熟的企業(yè)，包括外地企業(yè)的駐甬機構(gòu)和本地的知名企業(yè)。其中投資客并不多，短期內(nèi)波特曼的升值空間不大，炒房客若投資普通商品房風(fēng)險更低些。相關(guān)費用88都市仁和中心發(fā)展商：冠華置業(yè)物業(yè)公司：寧波市海曙區(qū)海房物業(yè)管理公司

地址：藥行街以南，靈橋公寓以北開盤時間：03年11月交付時間：05年底工程進度：已結(jié)頂物業(yè)形態(tài)：形態(tài)為一幢寫字樓和一幢公寓。其中，寫字樓共29層，規(guī)劃355戶。立面簡潔大氣，白色石材將素雅的隱框幕墻劃分成比例和諧的方塊，頂部的構(gòu)架加強了整個建筑的幾何感。總建筑面積：73399.5平米占地面積：9700平米主力面積：145-160平米主力總價：950000元能否自由分割：可以分割好容積率：6.899綠化率：19.1%樓層：29層層高：3.2米層面積：標(biāo)準(zhǔn)層1000多平米得房率：70%都市仁和中心發(fā)展商：冠華置業(yè)89寫字樓

商業(yè)用房

汽車庫(位)面積

27963.79

7312.79

6982層數(shù)

3-29

1-2

地下一、二層幢數(shù)

2

套數(shù)

302

53

159電梯配置：5臺電梯電梯品牌：OTIS空調(diào)配置：沒有中央空調(diào)，住戶自己買獨立空調(diào)其它配備：閉路監(jiān)控系統(tǒng)，周界防越系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，消防系統(tǒng)相關(guān)費用本案于2003年11月進行公開發(fā)售，現(xiàn)二手價范圍在10000-15000/平方米之間物業(yè)費用：3元/平米/月

相關(guān)配套都市仁和中心位于藥行街與碶閘街交叉口，天一廣場對面，周邊有中保大廈、中銀大廈、靈橋廣場、世貿(mào)中心等辦公樓，商業(yè)氣氛成熟，城隍廟步行街、天一廣場，配套齊全。綜合分析優(yōu)勢分析：地段成熟，商業(yè)氣氛濃。整體外立面氣派，檔次高。物業(yè)配套較好。采用人車分流。劣勢分析：無中央空