目錄第一章總論 101.1項目基本情況介紹 101.2編制依據(jù) 121.3可行性研究的主要范圍 131.4建設(shè)單位基本情況 131.5項目建設(shè)的背景和必要性 141.6結(jié)論與建議 161.7主要經(jīng)濟技術(shù)指標 171.7.1一期工程 181.7.2二期工程 191.7.3三期工程 201.7.4四期工程 211.7.5五期工程 221.7.6六期工程 231.7.7全期工程 24第二章市場分析與預(yù)測 252.1國家房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 252.1.1政治及法律環(huán)境 252.1.2經(jīng)濟環(huán)境 322.1.3社會文化環(huán)境 352.1.4技術(shù)環(huán)境 362.2通遼市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及前景預(yù)測 372.2.1通遼市房地產(chǎn)市場分析 372.2.2未來通遼市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 382.2.3需求及供給層面分析 382.3項目市場情況調(diào)查 392.4項目SWOT分析 462.4.1優(yōu)勢(S)分析 462.4.2劣勢(W)分析 472.4.3機會(0)分析 472.4.4威脅(T)分析 472.5項目定位 482.5.1項目整體定位 482.5.2客戶定位 482.5.3產(chǎn)品定位 482.5.4形象定位 492.5.5價格定位 49第三章規(guī)劃設(shè)計方案 503.1設(shè)計理念及設(shè)計指導(dǎo)思想 503.2建筑規(guī)模 513.3建筑規(guī)劃及設(shè)計方案 523.3.1項目整體布局 523.3.2小區(qū)的平面布置 533.3.3小區(qū)入口及道路設(shè)計 543.3.4消防設(shè)計 553.3.5綠化系統(tǒng)設(shè)計 563.3.6停車設(shè)計 573.3.7建筑單體和戶型設(shè)計 583.3.8結(jié)構(gòu)設(shè)計 593.3.9建筑管線設(shè)計 603.3.10景觀設(shè)計 613.3.11安防設(shè)計 623.3.12項目技術(shù)指標 63第四章項目分期 674.1一期工程 674.2二期工程 684.3三期工程 694.4四期工程 694.5五期工程 704.6六期工程 70第五章建筑節(jié)能設(shè)計 725.1設(shè)計依據(jù) 725.2設(shè)計應(yīng)變策略 72第六章環(huán)境保護 766.1污染源及污染物 766.2環(huán)境治理 76第七章工程管理組織 787.1組織機構(gòu)設(shè)置 787.2勞動定員 78第八章項目實施進度安排 808.1項目實施進度 808.1.1一期工程 808.1.2二期工程 808.1.3三期工程 818.1.4四期工程 818.1.5五期工程 818.1.6六期工程 828.2實施進度橫道圖 83第九章工程招標 869.1招標依據(jù) 869.2招標范圍 869.3招標方式 87第十章投資估算 8810.1估算依據(jù) 8810.2一期工程投資估算 8910.2.1土地費用 8910.2.2前期工程費 8910.2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 8910.2.4建筑安裝工程費 9010.2.5開發(fā)期稅費 9010.2.6其他費用 9110.2.7銷售費用 9110.2.8管理費用 9110.2.9不可預(yù)見費 9110.2.10開發(fā)建設(shè)投資 9110.2.11經(jīng)營資金 9210.2.12項目投資及來源、投資計劃 9210.3二期工程投資估算 9210.3.1土地費用 9310.3.2前期工程費 9310.3.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 9310.3.4建筑安裝工程費 9310.3.5開發(fā)期稅費 9410.3.6其他費用 9410.3.7銷售費用 9410.3.8管理費用 9510.3.9不可預(yù)見費 9510.3.10開發(fā)建設(shè)投資 9510.3.11經(jīng)營資金 9510.3.12項目投資及來源、投資計劃 9510.4三期工程投資估算 9610.4.1土地費用 9610.4.2前期工程費 9610.4.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 9610.4.4建筑安裝工程費 9710.4.5開發(fā)期稅費 9710.4.6其他費用 9710.4.7銷售費用 9810.4.8管理費用 9810.4.9不可預(yù)見費 9810.4.10開發(fā)建設(shè)投資 9810.4.11經(jīng)營資金 9810.4.12項目投資及來源、投資計劃 9810.5四期工程投資估算 9910.5.1土地費用 9910.5.2前期工程費 9910.5.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10010.5.4建筑安裝工程費 10010.5.5開發(fā)期稅費 10010.5.6其他費用 10110.5.7銷售費用 10110.5.8管理費用 10110.5.9不可預(yù)見費 10110.5.10開發(fā)建設(shè)投資 10210.5.11經(jīng)營資金 10210.5.12項目投資及來源、投資計劃 10210.6五期工程投資估算 10310.6.1土地費用 10310.6.2前期工程費 10310.6.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10310.6.4建筑安裝工程費 10410.6.5公共配套設(shè)施工程費 10410.6.6開發(fā)期稅費 10410.6.7其他費用 10410.6.8銷售費用 10510.6.9管理費用 10510.6.10不可預(yù)見費 10510.6.11開發(fā)建設(shè)投資 10510.6.12經(jīng)營資金 10510.6.13項目投資及來源、投資計劃 10510.7六期工程投資估算 10610.7.1土地費用 10610.7.2前期工程費 10610.7.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10710.7.4建筑安裝工程費 10710.7.5開發(fā)期稅費 10710.7.6其他費用 10810.7.7銷售費用 10810.7.8管理費用 10810.7.9不可預(yù)見費 10810.7.10開發(fā)建設(shè)投資 10810.7.11經(jīng)營資金 10910.7.12項目投資及來源、投資計劃 10910.8全部工程投資估算 10910.8.1土地費用 11010.8.2前期工程費 11010.8.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 11010.8.4建筑安裝工程費 11110.8.5公共配套設(shè)施工程費 11110.8.6開發(fā)期稅費 11110.8.7其他費用 11210.8.8銷售費用 11210.8.9管理費用 11210.8.10不可預(yù)見費 11210.8.11開發(fā)建設(shè)投資 11210.8.12經(jīng)營資金 11210.8.13項目投資及來源、投資計劃 113第十一章財務(wù)分析與評價 11411.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 11411.2一期工程財務(wù)分析 11411.2.1銷售收入及銷售稅金及附加估算 11411.2.2利潤 11511.2.3財務(wù)指標 11611.2.4不確定性分析 11611.3二期工程財務(wù)分析 11711.3.1銷售收入及銷售稅金及附加估算 11711.3.2利潤 11811.3.3財務(wù)指標 11811.3.4不確定性分析 11911.4三期工程財務(wù)分析 12011.4.1銷售收入及銷售稅金及附加估算 12011.4.2利潤 12111.4.3財務(wù)指標 12111.4.4不確定性分析 12211.5四期工程財務(wù)分析 12311.5.1銷售收入及銷售稅金及附加估算 12311.5.2利潤 12411.5.3財務(wù)指標 12411.5.4不確定性分析 12511.6五期工程財務(wù)分析 12611.6.1銷售收入及銷售稅金及附加估算 12611.6.2利潤 12711.6.3財務(wù)指標 12711.6.4不確定性分析 12811.7六期工程財務(wù)分析 12911.7.1銷售收入及銷售稅金及附加估算 12911.7.2利潤 13011.7.3財務(wù)指標 13011.7.4不確定性分析 13111.8全部工程財務(wù)分析 13211.8.1銷售收入及銷售稅金及附加估算 13211.8.2利潤 13311.8.3財務(wù)指標 13311.8.4不確定性分析 134第十二章社會風(fēng)險分析 13612.1風(fēng)險分析 13612.2投資風(fēng)險的控制 137第十三章社會評價 13913.1項目對社會影響分析 13913.2項目對所在地的互適性分析 13913.3社會評價結(jié)論 140第十四章研究結(jié)論與建議 14114.1推薦方案的總體描述 14114.2推薦方案的優(yōu)缺點描述 14114.3結(jié)論與建議 142一期工程財務(wù)經(jīng)濟分析表 144前期費用估算表 145基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表 146建筑安裝工程費用估算表 147經(jīng)營資金估算表 150開發(fā)建設(shè)用款計劃表 152總投資計劃與資金籌措表 153房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 154利潤與利潤分配表 155項目投資現(xiàn)金流量表 156項目資本金現(xiàn)金流量表 157財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 158資產(chǎn)負債表 159二期工程財務(wù)經(jīng)濟分析表 160前期費用估算表 161基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表 162建筑安裝工程費用估算表 163開發(fā)期稅費估算表 164工程建設(shè)其他費用估算表 165經(jīng)營資金估算表 166項目投入資金估算匯總表 167開發(fā)建設(shè)用款計劃表 168總投資計劃與資金籌措表 169房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 170利潤與利潤分配表 171項目投資現(xiàn)金流量表 172項目資本金現(xiàn)金流量表 173財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 174資產(chǎn)負債表 175三期工程財務(wù)經(jīng)濟分析評價表 176前期費用估算表 177基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表 178建筑安裝工程費用估算表 179開發(fā)期稅費估算表 180工程建設(shè)其他費用估算表 181經(jīng)營資金估算表 182項目投入資金估算匯總表 183開發(fā)建設(shè)用款計劃表 184總投資計劃與資金籌措表 185房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 186利潤與利潤分配表 187項目投資現(xiàn)金流量表 188項目資本金現(xiàn)金流量表 189財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 190資產(chǎn)負債表 191四期工程財務(wù)經(jīng)濟分析表 192前期費用估算表 193基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表 194建筑安裝工程費用估算表 195經(jīng)營資金估算表 198開發(fā)建設(shè)用款計劃表 200總投資計劃與資金籌措表 201房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 202利潤與利潤分配表 203項目投資現(xiàn)金流量表 204項目資本金現(xiàn)金流量表 205財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 206資產(chǎn)負債表 207五期工程財務(wù)經(jīng)濟分析表 208前期費用估算表 209基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表 210建筑安裝工程費用估算表 211公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表 212開發(fā)期稅費估算表 213工程建設(shè)其他費用估算表 214經(jīng)營資金估算表 215項目投入資金估算匯總表 216開發(fā)建設(shè)用款計劃表 217總投資計劃與資金籌措表 218房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 219利潤與利潤分配表 220項目投資現(xiàn)金流量表 221項目資本金現(xiàn)金流量表 222財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 223資產(chǎn)負債表 224六期工程財務(wù)經(jīng)濟分析評價表 225前期費用估算表 226基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表 227建筑安裝工程費用估算表 228開發(fā)期稅費估算表 229工程建設(shè)其他費用估算表 230經(jīng)營資金估算表 231項目投入資金估算匯總表 232開發(fā)建設(shè)用款計劃表 233總投資計劃與資金籌措表 234房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 235利潤與利潤分配表 236項目投資現(xiàn)金流量表 237項目資本金現(xiàn)金流量表 238財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 239資產(chǎn)負債表 240全部工程財務(wù)經(jīng)濟分析評價表 241前期費用估算表 242基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表 243建筑安裝工程費用估算表 244公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表 245開發(fā)期稅費估算表 246工程建設(shè)其他費用估算表 247經(jīng)營資金估算表 248項目投入資金估算匯總表 249開發(fā)建設(shè)用款計劃表 250總投資計劃與資金籌措表 251房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 252利潤與利潤分配表 253項目投資現(xiàn)金流量表 254項目資本金現(xiàn)金流量表 255財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 256資產(chǎn)負債表 257德福?地王花園項目可行性研究報告總論第一章總論1.1項目基本情況介紹1.1.1項目名稱：德福??地王花園房地產(chǎn)開發(fā)項目1.1.2建設(shè)單位：通遼馨國西部房地開發(fā)有限公司1.1.3項目負責(zé)人：郭鳳英1.1.4項目宗地情況：本項目地塊位于通遼市新城區(qū)，總面積為129469.28m2，獨用面積為129469.28m2，分攤面積為0m2。位于柳蔭路南側(cè)，北部為北岸華庭小區(qū)，東側(cè)為遼河一號院小區(qū)，西部為庫倫路延長線，南部為西遼河河堤。距新市政府大樓直線距離為350m，距入老城區(qū)的建國北路174.54m。1.1.5項目情況介紹：根據(jù)建設(shè)單位的投資進度安排，本項目分為6期進行建設(shè)。其中：一期工程：占地面積20571.95m2，建筑面積62255.88m2，總投資9671.19萬元，銷售收入15895.72萬元，營業(yè)稅金及附加874.26萬元，土地增值稅1248.31萬元，利潤總額4301.95萬元，凈利潤3226.46萬元。二期工程：占地面積42760.53m2，建筑面積73741.61m2，總投資9999.12萬元，銷售收入18700.57萬元，營業(yè)稅金及附加1028.53萬元，土地增值稅1992.07萬元，利潤總額5880.84萬元，凈利潤4410.63萬元。三期工程：占地面積7795.4m2，建筑面積62278.24m2，總投資9743.96萬元，銷售收入11112.17萬元，營業(yè)稅金及附加611.17萬元，土地增值稅0萬元，利潤總額1257.04萬元，凈利潤942.78萬元。四期工程：占地面積21601.81m2，建筑面積64805.45m2，總投資9852.68萬元，銷售收入16120.38萬元，營業(yè)稅金及附加886.62萬元，土地增值稅1247.03萬元，利潤總額4334.05萬元，凈利潤1083.51萬元。五期工程：占地面積15301.07m2，建筑面積60903.23m2，總投資9797.87萬元，銷售收入12861.91萬元，營業(yè)稅金及附加707.41萬元，土地增值稅349.69萬元，利潤總額2206.94萬元，凈利潤1655.2萬元。六期工程：占地面積21654.52m2，建筑面積64963.59m2，總投資9916.87萬元，銷售收入14291.99萬元，營業(yè)稅金及附加786.06萬元，土地增值稅702.32萬元，利潤總額3086.74萬元，凈利潤2513.06萬元。全部部投資：占地面積129469.28m2，建筑面積388948m2，總投資57881.7萬元，銷售收入87324.24萬元，營業(yè)稅金及附加4802.83萬元，土地增值稅4997.28萬元，利潤總額20042.43萬元，凈利潤15031.82萬元。1.1.6資金籌措：以上六期工程資金全部自籌。主要資金來源為三個方面，一是初始的建設(shè)投資資本金投入，二是逐期開發(fā)銷售收入的再投入。1.1.7項目計算期：一期工程3年，其中建設(shè)期3年（含銷售期3年）。二期工程3年，其中建設(shè)期3年（含銷售期3年）。三期工程3年，其中建設(shè)期3年（含銷售期3年）。四期工程3年，其中建設(shè)期3年（含銷售期3年）。五期工程3年，其中建設(shè)期3年（含銷售期3年）。六期工程3年，其中建設(shè)期3年（含銷售期3年）。1.2編制依據(jù)1.原國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（2000年版）。2.通遼市人民政府《關(guān)于加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的實施意見》，2001年10月。3.國務(wù)院《關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實施意見》,2002年。《內(nèi)蒙古自治區(qū)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》,2003年。4.通遼市人民政府《西部大開發(fā)工程實施規(guī)劃綱要》，2003年。住建部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，2006年。5.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》6.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，GB50180-937.《內(nèi)蒙古城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》8．《經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城總體規(guī)劃設(shè)計方案》9．國家現(xiàn)行的財會、稅收政策。10．國家有關(guān)技術(shù)標準及規(guī)范。11．建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。1.3可行性研究的主要范圍本可行性研究的主是范圍為項目建設(shè)的背景和必要性、市場分析與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計方案、項目分期、建筑節(jié)能設(shè)計、環(huán)境保護、工程管理組織、項目實施進度安排、工程招標、投資估算、財務(wù)分析與評價、社會風(fēng)險分析、社會評價、研究結(jié)論與建議等方面。通過這些方面的分析，達到全面了解和掌握本項目可行性的各個方面，并提出有針對性的建議。1.4建設(shè)單位基本情況通遼馨國西部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家正在蓬勃發(fā)展的，以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，兼營房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，兼營房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司成立于2009年，注冊資金1000萬元，是通遼市綜合實力最強、發(fā)展規(guī)模最大的民營企業(yè)之一。公司成立以來，本著“打造精品社區(qū)、引領(lǐng)住宅潮流”的產(chǎn)品理念和市場定位，憑借在市區(qū)黃金地段的土地資源優(yōu)勢，進行房地產(chǎn)開發(fā)。公司設(shè)置“六部一室”，即開發(fā)部、工程部、預(yù)算部、物業(yè)部、營銷部、財務(wù)部和辦公室。共有員工39人，其中中、高級職稱或大學(xué)本科以上學(xué)歷人員占到了職工總數(shù)的80%以上，具有雄厚的資金實力和高度的專業(yè)化項目開發(fā)管理能力，是通遼市房地產(chǎn)界的一支具有強烈的社會責(zé)任感和引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新的地產(chǎn)新軍。公司成立之初，在郭鳳英總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，為適應(yīng)新時期市場競爭和公司發(fā)展的需要，按照“誠信為本、用戶至上、創(chuàng)建精品、服務(wù)大眾”的經(jīng)營原則，全體員工齊心協(xié)力、奮力拼博，以“管理創(chuàng)品牌、品牌促發(fā)展、誠信贏顧客”的工作思路和“追求卓越、力臻完美”的經(jīng)營方針，積極開展各項生產(chǎn)經(jīng)營工作，增強了企業(yè)的整體實力，取得了長足的進步?！伴_發(fā)一個樓盤，造福一方人民，樹立一座豐碑”是公司永遠不懈的追求。1.5項目建設(shè)的背景和必要性1.5.1項目建設(shè)的背景1.新城區(qū)已經(jīng)成為通遼市的行政中心區(qū)和未來的城市中心區(qū)。四年多來，通遼市新城區(qū)已經(jīng)初見規(guī)模，隨著市級政府機關(guān)的逐步遷入，目前已經(jīng)成為了通遼市的行政中心區(qū)。伴隨著行政中心的轉(zhuǎn)移，也帶動了人口的北移，由此，新城區(qū)的房地也隨之熱了起來。近三年來，河畔花園、碧桂園、京漢新城等大型的住宅建設(shè)相繼在新城區(qū)建設(shè)和建成，新城區(qū)初具規(guī)模。各類住宅小區(qū)和商業(yè)區(qū)的開發(fā)也風(fēng)頭正勁，人流在逐漸增多，房地產(chǎn)熱度與價格穩(wěn)步上升。2.項目位置是新老城區(qū)的連接通道項目位于新城區(qū)，是新城區(qū)與老城區(qū)的連接位置，也是新城區(qū)的外觀形象區(qū)。由此，這里也成為了通遼市城市發(fā)展的一個窗口。發(fā)展水平、建設(shè)水平的好壞，直接關(guān)系到通遼市的形象，也必將影響到通遼市的經(jīng)濟發(fā)展。在這里進行房地產(chǎn)開發(fā)，將是襯托城市環(huán)境，豐富城市內(nèi)容，增強城市功能的一個重要方面?？梢哉f，這個位置對于房地產(chǎn)業(yè)，是新城區(qū)甚至是通遼市經(jīng)濟發(fā)展的一個關(guān)鍵區(qū)域。1.5.2項目建設(shè)的必要性1.是經(jīng)濟發(fā)展的需要作為通遼市城市西移北擴的軸心區(qū)域，這里將連接老城區(qū)與新城區(qū)，是一個過渡帶。通遼市的城市發(fā)展，就是城市中心區(qū)離行政中心區(qū)越來越近，其原因是行政中心區(qū)承載著城市乃至全市范圍內(nèi)行政業(yè)務(wù)人流，同時，行政人員作為城市就業(yè)的主要組成部分，那么行政中心會帶動行政人員居住的轉(zhuǎn)移。且隨著新城區(qū)的日漸壯大和發(fā)展，其承載能力將越來越強，各類經(jīng)濟形式也會向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，容納就業(yè)也越來越多，而這些產(chǎn)業(yè)人口，就其工作需要，都會選擇交通方便、距離較近的地段購置房產(chǎn)，以方便工作和生活。2.是城市發(fā)展的需要擴大城市容量，提高城市人口水平，擴大城市就業(yè)，是中國發(fā)展的一個必然趨勢。由于城市的經(jīng)濟生長能力較強。城市擴容并不是沒道理，而是通過城市的擴大，吸納農(nóng)村閑人口或讓一部分依附于土地的人口走向城市。這樣，既不會降低農(nóng)村的經(jīng)濟能力，反而會提高農(nóng)村的經(jīng)濟效率，而被城市化的人口，也必將通過就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)，提高城市的經(jīng)濟總量。這樣，就會使在不降低農(nóng)村經(jīng)濟總量的基礎(chǔ)上，反而擴大了城市的經(jīng)濟總量。對于推動中國經(jīng)濟的發(fā)展，這是一個極好的發(fā)展模式。那么，城市的擴容趨勢明顯。而城市的擴容，也必將對房地產(chǎn)業(yè)提出更多的需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也就成為了城市發(fā)展，大至整個社會的經(jīng)濟發(fā)展的需要。3.是改善居住水平，提高居住質(zhì)量的需要隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對于居住水平和質(zhì)量的要求也越來越高。以經(jīng)濟條件允許的條件下，人們都會選擇更高水平與質(zhì)量的居住條件，這也是近些年房地產(chǎn)業(yè)高溫不退的一個非常重要的因素。通遼市作為發(fā)展中的中型城市，原來落后的居住條件，在近些年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展和觀念的改變，也正在釋放著