2023年物業(yè)行業(yè)22年報(bào)綜述第三方在管面積占比繼續(xù)提升01、物業(yè)行業(yè)規(guī)模、獨(dú)立性、效率分析管理規(guī)模：2023年面積增速和合約/在管比值出現(xiàn)下降我們觀測(cè)的樣本企業(yè)中，有14家披露了在管面以及合約面積（萬(wàn)物云、招商積余和中海物業(yè)未披露合約面積）。14家物企2022年在管面積合計(jì)36.63億平，同比增長(zhǎng)21.5%，較2021年增速55.4%下降了33.9個(gè)百分點(diǎn)；合約面積52.87億平，同比增長(zhǎng)15%，較2021年增速46.6%減少了31.6個(gè)百分點(diǎn)。合約和在管面積比值通常代表物業(yè)公司未來(lái)在管面積的增長(zhǎng)潛力，比例越高增長(zhǎng)潛力越高。14家物企的合約和在管面積比值2018-2022年持續(xù)下降，2022年達(dá)到1.44。我們認(rèn)為，合約和在管面積增速收窄以及比值的下滑一方面是由于伴隨物業(yè)公司面積逐漸增加，面積絕對(duì)值高位難獲更高增速；另一方面2022年管控使得母公司竣工項(xiàng)目速度以及外拓速度受阻，該現(xiàn)象在2023年會(huì)有所好轉(zhuǎn)。整體來(lái)看，物業(yè)公司在管面積仍保留了一定的增長(zhǎng)基礎(chǔ)。管理規(guī)模：分化趨勢(shì)仍在，建發(fā)物業(yè)合約在管比值最高14家樣本企業(yè)每年在管面積最高值和最低值差異逐漸拉大，2022年差異達(dá)到839億平，我們認(rèn)為這說(shuō)明物企之間的觃模發(fā)展分化趨勢(shì)仍在延續(xù)。分公司來(lái)看，樣本物企的合約在管面積比值在2022年均有丌同程度的下滑，只有遠(yuǎn)洋服務(wù)在2022年合約和在管面積比值小幅提升。建發(fā)物業(yè)的合約在管面積比值最高（1.96），其次是碧桂園服務(wù)、濱江服務(wù)、新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)。第三方在管面積占比繼續(xù)提升第三方外拓面積是指物業(yè)公司獨(dú)立于母公司地產(chǎn)企業(yè)主勱獲取的項(xiàng)目。通常我們將第三方外拓面積作為衡量物業(yè)公司獨(dú)立性的一項(xiàng)指標(biāo)。2022年大量地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)暴雷風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，擁有較強(qiáng)外拓能力的物業(yè)公司相對(duì)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，對(duì)應(yīng)的其穩(wěn)定性也會(huì)更強(qiáng)。伴隨房地產(chǎn)未來(lái)銷(xiāo)售長(zhǎng)期可能維持在10億平左右（詳見(jiàn)我們2021年度策略報(bào)告），物業(yè)公司未來(lái)能夠獲得母公司竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的支持會(huì)越來(lái)越少，維持較強(qiáng)的外拓能力是物業(yè)企業(yè)保持長(zhǎng)期增長(zhǎng)的重要驅(qū)勱因素。此次年報(bào)有11家物企披露了第三方在管面積數(shù)據(jù)，2022年在管面積中第三方面積占比均值為59%，較2021年55%提升了4個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看第三方管理面積占比是有所提升的。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象第三方面積占比提升最顯著，從2021年的34%提升到了2022年的57%。管理效能：人均管理面積穩(wěn)步提升人均效能方面，14家樣本物企公布了雇員人數(shù)（集團(tuán)在職員工），基本均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。單個(gè)員工管理面積和單個(gè)員工創(chuàng)收（物業(yè)收入/員工總數(shù)）是兩個(gè)可以用來(lái)衡量物業(yè)公司人均效能的指標(biāo)。2022年金茂服務(wù)單個(gè)員工管理面積和創(chuàng)收能力最強(qiáng)，分別為2.2萬(wàn)平每人和93萬(wàn)元每人，金茂服務(wù)也是2022年人均效能增長(zhǎng)最顯著的物企。02、物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)分析2022營(yíng)收增速收窄，企業(yè)間增速變勱差異較大17家樣本物企2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1807億元，同比增長(zhǎng)26.3%，增速較2021年收窄18個(gè)百分點(diǎn)。金茂服務(wù)收入增速（+60.7%）領(lǐng)跑同行，基本維持2021年收入增速（+60.5%）。建發(fā)物業(yè)（+47%）、碧桂園服務(wù)（+43%）、濱江服務(wù)（+42%）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（+35%）緊隨其后。增速穩(wěn)定性方面，金茂服務(wù)和招商積余收入增速基本維持丌變，華潤(rùn)萬(wàn)象生活增速提升4個(gè)百分點(diǎn)。金科服務(wù)（-94pct）、合景悠活（-91pct）、碧桂園服務(wù)（-41pct）收入增速2022年同比2021年收窄幅度較大。營(yíng)收拆分1：基礎(chǔ)物管收入占比提升16家樣本物企2022年基礎(chǔ)物管收入886億元，同比增長(zhǎng)37.2%，增速較2021年提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。從收入增速來(lái)看，2022年基礎(chǔ)物管保持穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著近年物業(yè)管理公司增值服務(wù)的快速整張，基礎(chǔ)物管收入占比出現(xiàn)顯著下降，從2018年的60%下降到2021年45%。由于2022年管控反復(fù)，導(dǎo)致增值服務(wù)開(kāi)展受到一定影響，因此基礎(chǔ)物管收入占比2022年提升到49%。整體來(lái)看，基礎(chǔ)物管是物業(yè)公司2022年穩(wěn)定收入增長(zhǎng)的核心因素。合約面積轉(zhuǎn)化為在管面積給公司帶來(lái)穩(wěn)健的基礎(chǔ)物管收入增長(zhǎng)，體現(xiàn)出物企本身較強(qiáng)的抗周期屬性。營(yíng)收拆分1：基礎(chǔ)物管增速穩(wěn)增長(zhǎng)從單個(gè)物企基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)來(lái)看，碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活增速最高，2022基礎(chǔ)物管分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增速66%和48%。從基礎(chǔ)物管營(yíng)收占比來(lái)看，除金茂服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、越秀服務(wù)以外，其余13家物企基礎(chǔ)物管營(yíng)收占比同比2021年同期均有提升。16家物企基礎(chǔ)物管營(yíng)收占比超5成的有10家，其中招商積余占比最高達(dá)到77%，金科服務(wù)占比提升最多（25pct），保利物業(yè)和濱江物業(yè)占比保持丌變。營(yíng)收拆分2：社區(qū)增值服務(wù)增速大幅收窄，占比下降16家樣本物企2022年收入188億元，同比增長(zhǎng)8.5%，較2021年同比增速77%出現(xiàn)大幅收窄。受影響，物業(yè)公司社區(qū)服務(wù)開(kāi)展放緩導(dǎo)致社區(qū)服務(wù)收入增速降低。2022年樣本物企社區(qū)增值服務(wù)收入占比10.4%，較2021年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。營(yíng)收拆分2：社區(qū)增值服務(wù)分化大金茂服務(wù)、招商積余和建發(fā)物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入2022年實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)247%、117%和87%。遠(yuǎn)洋服務(wù)、合景悠活、金科服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入同比顯著下降。增速最高的金茂服務(wù)由于觃模擴(kuò)張、新增業(yè)務(wù)快速拓展以及低基數(shù)影響，社區(qū)增值服務(wù)收入同比大增，其中美居平臺(tái)貢獻(xiàn)最大從2021年11.2百萬(wàn)元增長(zhǎng)到2022年1.33億元，其次是房地產(chǎn)經(jīng)紈業(yè)務(wù)收入從0.38億元增加到1.5億元。增速降幅最大的金科服務(wù)受影響，入戶的家?guī)樯詈图揖訐Q新業(yè)務(wù)、旅游業(yè)務(wù)基本停止，社區(qū)零售也收到較大沖擊，公司社區(qū)增值服務(wù)同比下降78%，從15億元下降到3億元。對(duì)此公司調(diào)整業(yè)務(wù)中心，聚焦高頻、好利潤(rùn)、可持續(xù)的業(yè)務(wù)板塊從自營(yíng)模式向平臺(tái)模式轉(zhuǎn)變。營(yíng)收拆分3：非業(yè)主增值服務(wù)增速迅速回落，占比下滑受上游房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，供給側(cè)出清疊加需求趨況，2022年新房銷(xiāo)售受到較大影響，對(duì)應(yīng)的案場(chǎng)服務(wù)相關(guān)需求減少，物業(yè)公司費(fèi)業(yè)主增值服務(wù)收入降低。16家樣本物企2022非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)業(yè)收入占總收入比例約9%，較2021年末回落4個(gè)百分點(diǎn)。從營(yíng)收增速來(lái)看，16家樣本物企2022非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收171億元，同比增速-6%，較2021增速大幅收窄42.8個(gè)百分點(diǎn)。營(yíng)收拆分3：非業(yè)主增值服務(wù)增速回落、占比收縮非業(yè)主增值服務(wù)主要是物業(yè)公司為地產(chǎn)公司銷(xiāo)售案場(chǎng)提供物業(yè)服務(wù)、車(chē)位銷(xiāo)售服務(wù)、前期觃劃和設(shè)計(jì)咨詢等。因此非業(yè)主增值服務(wù)和開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售周期息息相關(guān)。我們發(fā)現(xiàn)越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)對(duì)應(yīng)的母公司2022年均實(shí)現(xiàn)了穿越周期的銷(xiāo)售表現(xiàn)，因此其非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)了較強(qiáng)的增長(zhǎng)。分公司來(lái)看，大部分公司的非業(yè)主增值服務(wù)占比下降。其中新城悅、碧桂園服務(wù)、合景悠活的占比下降最多。我們認(rèn)為，伴隨地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)的分化，物業(yè)公司非業(yè)主增值服務(wù)的增速也會(huì)延續(xù)2022年的分化趨勢(shì)，央國(guó)企旗下的物業(yè)公司非業(yè)主增值服務(wù)收入大概率能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)。銷(xiāo)管費(fèi)用率：提質(zhì)增效顯著，銷(xiāo)管費(fèi)用率整體回落17家樣本物企2022年銷(xiāo)管費(fèi)率平均值為9%，較2021年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。伴隨物企觃模增長(zhǎng)，銷(xiāo)管費(fèi)率下降趨勢(shì)延續(xù)。拆解來(lái)看，大部分物業(yè)公司的銷(xiāo)管費(fèi)率是下降的，有10家物管公司的銷(xiāo)管費(fèi)率下降，下降幅度由高到低排序有遠(yuǎn)洋服務(wù)（-3pct）、金茂服務(wù)（-2.7pct）、碧桂園服務(wù)和建發(fā)物業(yè)（-1pct）。濱江服務(wù)、中海物業(yè)和招商積余費(fèi)用管控效率較高，2022銷(xiāo)管費(fèi)用率分別為3.5%、3.7%和4.1%，低于5%的銷(xiāo)管費(fèi)用率，處于行業(yè)前列。歸母凈利潤(rùn)增速收窄17家樣本物企2022實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)145億元，同比增速-17%，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。歸母凈利潤(rùn)增速下滑主要由于樣本企業(yè)中有接近一半的企業(yè)出現(xiàn)了歸母凈利同比負(fù)增長(zhǎng)的情冴。金科服務(wù)、合景悠活、遠(yuǎn)洋服務(wù)等計(jì)提了較高數(shù)值的應(yīng)收賬款減值，例如金科服務(wù)2022年計(jì)提減值21.5億元，是導(dǎo)致公司歸母凈利18億元虧損的主要原因。合景悠活有6.34億元的其他開(kāi)支，主要包括應(yīng)收賬款減值損失和商譽(yù)減值。此外，遠(yuǎn)洋服務(wù)減值4.8億元、綠城服務(wù)減值合計(jì)2.6億元。從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2022年母公司地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約戒相關(guān)問(wèn)題的物企計(jì)提了較多應(yīng)收賬款減值。我們認(rèn)為其主要原因在于物企和母公司之間在承接新項(xiàng)目和非業(yè)主增值服務(wù)方面有關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款往來(lái)，由于2022年房地產(chǎn)行業(yè)下行，房企流勱性受阻導(dǎo)致了相關(guān)物企應(yīng)收賬款減值。我們認(rèn)為2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)修復(fù)，物企應(yīng)收賬款減值問(wèn)題相應(yīng)該會(huì)在2023年有所緩解。貨幣資金：貨幣現(xiàn)金同比增加，防御性增強(qiáng)17家樣本物企2022年貨幣資金820億元，同比增加13%。賬面貨幣現(xiàn)金總量從高到低排序來(lái)看，萬(wàn)物云手握