大連市三寰集團(tuán)南溝溫泉度假村前期規(guī)劃TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、項目概述 4\o"CurrentDocument"二、資源優(yōu)勢分析 5\o"CurrentDocument"1、外部優(yōu)勢 5\o"CurrentDocument"2、內(nèi)部優(yōu)勢 5\o"CurrentDocument"三、規(guī)劃與經(jīng)營項目建議 6\o"CurrentDocument"1、戰(zhàn)略規(guī)劃 6\o"CurrentDocument"2、主要經(jīng)營項目建議 7\o"CurrentDocument"溫泉會所 8溫泉浴城 8康體理療中心 9\o"CurrentDocument"商務(wù)會議中心 10風(fēng)味餐廳 10\o"CurrentDocument"溫泉別墅 11\o"CurrentDocument"生態(tài)農(nóng)莊 12\o"CurrentDocument"室外娛樂場 13\o"CurrentDocument"溫泉度假酒店 14\o"CurrentDocument"室內(nèi)溫泉 14\o"CurrentDocument"場分析、預(yù)測 14\o"CurrentDocument"1、行業(yè)分析 14\o"CurrentDocument"2、市場分析 17商務(wù)會議客戶 17\o"CurrentDocument"旅行團(tuán)客戶 18\o"CurrentDocument"度假療養(yǎng)客戶 18\o"CurrentDocument"3、營銷推廣 19\o"CurrentDocument"開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點(diǎn) 19\o"CurrentDocument"實(shí)際運(yùn)營期的營銷推廣重點(diǎn) 20\o"CurrentDocument"五、項目投資經(jīng)濟(jì)分析 221、度假村內(nèi)各項目的具體收支及回收期分析 22溫泉會所 22投資總額 22\o"CurrentDocument"營業(yè)收入 23營業(yè)成本 24利潤 24投資回收期 25\o"CurrentDocument"溫泉別墅 25投資總額 25\o"CurrentDocument"營業(yè)收入 25營業(yè)成本 26\o"CurrentDocument"利潤 27投資回收期 27\o"CurrentDocument"生態(tài)農(nóng)莊 27投資總額 27\o"CurrentDocument"營業(yè)收入 27營業(yè)成本 27利潤 28投資回收期 28室外娛樂場 28投資總額 28\o"CurrentDocument"營業(yè)收入 29營業(yè)成本 29\o"CurrentDocument"利潤 29投資回收期 30溫泉度假酒店及滑雪度假酒店 30投資總額 30\o"CurrentDocument"營業(yè)收入 30營業(yè)成本 31利潤 31投資回收期 32\o"CurrentDocument"室內(nèi)溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他建筑 32\o"CurrentDocument"2、度假村整體利潤總額及投資回收期 32利潤總額 33投資總額 33靜態(tài)投資回收期 33\o"CurrentDocument"六、投資建議 33\o"CurrentDocument"1、項目的優(yōu)勢與風(fēng)險 33\o"CurrentDocument"項目的優(yōu)勢 33\o"CurrentDocument"項目的風(fēng)險 34\o"CurrentDocument"2、投資建議 34一.項目概述南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域位于前黃路以西，僑山墓園以南，西至翔龍山莊，總占地面積136萬平方米（2040畝）。該規(guī)劃以《大連森林公園規(guī)劃》為依據(jù)，從旅順中路進(jìn)入前環(huán)路華僑農(nóng)場南溝區(qū)域。為了避開僑山墓園對整個區(qū)域的影響，規(guī)劃建大型廣場進(jìn)入，分兩條主干路形成區(qū)域內(nèi)部回路。該規(guī)劃主要以旅游休閑為主，分為三個區(qū)，即：休閑活動區(qū)（度假活動中心，林?；﹫?，體育休閑活動山莊）、旅游度假區(qū)（藝術(shù)會館、溫泉度假村、養(yǎng)生茶道山莊）、生態(tài)游覽區(qū)（養(yǎng)生谷度假山莊、翔龍山莊）。其中林?；﹫觯ㄕ嫉?77畝）和翔龍山莊（占地37.1畝）為已營業(yè)項目，其他為待建項目。二.資源優(yōu)勢分析.外部優(yōu)勢南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域附近沒有其他休閑度假場所，能夠有效的聚攬客源。大連市現(xiàn)有的溫泉度假村均已興建多年，從現(xiàn)代化程度、建筑美觀以及配套設(shè)施上來看，南溝溫泉度假村均有較大優(yōu)勢。.內(nèi)部優(yōu)勢南溝溫泉度假村與大連市其他溫泉度假村相比，內(nèi)在的優(yōu)勢更加明顯。首先，大連市屬于北方城市，冬季溫度較低，屬溫泉度假淡季，但是南溝溫泉度假村建有林海滑雪場，能很好的招攬客源，做到淡季不淡，另外也可以興建室內(nèi)溫泉池，在滑雪運(yùn)動后，享受室內(nèi)溫泉,將成為冬季一大看點(diǎn)；其次，南溝溫泉度假村不是單純的溫泉療養(yǎng)、旅游度假，還包括高爾夫球場、山地馬場、植物觀賞園等設(shè)施，屬于綜合型休閑度假場所；最后，南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有翔龍山莊以及養(yǎng)生谷度假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，南溝溫泉度假村的經(jīng)營模式、客源更加多元化。三.規(guī)劃與經(jīng)營項目建議.戰(zhàn)略規(guī)劃目前，大連市內(nèi)已開發(fā)的溫泉度假村的戰(zhàn)略定位多以“健康、休閑”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫(yī)療效果及度假村的基本功能而已，定位內(nèi)涵過于狹隘。另外，由于戰(zhàn)略定位的雷同，游客無法區(qū)分出若干溫泉度假村的區(qū)別，從而導(dǎo)致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉度假村的盈利水平低。隨著新的溫泉度假村的不斷開發(fā)，原有的溫泉度假村面臨著設(shè)備老化，服務(wù)項目缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。因此，為了把握旅游者的消費(fèi)趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，南溝度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨(dú)特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路,充分利用度假村內(nèi)的自然山林資源，結(jié)合溫泉這種獨(dú)特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態(tài)、自然、環(huán)保的特點(diǎn)，為旅客提供健康、休閑、豐富的咱然假期”。.主要經(jīng)營項目建議這里所說的經(jīng)營項目，是指除林?；﹫觯òㄆ渑涮捉?jīng)營項目）和翔龍山莊外，其他的經(jīng)營項目。項目設(shè)施要求溫泉會所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂的結(jié)合,借助溫泉別墅的住宿條件優(yōu)勢，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)；商務(wù)會議中心要求會議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。溫泉別墅以住宿客人為服務(wù)對象，按照四星級旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣7化，體現(xiàn)各國、各民族的特色。生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村的特色工程生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂功能，產(chǎn)品以當(dāng)?shù)兀ㄖ参飯@）的特產(chǎn)為主（蘋果、櫻桃等）。室外娛樂是溫泉度假村的娛樂設(shè)施之一，根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形來開發(fā)多種室外活動項室外娛樂場目，建造多種室外活動設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安全性。溫泉度假酒店是溫泉度假村的主要住宿及會議場所。按照三星級旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施。溫泉度假酒店是溫泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺室內(nèi)溫泉季30%客流量為宜?？捎行Ь徑獾镜目土髁坎町悺厝獣鶞厝獣菧厝燃俅宓臉?biāo)志工程，主要服務(wù)項目由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。溫泉浴城溫泉浴城是溫泉會所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。經(jīng)典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統(tǒng)的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設(shè)施功能的前提下增加和引進(jìn)先進(jìn)的洗浴服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項目，提高服務(wù)檔次和設(shè)施水平。設(shè)置水幕電影等水上娛樂設(shè)施，開發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動和岸邊活動。而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化，集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。要設(shè)計建造各式各樣的溫泉湯池，與溫泉別墅交相輝映，形成不同的風(fēng)格，例如卡通風(fēng)格，田園風(fēng)格、歐式風(fēng)格，重點(diǎn)突出回歸自然的形式。各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。各個湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時使用的“家庭池”、“友情池”?？煽紤]設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽光浴等特色項目，在強(qiáng)調(diào)各種項目的特殊療效的同時突出享受、與大自然融為一體的氛圍?？刁w理療中心康體理療中心是溫泉會所的主要配套服務(wù)設(shè)施。溫泉的水溫高，含有多種對身體有益的礦物質(zhì)。要在充分發(fā)揮溫泉這種固有功效的基礎(chǔ)上，針對治病和健身的需要，聘請專職醫(yī)師指導(dǎo)，配合純中草藥及中醫(yī)針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形式及其他康體設(shè)施達(dá)到“有病治病，無病健身”的目的，使之成為市內(nèi)乃至省內(nèi)有名的溫泉康體理療之地。除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項目，從而豐富康體理療中心的服務(wù)項目，讓旅客有更多的選擇。商務(wù)會議中心商務(wù)會議中心是滿足商務(wù)客戶會議需求的設(shè)施。要有能容納200人的多功能廳。多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級音響等各種先進(jìn)的會議設(shè)施外，還應(yīng)配齊其他設(shè)備，以供客戶舉辦宴會和歌舞晚會。為了提高場地的綜合利用率，大的多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把大廳間隔成幾個大小不一的小廳。除了多功能廳外，還要有若干能容納10-50人，裝修豪華、功能齊全的中小型會議室，以滿足客戶高檔次的需求。溫泉會所內(nèi)要設(shè)立一個商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)等服務(wù)，以及移動電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務(wù)。風(fēng)味餐廳風(fēng)味餐廳內(nèi)的裝修不能太豪華，要與整個度假村的生態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設(shè)計、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享10受到的農(nóng)家氛圍。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無公害的家禽、塘魚為主。制作要標(biāo)榜正宗的農(nóng)家菜做法來吸引客人。同時也為客人加工從生態(tài)農(nóng)莊里采摘的瓜果蔬菜，讓客人充分享受“娛樂勞動的成果”。溫泉別墅溫泉別墅是溫泉度假村住宿設(shè)施之一。考慮到溫泉度假村的整體規(guī)模，建議興建60棟以上別墅。溫泉別墅按照四星級旅游涉外賓館的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，溫泉接入每一間客房。別墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律，要注重吸取各國、各民族的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉別墅與臨近溫泉池形成統(tǒng)一特色，成為度假村內(nèi)的別樣風(fēng)景。例如60棟別墅分為三個群落，歐式風(fēng)格別墅群二十棟，臨近的溫泉池可為咖啡溫泉池、酒溫泉池等；復(fù)古風(fēng)格別墅群二十棟，臨近的溫泉池可為貴妃池、華清池等；童話風(fēng)格別墅群二十棟，臨近溫泉池可為泡泡池、小魚溫泉池等。其中小型別墅（五個標(biāo)準(zhǔn)間）占別墅群總量的30%左右，中型別墅（五個標(biāo)準(zhǔn)間+兩個豪華套房）占別墅群總量55%左右，大型別墅（八個標(biāo)準(zhǔn)間十三個豪華套房）占別墅群總量的15%左右。為了突出度假村內(nèi)優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留空地以供以后的發(fā)展使用，別墅周圍要鋪設(shè)大面積的草地或灌木樹林，使別11墅的建筑面積與綠地面積達(dá)到1:5的比例。由于溫泉別墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動場所較為分散，為了確保客人的生命和財產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛(wèi)技能的同時還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時可以集合保衛(wèi)力量及時到達(dá)現(xiàn)場，從而提高安全保衛(wèi)工作的時效性。在溫泉別墅的開發(fā)過程中，也可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費(fèi)入住權(quán)，其他時間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報。生態(tài)農(nóng)莊生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村內(nèi)的特色工程，依托度假村周圍的自然山坡，根據(jù)土地情況種植一些瓜果和蔬菜。生態(tài)農(nóng)莊要嚴(yán)格按照無公害標(biāo)準(zhǔn)來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗12不同品種的瓜果蔬菜。并可開設(shè)養(yǎng)殖場，按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法飼養(yǎng)無公害的家禽和塘魚。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村內(nèi)的另一觀光景點(diǎn)。還應(yīng)設(shè)置一些娛樂活動，調(diào)動旅客的積極性，使旅客感覺與自然之間更親近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時品嘗；讓旅客認(rèn)購樹木的所有權(quán)或某一段時期的采摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識小競賽等等。整個農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍。室外娛樂場室外娛樂場是溫泉度假村內(nèi)除溫泉會所外的另一主要娛樂設(shè)施，各種室外活動項目主要根據(jù)溫泉度假村的室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。根據(jù)國際室外娛樂的潮流，可建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等多種室外活動設(shè)施。垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計獨(dú)特，魚類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。垂釣場所處水域還可以用來開發(fā)荷花池等項目，讓游客能在13優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。溫泉度假酒店溫泉度假酒店是溫泉度假村主要住宿設(shè)施。按照三星級旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施建造，按照規(guī)劃規(guī)模以及客流量預(yù)計，酒店客房應(yīng)在200間左右。室內(nèi)溫泉室內(nèi)溫泉是溫泉浴城冬季替代品。由于大連地處北方，冬季有時過于寒冷，不適宜在室外泡溫泉，故北方溫泉冬季為淡季。室內(nèi)溫泉可以有效緩解淡季與旺季客流量差。室內(nèi)溫泉可為三至四層建筑，每層設(shè)有若干特色風(fēng)格的溫泉池，主要供冬季滑雪、商務(wù)會議及其他游客使用。除冬季，其他季節(jié)室內(nèi)溫泉基本處于關(guān)閉狀態(tài)，或在客流量大時作為備用溫泉池使用。四.市場分析、預(yù)測.行業(yè)分析溫泉度假村屬于第三產(chǎn)業(yè)中的旅游地產(chǎn)行業(yè)，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力支持發(fā)14展的領(lǐng)域。根據(jù)大連市旅游局2009年提供的一組數(shù)據(jù)：1至7月份，全市接待海外游客52.4萬人次，基本與去年同期持平；接待國內(nèi)游客1864萬人次，同比增長16%；國內(nèi)旅游收入234.46億元，同比增長19%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入259.24億元，同比增長17%。從6月下旬開始，大連旅游進(jìn)入了快速增長通道，國內(nèi)旅游市場持續(xù)著旺盛的增長勢頭，入境游客和旅游外匯收入7月份增幅達(dá)到20%。增加了大連與日本和韓國的航班密度，新開通15條國內(nèi)航線，各旅行社組織開通往返大連的包機(jī)航班近百架次。大連機(jī)場7月份單月旅客吞吐量首次突破100萬人次大關(guān)。加開了北京和省內(nèi)臨時旅客列車3對。特別是7月下旬以來，星級酒店連續(xù)20余天入住率近乎100%，社會旅館的入住率也達(dá)到90%以上，價格達(dá)歷史最高水平。8月份的第一個周末，金石灘國際旅游度假區(qū)接待游客人數(shù)和旅游收入同比增長均超過70%，8月1日、2日黃金海岸游客人數(shù)達(dá)10萬人，發(fā)現(xiàn)王國接待游客4萬人。老虎灘海洋公園、圣亞海洋世界、森林動物園等主要景區(qū)游客爆滿，老虎灘海洋公園最高日接待量近3萬人。星海公園、星海灣、傅家莊等市內(nèi)三大主要海濱浴場游客數(shù)量比去年同期15增長30%以上。國內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨5大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關(guān)部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時候都好；二、中國正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個行業(yè)的對外開放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國旅游業(yè)的對外開放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年，全球?qū)⒔哟?6億人次的國際旅游者，國際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬億美元，國際旅游人數(shù)和消費(fèi)平均增長率將分別達(dá)到4.35%和6.7%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長3%的幅度。在這個大趨勢下，世界旅游組織對中國今后20年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。學(xué)者的分析表明：21世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)，未來516年，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先，行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大并購。未來5年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似BassHotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團(tuán)。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。第三，服務(wù)國內(nèi)消費(fèi)者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。這是隨著國內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。第四、旅游景點(diǎn)類的上市公司將得到良好的發(fā)展。.市場分析商務(wù)會議客戶大連地區(qū)及鄰近城市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商務(wù)客源的開拓打下了較好的基礎(chǔ)。南溝溫泉度假村所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，這類項目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是民營和私企，如電子信息加工企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費(fèi)能力比較強(qiáng)；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達(dá)成共識，往往比較穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計，2006年，大連市超億元的民營企業(yè)就已經(jīng)達(dá)到193家，全市私營企業(yè)數(shù)量超過4萬戶，市國資委下屬國有企業(yè)28家。因此，17預(yù)測在溫泉度假村的運(yùn)行完全走上軌道之后，每年至少可以吸引4%的商務(wù)客人，即8家超億元民營企業(yè)，800家私營企業(yè)及1家國有企業(yè)。旅行團(tuán)客戶大連市旅游行業(yè)進(jìn)入快速增長期2009年1-7月國內(nèi)游客數(shù)量已經(jīng)超過1800萬人次。并且三寰旅行社是三寰大酒店下屬全資子公司，對打開旅行團(tuán)市場很有幫助。保守預(yù)計，大連市2009年國內(nèi)游客數(shù)量超過3000萬，如能加大對旅行社的宣傳力度，估計能吸引2%-4%的游客，即60萬-80萬人次。度假療養(yǎng)客戶一方面，大連市不乏有實(shí)力的企業(yè)，如舊M、微軟、花旗、DELL、SONY等，其工作人員人數(shù)眾多，層次較高，由于溫泉對人體具有獨(dú)特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設(shè)和運(yùn)營期間的各個階段，通過主動的營銷和公關(guān)手段爭取成為周邊大型企業(yè)和政府部門工作人員的定點(diǎn)療養(yǎng)基地，其方式可靈活多樣。另一方面，由于大連市風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，很多外來人口選擇在大連養(yǎng)老，因此，度假村可與高檔養(yǎng)老院接洽合作，并通過各種手段爭取高收入退休人員來度假村療養(yǎng)。另外，大連市現(xiàn)有人口超過600萬，并將逐漸發(fā)展成為千萬人口的大城市，度假村完18全步入正軌后，通過各種宣傳手段，估計能爭取到2%-4%的大連市本地游客，即12-24萬人次，加上外來養(yǎng)老人口，預(yù)計可達(dá)到15-27萬人次?？偟膩碚f，根據(jù)市場分析，可以預(yù)計溫泉度假村每年接待的各類游客可達(dá)到100-120萬人次（商務(wù)游客20萬，旅行社團(tuán)游客60-80萬，散客20萬）。其中，住宿過夜人數(shù)可達(dá)40-50萬人次（商務(wù)客人中的50%、旅行社團(tuán)客人中的50%、散客中的10%）。.營銷推廣由于市場競爭激烈，南溝溫泉度假村要想在眾多的溫泉度假村中脫穎而出，除了要有正確的市場定位外，還必須加大營銷推廣的力度。溫泉度假村必須在項目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場營銷部門，全面負(fù)責(zé)營銷調(diào)研、制定營銷計劃、設(shè)計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營銷行為。南溝溫泉度假村由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項目多，工程量大，需要較長的開發(fā)時間，因此溫泉度假村的營銷推廣活動在開發(fā)建設(shè)期和實(shí)際運(yùn)營期各有側(cè)重。開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點(diǎn)在開發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營銷推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。從大連市政府的發(fā)展規(guī)劃來看，旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了大連市的重點(diǎn)發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)地位。集休閑、19娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為大連市政府作為旅游發(fā)展配套設(shè)施的一項重要方面。因此，南溝溫泉度假村應(yīng)與大連市政府搞好關(guān)系，以便獲得大連市政府的有力支持，借助政府的免費(fèi)對外宣傳機(jī)會來提高知名度。當(dāng)項目工程完成三分之二，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入后期階段時，溫泉度假村應(yīng)該開始積極策劃營銷活動，主動與當(dāng)?shù)丶笆?nèi)各大旅行社接觸，商量設(shè)計以溫泉度假村及周圍旅游景點(diǎn)為中心的旅游線路，借助旅行社完善的旅游營銷渠道直接向消費(fèi)者宣傳。另外，聘請形象設(shè)計公司設(shè)計CI（企業(yè)形象識別）和VI（視覺識別），并通過室外廣告牌等讓目標(biāo)客源市場所在地深圳、東莞、香港和惠州當(dāng)?shù)氐木用駥厝燃俅逵懈行哉J(rèn)識。當(dāng)項目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，溫泉度假村開始試運(yùn)營時，市場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)的新聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。通過各種促銷手段在短時間內(nèi)迅速打開市場，給到過溫泉度假村的旅客都留下良好的印象，讓他們成為度假村的免費(fèi)宣傳者。實(shí)際運(yùn)營期的營銷推廣重點(diǎn)20當(dāng)南溝溫泉度假村初步打開市場，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營期后，營銷推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭取回頭客。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系，執(zhí)行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié)議，相互提供優(yōu)惠，為對方爭取客源；建立客戶檔案，與商務(wù)會議客人和企業(yè)客戶搞好關(guān)系，加大營銷工作力度。此外，還要定期舉辦各種特色活動，滿足旅游求新求異的心理需求。例如：依托生態(tài)農(nóng)莊，在櫻桃成熟的季節(jié)舉辦櫻桃節(jié)，策劃櫻桃宴等各種與櫻桃相關(guān)的活動；依托專業(yè)設(shè)施齊全、有專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和安全攀道的攀巖壁舉辦省內(nèi)攀巖比賽等等。贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ?，以及與度假村內(nèi)各種服務(wù)項目相關(guān)的公益活動，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從而增強(qiáng)溫泉度假村的形象。在實(shí)際運(yùn)營期內(nèi)，只有依靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，各種營銷推廣工作才能順利開展。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強(qiáng)對服務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)管。且度假村要不斷提升自己，包括知名度，保持持續(xù)發(fā)展的動力，并逐步與國外旅游市場接軌，執(zhí)行國際有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證。21五.項目投資經(jīng)濟(jì)分析說明：項目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經(jīng)營項目建議等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評價，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測和估計多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價值。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊進(jìn)一步詳細(xì)商討，計劃投資與實(shí)際投資的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)測數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營后的實(shí)際數(shù)據(jù)不可能完全一致。.度假村內(nèi)各項目的具體收支及回收期分析溫泉會所投資總額：6，000萬元，包括：溫泉浴城（室外）浴城分為經(jīng)典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為主要風(fēng)格。參考同類溫泉浴城，估計基建投資：3,600萬元（包括圍墻、綠化等費(fèi)用）；設(shè)備投資：1.600萬元；流動資金：200萬元。總計：3,600+1，600+200=5,400萬元?？刁w理療中心基于溫泉度假村的定位，康體中心并不需要過于豪華，22而是以充分挖掘溫泉的康體潛力為主，中西醫(yī)結(jié)合。估計基建投資：200萬元（包括浴城的附屬設(shè)施）；設(shè)備投資：180萬元；流動資金：20萬元?？傆嫞?00萬元。風(fēng)味餐廳餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。估計基建投資：120萬元；設(shè)備投資：60萬元；流動資金：20萬元?？傆嫞?00萬元。營業(yè)收入?yún)⒖即筮B市及周邊溫泉度假區(qū)價格，南溝溫泉度假村的溫泉浴定價：80元/每位。其他收費(fèi)項目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時，根據(jù)之前的市場預(yù)測，預(yù)計溫泉浴城一年接待客流量可達(dá)100-120萬人次。當(dāng)然，實(shí)際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營銷力度。根據(jù)前面所做的市場預(yù)測，按照預(yù)測數(shù)量的70%計算，營業(yè)收入初步估算如下：項目名稱容量預(yù)算（萬人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬元）溫泉浴城75806，000康體理療中心75*15%=11.256067523風(fēng)味餐廳75*80%=60301,800合計8,475.1.3.營業(yè)成本管理費(fèi)用（包括員工工資，按照營業(yè)收入10%計算）：8,475*10%=847.5萬元房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）：（3，600+200+120）/20=196萬元設(shè)備折舊（5年直線折舊）：（1，600+180+60）/5=368萬元維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的15%計算）：8,475x15%=1,271.25萬元營業(yè)物品消耗（不含風(fēng)味餐廳，按營業(yè)收入的25%計算）：8,475*25%=2,118.75萬元風(fēng)味餐廳制作成本（按收入60%計）：1,800x60%=1,080萬元營業(yè)稅金（按收入5.55%計）：8,475x5.5%=470.3625萬元利潤稅前利潤8475（847.5+196+368+1271.25+2118.75+1080+470.3625）24=2123.1375萬元所得稅2123.1375*25%=530.78萬元稅后利潤2123.1375-530.78=1592.35萬元投資回收期（不計建設(shè)期）6000/1592.35=3.8年1.2,溫泉別墅投資總額為：3338萬元按照四星級標(biāo)準(zhǔn)興建60棟別墅其中小型別墅18棟（每棟五個標(biāo)準(zhǔn)間），中型別墅33棟（每棟五個標(biāo)準(zhǔn)間+兩個豪華套房），大型別墅9棟（每棟八個標(biāo)準(zhǔn)間十三個豪華套房）,共計327個標(biāo)準(zhǔn)間，93個豪華套房,初步估計基建投資額為：2565萬元（18棟小別墅*25+33棟中型別墅*45+9棟大型別墅*70）;初步估計設(shè)備投資額為：723萬元（327*1.5+93*2.5）;初步估計需流動資金：50萬元。營業(yè)收入對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待商榷，這里的收入預(yù)測僅作參考。大連市內(nèi)的三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間的平均收費(fèi)為 200-28025元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶計，標(biāo)準(zhǔn)間對旅行社的收費(fèi)定在130元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場主要是淡季的商務(wù)客人，定價在220元左右是較為合理的。按照入住率達(dá)到70%計算，初步估計營業(yè)收入如下：標(biāo)準(zhǔn)間收入：327*360*0.7*130=892.71萬元豪華套房收入：93*360*0.7*220=515.592萬元總收入：892.71+515.592=1408.302萬元營業(yè)成本管理費(fèi)用（含員工工資，按營業(yè)收入的10%計算）：1408.302*10%=140.83萬元房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）：2565/20=128.25萬元設(shè)備折舊（5年直線折舊）：723/5=144.6萬元維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的8%計算）：1408.302*8%=112.66萬元營業(yè)物品消耗（含別墅房間耗費(fèi)按營業(yè)收入25%計算）：1408.302*25%=352.08萬元營業(yè)稅金（營業(yè)收入的5.55%）:1408.302*5.55%=78.16萬元26利潤稅前利潤：1408.302-(140.83+128.25+144.6+112.66+352.08+78.16)=451.722萬元所得稅：451.722*25%=112.93萬元稅后利潤：451.722-112.93=338.79萬元投資回收期(不計建設(shè)期)3338/338.79=10年生態(tài)農(nóng)莊投資總額為：300萬元生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。其中開墾荒地、建溫室等方面要列為重點(diǎn)。營業(yè)收入生態(tài)農(nóng)莊以果樹、大棚蔬菜以及無公害家禽、塘魚為主，估計可吸引30%左右的游客，按照上文所述年游客量在100-120萬，則生態(tài)農(nóng)莊年游客數(shù)量為30萬。按照人均消費(fèi)15元計算，則營業(yè)收入為：30*15=450萬元營業(yè)成本27管理費(fèi)用（含員工工資，按營業(yè)收入的10%計算）:450*10%=45萬元設(shè)備折舊（因多為設(shè)備，作5年直線折舊）：300/5=60萬元維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的8%計算）：450*8%=36萬元農(nóng)莊原材料成本（按營業(yè)收入50%計算）：450*50%=225萬元營業(yè)稅金：450*5.55%=24.975萬元利潤稅前利潤：450-（45+60+36+225+24.975）=59.025萬元所得稅：59.025*25%=14.76萬元稅后利潤：59,025-14.76=44.27萬元投資回收期450/44.27=10年室外娛樂場投資總額為：550萬元28室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。項目的投資成本均較低。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致。初步估計基建投資額300萬元；設(shè)備投資額200萬元；流動資金50萬元。營業(yè)收入初步估計室外娛樂場可吸引20%-30%游客，即20-30萬人，按照年吸引游客25萬人計算，人均消費(fèi)35元，則營業(yè)收入為：25*35=875萬元。營業(yè)成本管理費(fèi)用（含員工工資。按營業(yè)收入的10%計算）：875*10%=87.5萬元房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）：300/20=15萬元設(shè)備折舊（5年直線折舊）：200/5=40萬元維護(hù)及水電費(fèi)（含原料消耗，按營業(yè)收入的20%計算）:875*20%=175萬元營業(yè)稅金：875*5.55%=48.5625萬元利潤稅前利潤：29875-(87.5+15+40+175+48.5625)=508.94萬元所得稅：508.94*25%=127.23萬元稅后利潤：508.94-127.23=381.70萬元投資回收期：550/381.70=1.4年溫泉度假酒店及滑雪度假酒店投資總額為:13,310萬元均為三星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店，規(guī)?；疽恢拢凑諟厝燃倬频暧嬎悖簶?biāo)準(zhǔn)間200個，商務(wù)套房30個.會議室三個，估計建筑面積為20500平方米(200*80+30*120+3*300),初步估計基建及裝修投資額為：6150萬元(3000元*20500平方米)；初步估計設(shè)備投資額為：405萬元(200*1.5+30*2.5+3*10);初步估計需流動資金：100萬元，則溫泉度假酒店投資額為6655萬元，滑雪度假酒店投資額與溫泉度假酒店一致。營業(yè)收入三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價格平均為200-280元，商務(wù)套房均價為300元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標(biāo)準(zhǔn)間價格130元，商務(wù)間價格220元計算。度假村年游客數(shù)量約為100-120萬，其中商務(wù)游客2030萬左右，旅行團(tuán)游客60-80萬，散客20萬，按照商務(wù)游客全部住溫泉別墅，旅行團(tuán)游客20%入住酒店，散客10%入