PAGEPAGE10/10物業(yè)全面管理手冊第一節(jié)任務和崗位設(shè)置一、任務映公司服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。物管部的職責范圍如下：l系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。2、負責公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3、負責用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。4、負責對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務。5、負責大樓外委工程的監(jiān)管工作。6、負責公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。7、負責公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。8、負責公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖(一)物業(yè)管理部經(jīng)理1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面負責物管部的各項工作。2理工作；3部門有效運行；4、負責向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務。5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導；6、負責經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；7組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作；8、負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；9、對采購物資和提供服務的供方進行評價；10批準；11并配合物管部組織實施；確保其正常運行。12、監(jiān)督、組織實施及物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準工作。13等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障；14量提供依據(jù)。15、組織領(lǐng)導工程技術(shù)人員的崗位培訓。（二）設(shè)施設(shè)備組組長1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面負責設(shè)施設(shè)備組的各項工作。2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參及執(zhí)行有關(guān)的技改項目。3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。4、負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。5、定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識交流。6理及存檔。7、負責監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進展情況。8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。9、負責公司維修設(shè)備、材料的采購。10、負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。(三)強、弱電維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導下，管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。5具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。6、負責及相關(guān)業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）保養(yǎng)、維修。9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。10、負責配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。11協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。12、負責管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應急維修。13境衛(wèi)生。（四）空調(diào)給排水維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。5、負責本系統(tǒng)的外委項目（具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。6、負責及相關(guān)業(yè)務部門進行業(yè)務聯(lián)系。7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責空調(diào)系統(tǒng)（包括風機）對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。9、負責給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。10設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11、負責大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應急維修。（五）電梯維修員1、負責監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；2、完成電梯的定期保養(yǎng)；3應立即及廠家聯(lián)系，同時做好記錄；（六）水電維修員1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。2、負責管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應急維修。3、每月兩次發(fā)電機試運行。4、負責大樓立面照明燈具的啟、停。5、負責用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務。6、負責電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。7境衛(wèi)生。（七）給排水維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導下，負責管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；2、負責對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修；3、負責本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管；4、負責每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；（八）土建維修管理員1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責房屋的維修，并管理雜工。2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。3、負責房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。4、負責及相關(guān)業(yè)務部門進行業(yè)務聯(lián)系。5、負責房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。6、負責室內(nèi)二次裝修的初審。（九）保安消防管理員1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面負責保安消防組行政管理工作，組政治思想素質(zhì)和業(yè)務工作能力；2、督促保安人員嚴格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對成績突出人員給及獎勵，對事故發(fā)生；3、認真學習《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《消防安全條例》，貫徹劃，定期向領(lǐng)導匯報有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見；4、經(jīng)常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設(shè)施的維護門建立健全各項安全防火責任制。5公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災事故；6、負責應聘保安員的資格審核；7提出申請。8、負責消防器材的管理。（十）保安員1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務；2事故等工作，確保安全；3物資擅自進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)的治安秩序；4發(fā)生刑事案件和治安災害事故；5錄；6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導安排的臨時性工作任務。（十一）保潔庫房管理員1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標準和要求；2行購買；3、及社區(qū)清潔服務保持聯(lián)系，注重商場的外部形象；4、每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次；5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次；6形象。（十二）保潔員1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標準和要求；2不銹鋼等的保潔方法；3、嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；4、保持分管區(qū)域的清潔水準，工作次數(shù)每天不少于4次；5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。（十三）庫管員1、在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導下，負責處理本小組的日常事務。2、對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。3、負責庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。4、每月進行一次防火檢查，消除火災隱患。5、負責庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。2何及值班崗位無關(guān)的事情。3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。4快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。6冷靜，果斷處理。7等候上級到場處理。8二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況；3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。2經(jīng)過。3巡查。4、報告檢查結(jié)果。5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6班人員進行。7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認可。（三）交接班暫停1、巡視記錄及實際