龍洲家具裝飾材料城招商策劃方案佛山中原地產(chǎn)代理有限公司2008/09/21項(xiàng)目策劃思路項(xiàng)目自身情況分析（SWOT分析）區(qū)域情況分析（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析）項(xiàng)目定位相關(guān)建議建議（功能、形象定位,經(jīng)營(yíng)布局、規(guī)劃建議）包裝推廣建議招商策略建議（招商對(duì)象研究、招商策略、租價(jià)租期）項(xiàng)目概況龍威家具材料城亞洲國(guó)際豪俊家具材料本案G325龍洲路龍山家具材料城龍江家具材料交易中心區(qū)域亞太國(guó)際木業(yè)城項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于“家具之鄉(xiāng)”順德龍江，這里已形成了從原材料采購(gòu)到生產(chǎn)銷(xiāo)售，從生產(chǎn)工具到各種零配件的全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)業(yè)鏈條。項(xiàng)目地塊處于325國(guó)道與龍洲路交界處，交通十分方便，沿325國(guó)道可直達(dá)廣州、佛山、江門(mén)等大中城市，毗鄰佛開(kāi)高速公路沙龍路口、廣珠鐵路，距離勒流港、瀾石港、鶴山港僅10分鐘車(chē)程、順德港僅20分鐘車(chē)程。項(xiàng)目位于龍江—樂(lè)從家具產(chǎn)業(yè)圈的中心地帶，這也是它的另一地理位置優(yōu)勢(shì)。它上有十里樂(lè)從家具長(zhǎng)街、家具工業(yè)園，下接龍江十里家具城、7500畝的龍江家具集約工業(yè)園，營(yíng)商環(huán)境優(yōu)越。

項(xiàng)目分析——SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）位于龍江家具材料交易區(qū)中心區(qū)域，片區(qū)已趨成熟、產(chǎn)業(yè)商業(yè)氛圍較濃；位于G325及龍洲路（過(guò)境公路）交匯處，地段優(yōu)越，大交通環(huán)境十分方便；周邊酒店、餐飲、會(huì)展、物流、銀行等配套齊全；地塊平整，利于施工，加速工期；地塊狹長(zhǎng)，縱深短而臨街面長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值高；發(fā)展商熟悉順德、龍江家具行業(yè)。參考圖片項(xiàng)目分析——SWOT分析W（劣勢(shì)）項(xiàng)目上馬時(shí)間比較晚，周邊的各大同類(lèi)場(chǎng)已瓜分了大部分的各地家具原輔材料生產(chǎn)商和材料經(jīng)銷(xiāo)商；項(xiàng)目約8萬(wàn)㎡的占地面積比區(qū)域內(nèi)同類(lèi)場(chǎng)要小很多，其影響力及后續(xù)性有限；地塊除文華路為一線(xiàn)臨街外其他方向都有建筑物阻隔；項(xiàng)目分析——SWOT分析O（機(jī)會(huì)）行業(yè)氛圍濃，地段不斷增值；家具產(chǎn)業(yè)作為順德的支柱產(chǎn)業(yè)，順德及龍江二級(jí)政府對(duì)本行業(yè)的各方面支持；豪俊材料城部分商鋪的拆遷的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)移對(duì)于本項(xiàng)目是一大利好；豪俊材料城拆遷后估計(jì)會(huì)建諸如酒店、公寓、會(huì)展中心或其他相關(guān)的配套施設(shè)，這對(duì)于區(qū)域資料共享來(lái)說(shuō)其影響無(wú)疑是積極的；項(xiàng)目分析——SWOT分析T(威脅）珠三角其他地區(qū)、江浙地區(qū)、華北地區(qū)的家具材料行業(yè)的發(fā)展使到龍江家具材料產(chǎn)業(yè)龍頭的優(yōu)勢(shì)弱化；原材料價(jià)格上漲、出口退稅調(diào)低、人民幣升值、質(zhì)檢大棒頻舉、勞動(dòng)用工政策日緊等方面因素給家具材料行業(yè)帶來(lái)極大的壓力；毗鄰已具有占據(jù)行業(yè)大部分市場(chǎng)份額的亞洲國(guó)際裝飾材料城和豪俊家具材料城等商業(yè)城，這給項(xiàng)目招商引資造成一定壓力；亞洲國(guó)際、龍威家具材料城等同類(lèi)大型市場(chǎng)目前仍未完成招商，從進(jìn)度上看，這些場(chǎng)的招商將與本項(xiàng)目形成直接與間接的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目分析

結(jié)論：從以上分析可以看出，項(xiàng)目在規(guī)模、成熟度、知名度及等方面均不具備特別的優(yōu)勢(shì)，相反，如果操作不當(dāng)，可能會(huì)成為一種劣勢(shì)。因此，從一開(kāi)始的定位，到包裝推廣，再至招商環(huán)節(jié)，都要通過(guò)專(zhuān)業(yè)公司統(tǒng)一規(guī)劃、分段執(zhí)行的原則來(lái)實(shí)施，“變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，變生地為熟地，變熟地為寶地”，層層推進(jìn)，通過(guò)造市運(yùn)動(dòng)，打造一個(gè)全新的龍洲家具裝飾材料城！主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分布本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析豪俊家具材材料城開(kāi)始招商時(shí)時(shí)間：2001.05.16占地面積（（萬(wàn)㎡）：：18首層租金(元/㎡·月)：65貨倉(cāng)租金(元/㎡·月)：18物管費(fèi)：2元/㎡租期：2年建筑規(guī)劃：：全部為6.8米單單層建筑，，部分鋪位位帶夾層經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：：五金塑料料、轉(zhuǎn)椅配配件、彎板板、夾板、、海綿等（（全場(chǎng)以辦辦公家具所所用配件為為主）租售狀況：：該場(chǎng)只租租不售，全全場(chǎng)已全部部出租，根根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踩踩盤(pán)情況看看出該場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租情況較較少，商家家經(jīng)營(yíng)相對(duì)對(duì)穩(wěn)定。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析豪俊家具材材料城優(yōu)勢(shì)：1、G325路與龍洲路路交匯處，，交通發(fā)達(dá)達(dá)2、起步早，市市場(chǎng)份額大，，行業(yè)氣氛較較重3、商業(yè)配套較較為完善劣勢(shì)：1、租金相對(duì)過(guò)過(guò)高2、受拆遷等不不利因素影響響3、開(kāi)發(fā)期早，，歷經(jīng)多年，，外觀較為陣陣舊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析亞洲國(guó)際家具具裝飾材料城城開(kāi)始招商時(shí)間間：2004占地面積（萬(wàn)萬(wàn)㎡）：120租金(元/㎡·月)：30（整棟租，四四層）貨倉(cāng)(元/㎡·月)：22物管費(fèi)：2元/㎡租期：2年建筑規(guī)劃：以以四、五層多多層建筑為主主，每棟均預(yù)預(yù)留獨(dú)立電梯梯井，商鋪開(kāi)開(kāi)間6～8米，進(jìn)深19米，樓層層高度為一層層3.8米、、二層3.3米、三層4米、四層4.4米（一一二層經(jīng)營(yíng)、、三四層倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)）經(jīng)營(yíng)定位：亞亞洲首個(gè)一站站式家具材料料交易平臺(tái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：布布藝、皮革、、五金配件、、化工涂料、、輔料、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析亞洲國(guó)際家具具裝飾材料城城租售情況：項(xiàng)項(xiàng)目以租帶售售，租售給合合，目前A、B區(qū)基本本上招租完畢畢，現(xiàn)C區(qū)商商鋪的銷(xiāo)售正正在誠(chéng)意登記記中，銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格約5500元/㎡。。優(yōu)勢(shì)：1、市場(chǎng)氣氛較較濃，產(chǎn)品細(xì)細(xì)分比較明顯顯，檔次較高高2、項(xiàng)目規(guī)模大大，配套齊全全，聚攏效應(yīng)應(yīng)大3、以亞洲為市市場(chǎng)定位，品品牌力度較強(qiáng)強(qiáng)4、正臨325國(guó)道，，區(qū)位價(jià)值大大，臨街鋪面較多多，市場(chǎng)增值值快、每幢鋪鋪位附有私家家電梯有得于于對(duì)二層以上上空間的利用用劣勢(shì)：1、四層全棟招租租的方式令商商戶(hù)承受較大大的租金壓力力假設(shè)二層以上上租金為15元/㎡，實(shí)實(shí)際首層租金金將多達(dá)75元/㎡㎡，且二層以以上樓層實(shí)際際用途不大。。2、首層層高高較低，不利利于部分類(lèi)型型產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析龍威家具村料料城開(kāi)始招商時(shí)間間：2005.05.25占地面積（萬(wàn)萬(wàn)㎡）：18租金(元/㎡·月)：30貨倉(cāng)(元/㎡·月)：18物管費(fèi)：1.8元/㎡租期：2010.04統(tǒng)一租期建筑規(guī)劃：該該項(xiàng)目以高檔檔次、時(shí)尚的的形象規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，臨街部部分設(shè)計(jì)為現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格格的辦公樓，，商鋪區(qū)以單單層7米建筑為主主。經(jīng)營(yíng)定位：華華南第一個(gè)一一站式家具材材料交易基地地經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：布布藝、五金配配件、化工油油漆、辦公配配件、倉(cāng)儲(chǔ)物物流主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析龍威家具村料料城優(yōu)勢(shì)：1、與G325、佛山一環(huán)接接壤，交通方方便2、多為一層建建筑，7米樓高設(shè)計(jì)，，而且廣告預(yù)預(yù)留位較大3、高標(biāo)準(zhǔn)的建建筑設(shè)計(jì)，形形成高檔次的的外觀效果4、保安、物管管、衛(wèi)生方便便都做到相當(dāng)當(dāng)細(xì)膩劣勢(shì)：1、偏離家具材材料交易中心心區(qū)域，行業(yè)業(yè)氣氛不夠2、一期部分沒(méi)沒(méi)有設(shè)置倉(cāng)庫(kù)庫(kù)，倉(cāng)儲(chǔ)的缺缺失給經(jīng)營(yíng)帶帶來(lái)了諸多不不便。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析亞太國(guó)際木業(yè)業(yè)城開(kāi)始招商時(shí)間間：2004.12.28占地面積（萬(wàn)萬(wàn)㎡）：12首層租金(元/㎡·月)：28物管費(fèi)：1.5元/㎡租期：1年(已全部租出出）優(yōu)勢(shì)：1、差異化經(jīng)營(yíng)營(yíng)，以木材作作為經(jīng)營(yíng)突破破口2、G325與北華路口交交匯處，水陸陸交通十分便便利3、周邊都是家家具生產(chǎn)行業(yè)業(yè)，需要量大大劣勢(shì)：1、多以外地供供應(yīng)商為主，，沒(méi)有開(kāi)設(shè)貨貨倉(cāng)2、行業(yè)規(guī)范不不足，場(chǎng)內(nèi)擺擺設(shè)相對(duì)混亂亂主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析龍山材料城開(kāi)始招商時(shí)間間：2004.06.15占地面積（萬(wàn)萬(wàn)㎡）：15租金(元/㎡·月)：62.5貨倉(cāng)(元/㎡·月)：20物管費(fèi)：1元/㎡租期：：3年優(yōu)勢(shì)：1、毗鄰G325，交通方便2、行業(yè)發(fā)展早早，招商引資資發(fā)展快3、充分利用多多方位進(jìn)行廣廣告招商劣勢(shì)：1、租金過(guò)高，，物管配套方方面不完善2、商鋪產(chǎn)權(quán)已已全部售出，，后期管理不不善區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手情況總結(jié)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型型材料城在功功能定位上基基本上可分為為二類(lèi)：一類(lèi)類(lèi)是以品種齊齊全為特色的的一站式交易易平臺(tái)，一類(lèi)類(lèi)是以單一類(lèi)類(lèi)型產(chǎn)品為主主的指向性采采購(gòu)平臺(tái)；區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型型材料城基本本上都配套有有商貿(mào)物流、、倉(cāng)儲(chǔ)，但目目前該區(qū)域倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)方面的能能力并不能滿(mǎn)滿(mǎn)足未來(lái)發(fā)展展的需求；區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型型材料城的租租賃期在1～3年，商鋪?zhàn)庾赓U價(jià)格在30～68元/㎡··月之間，倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格格在12～28元/㎡㎡·月之間；；物業(yè)管理理費(fèi)為1～2元/㎡·月月除亞洲國(guó)際外外，其他場(chǎng)均均建設(shè)層數(shù)均均為一層（部部分加夾層））；項(xiàng)目定位由于項(xiàng)目位于于家具產(chǎn)業(yè)十十分發(fā)達(dá)，在在全國(guó)乃至全全世界聞名的的順德龍江，，區(qū)域內(nèi)無(wú)論論行業(yè)氛圍、、交通條件、、配套設(shè)施以以及其他產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)鏈條都都十分完善，，具備非常好好的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)條件。。貴司也提出了了龍江鎮(zhèn)目前前經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但但商業(yè)卻較為為落后，貴項(xiàng)項(xiàng)目是否可以以發(fā)展商業(yè)或或社區(qū)配套業(yè)業(yè)。實(shí)際上雖雖然說(shuō)“空白代表商商機(jī)”，但我我們也不要忘忘記“存在就就是合理”，，由于龍江的房房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展較晚，商商品房經(jīng)濟(jì)相相對(duì)落后，商商品住宅對(duì)商商業(yè)地產(chǎn)的拉拉動(dòng)力有限，，從而造成當(dāng)?shù)氐氐纳虡I(yè)氛圍圍冷淡、消費(fèi)費(fèi)群體外流的的情況，另外的加貴貴項(xiàng)目并不是是位于一個(gè)商商業(yè)旺區(qū)，對(duì)對(duì)于這樣一個(gè)個(gè)地處日常生生活偏區(qū)的項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)擅未成熟熟，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大。綜上所述，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際際情況，建議議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定定位為家具材材料的專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)，但不排排除在未來(lái)出出現(xiàn)其他性質(zhì)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型型。項(xiàng)目定位功能定位現(xiàn)時(shí)本區(qū)域同同類(lèi)場(chǎng)基本上上以傳統(tǒng)的單單一類(lèi)或綜合合類(lèi)經(jīng)營(yíng)特定定類(lèi)型的家具材料買(mǎi)賣(mài)交易場(chǎng)所所作為其功能能的定位，而而結(jié)合本項(xiàng)目目的情況及從從差異化運(yùn)作作的角度考慮慮，建議本項(xiàng)項(xiàng)目功能上的的定位為：多功能一體化化家具裝飾材料料交易平臺(tái)將采購(gòu)與休閑閑娛樂(lè)相結(jié)合合，令單一無(wú)無(wú)味的采購(gòu)變變得更加閑適適、愉悅！項(xiàng)目定位形象定位作為新興大型型的專(zhuān)業(yè)材料料市場(chǎng)，該項(xiàng)項(xiàng)目在規(guī)劃、、設(shè)計(jì)上體現(xiàn)現(xiàn)超前、時(shí)尚尚的行業(yè)氣息息，結(jié)合基本本功能定位，，它應(yīng)該是一一個(gè)高起點(diǎn)、、高檔次的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)材料市場(chǎng)場(chǎng)。結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)時(shí)區(qū)域內(nèi)同同類(lèi)場(chǎng)的形象象定位本項(xiàng)目目形象方面的的定位應(yīng)該是是最具市場(chǎng)沖擊擊力、富有特特色的因而項(xiàng)目的形形象的推廣定定位建議為華南家材新貴貴龍江財(cái)富引擎擎綜合項(xiàng)目的功功能及形象定定位，建議項(xiàng)項(xiàng)目名改為大大氣的：華南家具裝飾飾材料城項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)布局家具行業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈包括木工工機(jī)械、家具具材料、加工工制造、五金金配件、油漆漆涂料、銷(xiāo)售售市場(chǎng)等幾個(gè)個(gè)重要環(huán)節(jié)，，而家具材料料市場(chǎng)基本由由裝備制造、、商貿(mào)流通、、家具制造、、五金配件、、涂料化工等等5大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。。結(jié)合本項(xiàng)目目的定位，作作為“一站式”采采購(gòu)基地，建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)應(yīng)基本涵蓋蓋家具材料市市場(chǎng)的5大產(chǎn)業(yè)，而而從特色方面面考慮，可有有所側(cè)重。項(xiàng)目定位規(guī)劃建議1、外立面建建議以現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚、休閑風(fēng)風(fēng)格為設(shè)計(jì)；；2、區(qū)內(nèi)路頂頂建議用波浪浪瓦天蓬覆蓋蓋，并開(kāi)透明明采光口；3、建議貴司司在本項(xiàng)目東東北角接近龍龍江山莊位置置的臨國(guó)道地地塊以配套建建設(shè)與本項(xiàng)目目一同開(kāi)發(fā)，，而開(kāi)發(fā)類(lèi)型型可以為產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店或公公寓等，以給給項(xiàng)目增加商商務(wù)活動(dòng)的空空間。項(xiàng)目定位首層功能分區(qū)區(qū)及業(yè)態(tài)分布布布藝區(qū)皮革區(qū)五金塑料區(qū)家具零配件化工海綿區(qū)后備商務(wù)區(qū)停車(chē)區(qū)入口牌坊招商中心銀行便利店回味雞餐廳A1A2A3B1B2B3C1C2D1D2項(xiàng)目定位商鋪二層空間間的利用問(wèn)題題商鋪二層空間間的利用一直直是令同類(lèi)場(chǎng)場(chǎng)棘手的一個(gè)個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)一一部分場(chǎng)就直直接只做一層層，或二層空空間收取極低低的租金，對(duì)對(duì)于二層空間間的收益極低低；而也有部部分場(chǎng)是整棟棟幾層一起出出租的，雖然然可以肥瘦搭搭配，但加大大了承租人的的租金壓力，，也加大了開(kāi)開(kāi)發(fā)商的招租租壓力。而結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目的的定位，建議議將部分二層層招租用作休休閑娛樂(lè)場(chǎng)所所，例如：桑桑拿、沐足、、棋牌等；而而一部分可用用作倉(cāng)儲(chǔ)，以以增加利用價(jià)價(jià)值。配套完善問(wèn)題題臨街面應(yīng)合理理設(shè)計(jì)多一點(diǎn)點(diǎn)的廣告位，，這樣既可為為客房提供增增加曝光的機(jī)機(jī)會(huì)也加大了了開(kāi)發(fā)商的收收入；建議引入銀行行、車(chē)場(chǎng)、物物流等配套。。項(xiàng)目定位二層功能分區(qū)區(qū)及業(yè)態(tài)分布布休閑娛樂(lè)：A1、B1中型酒樓：900㎡綜合食肆：550㎡沐足城：1200㎡㎡桑拿按摩：1350㎡㎡棋牌麻雀：1000㎡㎡茶莊：250㎡桌球乒乓：950㎡休閑酒吧：1200㎡㎡量販?zhǔn)終TV：1800㎡㎡合計(jì)面積:9218.6㎡展示陳列：C1、C2、D1、D2合計(jì)面積:14231.83㎡㎡倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：A2、A3、B2、B3合計(jì)面積:8638.06㎡㎡二層總面積：：32088.49㎡A1A2A3B1B2B3C1C2D1D2項(xiàng)目定位建筑設(shè)計(jì)注意意要點(diǎn)A1A2A3B1B2B3C1C2D1D21235641、連廊設(shè)計(jì)：：A、展示陳列區(qū)區(qū)應(yīng)作環(huán)形連連通增加互動(dòng)動(dòng)性、聯(lián)動(dòng)性性；B、休閑娛樂(lè)區(qū)區(qū)應(yīng)內(nèi)部連通通且須與展示示陳列區(qū)連接接2、建筑設(shè)計(jì)注注意要點(diǎn)：A、休閑娛樂(lè)區(qū)區(qū)應(yīng)注意排煙煙、排污相應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)，另外外還應(yīng)設(shè)置人人梯及貨梯；；B、展示陳列區(qū)區(qū)應(yīng)注意上下下交通，應(yīng)設(shè)設(shè)置人梯與貨貨梯；C、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)應(yīng)設(shè)設(shè)大貨梯方便便搬運(yùn)。宣傳推廣推廣主題（一）主訴訴求點(diǎn)：突出本案“不不可復(fù)制”的的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，，以“華南家材新新貴,龍江財(cái)富引擎擎”為主訴求點(diǎn)。。理由：本案的的區(qū)域地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚厚，升值空間間無(wú)限，狹長(zhǎng)長(zhǎng)的臨街鋪面面顯而易見(jiàn)，，其他家具材材料城無(wú)法比比擬，而且易易被客戶(hù)接受受，產(chǎn)生共鳴鳴，引起市場(chǎng)場(chǎng)沖擊。（二）各銷(xiāo)銷(xiāo)售期訴求前期：在主訴訴求點(diǎn)不變的的情況下，建建議打一些品品牌形象訴求求（1、華南視野2、不可復(fù)制地地段，空前投投資盛宴3、鋒線(xiàn)平臺(tái)，，成長(zhǎng)型企業(yè)業(yè)的未來(lái)基地地）后期：以經(jīng)營(yíng)營(yíng)客為主，投投資客為輔的的訴求（1、實(shí)實(shí)在在投投資，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)當(dāng)受益2、投資臨街旺旺鋪，坐享財(cái)財(cái)富盛宴3、你做房東，，本案幫您打打工）宣傳推廣推廣節(jié)奏形象傳播期推廣時(shí)間2008年10月中旬策略目的項(xiàng)目品牌形象、開(kāi)發(fā)觀念、地理優(yōu)勢(shì)等導(dǎo)入宣傳，吸引市場(chǎng)關(guān)注媒介組合1、項(xiàng)目VI識(shí)別系統(tǒng)2、項(xiàng)目宣傳資料（DM、折頁(yè)樓書(shū)、單張）3、戶(hù)外廣告（墻身、T牌、刀旗、掛幅）4、公關(guān)活動(dòng)（奠基活動(dòng)：財(cái)富鎖匙開(kāi)戶(hù)重型航母啟航儀式）切入契機(jī)項(xiàng)目建設(shè)工程的開(kāi)展造勢(shì)方式通過(guò)戶(hù)外形象廣告、公關(guān)活動(dòng)制造轟動(dòng)效應(yīng)，刺激客戶(hù)的渴望心理投入成本90萬(wàn)左右宣傳推廣形象傳播期具具體推廣策略略（打造形象象）主題：“華南南家材新貴,龍江財(cái)富引擎擎”1、項(xiàng)目VI識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)的建立包括項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字字、標(biāo)準(zhǔn)色、、標(biāo)準(zhǔn)字和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色的組合合，樹(shù)立品牌牌形象2、項(xiàng)目宣傳傳資料（DM、折頁(yè)樓書(shū)、單單張）3、戶(hù)外廣告告（墻身、T牌、刀旗、掛掛幅）4、公關(guān)活動(dòng)：：舉行奠基活動(dòng)動(dòng)，并利用這一事件件做項(xiàng)目品牌牌形象首次亮亮相的文章5、隨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)點(diǎn)的設(shè)立：建建議在現(xiàn)場(chǎng)工工程部設(shè)立臨臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)進(jìn)駐中國(guó)家具具材料之都,坐享100億財(cái)富盛晏,成就富豪夢(mèng)想想!龍江聚寶盆——地段才是硬道道理!!!宣傳推廣推廣節(jié)奏項(xiàng)目推介期推廣時(shí)間2008年11月中旬-2008年12月下旬策略目的現(xiàn)場(chǎng)首次公開(kāi)接受咨詢(xún)，讓客戶(hù)提前感受項(xiàng)目推廣策略1、電視、電臺(tái)2、報(bào)紙硬廣告、軟文3、網(wǎng)站、行業(yè)會(huì)刊廣告4、短訊、郵寄DM4、招商中心盛大對(duì)外迎客5、行業(yè)協(xié)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)切入契機(jī)招商中心開(kāi)放造勢(shì)方式通過(guò)招商中心的啟動(dòng)，正式對(duì)外開(kāi)放；在招商中心開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境氣氛，傳達(dá)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、投資理念，激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的欲望。同時(shí)展示項(xiàng)目最新面貌，增強(qiáng)客戶(hù)信心。投入成本30-35萬(wàn)左右宣傳推廣項(xiàng)目推薦期具具體推廣策略略（深化形象象）主題：“耀世領(lǐng)地商商脈策源”、“富貴千里路，，商業(yè)黃金鋪鋪”1、電視、電臺(tái)臺(tái)建議電視廣告告以本港、翡翡翠、南方臺(tái)臺(tái)標(biāo)版廣告為為主，電臺(tái)則則會(huì)選擇佛山山地區(qū)較為熱熱門(mén)的924、986頻道為主主，電視電臺(tái)臺(tái)作為受眾較較廣告的媒介介建議以“降低投放單價(jià)價(jià)，從而增加加投放總次數(shù)數(shù)，增加媒體體曝光率”為指導(dǎo)想思，，并將其作為為主力推廣方方式。2、報(bào)紙硬廣告告、軟文建議選擇當(dāng)?shù)氐剌^為受歡迎迎的《羊城晚報(bào)》》、《珠江商商報(bào)》作為主主要的媒體，，但由于報(bào)紙廣告告時(shí)效性短、、受眾面有限限，建議適當(dāng)當(dāng)搭配推廣3、網(wǎng)站、行行業(yè)會(huì)刊廣告告:家具材料料協(xié)會(huì)會(huì)刊、、網(wǎng)站等長(zhǎng)期期投放廣告（（價(jià)格便宜且且針對(duì)性強(qiáng)））4、短訊：最最實(shí)效快捷且且到達(dá)率最高高的宣傳方式式，建議根據(jù)據(jù)不同推廣需需要投放。4、招商中心開(kāi)放放、舉辦招商商會(huì)：通過(guò)招招商中心的啟啟動(dòng)，通過(guò)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境氣氣氛，傳達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、投投資理念，激激發(fā)客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)欲望。。同時(shí)展示項(xiàng)項(xiàng)目最新面貌貌，增強(qiáng)客戶(hù)戶(hù)信心。宣傳推廣推廣節(jié)奏全面招商期推廣時(shí)間2009年1-2009年4月策略目的強(qiáng)化品牌形象、展示項(xiàng)目實(shí)力、創(chuàng)造市場(chǎng)焦點(diǎn)，集聚客源推廣策略1、電視、電臺(tái)2、報(bào)紙硬廣告、軟文3、網(wǎng)站、行業(yè)會(huì)刊廣告4、短訊5、整合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的造勢(shì)宣傳6、會(huì)展及其他公關(guān)活動(dòng)切入契機(jī)正式招商，專(zhuān)家、記者及家具材料行業(yè)系列研討造勢(shì)方式通過(guò)舉辦媒體、特邀嘉賓及同行開(kāi)放日，形成對(duì)自己強(qiáng)勢(shì)的信心，借助媒體的宣傳作用，以專(zhuān)家評(píng)鑒的形式，突出項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)，造成輿論效應(yīng)，為項(xiàng)目的推廣造勢(shì)。投入成本10萬(wàn)宣傳推廣全面招商期宣宣傳推廣策略略（突出賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)）推廣思路以最直接的的方式傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目的招招商信息，，以高性?xún)r(jià)價(jià)比吸引客客戶(hù)進(jìn)駐推廣主題“永不落幕的的家具材料料展銷(xiāo)會(huì)””人多的地方方人民幣就就多”“錢(qián)景清晰可可現(xiàn)”””占地為贏,搶占龍江財(cái)財(cái)富黃金干干線(xiàn)”媒體配合1、電視、電臺(tái)臺(tái)2、報(bào)紙硬廣廣告、軟文文3、網(wǎng)站、、行業(yè)會(huì)刊刊廣告4、短訊5、整合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)的造造勢(shì)宣傳6、會(huì)展及其其他公關(guān)活活動(dòng)（拜年年活動(dòng)、新新春優(yōu)惠活活動(dòng)等）招商思考從開(kāi)發(fā)商角角度:開(kāi)發(fā)商對(duì)于于本項(xiàng)目的的招商，最最終看重的的是如何更更快地使所所投入資金金迅速回籠籠，以及持持續(xù)經(jīng)營(yíng)所所帶來(lái)的長(zhǎng)長(zhǎng)期利潤(rùn)增增長(zhǎng)。從承租人角角度：承租人比較較關(guān)注的則則是本項(xiàng)目目是否能夠夠吸引大量量的人流與與客流，具具備良好的的商業(yè)發(fā)展展前景，從從而為其帶帶來(lái)可觀、、持續(xù)的利利潤(rùn)收益。。因此，本項(xiàng)項(xiàng)目在招商商過(guò)程中必必需本著“先做人氣氣、再做生生意、快速速旺場(chǎng)、長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)展”的理念，合合理地導(dǎo)入入實(shí)力商戶(hù)戶(hù)，有效地地搭配好主主力店、其其它商鋪的的組合，營(yíng)營(yíng)造商業(yè)氛氛圍，吸納納人流。招商對(duì)象研研究1、目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)鎖定：?以廣東市場(chǎng)場(chǎng)為主體（（特別是順順德本地及及東莞、潮潮汕地區(qū)）），輻射江江浙、東北北等區(qū)域目目標(biāo)市場(chǎng)；；?以家具材料料商為主，，形成產(chǎn)、、供、銷(xiāo)大大型交易平平臺(tái)；?以中、高檔檔產(chǎn)品為主主導(dǎo)，推動(dòng)動(dòng)整體市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展。2、目標(biāo)對(duì)象象心理研究究？?一個(gè)銷(xiāo)售中中心和展示示中心一體體化的專(zhuān)業(yè)業(yè)材料市場(chǎng)場(chǎng)；?緊跟市場(chǎng)，，了解行業(yè)業(yè)動(dòng)態(tài)；?一個(gè)高檔次次，多功能能的專(zhuān)業(yè)交交易市場(chǎng)；；?專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶帶來(lái)的客源源擴(kuò)展效應(yīng)應(yīng)；?專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的的一條龍服服務(wù)；?專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的的一條龍配配套；?合理的的租價(jià)價(jià)與租租期；招商策策略招商策策略先做人人氣、、再做做生意意、快快速旺旺場(chǎng)單層招招租，，減低低租金金壓力力，較較易旺旺場(chǎng)二層多多種使使用功功能，，提高高利用用價(jià)值值招蜂引引蝶、引水水灌田田引進(jìn)行行業(yè)知知名企企業(yè)、、品牌牌，提提高聚聚攏效效應(yīng)挖地三三尺、、深度度發(fā)掘掘利用各各種方方式在在其他他場(chǎng)挖挖掘客客戶(hù)招商方方式登門(mén)拜拜訪(fǎng)、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)招商商、電電話(huà)聯(lián)聯(lián)系、、面對(duì)對(duì)面溝溝通、、行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)、政政府機(jī)機(jī)構(gòu)、、各地地商會(huì)會(huì)價(jià)格策策略區(qū)域各各競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手價(jià)格格情況況項(xiàng)目開(kāi)始招商時(shí)間占地面積（萬(wàn)㎡）首層

(元/㎡)二樓(元/㎡)貨倉(cāng)(元/㎡)物管費(fèi)(元/㎡·月)租期（年）廣告位（萬(wàn)元/年）押金（萬(wàn)元）備注亞洲國(guó)際2004120整棟出租，首層折實(shí)大概60～7022222～32租金按季度交，開(kāi)業(yè)初期租金8元/㎡豪俊19951865618221.5～35全場(chǎng)基本招租完畢龍威20051830/161.8統(tǒng)一簽至2010.41.2（場(chǎng)內(nèi)吊旗860元）2沒(méi)有貨倉(cāng)，部分鋪位作臨時(shí)貨倉(cāng)用龍山20041562.5302013///現(xiàn)時(shí)整整個(gè)龍龍江家家具材材料專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)除除了亞亞洲國(guó)國(guó)際外外其他他場(chǎng)均均為只只租不不賣(mài)，，而亞亞洲國(guó)國(guó)際鋪鋪位的的售價(jià)價(jià)為5500元元/㎡㎡，每每棟面面積300～700㎡，，總價(jià)價(jià)大約約在150萬(wàn)～350萬(wàn)，，買(mǎi)家家有一一半為為自營(yíng)營(yíng)商戶(hù)戶(hù)。價(jià)格策策略首層商商鋪?zhàn)庾饨鹁鶅r(jià)水水平預(yù)預(yù)測(cè)價(jià)格策策略招商價(jià)價(jià)格策策略方方案一一：常常規(guī)方方式即采用用長(zhǎng)期期組合合合約約的方方式給給商戶(hù)戶(hù)一個(gè)個(gè)比較較長(zhǎng)的的租賃賃期限限，而而發(fā)展展商不不至于于太過(guò)過(guò)被動(dòng)動(dòng)。其其具體體執(zhí)行行方式式也可可以分分為二二種1、開(kāi)發(fā)發(fā)商同同商戶(hù)戶(hù)簽訂訂“3+1+1””合約約，其其中前前3年年為固固定租租金合合約，，第4年起起按每每年30%遞增增。假假如首首年租租金為為40元/㎡，，則第第4年年租金金為52元元/㎡㎡，，第第5年年租金金為67元元/㎡㎡，，5年合合計(jì)租租金為為2868元/㎡㎡；；2、開(kāi)發(fā)發(fā)商同同商戶(hù)戶(hù)簽訂訂“3+2””合約約，其其中前前3年年為固固定租租金合合約，，第4、5年按按前3年租租價(jià)上上升30%，，假假如首首年租租金為為40元/㎡，，則則第4、5年租租金為為52元/㎡，，5年年租金金合計(jì)計(jì)為2680元元/㎡㎡總結(jié)以以上兩兩種類(lèi)類(lèi)方式式，第第1種種開(kāi)發(fā)發(fā)商利利潤(rùn)比比較高高，商商戶(hù)靈靈活性性也較較高；；而第第2種種方式式對(duì)于于開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)開(kāi)講穩(wěn)穩(wěn)定性性較高高，而而對(duì)于于商戶(hù)戶(hù)來(lái)講講又比比較實(shí)實(shí)惠，，兩種種方式式可以以結(jié)合合使用用。價(jià)格策策略項(xiàng)目水平備注首層租金42元/月·㎡利用對(duì)比修正法預(yù)測(cè)二層租金15～18元/月·㎡利用區(qū)域貨倉(cāng)及相關(guān)休閑娛樂(lè)業(yè)租金預(yù)測(cè)租期5年組合合約以組合式長(zhǎng)租期吸引商戶(hù)入駐押金2萬(wàn)元/間大概相當(dāng)于3.3個(gè)月的租金管理費(fèi)2元/月·㎡以區(qū)域水平收取廣告位租金1.2～3萬(wàn)元/個(gè)·年按位置區(qū)分，臨國(guó)道最貴常規(guī)方方式相相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)預(yù)預(yù)測(cè)匯匯總價(jià)格策策略招商價(jià)價(jià)格策策略方方案二二：“二房房東””形式式的返返租回回報(bào)法法即以出出售多多年經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)（如如20年年）的形式式讓買(mǎi)買(mǎi)家成成為“二房房東””，買(mǎi)買(mǎi)家可可以對(duì)對(duì)該商商鋪進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租、、收益益，并以以三年年高回回報(bào)率率（如如8%））的返租租回報(bào)報(bào)形式式吸引引買(mǎi)家家。具體實(shí)實(shí)施要要點(diǎn)：：1、售售價(jià)厘厘定售價(jià)以以月租租金及及年限限決定定，由由于年年限長(zhǎng)長(zhǎng)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大大，故故而租租金須須低于于正常常招租租的租租金水水平，，以便便利用用低租租金及及轉(zhuǎn)租租收益益吸引引客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。例如如：：正正常常招招租租的的租租金金為為40元元/㎡㎡，，若若該該方方案案的的租租金金為為25元元/㎡㎡，，則則客客戶(hù)戶(hù)存存在在15元元/㎡㎡的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租利利潤(rùn)潤(rùn)空空間間，，而而售售價(jià)價(jià)則則為為：：25元元/㎡㎡··月月××12月月××20年年=6000元元/㎡㎡，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換成成50年年限限則則大大約約15000元元/㎡㎡。。2、、返返租租回回報(bào)報(bào)回報(bào)報(bào)租租金金水水平平=銷(xiāo)銷(xiāo)售售單單價(jià)價(jià)*回回報(bào)報(bào)率率/12=6000*8%/12=40元元/㎡㎡返租租單單價(jià)價(jià)=原原單單價(jià)價(jià)+回回報(bào)報(bào)租租金金*3年年*12月月=6000+40*3*12=7440元元/㎡㎡價(jià)格格策策略略“二房房東東”方方案案總總結(jié)結(jié)：：該方方案案利利于于發(fā)發(fā)展展商商迅迅速速回回籠籠資資金金，，且且可可利利用用返返租租回回報(bào)報(bào)的的方方式式吸吸引引客客戶(hù)戶(hù)，，但但由由于于沒(méi)沒(méi)有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、招招租租期期限限過(guò)過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)（（不不受受法法律律保保護(hù)護(hù)））所所以以也也會(huì)會(huì)給給客客戶(hù)戶(hù)帶帶來(lái)來(lái)顧顧忌忌，，且且由由于于沒(méi)沒(méi)有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)銀銀行行是是否否可可以以提提供供按按揭揭也也成成問(wèn)問(wèn)題題，，所所以以須須發(fā)發(fā)展展商商與與銀銀行行、、工工商商、、房房管管等等相相關(guān)關(guān)部部分分溝溝通通后后決決定定。。整體體招招商商策策略略組組合合可采采用用方方案案一一與與方方案案二二搭搭配配進(jìn)進(jìn)行行，，如如方方案案二二可可行行建建議議拿拿出出小小部部分分做做返返租租回回報(bào)報(bào)，，再再視視客客戶(hù)戶(hù)接接受受程程度度決決定定是是否否繼繼續(xù)續(xù)進(jìn)進(jìn)行行。。以上上為為佛佛山山中中原原地地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)對(duì)貴貴項(xiàng)項(xiàng)目目的的招招商商策策劃劃方方案案，，希希望望有有機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)可可以以和和貴貴公公司司有有更更深深入入的的合合作作，，以以提提供供更更為為全全面面、、深深入入的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)意意見(jiàn)見(jiàn)及及服服務(wù)務(wù)?。∪奈慕Y(jié)結(jié)束束，，謝謝謝觀觀看看??！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。03:40:2203:40:2203:4012/14/20223:40:22AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2203:40:2303:40Dec-2214-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:40:2303:40:2303:40Wednesday,December14,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2203:40:2303:40:23December14,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。14十十二二月20223:40:23上上午03:40:2312月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:40上上午12月-2203:40December14,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/143:40:2303:40:2314December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線(xiàn)向前前。。3:40:23上上午3:40上上午03:40:2312月-229、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。03:40:2303:40:2303:4012/14/20223:40:23AM11、成功就是日日