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鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告------鄭州------------有限公司二零一三年五月十日鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告------鄭州----------1鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描報(bào)告內(nèi)容提綱未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描報(bào)告內(nèi)容提綱未來(lái)市2宏觀政策掃描宏觀政策掃描3調(diào)控目標(biāo)和舉措有松有緊,但總體來(lái)說(shuō)與市場(chǎng)預(yù)期存在距離。一、在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)方面,僅有北京規(guī)定為與2012年相比保持穩(wěn)定,其它大多定為“低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)幅度”--也就是名義增長(zhǎng)幅度減去CPI的增幅。根據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算,扣除CPI因素,城市的房?jī)r(jià)目標(biāo)在7.5%-13.2%。其中也僅有天津、廣州及昆明等市的細(xì)則中明確提出剔除保障房部分,價(jià)格控制難度相對(duì)較高。二、信貸方面,只有北京提出將根據(jù)房?jī)r(jià)目標(biāo)進(jìn)一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示將根據(jù)市場(chǎng)變化,或房?jī)r(jià)控制目標(biāo)執(zhí)行情況,適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率??梢哉f(shuō)信貸政策還是留有相當(dāng)?shù)挠嗟?,力度低于此前預(yù)期。三、對(duì)于20%的個(gè)稅,多個(gè)城市的細(xì)則都沒(méi)有涉及。自上次國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后,對(duì)買賣雙方都形成了催促效應(yīng),促成了“恐慌性拋盤”和“恐慌性購(gòu)房”同時(shí)并存的奇特局面。
宏觀政策分析調(diào)控目標(biāo)和舉措有松有緊,但總體來(lái)說(shuō)與市場(chǎng)預(yù)期存在距離4宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易部分?jǐn)?shù)據(jù)◆供應(yīng)情況:4月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地3229宗,環(huán)比增加58%,同比增加7%;推出土地面積11812萬(wàn)平方米,環(huán)比增加40%,同比減少0.5%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)882宗,環(huán)比增加32%,同比增加11%;推出土地面積3689萬(wàn)平方米,環(huán)比增加32%,同比增加2%。◆成交情況:4月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2153宗,環(huán)比減少17%,同比減少9%;成交面積7566萬(wàn)平方米,環(huán)比減少24%,同比減少15%。住宅用地635宗,環(huán)比減少18%,同比增加13%;成交面積2564萬(wàn)平方米,環(huán)比減少21%。宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易部分?jǐn)?shù)據(jù)5宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)◆供應(yīng)情況:4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存去化明顯低于3月,除北京、青島、寧波庫(kù)存量減少外,其余城市庫(kù)存均增加。北京本月庫(kù)存去化最快,商品住宅可售面積下降10.73萬(wàn)平方米?!羰袌?chǎng)需求:CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示,本月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中,超過(guò)8成城市成交量環(huán)比下降,降幅最大的是丹東,達(dá)到65.5%,其次是北京,環(huán)比下降56.6%。◆成交價(jià)格:本月43個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交價(jià)格略有上升,其中深圳環(huán)比漲幅最大,為11.17%。三亞環(huán)比跌幅最大,達(dá)15.04%。宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)◆6
二手房:成交量回落顯著,且降幅大于新房,一線城市受影響程度大2013年4月前三周(4.1-4.21),代表城市日均成交量相比3月降幅均超過(guò)50%,其中北京降幅最大,為87%,深圳和蘇州的降幅均在70%左右,天津、成都和杭州降幅在50%-65%之間,均遠(yuǎn)超同期新房成交量下降幅度。
◆2013年代表城市二手房日均成交量與2012年全年相比,除北京日均成交量下降52%外,其他城市4月前三周日均成交量均超過(guò)去年日均水平,天津和蘇州增幅較大,分別為69%和55%,杭州和成都在15%左右,深圳僅增長(zhǎng)6%。總體來(lái)看,一線代表城市受影響程度超過(guò)二線代表城市。宏觀市場(chǎng)掃描二手房:成交7展望:政策落地壓制短期量?jī)r(jià)上行空間,下半年漸趨平穩(wěn),全年增長(zhǎng)無(wú)憂宏觀市場(chǎng)掃描展望:政策落地壓制短期量?jī)r(jià)上行空間,下半年漸趨平穩(wěn),全年增長(zhǎng)8一、價(jià)格方面,隨著各地“國(guó)五條”細(xì)則落實(shí),房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩,放緩程度將依據(jù)各地方政策嚴(yán)厲程度以及執(zhí)行力度有所不同,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)平穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要,作為新一屆政府的開(kāi)局之年,房?jī)r(jià)仍將是政府關(guān)注的焦點(diǎn),房?jī)r(jià)漲幅較大的城市仍存在調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn),如此前房?jī)r(jià)漲幅較大的廣州再度加大調(diào)控力度,4月22日廣州市國(guó)土局表示將全面執(zhí)行商品房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo),繼北京之后,又一價(jià)格漲幅過(guò)大的熱點(diǎn)城市明確表示對(duì)住房進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)。二、成交方面,政策影響下,前期成交透支部分未來(lái)需求,預(yù)計(jì)成交量在此前高位基礎(chǔ)上有所回落,但在季節(jié)性因素和供應(yīng)加大的推動(dòng)下,二季度總體好于一季度,下半年趨于平穩(wěn)。三、全年來(lái)看,在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇力度不強(qiáng)、物價(jià)上漲壓力不明顯的形勢(shì)下,貨幣政策仍將維持現(xiàn)有基調(diào),新增貸款增加仍將為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的空間,我們?nèi)跃S持年初預(yù)判,全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體好于去年。宏觀市場(chǎng)分析一、價(jià)格方面,隨著各地“國(guó)五條”細(xì)則落實(shí),房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩9宏觀市場(chǎng)掃描鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)宏觀市場(chǎng)掃描鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)10“國(guó)五條”鄭州版出臺(tái)“20%個(gè)稅”等只字未提3月31日,鄭州出臺(tái)鄭版國(guó)五條:一、努力保持住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定,鄭州市2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。二、保證普通商品住房用地供應(yīng),2013年住房用地供應(yīng)總量高于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量。三、繼續(xù)加大保障性住房建設(shè),12月5日前完成開(kāi)工建設(shè)45848套、基本建成45672套的建設(shè)任務(wù)。四、加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格管理,對(duì)商品房預(yù)售方案中商品住房?jī)r(jià)格明顯高于該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實(shí)際成交價(jià)格的,且不接受物價(jià)、房管部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目,可暫不核發(fā)預(yù)售許可證。五、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。六、加強(qiáng)市場(chǎng)信息引導(dǎo)。建立市房管部門牽頭,國(guó)土、地稅等部門參與的信息公開(kāi)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析研究機(jī)制,監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)發(fā)布住房消費(fèi)警示,引導(dǎo)理性投資和合理消費(fèi)。信息來(lái)源:鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)2013.03.31宏觀政策分析:鄭州市的“國(guó)五條”細(xì)則大多是重申了一下國(guó)務(wù)院“國(guó)五條”的一些原則,而對(duì)于20%個(gè)稅、提高二套房貸等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的抑制投機(jī)投資性購(gòu)房的幾條措施則未提及,這樣的細(xì)則可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響?!皣?guó)五條”鄭州版出臺(tái)“20%個(gè)稅”等只字未提3月31日,11宏觀市場(chǎng)掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析分析:上圖圖標(biāo)顯示,鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)。這是個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。資料來(lái)源:鄭州市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展公告及網(wǎng)絡(luò)資料鄭州市近五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)宏觀市場(chǎng)掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析分析:上圖圖標(biāo)顯示,鄭州市宏觀12根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月第一周鄭州六區(qū)銷售商品房1781套,第二周銷售2274套,第三周銷售2405套,第四周銷售1651套。而3月鄭州六區(qū)平均每周銷售2533套,4月四周最高銷售2405套,尚不及3月的周均銷售套數(shù)。鄭州細(xì)則落地后,購(gòu)房者明顯進(jìn)入了觀望期,出手速度有所放緩。分析:三月爆漲四月維穩(wěn)五月或升溫?cái)?shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)四月各周商品房成交套數(shù)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月第一周鄭州六區(qū)銷售商品房1781套,第13鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析:以2010年底為基底,鄭州市商品房庫(kù)存截止2013年3月為749萬(wàn)㎡,近兩個(gè)月市場(chǎng)略顯供不應(yīng)求,高企庫(kù)存略有消化,其中高企的庫(kù)存依然多為非住宅(辦公、商業(yè)、車庫(kù)、地下室其他物業(yè))市場(chǎng),約為479.75萬(wàn)㎡,占比64.1%,較上月上漲3.3個(gè)百分點(diǎn),未來(lái)庫(kù)存消化壓力非常大。圖1-2
鄭州市商品房庫(kù)存走勢(shì)圖(以2010年底為基底)
數(shù)據(jù)來(lái)源:鄭州市房管局及網(wǎng)資料絡(luò)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析:以2010年底為基底,鄭州市商品房14圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖
鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析:鄭州住宅一直是市場(chǎng)主力,本月商品純住宅銷售面積占整體比重的76.7%,較1月份比重略有下滑;經(jīng)適房項(xiàng)目本月由于備案項(xiàng)目較多,備案面積占比達(dá)10.3%,比重有所提升;而辦公、商業(yè)物業(yè)成交面積比重則相對(duì)較為穩(wěn)定,維持8%、5%左右。數(shù)據(jù)來(lái)源:鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖鄭州市房地產(chǎn)15圖1-42011.3-2013.3月鄭州商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析:隨著國(guó)五條的頒布及鄭州細(xì)則的溫柔落地,一系列不具有殺傷力的條文對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生的影響甚微,鄭州住宅市場(chǎng)絲毫不減火熱態(tài)勢(shì),3月成交量為84.45萬(wàn)㎡,環(huán)比上漲136.62%,同比上漲53.32%;成交均價(jià)7416元/㎡,較上月有所下滑,環(huán)比下跌2.12%,同比上漲18.45%,主要由于本月經(jīng)適房多個(gè)項(xiàng)目集中備案,備案面積達(dá)10萬(wàn)㎡,占比較大,拉低成交均價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-42011.3-2013.3月鄭州商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)16圖1-5鄭州市商品住宅庫(kù)存走勢(shì)圖(以2010年底為基底)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析:鄭州市住宅市場(chǎng)截止2013年3月份庫(kù)存量約為269.05萬(wàn)㎡(以2010年底為基底),庫(kù)存進(jìn)一步下滑,庫(kù)存壓力持續(xù)減弱。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-5鄭州市商品住宅庫(kù)存走勢(shì)圖(以2010年底為基底)鄭17圖1-62011.3-2013.3月鄭州商品純住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析:3月鄭州樓市各區(qū)域“漲”聲一片,全月成交均價(jià)8052元/㎡,較2012年同期上漲幅度為22.3%,環(huán)比漲幅幅度為2.69%,各在售樓盤漲勢(shì)明顯,而全月成交均價(jià)實(shí)際上漲幅度不明顯主要由于個(gè)別低價(jià)項(xiàng)目、以及諸如暉達(dá)新領(lǐng)地、帝苑別墅等較早開(kāi)發(fā)低價(jià)銷售的項(xiàng)目如今剛陸續(xù)備案的影響,拉低了純住宅的實(shí)際銷售均價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-62011.3-2013.3月鄭州商品純住宅供銷價(jià)18鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-72013年3月鄭州市商品純住宅市場(chǎng)成交面積細(xì)分分析:本月80-90㎡面積段備案28.87萬(wàn)㎡,成交均價(jià)8068元/㎡,占商品純住宅成交面積38.8%比重,剛需房源依然支撐整個(gè)市場(chǎng)。國(guó)五條的頒布,使得部分二套房改善型客戶積極入市,以避免可能出現(xiàn)的高首付比例以及高利率,本月120-144㎡面積段房源備案面積16.39萬(wàn)㎡,占純住宅成交面積22.02%的比重,比重有所提升,后期不排除各地市政府嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)五條,出臺(tái)新的補(bǔ)充性地方細(xì)則,因此預(yù)計(jì)后續(xù)改善性二套房房源成交量會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-72013年3月鄭州市商品純住19鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-82013年3月鄭州市商品純住宅市場(chǎng)成交單價(jià)細(xì)分分析:本月商品純住宅以7000-8000元/㎡為主流價(jià)格區(qū)間,備案套數(shù)2554套,備案面積24.07萬(wàn)㎡,銷售套數(shù)占比32.7%;8000-9000元/㎡價(jià)格段本月成交火熱,銷售套數(shù)2199套,套數(shù)占比28.15%,比重較上個(gè)月上漲9.11個(gè)百分點(diǎn),上漲速度較快,結(jié)合鄭州目前在售樓盤的明顯上漲走勢(shì),預(yù)計(jì)后續(xù)8000-9000價(jià)格段將取代7000-8000價(jià)格段成為主流成交區(qū)間。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-82013年3月鄭州市商品純住宅20分析:商業(yè)市場(chǎng)——銷量維穩(wěn)
3月商業(yè)用房供應(yīng)面積5.53萬(wàn)㎡,銷售面積4.52萬(wàn)㎡,市場(chǎng)持續(xù)供大于求。3月商業(yè)用房銷售均價(jià)17915.7元/㎡,環(huán)比上漲40.35%,同比上漲53.23%,主要為升龍廣場(chǎng)、豫航廣場(chǎng)、天旺廣場(chǎng)等項(xiàng)目商鋪房源的備案。圖1-92011-2013年3月鄭州商業(yè)市場(chǎng)供銷價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:商業(yè)市場(chǎng)——銷量維穩(wěn)3月商業(yè)用房供應(yīng)面積5.53萬(wàn)21
分析:商業(yè)物業(yè)庫(kù)存——庫(kù)存上漲趨勢(shì)放緩
商業(yè)物業(yè)截止2013年3月份庫(kù)存約為112.91萬(wàn)㎡,庫(kù)存增勢(shì)略有放緩,按照鄭州市商業(yè)月均(2011年至2013.3月)5.16萬(wàn)㎡的消化速度來(lái)看,庫(kù)存消化需近22個(gè)月,去化壓力較大。圖1-10
鄭州市商業(yè)庫(kù)存市場(chǎng)走勢(shì)圖(以2010年底為基底)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:商業(yè)物業(yè)庫(kù)存——庫(kù)存上漲趨勢(shì)放緩
商業(yè)物業(yè)截止222分析:辦公市場(chǎng)——市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)
辦公市場(chǎng)依然持續(xù)供大于求,競(jìng)爭(zhēng)激烈,本月辦公用房供應(yīng)面積8.9萬(wàn)㎡,銷售面積7.98萬(wàn)㎡,銷售均價(jià)11098元/㎡,主要為西元國(guó)際廣場(chǎng)、綠地中心、聯(lián)盟新城、正弘凱賓城等項(xiàng)目辦公物業(yè)的集中備案。圖1-112011年-2013年3月鄭州辦公市場(chǎng)供銷價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:辦公市場(chǎng)——市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)
辦公市場(chǎng)依然持續(xù)供大23分析:辦公物業(yè)庫(kù)存——近兩月供應(yīng)維穩(wěn),庫(kù)存累積速度放緩
辦公物業(yè)截止2013年3月份庫(kù)存量約為101.83萬(wàn)㎡,庫(kù)存增速放緩,然而未來(lái)銷售壓力依然較大。圖1-12鄭州市辦公市場(chǎng)庫(kù)存量走勢(shì)(以2010年底為基底)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:辦公物業(yè)庫(kù)存——近兩月供應(yīng)維穩(wěn),庫(kù)存累積速度放緩
24鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)25分析:4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變,二七區(qū)趕超金水區(qū),位居榜首,鄭東新區(qū)和金水區(qū)緊隨其后。二七區(qū)之所以有如此不俗成績(jī),首先本月區(qū)內(nèi)升龍城、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均分列本月銷售套數(shù)一二;其次,隨著鄭州城市規(guī)劃著力打造的二七運(yùn)河組團(tuán),給二七區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了契機(jī),加之區(qū)內(nèi)大都為城中村改造的大盤,著力打造剛需盤,周邊大量的剛需客戶更是帶來(lái)銷售潛力,綜合各方因素使得二七區(qū)這個(gè)后起之秀表現(xiàn)不俗;金水區(qū)和鄭東新區(qū)作為傳統(tǒng)的銷售熱區(qū),4月表現(xiàn)為穩(wěn)中有增,延續(xù)了熱銷,銷量分別為14.41萬(wàn)㎡和12.47萬(wàn)㎡。圖1-13
2013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售面積分布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變,二七區(qū)趕超金水區(qū),位居榜26分析:4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟(jì)區(qū)和金水區(qū)有小幅下降外,其余各區(qū)均有不同程度的上揚(yáng),鄭東新區(qū)依舊領(lǐng)跑;辦公類物業(yè)較上月除金水區(qū)和中原區(qū)外,其余各區(qū)均有15%左右的漲幅,鄭東新區(qū)以高端寫字樓聚集領(lǐng)跑;商業(yè)類物業(yè)較上月除惠濟(jì)區(qū)和中原區(qū)有一定下降外,鄭東新區(qū)基本持平,金水區(qū)和二七區(qū)均有20%左右的漲幅,金水區(qū)以23313元/㎡領(lǐng)跑。圖1-142013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售均價(jià)分布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟(jì)區(qū)和金水區(qū)有小幅下降27Add:中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F9Tel域市場(chǎng)分析—中原區(qū)中原區(qū)是鄭州市的老城區(qū)、配套成熟、教育資源豐富,但居住環(huán)境相對(duì)破舊。在政府在“北擴(kuò)東移”成功之余,開(kāi)始謀劃西區(qū)老城改造。近年區(qū)域先后將制造業(yè)外遷,加大招商引資力度,先后引入萬(wàn)達(dá)、寶龍等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè),重振區(qū)域商業(yè)格局。加上區(qū)域地鐵1號(hào)線的開(kāi)建,未來(lái)區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展將受到政府的大力支撐,住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。中原區(qū)概況Add:中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F928中原區(qū)最受關(guān)注項(xiàng)目一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—中原區(qū)中原區(qū)最受關(guān)注項(xiàng)目一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—中原區(qū)29中原區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況中原區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況30(1)3月9日3#、7#認(rèn)籌房源情況:項(xiàng)目于3月9日進(jìn)行3#、7#樓認(rèn)籌,均為2梯4戶,3#樓29層,7#樓東單元27層,西單元31層,所推房源為79-86㎡的兩房和86㎡的小三房、112-130㎡的三房,共計(jì)440套房源。認(rèn)籌方式:交10000元入會(huì),開(kāi)盤當(dāng)天優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)。預(yù)計(jì)價(jià)格:8000元/㎡以上。認(rèn)籌情況:當(dāng)天認(rèn)籌492組。客戶到訪情況:當(dāng)天到訪約520余組客戶,以周邊中原區(qū)中青年客戶為主。中原區(qū)——個(gè)案分析(2)3月16日3#、7#開(kāi)盤房源情況:本次推出3#、7#,為27-31層高層,共4個(gè)單元,均為兩梯四戶,共計(jì)440套房源。前期認(rèn)籌情況:開(kāi)盤當(dāng)天共認(rèn)籌680余組。成交價(jià)格:3#成交均價(jià)8200-8400元/㎡,7#成交均價(jià)8100-8200元/㎡。優(yōu)惠方式:前期認(rèn)籌交10000元入會(huì),開(kāi)盤當(dāng)天優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn),同時(shí)一次性簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠,按時(shí)簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。銷售情況:當(dāng)天銷售360余套,成交率81%,79-112㎡房源售罄,僅剩部分128-130㎡戶型。其中128㎡三房成交50%左右,剩余高樓層房源,130㎡的三房?jī)H成交中間樓層的10余套房源。客戶到訪情況:當(dāng)天到訪約700余組客戶,以周邊中原區(qū)中、青年客戶為主。項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)(1)3月9日3#、7#認(rèn)籌中原區(qū)——個(gè)案分析(2)3月1631中原區(qū)——個(gè)案分析推廣分析首次報(bào)廣亮相售樓部開(kāi)放盛大招募首次盛裝開(kāi)盤
4#開(kāi)盤3#、7#開(kāi)盤7月21日開(kāi)盤方圓經(jīng)緯2012年從入市到年底共投放媒體41版,投放力度較大,推廣訴求語(yǔ)主要通過(guò)“中心造城記”、“經(jīng)天緯地,領(lǐng)傲中心”、“醇熟大社區(qū),收獲金質(zhì)生活”來(lái)訴求項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目品質(zhì)及活動(dòng)信息。進(jìn)入2013年,項(xiàng)目在沉寂了4個(gè)月之久后,3月份開(kāi)始認(rèn)籌、開(kāi)盤活動(dòng),本月共投放媒體3次,主要釋放項(xiàng)目認(rèn)籌、開(kāi)盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目戶型信息等,由于前期客戶積累時(shí)間較長(zhǎng),再加上通過(guò)低首付和零首付等營(yíng)銷噓頭吸引客戶,因此此次認(rèn)籌量較大,開(kāi)盤效果較好。中原區(qū)——個(gè)案分析推廣分析首次報(bào)售樓部開(kāi)放32中原區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析1、79㎡兩房2、86三房3、112、128、130㎡三房80、4、85㎡兩房中原區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析1、79㎡兩房33中原區(qū)—個(gè)案分析產(chǎn)品分析:項(xiàng)目本批房源主要以剛需兩房和小三房為主,市場(chǎng)定位明確。戶型大多方正,全明、廚房餐廳一體化設(shè)計(jì),臥室配備大陽(yáng)臺(tái)或飄窗且部分戶型衛(wèi)生間做到干濕分離設(shè)計(jì)。南北通透戶型基本上能做到南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),通風(fēng)采光較好;純南向戶型各個(gè)功能間大多超南設(shè)計(jì),采光較好。86㎡“2+1”戶型贈(zèng)送室內(nèi)花園,購(gòu)房者可根據(jù)需求進(jìn)行臥室、書房、儲(chǔ)藏室等的改造,該戶型緊湊實(shí)用,性價(jià)比較高,比較受客戶青睞。小結(jié):方圓經(jīng)緯項(xiàng)目所在板塊目前是中原區(qū)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的區(qū)域,但項(xiàng)目從火爆認(rèn)籌到此次開(kāi)盤熱銷再次印證了當(dāng)下市場(chǎng)剛性需求的旺盛。項(xiàng)目此次推出房源位置較好,且戶型面積比較齊全,滿足各種客戶需求,加之周邊王府井百貨的開(kāi)業(yè),也為該項(xiàng)目業(yè)主的生活提供較大便利,且項(xiàng)目門口就是BRT站臺(tái),出行交通較為方便,前期認(rèn)籌受到廣大客戶的認(rèn)可,認(rèn)籌量較大,因此本次開(kāi)盤相當(dāng)火爆。中原區(qū)—個(gè)案分析產(chǎn)品分析:項(xiàng)目本批房源主要以剛需兩房和小三房34區(qū)域市場(chǎng)分析—惠濟(jì)區(qū)惠濟(jì)區(qū)市場(chǎng)概況惠濟(jì)區(qū)近兩年市場(chǎng)狀況良好,因該區(qū)域緊鄰黃河,生態(tài)環(huán)境良好,區(qū)域北部集中了全市主要的高端居住樓盤,整體形象較好。中國(guó)自古就有“北為上”的說(shuō)法,而鄭州的“北移東擴(kuò)”似乎暗合了這種傳統(tǒng)。在鄭州樓市的幾個(gè)區(qū)域中,除了鄭東新區(qū)以外,北區(qū)發(fā)展也相當(dāng)迅速。按照鄭州市城市總體規(guī)劃,北區(qū)花園口組團(tuán)為行政區(qū)的延伸地帶,被規(guī)劃為旅游度假區(qū),重點(diǎn)發(fā)展旅游娛樂(lè)業(yè),使之成為鄭州市的大型居住區(qū)?;轁?jì)區(qū)憑借寬闊的道路,便捷的交通,清新的空氣,大片平整的土地,日益完善的市政設(shè)施,這一切都在吸引著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目光,同時(shí)也召喚著購(gòu)房者的到來(lái)。區(qū)域市場(chǎng)分析—惠濟(jì)區(qū)惠濟(jì)區(qū)市場(chǎng)概況惠濟(jì)區(qū)近兩年市場(chǎng)狀況良好,35惠濟(jì)區(qū)最受關(guān)注項(xiàng)目一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—惠濟(jì)區(qū)惠濟(jì)區(qū)最受關(guān)注項(xiàng)目一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—惠濟(jì)區(qū)36惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況373月16日認(rèn)籌房源信息:項(xiàng)目3月16日認(rèn)籌,推出7#中間一個(gè)單元(2T3戶),20層,5#東單元(2T3戶)、西單元(2T4戶),25層,共計(jì)房源235套。認(rèn)籌方式:繳納一萬(wàn)元入會(huì),開(kāi)盤享受兩萬(wàn)元優(yōu)惠。銷售價(jià)格:預(yù)計(jì)8500-8900元/㎡左右。認(rèn)籌情況:截至當(dāng)天中午排卡70余惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)3月16日認(rèn)籌惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)38推廣分析惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析首次報(bào)廣首次開(kāi)盤基本清盤推出11#12#一期二批房源開(kāi)盤推出7#8#5#6#開(kāi)始認(rèn)籌項(xiàng)目2012年5月份開(kāi)始報(bào)廣亮相,訴求語(yǔ)為“人生領(lǐng)譽(yù)步步為峰”,重點(diǎn)訴求項(xiàng)目高品質(zhì)形象。項(xiàng)目首次開(kāi)盤即實(shí)現(xiàn)基本清盤的佳績(jī),此階段項(xiàng)目報(bào)廣以業(yè)績(jī)彰顯為主訴求點(diǎn)。項(xiàng)目二批房源推出低首付活動(dòng),并結(jié)合大量網(wǎng)絡(luò)廣告打出“首付6.8萬(wàn)起住三房上名?!钡脑V求。本次認(rèn)籌訴求更是凸顯項(xiàng)目品質(zhì),打出“譽(yù)品王座,峰景無(wú)疆”的訴求。整體來(lái)看,項(xiàng)目報(bào)廣力度較大,首次亮相截止本次認(rèn)籌共計(jì)報(bào)廣54次,并借助搜房網(wǎng)以及搜房網(wǎng)首頁(yè)廣告增強(qiáng)推廣投放量,擴(kuò)大知名度。2012.5.172012.10.132012.12.82013.3.16項(xiàng)目首次報(bào)廣亮相至今54次推廣分析惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析首次報(bào)廣首次開(kāi)盤基本清盤推出11#39產(chǎn)品分析惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析1、87.39㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、126㎡三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品分析惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析1、87.39㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、140惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析:項(xiàng)目開(kāi)盤房源主要為87-91㎡兩室、122-126㎡的三室及157㎡四室,每一種戶型基本均設(shè)計(jì)三陽(yáng)臺(tái),贈(zèng)送面積較多,生活舒適度較高,臥室、客廳及衛(wèi)生間均得以最大限度的采光。且7#樓為樓王位置,5#樓處于社區(qū)中心位置,外界噪音影響小,居住環(huán)境好,比較受客戶喜愛(ài)。小結(jié):項(xiàng)目位于南陽(yáng)路博頌路交匯處西南,位于傳統(tǒng)的居住區(qū)域,項(xiàng)目上次的低首付活動(dòng)吸引了大量的客戶聚集,取得了較好的業(yè)績(jī),本次認(rèn)籌推出7#樓王中間一個(gè)單元以及位置相對(duì)較好的5#樓,而且項(xiàng)目營(yíng)銷力度比較大,各種報(bào)廣宣傳及搜房合作,因此客戶關(guān)注度較高,但是項(xiàng)目目前周邊競(jìng)品項(xiàng)目較多,升龍匯金廣場(chǎng)在地理位置上優(yōu)于本項(xiàng)目,項(xiàng)目雖然品質(zhì)較高,但是周圍居民對(duì)高價(jià)項(xiàng)目有一定的抗性,因此對(duì)項(xiàng)目銷售造成一定的阻力?;轁?jì)區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析:項(xiàng)目開(kāi)盤房源主要為87-91㎡兩41區(qū)域市場(chǎng)分析—金水區(qū)金水區(qū)市場(chǎng)概況金水區(qū)屬于鄭州市成熟行政居住區(qū),是鄭州市當(dāng)前城市行政、文化、居住中心地位,發(fā)展較為成熟,因此整體規(guī)劃較少,主要規(guī)劃建設(shè)集中在北區(qū),包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境改造、交通改善、教育資源再分配等方面,規(guī)劃區(qū)域已擴(kuò)展到連霍高速以北地區(qū)。目前來(lái)看,金水區(qū)居住環(huán)境已較為擁擠,土地稀缺,資源被充分利用,因此短期之內(nèi)金水區(qū)城市建設(shè)和規(guī)劃格局不會(huì)有大的改變,主城區(qū)內(nèi)規(guī)劃仍將主要表現(xiàn)為對(duì)現(xiàn)有資源的改造,包括城中村改造、道路系統(tǒng)改造(建設(shè)立交、下穿隧道、道路拓寬等)、人文環(huán)境改造等。同時(shí)主力發(fā)展方向?qū)⑦M(jìn)一步向北區(qū)轉(zhuǎn)移,即北環(huán)以北區(qū)域,甚至逐漸向連霍高速以外擴(kuò)展,這也將是金水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期方向。區(qū)域市場(chǎng)分析—金水區(qū)金水區(qū)市場(chǎng)概況金水區(qū)屬于鄭州市成熟行政居42金水區(qū)最受關(guān)注項(xiàng)目一覽表表區(qū)域市場(chǎng)分析——金水區(qū)金水區(qū)最受關(guān)注項(xiàng)目一覽表表區(qū)域市場(chǎng)分析——金水區(qū)43金水區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況金水區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況443月31日開(kāi)盤房源分析:項(xiàng)目開(kāi)盤推出2#樓2單元,兩梯五戶,32層,其中1-3層為商業(yè),全為89㎡兩房房源(88.6㎡、89.1㎡),共計(jì)145套房源。銷售價(jià)格:成交均價(jià)10300-10400元/㎡。開(kāi)盤優(yōu)惠:會(huì)員兩萬(wàn)抵五萬(wàn),五天內(nèi)按時(shí)簽約優(yōu)惠1%,無(wú)付款優(yōu)惠。開(kāi)盤效果:當(dāng)天銷售約110套,銷售率75.8%。金水區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)3月31日開(kāi)盤金水區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)45Add:中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F9Tel廣分析金水區(qū)——個(gè)案分析三期首次報(bào)廣三期首批房源1#開(kāi)盤三期2#2單元開(kāi)盤項(xiàng)目三期于2012年7月31日開(kāi)始報(bào)廣宣傳,至今開(kāi)盤三次,分別為1#、2#1單元、2#2單元,三期截止此次開(kāi)盤共報(bào)廣18次,整體來(lái)看,推廣力度一般,訴求語(yǔ)主要為“半分鐘抵達(dá)波士頓近中有境的后灣區(qū)”、“是繁華場(chǎng)更是波士頓后灣生活主場(chǎng)”,“隱蘊(yùn)人文的后彎區(qū),豈止是NO.1”,凸顯三期的品質(zhì)以及完善生活配套。2012.7.31201.10.202012.12.42013.3.30項(xiàng)目亮相至今共報(bào)廣18次2#一單元開(kāi)盤Add:中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F946產(chǎn)品分析金水區(qū)——個(gè)案分析1、89㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、89㎡兩室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品分析金水區(qū)——個(gè)案分析1、89㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、89㎡兩47金水區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析:項(xiàng)目此次推出房源全為兩室房源,2T5戶,其中南向兩室戶型較為方正,客廳、臥室、廚房均南向采光,且客廳帶大陽(yáng)臺(tái)、臥室雙飄窗,贈(zèng)送面積較多,舒適度較高,在開(kāi)盤當(dāng)天去化速度亦最快。而通透兩室,戶型設(shè)計(jì)則略顯一般,僅主臥朝南,客廳、廚房、次臥均為北向采光,然而北邊臨近東風(fēng)渠,觀景效果較好,但是開(kāi)盤當(dāng)天去化依然相對(duì)較慢。小結(jié):藍(lán)堡灣項(xiàng)目一直以高品質(zhì)形象亮相,項(xiàng)目周邊交通較為便利,規(guī)劃的地鐵2號(hào)線和8號(hào)線又為項(xiàng)目增添交通優(yōu)勢(shì);同時(shí)項(xiàng)目占據(jù)鄭州市最頂級(jí)的商業(yè)配套,周圍生活、教育、醫(yī)療配套較為完善,在各種優(yōu)勢(shì)因素下,項(xiàng)目一直備受市場(chǎng)關(guān)注。項(xiàng)目四期規(guī)劃為大體量商業(yè),因此三期可謂項(xiàng)目最后一期住宅,資源的稀缺導(dǎo)致此次開(kāi)盤的2單元雖然較年前開(kāi)盤的1單元價(jià)格上漲近1000元/㎡,但是依然備受追捧。金水區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析:項(xiàng)目此次推出房源全為兩室房源,248區(qū)域市場(chǎng)分析—管城區(qū)管城區(qū)市場(chǎng)概況管城區(qū)地處鄭州市的東南部,接金水,臨二七,望鄭東,守中觀直接把守城市南大門。2013年即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線在管城區(qū)均設(shè)置站點(diǎn)使得區(qū)域具備發(fā)展地鐵物業(yè)的先天條件,區(qū)域升值潛力巨大。隨著鄭州市城市規(guī)劃框架的不斷拉大,之前“北移東擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略受到制約,《鄭州市城市總體規(guī)劃(2008-2020)>明確了東、南、西、三向并舉的發(fā)展模式,未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將更加豐富,南部版塊運(yùn)動(dòng)成為近階段發(fā)展重心,為管城老區(qū)煥新顏帶來(lái)機(jī)遇。區(qū)域市場(chǎng)分析—管城區(qū)管城區(qū)市場(chǎng)概況管城區(qū)地處鄭州市的東南部,49管城區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析——管城區(qū)管城區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析——管城區(qū)50管城區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況管城區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況513月31日認(rèn)籌房源信息:本次推出7#、8#、9#、10#樓,34層,一個(gè)單元,其中7#、10#為兩梯四戶,8#、9#為三梯七戶,共計(jì)748套。認(rèn)籌方式:憑光大銀行紫荊山支行兩萬(wàn)元三個(gè)月定期存單入會(huì),3月31日入會(huì)開(kāi)盤當(dāng)天一次性4個(gè)點(diǎn),按揭優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn),4月1日及以后入會(huì),一次性優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn),按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。銷售價(jià)格:預(yù)計(jì)8000-8500元/㎡左右認(rèn)籌情況:截至當(dāng)天中午排卡100余組。管城區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)3月31日認(rèn)籌管城區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)52推廣分析管城區(qū)——個(gè)案分析2月28日首次報(bào)廣亮相3月31日首次認(rèn)籌項(xiàng)目2月份首次報(bào)廣亮相,訴求語(yǔ)為“3600年前,這里是商城之都,理想,在這里改變歷史!理想,在這里改變未來(lái)!”,重點(diǎn)通過(guò)“理想”來(lái)訴求項(xiàng)目的品質(zhì)。項(xiàng)目報(bào)廣力度較大,首次亮相截止本次認(rèn)籌共計(jì)報(bào)廣20次,均以整版、跨版等大幅宣傳。并借助網(wǎng)絡(luò)推廣,擴(kuò)大知名度。推廣分析管城區(qū)——個(gè)案分析2月28日首次報(bào)廣亮相3月31日首53產(chǎn)品分析管城區(qū)——個(gè)案分析1、88㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、139㎡三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品分析管城區(qū)——個(gè)案分析1、88㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、139㎡54管城區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析:戶型設(shè)計(jì)大都方正,動(dòng)靜分區(qū),全明設(shè)計(jì),主臥及客廳均帶大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),三房的戶型為三陽(yáng)臺(tái)。項(xiàng)目以大兩房及大三房為主力戶型,客戶定位于改善型購(gòu)房客戶,根據(jù)認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)氣氛來(lái)看,客戶對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)較高。小結(jié):項(xiàng)目位于紫荊山路與航海路交匯處,有優(yōu)越的地緣及交通優(yōu)勢(shì),不僅雄踞鄭州雙主干道,同時(shí),擁有著鄭州唯一的雙地鐵上蓋資源,項(xiàng)目自身以90萬(wàn)㎡綜合體的形態(tài)面世,是鄭州南中軸唯一的大型綜合體產(chǎn)品,為客戶提供了大型購(gòu)物中心、商超等完善配套,同時(shí)周邊教育氛圍較濃,因此區(qū)域自身的完善配套有效填補(bǔ)了目前的市場(chǎng)空白。管城區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析:戶型設(shè)計(jì)大都方正,動(dòng)靜分區(qū),全明55區(qū)域市場(chǎng)分析—二七區(qū)二七區(qū)市場(chǎng)概況在鄭州都市建設(shè)規(guī)劃中,二七區(qū)被定位為“二七生態(tài)文化新城”,作為鄭州市的傳統(tǒng)商貿(mào)中心,如今,二七生態(tài)文化新城板塊已經(jīng)形成一個(gè)全新規(guī)劃的大型居住區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目主要有德潤(rùn)黃金海岸、伍號(hào)院等。除了在售項(xiàng)目以外,板塊內(nèi)還有泰宏建業(yè)國(guó)際城、長(zhǎng)龍金港、錦繡山河等全新項(xiàng)目,屆時(shí),二七生態(tài)文化新城板塊可謂是群星璀璨、百花齊放。錦繡山河是南鄭州唯一具有1783畝灣區(qū)的生態(tài)腹地大盤;目前尚未上市的泰宏建業(yè)國(guó)際城項(xiàng)目,是鄭州市二七區(qū)荊胡村改造項(xiàng)目,也是河南建業(yè)集團(tuán)和泰宏集團(tuán)戰(zhàn)略性合作的首個(gè)項(xiàng)目。此外,綠地集團(tuán)投資130億打造的綠地濱河國(guó)際城項(xiàng)目將成為鄭州市的新地標(biāo),目前,一期工程的139畝土地已經(jīng)獲批。由世紀(jì)金源、百榮投資控股集團(tuán)和合展集團(tuán)共同投資建設(shè)的鄭州CSD國(guó)際時(shí)尚商貿(mào)中心項(xiàng)目,未來(lái)將建成約380萬(wàn)平方米的大型物流商業(yè)綜合體。區(qū)域市場(chǎng)分析—二七區(qū)二七區(qū)市場(chǎng)概況在鄭州都市建設(shè)規(guī)劃中,二七56二七區(qū)在售樓盤情況統(tǒng)計(jì)表區(qū)域市場(chǎng)分析—二七區(qū)二七區(qū)在售樓盤情況統(tǒng)計(jì)表區(qū)域市場(chǎng)分析—二七區(qū)57二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況583月31日開(kāi)盤房源信息:本次推出2#樓北側(cè)產(chǎn)權(quán)式酒店17~25層,四梯十四戶,共計(jì)房源112套優(yōu)惠方式:按揭99折,全款98折,開(kāi)盤當(dāng)天每平米優(yōu)惠100元成交均價(jià):9200元/㎡認(rèn)籌情況:當(dāng)天銷售約90套。二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)3月31日開(kāi)盤二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)59二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目年內(nèi)報(bào)廣共計(jì)5次,訴求語(yǔ)為“投資20萬(wàn)享火車站日均30萬(wàn)商旅人流紅利”,等重點(diǎn)通過(guò)人流量為其酒店項(xiàng)目宣傳造勢(shì)。項(xiàng)目“5折購(gòu)房”等廣告語(yǔ)幾乎覆蓋所有主流媒體,廣告力度強(qiáng),項(xiàng)目知名度較高。推廣分析二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目年內(nèi)報(bào)廣共計(jì)5次,訴求語(yǔ)為“投資20萬(wàn)60產(chǎn)品分析二七區(qū)——個(gè)案分析酒店標(biāo)準(zhǔn)層平面圖產(chǎn)品分析二七區(qū)——個(gè)案分析酒店標(biāo)準(zhǔn)層平面圖61二七區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析:項(xiàng)目此次推出的戶型面積較小,適合投資,開(kāi)間、進(jìn)深比例適中,居住舒適,每戶有獨(dú)立衛(wèi)生間,四部垂直電梯便于出行,該戶型設(shè)計(jì)及梯戶比是酒店式公寓較好的配置。4.21.5、同致行觀點(diǎn)小結(jié):正弘凱賓城位于鄭州最成熟的兩大商圈“二七商圈”及“火車站商圈”的交匯區(qū)域,位于鄭州最核心區(qū)域,地理位置極其優(yōu)越。項(xiàng)目周邊銀行、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等配套完善,區(qū)域內(nèi)人流量大,項(xiàng)目推出的酒店式公寓,順應(yīng)市場(chǎng)的需求,也給投資客戶創(chuàng)造了條件,后期由酒店方統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的模式,讓客戶省去房屋出租的中間環(huán)節(jié),年底還可參與酒店分紅,可謂低投入高回報(bào)。二七區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析:項(xiàng)目此次推出的戶型面積較小,適合62區(qū)域市場(chǎng)分析—東區(qū)鄭東新區(qū)市場(chǎng)概況鄭州東區(qū)作為未來(lái)的市中心,商業(yè)、居住價(jià)值是不可估量的,鄭州城市發(fā)展的重心東移,以世紀(jì)大道為主干,南三環(huán)到航海路、金水路、黃河路、北三環(huán)、連霍高速等道路的貫通,使得鄭州東區(qū)處于一個(gè)360度輻射全國(guó)的交通優(yōu)勢(shì)中,而這個(gè)優(yōu)勢(shì)直接促進(jìn)了鄭州東區(qū)高尚生活圈的形成。經(jīng)過(guò)這幾年的大力發(fā)展,鄭東新區(qū)已今非昔比。最值得一提的是,許多小區(qū)都已建成,宏光藍(lán)水岸、雙河灣、新里?盧浮公館、王鼎國(guó)際、高速奧蘭花園、美景鴻城等,數(shù)不勝數(shù)。尤其是功能齊全的龍湖南區(qū),已經(jīng)發(fā)展成為高品位的宜居區(qū)域。城市向東,鄭州向東,如今的鄭東新區(qū)影響力輻射力不斷增強(qiáng),已成為鄭州新的城市名片,也是鄭州最適宜居住的區(qū)域。區(qū)域市場(chǎng)分析—東區(qū)鄭東新區(qū)市場(chǎng)概況鄭州東區(qū)作為未來(lái)的市中心,63鄭東新區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—東區(qū)鄭東新區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—東區(qū)64東區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況東區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況65(1)、3月23日認(rèn)籌房源情況:本次認(rèn)籌推出一期8#,為兩個(gè)單元,均為33層,兩梯三戶設(shè)計(jì)。推出房源總套數(shù)為198套。預(yù)計(jì)價(jià)格:預(yù)計(jì)3月底開(kāi)盤,預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格為15000元/㎡。優(yōu)惠方式:交納50000元認(rèn)籌金,開(kāi)盤享1%優(yōu)惠。認(rèn)籌效果:截止當(dāng)天中午認(rèn)籌10組。東區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)(2)、3月30日開(kāi)盤房源情況:本次開(kāi)盤8#西單元,共33層,兩梯三戶設(shè)計(jì)。推出總房源套數(shù)為90套。成交價(jià)格:成交均價(jià)為14300元/㎡。優(yōu)惠方式:交納50000元認(rèn)籌金,開(kāi)盤成功選房享1%優(yōu)惠。同時(shí)一次性優(yōu)惠2%,按揭優(yōu)惠1%。開(kāi)盤效果:截止當(dāng)天中午銷售70套(1)、3月23日認(rèn)籌東區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)(2)、3月66東區(qū)——個(gè)案分析海馬公園此次推出的8#,宣傳力度一般,截止3月30日項(xiàng)目正式開(kāi)盤,僅在大河報(bào)發(fā)布三版報(bào)廣。訴求內(nèi)容以“尊重由距離產(chǎn)生262米樓間距,尊重每個(gè)生活”、“格局由閱歷成就”為主,主要突出項(xiàng)目樓間距、品質(zhì)、綠化等。推廣分析2013.3.142103.3.232013.3.30項(xiàng)目亮相至開(kāi)盤共3次東區(qū)——個(gè)案分析海馬公園此次推出的8#,宣傳力度一般,截止367Add:中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F9Tel品分析東區(qū)——個(gè)案分析131.97㎡三房131.62㎡三房Add:中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F968鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_調(diào)查分析總結(jié)69鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_調(diào)查分析總結(jié)70產(chǎn)品分析海馬公園此次推出一期最后一棟樓8#,樓王定位,為精裝準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。精裝標(biāo)準(zhǔn)包括地板、墻壁、背景墻、櫥柜、廚具、衛(wèi)生設(shè)施等,各房間均粘貼交房標(biāo)準(zhǔn)。裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000元/㎡,檔次參照恒大名都、普羅旺世等高端產(chǎn)品。同時(shí)一期內(nèi)院內(nèi)景觀綠化到位,實(shí)景現(xiàn)房為項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)為南北通透三房和純南向三房,方正,明廚明衛(wèi),干濕分離,無(wú)明顯缺點(diǎn)。除客廳有大陽(yáng)臺(tái)外,主臥均贈(zèng)送飄窗。東區(qū)——個(gè)案分析小結(jié):海馬公園為鄭東新區(qū)住宅類項(xiàng)目中規(guī)模最大項(xiàng)目,推盤節(jié)奏相對(duì)緩慢,但市場(chǎng)口碑較好,尤其是項(xiàng)目的高綠化率、精美的園林景觀贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可。項(xiàng)目此次推出房源均為131㎡左右三房,迎合東區(qū)改善型集中的市場(chǎng)行情。開(kāi)盤當(dāng)天實(shí)際成交價(jià)為14300元/㎡,和東區(qū)東方國(guó)際廣場(chǎng)、中力七里灣相比優(yōu)勢(shì)明顯,當(dāng)天中午成交70套,銷售火爆。產(chǎn)品分析海馬公園此次推出一期最后一棟樓8#,樓王定位,為精裝71區(qū)域市場(chǎng)分析—高新區(qū)高新區(qū)市場(chǎng)概況高新區(qū)的區(qū)域生活環(huán)境、居住條件、市政配套隨之大為改觀。置身于此,能夠感受到它濃厚的文化氛圍。鄭州中學(xué)、鄭州大學(xué)、解放軍信息工程大學(xué)等河南省最好的院校及鄭州美術(shù)館都聚集在這里。高新區(qū)在不斷地成長(zhǎng)和成熟,高品質(zhì)的住宅配套也日漸成為其發(fā)展的必需。而有消息稱,之前多家房企在高新區(qū)儲(chǔ)備的土地預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)始動(dòng)工,也會(huì)加劇高新板塊的競(jìng)爭(zhēng)。隨著鄭州市城市版圖的不斷西進(jìn),高新區(qū)不斷做大做強(qiáng),伴著西大學(xué)城、宇通工業(yè)園,以及西環(huán)線的開(kāi)通,高新區(qū)與鄭州市區(qū)的融城指日可待。區(qū)域市場(chǎng)分析—高新區(qū)高新區(qū)市場(chǎng)概況高新區(qū)的區(qū)域生活環(huán)境、居住72高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最受關(guān)注樓盤情況統(tǒng)計(jì)表區(qū)域市場(chǎng)分析—高新區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最受關(guān)注樓盤情況統(tǒng)計(jì)表區(qū)域市場(chǎng)分析—高新區(qū)73高新——個(gè)案分析項(xiàng)目概況高新——個(gè)案分析項(xiàng)目概況74(1)、3月6日認(rèn)籌房源情況:本次認(rèn)籌推出B-4#C公寓房源,20層,4梯18戶,共計(jì)360套。房源面積在40-60㎡左右,雙氣,不限購(gòu),70年產(chǎn)權(quán)。認(rèn)籌方式:交1萬(wàn)元入會(huì),開(kāi)盤享受3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。認(rèn)籌結(jié)果:當(dāng)天排卡150張左右。(2)、3月13日開(kāi)盤房源情況:本次開(kāi)盤推出B-4#C公寓房源,20層,4梯18戶,推出7-20層房源,共計(jì)233套。除了26套61.5㎡的一室,其余全為46-50㎡的一室。銷售價(jià)格:銷售均價(jià)6200-6300元/㎡左右。優(yōu)惠方式:前期認(rèn)籌客戶繳納1萬(wàn)享開(kāi)盤3%的優(yōu)惠。(3)、3月30日認(rèn)籌房源情況:本次認(rèn)籌推出2#、3#樓,32層,兩梯五戶,一層為底商,本次推出2-32層住宅,共計(jì)620套房源。預(yù)計(jì)價(jià)格:銷售均價(jià)6500-7000元/㎡左右。認(rèn)籌方式:繳納1萬(wàn)入會(huì),享開(kāi)盤3%的優(yōu)惠。認(rèn)籌效果:當(dāng)天排卡近700組。高新區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)(1)、3月6日認(rèn)籌高新區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)75高新區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目公寓新品3月6日開(kāi)始會(huì)員招募,3月13日開(kāi)盤,僅僅一周的時(shí)間認(rèn)籌150組,住宅類產(chǎn)品3月30日認(rèn)籌,當(dāng)天認(rèn)籌將近700余組,項(xiàng)目歷次火爆的認(rèn)籌及開(kāi)盤與項(xiàng)目積極的推廣手段密切相關(guān),項(xiàng)目二期從入市到3月底雖報(bào)廣宣傳僅15次,但項(xiàng)目通過(guò)老帶新活動(dòng)、打電話回訪、短信預(yù)約、單頁(yè)派送等多種方式均進(jìn)行集中宣傳,營(yíng)銷效果較好。推廣分析11月10項(xiàng)目8#開(kāi)盤1月19日項(xiàng)目5#開(kāi)盤項(xiàng)目二期認(rèn)籌至今報(bào)廣共計(jì)15次高新區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目公寓新品3月6日開(kāi)始會(huì)員招募,3月1376產(chǎn)品分析高新區(qū)——個(gè)案分析1、公寓產(chǎn)品分析高新區(qū)——個(gè)案分析1、公寓77產(chǎn)品分析高新區(qū)——個(gè)案分析(2)、2#樓/3#樓:產(chǎn)品分析高新區(qū)——個(gè)案分析(2)、2#樓/3#樓:78產(chǎn)品分析:升龍又一城推出公寓全為一房,三梯十八戶設(shè)計(jì)。除了09和10戶是61.5㎡的大標(biāo)間,其余全為45-50㎡的小標(biāo)間,戶型設(shè)計(jì)都比較方正,都是標(biāo)間設(shè)計(jì),無(wú)特色。由于區(qū)域內(nèi)不限購(gòu),可選多套房,因此有客戶意向買下1-6層作為賓館進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。2#、3#樓兩梯五戶的設(shè)計(jì),西北、東北67㎡小兩房,西南、東南90㎡南向兩房,純南向92㎡小三房,南北通透99㎡三房。其中99㎡三房戶型設(shè)計(jì)方正、南北通透,客廳附帶南向大陽(yáng)臺(tái),三個(gè)臥室均帶飄窗,戶型整體上比較緊湊實(shí)用,客戶意向比較強(qiáng)烈;92㎡南向三房亦比較方正,動(dòng)靜分區(qū)明顯,客廳、廚房、兩個(gè)大臥室均超南設(shè)計(jì),衛(wèi)生間、小臥室朝東朝西設(shè)計(jì),整體上采光較好;90㎡的二房設(shè)計(jì)略顯狹長(zhǎng),客廳朝東朝西設(shè)計(jì),廚房與餐廳距離較遠(yuǎn),且與衛(wèi)生間正對(duì),客戶對(duì)此有一定的抗性。高新區(qū)——個(gè)案分析小結(jié):項(xiàng)目公寓開(kāi)盤銷售成功主要有以下幾個(gè)方面的原因:1、區(qū)域的不限購(gòu)給項(xiàng)目帶來(lái)有利的銷售契機(jī);2、周邊的大學(xué)為公寓提供了大批潛在客戶,自住及投資都較為理想;3、相較于市區(qū)大多40或50年產(chǎn)權(quán)的公寓,本項(xiàng)目70年的產(chǎn)權(quán)也是吸引客戶投資的原因之一。而2#及3#認(rèn)籌如此火爆也是和目前高新區(qū)近年來(lái)新開(kāi)盤項(xiàng)目較少,項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)較弱,且區(qū)域部分在售項(xiàng)目的位置與本項(xiàng)目均不造成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)。而3月份在調(diào)控細(xì)則還未出臺(tái)之前,高新區(qū)或?qū)⒈患{入限購(gòu)區(qū)的輿論導(dǎo)致客戶購(gòu)房恐慌,加之項(xiàng)目本次所推房源全為實(shí)用剛需戶型,因此吸引了眾多置業(yè)者前來(lái)認(rèn)籌。產(chǎn)品分析:升龍又一城推出公寓全為一房,三梯十八戶設(shè)計(jì)。除了079鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)80趨勢(shì)預(yù)測(cè):二季度鄭州住宅銷售量?jī)r(jià)增幅或?qū)⒓涌扉_(kāi)發(fā)商加快推盤計(jì)劃,購(gòu)房者加緊買房步伐,二者碰撞的火花或能促使5月樓市繼續(xù)升溫。正如河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京所指出的,在“國(guó)五條”新的調(diào)控下,新型城鎮(zhèn)化利好因素推動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)延續(xù)一季度的行情,繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),二季度鄭州住宅銷售量?jī)r(jià)增幅或?qū)⒓涌臁6谧≌顿Y被打擊的情況下,投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn),剛需則會(huì)繼續(xù)撐起5月的住宅市場(chǎng)。而面對(duì)即將到來(lái)的五一黃金周,購(gòu)房者同樣充滿了期待??傮w來(lái)看,新政后房地產(chǎn)行業(yè)面臨的投資環(huán)境和需求比較樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士介紹,從當(dāng)前大型房企的銷售戰(zhàn)略看,加快去庫(kù)存同時(shí)保持適當(dāng)土地儲(chǔ)備成為共識(shí),5月份,開(kāi)發(fā)商會(huì)推出適當(dāng)?shù)拇黉N手段來(lái)進(jìn)一步消化庫(kù)存。伴隨著小陽(yáng)春,市場(chǎng)的火熱形式或?qū)⒙?。未?lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)預(yù)測(cè):二季度鄭州住宅銷售量?jī)r(jià)增幅或?qū)⒓涌煳磥?lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)81THANKSTHANKS82鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告------鄭州------------有限公司二零一三年五月十日鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告------鄭州----------83鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描報(bào)告內(nèi)容提綱未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描報(bào)告內(nèi)容提綱未來(lái)市84宏觀政策掃描宏觀政策掃描85調(diào)控目標(biāo)和舉措有松有緊,但總體來(lái)說(shuō)與市場(chǎng)預(yù)期存在距離。一、在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)方面,僅有北京規(guī)定為與2012年相比保持穩(wěn)定,其它大多定為“低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)幅度”--也就是名義增長(zhǎng)幅度減去CPI的增幅。根據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算,扣除CPI因素,城市的房?jī)r(jià)目標(biāo)在7.5%-13.2%。其中也僅有天津、廣州及昆明等市的細(xì)則中明確提出剔除保障房部分,價(jià)格控制難度相對(duì)較高。二、信貸方面,只有北京提出將根據(jù)房?jī)r(jià)目標(biāo)進(jìn)一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示將根據(jù)市場(chǎng)變化,或房?jī)r(jià)控制目標(biāo)執(zhí)行情況,適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率??梢哉f(shuō)信貸政策還是留有相當(dāng)?shù)挠嗟兀Χ鹊陀诖饲邦A(yù)期。三、對(duì)于20%的個(gè)稅,多個(gè)城市的細(xì)則都沒(méi)有涉及。自上次國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后,對(duì)買賣雙方都形成了催促效應(yīng),促成了“恐慌性拋盤”和“恐慌性購(gòu)房”同時(shí)并存的奇特局面。
宏觀政策分析調(diào)控目標(biāo)和舉措有松有緊,但總體來(lái)說(shuō)與市場(chǎng)預(yù)期存在距離86宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易部分?jǐn)?shù)據(jù)◆供應(yīng)情況:4月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地3229宗,環(huán)比增加58%,同比增加7%;推出土地面積11812萬(wàn)平方米,環(huán)比增加40%,同比減少0.5%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)882宗,環(huán)比增加32%,同比增加11%;推出土地面積3689萬(wàn)平方米,環(huán)比增加32%,同比增加2%?!舫山磺闆r:4月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2153宗,環(huán)比減少17%,同比減少9%;成交面積7566萬(wàn)平方米,環(huán)比減少24%,同比減少15%。住宅用地635宗,環(huán)比減少18%,同比增加13%;成交面積2564萬(wàn)平方米,環(huán)比減少21%。宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易部分?jǐn)?shù)據(jù)87宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)◆供應(yīng)情況:4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存去化明顯低于3月,除北京、青島、寧波庫(kù)存量減少外,其余城市庫(kù)存均增加。北京本月庫(kù)存去化最快,商品住宅可售面積下降10.73萬(wàn)平方米。◆市場(chǎng)需求:CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示,本月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中,超過(guò)8成城市成交量環(huán)比下降,降幅最大的是丹東,達(dá)到65.5%,其次是北京,環(huán)比下降56.6%?!舫山粌r(jià)格:本月43個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交價(jià)格略有上升,其中深圳環(huán)比漲幅最大,為11.17%。三亞環(huán)比跌幅最大,達(dá)15.04%。宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)◆88
二手房:成交量回落顯著,且降幅大于新房,一線城市受影響程度大2013年4月前三周(4.1-4.21),代表城市日均成交量相比3月降幅均超過(guò)50%,其中北京降幅最大,為87%,深圳和蘇州的降幅均在70%左右,天津、成都和杭州降幅在50%-65%之間,均遠(yuǎn)超同期新房成交量下降幅度。
◆2013年代表城市二手房日均成交量與2012年全年相比,除北京日均成交量下降52%外,其他城市4月前三周日均成交量均超過(guò)去年日均水平,天津和蘇州增幅較大,分別為69%和55%,杭州和成都在15%左右,深圳僅增長(zhǎng)6%??傮w來(lái)看,一線代表城市受影響程度超過(guò)二線代表城市。宏觀市場(chǎng)掃描二手房:成交89展望:政策落地壓制短期量?jī)r(jià)上行空間,下半年漸趨平穩(wěn),全年增長(zhǎng)無(wú)憂宏觀市場(chǎng)掃描展望:政策落地壓制短期量?jī)r(jià)上行空間,下半年漸趨平穩(wěn),全年增長(zhǎng)90一、價(jià)格方面,隨著各地“國(guó)五條”細(xì)則落實(shí),房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩,放緩程度將依據(jù)各地方政策嚴(yán)厲程度以及執(zhí)行力度有所不同,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)平穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要,作為新一屆政府的開(kāi)局之年,房?jī)r(jià)仍將是政府關(guān)注的焦點(diǎn),房?jī)r(jià)漲幅較大的城市仍存在調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn),如此前房?jī)r(jià)漲幅較大的廣州再度加大調(diào)控力度,4月22日廣州市國(guó)土局表示將全面執(zhí)行商品房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo),繼北京之后,又一價(jià)格漲幅過(guò)大的熱點(diǎn)城市明確表示對(duì)住房進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)。二、成交方面,政策影響下,前期成交透支部分未來(lái)需求,預(yù)計(jì)成交量在此前高位基礎(chǔ)上有所回落,但在季節(jié)性因素和供應(yīng)加大的推動(dòng)下,二季度總體好于一季度,下半年趨于平穩(wěn)。三、全年來(lái)看,在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇力度不強(qiáng)、物價(jià)上漲壓力不明顯的形勢(shì)下,貨幣政策仍將維持現(xiàn)有基調(diào),新增貸款增加仍將為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的空間,我們?nèi)跃S持年初預(yù)判,全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體好于去年。宏觀市場(chǎng)分析一、價(jià)格方面,隨著各地“國(guó)五條”細(xì)則落實(shí),房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩91宏觀市場(chǎng)掃描鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)宏觀市場(chǎng)掃描鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)92“國(guó)五條”鄭州版出臺(tái)“20%個(gè)稅”等只字未提3月31日,鄭州出臺(tái)鄭版國(guó)五條:一、努力保持住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定,鄭州市2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。二、保證普通商品住房用地供應(yīng),2013年住房用地供應(yīng)總量高于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量。三、繼續(xù)加大保障性住房建設(shè),12月5日前完成開(kāi)工建設(shè)45848套、基本建成45672套的建設(shè)任務(wù)。四、加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格管理,對(duì)商品房預(yù)售方案中商品住房?jī)r(jià)格明顯高于該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實(shí)際成交價(jià)格的,且不接受物價(jià)、房管部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目,可暫不核發(fā)預(yù)售許可證。五、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。六、加強(qiáng)市場(chǎng)信息引導(dǎo)。建立市房管部門牽頭,國(guó)土、地稅等部門參與的信息公開(kāi)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析研究機(jī)制,監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)發(fā)布住房消費(fèi)警示,引導(dǎo)理性投資和合理消費(fèi)。信息來(lái)源:鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)2013.03.31宏觀政策分析:鄭州市的“國(guó)五條”細(xì)則大多是重申了一下國(guó)務(wù)院“國(guó)五條”的一些原則,而對(duì)于20%個(gè)稅、提高二套房貸等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的抑制投機(jī)投資性購(gòu)房的幾條措施則未提及,這樣的細(xì)則可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響?!皣?guó)五條”鄭州版出臺(tái)“20%個(gè)稅”等只字未提3月31日,93宏觀市場(chǎng)掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析分析:上圖圖標(biāo)顯示,鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)。這是個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。資料來(lái)源:鄭州市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展公告及網(wǎng)絡(luò)資料鄭州市近五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)宏觀市場(chǎng)掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析分析:上圖圖標(biāo)顯示,鄭州市宏觀94根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月第一周鄭州六區(qū)銷售商品房1781套,第二周銷售2274套,第三周銷售2405套,第四周銷售1651套。而3月鄭州六區(qū)平均每周銷售2533套,4月四周最高銷售2405套,尚不及3月的周均銷售套數(shù)。鄭州細(xì)則落地后,購(gòu)房者明顯進(jìn)入了觀望期,出手速度有所放緩。分析:三月爆漲四月維穩(wěn)五月或升溫?cái)?shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)四月各周商品房成交套數(shù)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月第一周鄭州六區(qū)銷售商品房1781套,第95鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析:以2010年底為基底,鄭州市商品房庫(kù)存截止2013年3月為749萬(wàn)㎡,近兩個(gè)月市場(chǎng)略顯供不應(yīng)求,高企庫(kù)存略有消化,其中高企的庫(kù)存依然多為非住宅(辦公、商業(yè)、車庫(kù)、地下室其他物業(yè))市場(chǎng),約為479.75萬(wàn)㎡,占比64.1%,較上月上漲3.3個(gè)百分點(diǎn),未來(lái)庫(kù)存消化壓力非常大。圖1-2
鄭州市商品房庫(kù)存走勢(shì)圖(以2010年底為基底)
數(shù)據(jù)來(lái)源:鄭州市房管局及網(wǎng)資料絡(luò)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析:以2010年底為基底,鄭州市商品房96圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖
鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析:鄭州住宅一直是市場(chǎng)主力,本月商品純住宅銷售面積占整體比重的76.7%,較1月份比重略有下滑;經(jīng)適房項(xiàng)目本月由于備案項(xiàng)目較多,備案面積占比達(dá)10.3%,比重有所提升;而辦公、商業(yè)物業(yè)成交面積比重則相對(duì)較為穩(wěn)定,維持8%、5%左右。數(shù)據(jù)來(lái)源:鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖鄭州市房地產(chǎn)97圖1-42011.3-2013.3月鄭州商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析:隨著國(guó)五條的頒布及鄭州細(xì)則的溫柔落地,一系列不具有殺傷力的條文對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生的影響甚微,鄭州住宅市場(chǎng)絲毫不減火熱態(tài)勢(shì),3月成交量為84.45萬(wàn)㎡,環(huán)比上漲136.62%,同比上漲53.32%;成交均價(jià)7416元/㎡,較上月有所下滑,環(huán)比下跌2.12%,同比上漲18.45%,主要由于本月經(jīng)適房多個(gè)項(xiàng)目集中備案,備案面積達(dá)10萬(wàn)㎡,占比較大,拉低成交均價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-42011.3-2013.3月鄭州商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)98圖1-5鄭州市商品住宅庫(kù)存走勢(shì)圖(以2010年底為基底)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析:鄭州市住宅市場(chǎng)截止2013年3月份庫(kù)存量約為269.05萬(wàn)㎡(以2010年底為基底),庫(kù)存進(jìn)一步下滑,庫(kù)存壓力持續(xù)減弱。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-5鄭州市商品住宅庫(kù)存走勢(shì)圖(以2010年底為基底)鄭99圖1-62011.3-2013.3月鄭州商品純住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析:3月鄭州樓市各區(qū)域“漲”聲一片,全月成交均價(jià)8052元/㎡,較2012年同期上漲幅度為22.3%,環(huán)比漲幅幅度為2.69%,各在售樓盤漲勢(shì)明顯,而全月成交均價(jià)實(shí)際上漲幅度不明顯主要由于個(gè)別低價(jià)項(xiàng)目、以及諸如暉達(dá)新領(lǐng)地、帝苑別墅等較早開(kāi)發(fā)低價(jià)銷售的項(xiàng)目如今剛陸續(xù)備案的影響,拉低了純住宅的實(shí)際銷售均價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-62011.3-2013.3月鄭州商品純住宅供銷價(jià)100鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-72013年3月鄭州市商品純住宅市場(chǎng)成交面積細(xì)分分析:本月80-90㎡面積段備案28.87萬(wàn)㎡,成交均價(jià)8068元/㎡,占商品純住宅成交面積38.8%比重,剛需房源依然支撐整個(gè)市場(chǎng)。國(guó)五條的頒布,使得部分二套房改善型客戶積極入市,以避免可能出現(xiàn)的高首付比例以及高利率,本月120-144㎡面積段房源備案面積16.39萬(wàn)㎡,占純住宅成交面積22.02%的比重,比重有所提升,后期不排除各地市政府嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)五條,出臺(tái)新的補(bǔ)充性地方細(xì)則,因此預(yù)計(jì)后續(xù)改善性二套房房源成交量會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-72013年3月鄭州市商品純住101鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-82013年3月鄭州市商品純住宅市場(chǎng)成交單價(jià)細(xì)分分析:本月商品純住宅以7000-8000元/㎡為主流價(jià)格區(qū)間,備案套數(shù)2554套,備案面積24.07萬(wàn)㎡,銷售套數(shù)占比32.7%;8000-9000元/㎡價(jià)格段本月成交火熱,銷售套數(shù)2199套,套數(shù)占比28.15%,比重較上個(gè)月上漲9.11個(gè)百分點(diǎn),上漲速度較快,結(jié)合鄭州目前在售樓盤的明顯上漲走勢(shì),預(yù)計(jì)后續(xù)8000-9000價(jià)格段將取代7000-8000價(jià)格段成為主流成交區(qū)間。數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-82013年3月鄭州市商品純住宅102分析:商業(yè)市場(chǎng)——銷量維穩(wěn)
3月商業(yè)用房供應(yīng)面積5.53萬(wàn)㎡,銷售面積4.52萬(wàn)㎡,市場(chǎng)持續(xù)供大于求。3月商業(yè)用房銷售均價(jià)17915.7元/㎡,環(huán)比上漲40.35%,同比上漲53.23%,主要為升龍廣場(chǎng)、豫航廣場(chǎng)、天旺廣場(chǎng)等項(xiàng)目商鋪房源的備案。圖1-92011-2013年3月鄭州商業(yè)市場(chǎng)供銷價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:商業(yè)市場(chǎng)——銷量維穩(wěn)3月商業(yè)用房供應(yīng)面積5.53萬(wàn)103
分析:商業(yè)物業(yè)庫(kù)存——庫(kù)存上漲趨勢(shì)放緩
商業(yè)物業(yè)截止2013年3月份庫(kù)存約為112.91萬(wàn)㎡,庫(kù)存增勢(shì)略有放緩,按照鄭州市商業(yè)月均(2011年至2013.3月)5.16萬(wàn)㎡的消化速度來(lái)看,庫(kù)存消化需近22個(gè)月,去化壓力較大。圖1-10
鄭州市商業(yè)庫(kù)存市場(chǎng)走勢(shì)圖(以2010年底為基底)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:商業(yè)物業(yè)庫(kù)存——庫(kù)存上漲趨勢(shì)放緩
商業(yè)物業(yè)截止2104分析:辦公市場(chǎng)——市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)
辦公市場(chǎng)依然持續(xù)供大于求,競(jìng)爭(zhēng)激烈,本月辦公用房供應(yīng)面積8.9萬(wàn)㎡,銷售面積7.98萬(wàn)㎡,銷售均價(jià)11098元/㎡,主要為西元國(guó)際廣場(chǎng)、綠地中心、聯(lián)盟新城、正弘凱賓城等項(xiàng)目辦公物業(yè)的集中備案。圖1-112011年-2013年3月鄭州辦公市場(chǎng)供銷價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:辦公市場(chǎng)——市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)
辦公市場(chǎng)依然持續(xù)供大105分析:辦公物業(yè)庫(kù)存——近兩月供應(yīng)維穩(wěn),庫(kù)存累積速度放緩
辦公物業(yè)截止2013年3月份庫(kù)存量約為101.83萬(wàn)㎡,庫(kù)存增速放緩,然而未來(lái)銷售壓力依然較大。圖1-12鄭州市辦公市場(chǎng)庫(kù)存量走勢(shì)(以2010年底為基底)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:辦公物業(yè)庫(kù)存——近兩月供應(yīng)維穩(wěn),庫(kù)存累積速度放緩
106鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)107分析:4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變,二七區(qū)趕超金水區(qū),位居榜首,鄭東新區(qū)和金水區(qū)緊隨其后。二七區(qū)之所以有如此不俗成績(jī),首先本月區(qū)內(nèi)升龍城、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均分列本月銷售套數(shù)一二;其次,隨著鄭州城市規(guī)劃著力打造的二七運(yùn)河組團(tuán),給二七區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了契機(jī),加之區(qū)內(nèi)大都為城中村改造的大盤,著力打造剛需盤,周邊大量的剛需客戶更是帶來(lái)銷售潛力,綜合各方因素使得二七區(qū)這個(gè)后起之秀表現(xiàn)不俗;金水區(qū)和鄭東新區(qū)作為傳統(tǒng)的銷售熱區(qū),4月表現(xiàn)為穩(wěn)中有增,延續(xù)了熱銷,銷量分別為14.41萬(wàn)㎡和12.47萬(wàn)㎡。圖1-13
2013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售面積分布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變,二七區(qū)趕超金水區(qū),位居榜108分析:4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟(jì)區(qū)和金水區(qū)有小幅下降外,其余各區(qū)均有不同程度的上揚(yáng),鄭東新區(qū)依舊領(lǐng)跑;辦公類物業(yè)較上月除金水區(qū)和中原區(qū)外,其余各區(qū)均有15%左右的漲幅,鄭東新區(qū)以高端寫字樓聚集領(lǐng)跑;商業(yè)類物業(yè)較上月除惠濟(jì)區(qū)和中原區(qū)有一定下降外,鄭東新區(qū)基本持平,金水區(qū)和二七區(qū)均有20%左右的漲幅,金水區(qū)以23313元/㎡領(lǐng)跑。圖1-142013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售均價(jià)分布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源:搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析:4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟(jì)區(qū)和金水區(qū)有小幅下降109Add:中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F9Tel域市場(chǎng)分析—中原區(qū)中原區(qū)是鄭州市的老城區(qū)、配套成熟、教育資源豐富,但居住環(huán)境相對(duì)破舊。在政府在“北擴(kuò)東移”成功之余,開(kāi)始謀劃西區(qū)老城改造。近年區(qū)域先后將制造業(yè)外遷,加大招商引資力度,先后引入萬(wàn)達(dá)、寶龍等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè),重振區(qū)域商業(yè)格局。加上區(qū)域地鐵1號(hào)線的開(kāi)建,未來(lái)區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展將受到政府的大力支撐,住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。中原區(qū)概況Add:中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F9110中原區(qū)最受關(guān)注項(xiàng)目一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—中原區(qū)中原區(qū)最受關(guān)注項(xiàng)目一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—中原區(qū)111中原區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況中原區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況112(1)3月9日3#、7#認(rèn)籌房源情況:項(xiàng)目于3月9日進(jìn)行3#、7#樓認(rèn)籌,均為2梯4戶,3#樓29層,7#樓東單元27層,西單元31層,所推房源為79-86㎡的兩房和86㎡的小三房、112-130㎡的三房,共計(jì)440套房源。認(rèn)籌方式:交10000元入會(huì),開(kāi)盤當(dāng)天優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)。預(yù)計(jì)價(jià)格:8000元/㎡以上。認(rèn)籌情況:當(dāng)天認(rèn)籌492組??蛻舻皆L情況:當(dāng)天到訪約520余組客戶,以周邊中原區(qū)中青年客戶為主。中原區(qū)——個(gè)案分析(2)3月16日3#、7#開(kāi)盤房源情況:本次推出3#、7#,為27-31層高層,共4個(gè)單元,均為兩梯四戶,共計(jì)440套房源。前期認(rèn)籌情況:開(kāi)盤當(dāng)天共認(rèn)籌680余組。成交價(jià)格:3#成交均價(jià)8200-8400元/㎡,7#成交均價(jià)8100-8200元/㎡。優(yōu)惠方式:前期認(rèn)籌交10000元入會(huì),開(kāi)盤當(dāng)天優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn),同時(shí)一次性簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠,按
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