房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策

2012年10月房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策

2012年10月1營業(yè)稅營業(yè)稅2一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：3政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則預(yù)收賬款包括預(yù)收定金，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。政策依據(jù)：國稅函發(fā)【1995】156號(hào)政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則4二、視同銷售單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則二、視同銷售單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單5三、計(jì)稅依據(jù)1、納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2、價(jià)外費(fèi)用：包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

三、計(jì)稅依據(jù)1、納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形6（一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省73、納稅人有視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則3、納稅人有視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營84、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。政策依據(jù)：財(cái)稅【2003】16號(hào)

5、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。政策依據(jù)：財(cái)稅【2003】16號(hào)4、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以9四、其他1、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

（1）、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。

四、其他1、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土10（2）、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。政策依據(jù)：財(cái)稅【2003】16號(hào)（2）、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”112、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。政策依據(jù)：國稅函【2009】520號(hào)

2、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用123、納稅人受托進(jìn)行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和支付給施工單位的拆遷工程費(fèi)用后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。政策依據(jù)：《云南省營業(yè)稅差額征稅工作指南》2012年9月1日?qǐng)?zhí)行3、納稅人受托進(jìn)行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入134、對(duì)采取BT、BOT投融資方式進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，按BT、BOT方式操作并簽訂BT、BOT項(xiàng)目合同的，對(duì)投融資人無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，均應(yīng)認(rèn)定為建筑工程總承包人，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額為取得的全部回購價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）扣除支付給其他施工企業(yè)的分包款后的余額。政策依據(jù)：《云南省營業(yè)稅差額征稅工作指南》2012年9月1日?qǐng)?zhí)行4、對(duì)采取BT、BOT投融資方式進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，按BT、B14土地增值稅土地增值稅15一、預(yù)征（經(jīng)濟(jì)適用房除外）（一）2005年7月1日---2010年6月30日1、計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的經(jīng)營收入（包括預(yù)收賬款和預(yù)收定金）。政策依據(jù)：云地稅發(fā)【2005】181號(hào)一、預(yù)征（經(jīng)濟(jì)適用房除外）（一）2005年7月1日---20162、預(yù)征率：（昆明市）普通住宅0.5%；寫字樓、營業(yè)用房、別墅、度假村、高級(jí)公寓等商品房1%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2%；既開發(fā)普通住宅又開發(fā)其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算收入，未分別或不能準(zhǔn)確核算，一律按1%預(yù)征。政策依據(jù)：昆地稅發(fā)【2005】92號(hào)2、預(yù)征率：（昆明市）17（二）2010年7月1日開始1、計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和預(yù)收賬款。政策依據(jù)：云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)（二）2010年7月1日開始182、預(yù)征率：（昆明市）普通住宅1%；非普通住宅2%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房3%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4%；既開發(fā)普通住宅又開發(fā)其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算收入，未分別或不能準(zhǔn)確核算，從高適用預(yù)征率預(yù)征。政策依據(jù)：云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)2、預(yù)征率：（昆明市）193、納稅期限：次月15日內(nèi)4、普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)：同時(shí)滿足以下條件：建筑面積144平米以下，容積率在1.0以上，單位售價(jià)在同類房地產(chǎn)的1.44倍以下3、納稅期限：次月15日內(nèi)20二、清算

（一）清算條件、要求1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

(2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二、清算（一）清算條件、要求21要求：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。報(bào)送的清算資料不齊全的，納稅人應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊資料。（云地稅發(fā)【2009】198號(hào)）

要求：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起222、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

(4)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地23對(duì)前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。要求：稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。報(bào)送的清算資料不齊全的，納稅人應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊資料。（云地稅發(fā)【2009】198號(hào)）對(duì)前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清24應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。政策依據(jù)：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算25（二）清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2006】187號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（二）清算單位26政策依據(jù)：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）預(yù)征：（普通住宅、非普通住宅和其他），清算：（普通住宅和其他）政策依據(jù)：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]9127（三）收入確定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2006】187號(hào)（三）收入確定282、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2010】220號(hào)3、包銷代銷的手續(xù)費(fèi)不得直接沖減收入

2、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所29（四）清算扣除項(xiàng)目政策依據(jù)：國稅發(fā)【2006】187號(hào)，《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)），國稅發(fā)【2010】220號(hào)等。

（四）清算扣除項(xiàng)目30提示：1、扣除項(xiàng)目必須是真實(shí)發(fā)生并取得合法有效的憑證，否則，不予扣除；注：拆遷房的補(bǔ)償費(fèi)：政府的拆遷文件、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、領(lǐng)取款項(xiàng)的記錄（身份證、領(lǐng)取人簽字、轉(zhuǎn)賬記錄）不要以現(xiàn)金支付。2、印花稅、地方教育附加不得在稅金及附加中扣除，一并在開發(fā)費(fèi)用中考慮扣除；3、預(yù)提費(fèi)用除另有規(guī)定外，不得扣除；提示：314、會(huì)所、售樓部等如果是簡(jiǎn)易的，單獨(dú)存在的，應(yīng)計(jì)入“銷售費(fèi)用”，其成本費(fèi)用不得扣除；5、企業(yè)行政主管部門發(fā)生的管理費(fèi)應(yīng)計(jì)入“管理費(fèi)用”，不得在開發(fā)間接費(fèi)中扣除；6、代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，可以進(jìn)行扣除，但代收的費(fèi)用不得作為20%加計(jì)扣除的計(jì)算基數(shù)；4、會(huì)所、售樓部等如果是簡(jiǎn)易的，單獨(dú)存在的，應(yīng)計(jì)入“銷售費(fèi)用327、扣留的質(zhì)量保證金建安企業(yè)未開具發(fā)票的，不得扣除；8、分?jǐn)偟酵恋亍㈤_發(fā)成本中的利息支出，要調(diào)整至“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算；9、逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除；10、取得土地支付的費(fèi)用，要按實(shí)際支付的地價(jià)款確定扣除，不得按評(píng)估價(jià)格扣除；11、自購建材費(fèi)用不得重復(fù)扣除；12、施工隊(duì)的水電費(fèi)不得重復(fù)扣除；13、欠稅不允許扣除

7、扣留的質(zhì)量保證金建安企業(yè)未開具發(fā)票的，不得扣除；3314、樣板房的裝修隨房銷售的，裝修費(fèi)用計(jì)“開發(fā)成本”，不隨房銷售的，計(jì)“銷售費(fèi)用”；15、是否存在關(guān)聯(lián)交易，造成扣除項(xiàng)目不實(shí)；14、樣板房的裝修隨房銷售的，裝修費(fèi)用計(jì)“開發(fā)成本”，不隨房3416、分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。16、分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造35（五）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積（五）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓36（六）拆遷安置土地增值稅的計(jì)算1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（六）拆遷安置土地增值稅的計(jì)算372、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，38三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房對(duì)外進(jìn)行投資、聯(lián)營是否繳納土地增值稅的問題對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。政策依據(jù)：財(cái)稅字【1995】048號(hào)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房對(duì)外進(jìn)行投資、聯(lián)營是否繳納39對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資、聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。政策依據(jù)：財(cái)稅【2006】21號(hào)2006年3月2日?qǐng)?zhí)行對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的40企業(yè)所得稅政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)，云地稅二字【2009】30號(hào)，國稅函【2010】201號(hào)，云地稅二字【2010】70號(hào)企業(yè)所得稅政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)，云地稅41一、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅一、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅421、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分432、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率（1）昆明市四城區(qū)計(jì)昆明市高新區(qū)、旅游度假區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的非經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于15%；（2）各州（市）住房所在地城市的城區(qū)和郊區(qū)的非經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于10%；（3）上述地區(qū)以外的其他縣、區(qū)（市）的非經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于5%；2、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率44（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于3%。政策依據(jù)：云地稅二字【2009】30號(hào)（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的453、稅金的扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等，均可以在當(dāng)期稅前扣除；企業(yè)會(huì)計(jì)上產(chǎn)品完工結(jié)算將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已扣除的稅金等不得重復(fù)扣除。政策依據(jù)：云地稅二字【2010】70號(hào)3、稅金的扣除46二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)472、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。政策依據(jù)：國稅函【2010】201號(hào)，2010年5月2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過48三、視同銷售收入的確認(rèn)1、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>

三、視同銷售收入的確認(rèn)1、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工49（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)2、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入。政策依據(jù)：云地稅二字【2010】70號(hào)（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格50四、計(jì)稅成本的計(jì)算1、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本四、計(jì)稅成本的計(jì)算1、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷512、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。3、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)2、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的52五、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。實(shí)行季度預(yù)繳，年終匯算清繳。區(qū)別：土地增值稅按開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)征，達(dá)到清算條件后按項(xiàng)目進(jìn)行清算。五、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公53房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅54一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)55房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

政策依據(jù)：國稅發(fā)【2003】89號(hào)計(jì)征方式：從價(jià)計(jì)征、從租計(jì)征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用56二、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題

納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。政策依據(jù)：財(cái)稅【2008】152號(hào)二、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題納稅人57三、具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的問題1、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所三、具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的問題1、凡在房產(chǎn)稅征收582、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：（1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-30%]×1.2％。（2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-30%]×1.2％。

2、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：593、對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。4、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。政策依據(jù)：財(cái)稅【2005】181號(hào)，云財(cái)稅【2006】9號(hào)3、對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車60城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅61一、

關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2003】89號(hào)一、

關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問62房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

政策依據(jù)：國稅發(fā)【2003】89號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用63二、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題

納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。政策依據(jù)：財(cái)稅【2008】152號(hào)二、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題納稅人64三、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅的問題對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。三、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅的問題對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅65對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

自2009年l2月1日起執(zhí)行。政策依據(jù)：財(cái)稅【2009】128號(hào)對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。66四、對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的問題對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。四、對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的問題67開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅.政策依據(jù)：財(cái)稅【2008】24號(hào)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品68印花稅印花稅69一、對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。0.05%對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。0.05%政策依據(jù)：財(cái)稅【2006】162號(hào)二、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同0.05%三、建筑安裝工作承包合同0.03%四、財(cái)產(chǎn)租賃合同0.1%五、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同0.1%一、對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征70六、借款合同0.005%七、購銷合同0.03%八、貨物運(yùn)輸合同0.05%九、倉儲(chǔ)保管合同0.1%十、加工承攬合同0.05%十一、技術(shù)合同0.03%十二、營業(yè)賬簿5元/本，資金賬簿(實(shí)收資本和資本公積)0.05%十三、權(quán)利許可證照5元/本（房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照等）六、借款合同0.005%71契稅契稅72一、國有土地使用權(quán)出讓相關(guān)的契稅政策

1、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。(1)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定:

一、國有土地使用權(quán)出讓相關(guān)的契稅政策1、出讓國有土地使用權(quán)73a評(píng)估價(jià)格:由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。b土地基準(zhǔn)地價(jià):由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。(2)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。a評(píng)估價(jià)格:由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類742、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。政策依據(jù)：財(cái)稅【2004】134號(hào)3、出讓國有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。政策依據(jù)：財(cái)稅【2009】603號(hào)2、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土754、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。政策依據(jù)：財(cái)稅字【1998】96號(hào)5、對(duì)承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。政策依據(jù)：國稅函【2005】436】號(hào)4、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包76二、視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈(zèng)與征收契稅的問題土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：1、以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2、以土地、房屋權(quán)屬抵債；3、以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。政策依據(jù)：契稅暫行條例及其細(xì)則二、視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈(zèng)與征收契稅的問題土77三、個(gè)人購買商品房繳納契稅的問題三、個(gè)人購買商品房繳納契稅的問題78房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅收政策課件79謝謝！謝謝！80房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策

2012年10月房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策

2012年10月81營業(yè)稅營業(yè)稅82一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：83政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則預(yù)收賬款包括預(yù)收定金，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。政策依據(jù)：國稅函發(fā)【1995】156號(hào)政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則84二、視同銷售單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則二、視同銷售單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單85三、計(jì)稅依據(jù)1、納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2、價(jià)外費(fèi)用：包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

三、計(jì)稅依據(jù)1、納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形86（一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省873、納稅人有視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則3、納稅人有視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營884、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。政策依據(jù)：財(cái)稅【2003】16號(hào)

5、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。政策依據(jù)：財(cái)稅【2003】16號(hào)4、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以89四、其他1、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

（1）、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。

四、其他1、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土90（2）、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。政策依據(jù)：財(cái)稅【2003】16號(hào)（2）、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”912、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。政策依據(jù)：國稅函【2009】520號(hào)

2、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用923、納稅人受托進(jìn)行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和支付給施工單位的拆遷工程費(fèi)用后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。政策依據(jù)：《云南省營業(yè)稅差額征稅工作指南》2012年9月1日?qǐng)?zhí)行3、納稅人受托進(jìn)行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入934、對(duì)采取BT、BOT投融資方式進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，按BT、BOT方式操作并簽訂BT、BOT項(xiàng)目合同的，對(duì)投融資人無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，均應(yīng)認(rèn)定為建筑工程總承包人，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額為取得的全部回購價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）扣除支付給其他施工企業(yè)的分包款后的余額。政策依據(jù)：《云南省營業(yè)稅差額征稅工作指南》2012年9月1日?qǐng)?zhí)行4、對(duì)采取BT、BOT投融資方式進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，按BT、B94土地增值稅土地增值稅95一、預(yù)征（經(jīng)濟(jì)適用房除外）（一）2005年7月1日---2010年6月30日1、計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的經(jīng)營收入（包括預(yù)收賬款和預(yù)收定金）。政策依據(jù)：云地稅發(fā)【2005】181號(hào)一、預(yù)征（經(jīng)濟(jì)適用房除外）（一）2005年7月1日---20962、預(yù)征率：（昆明市）普通住宅0.5%；寫字樓、營業(yè)用房、別墅、度假村、高級(jí)公寓等商品房1%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2%；既開發(fā)普通住宅又開發(fā)其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算收入，未分別或不能準(zhǔn)確核算，一律按1%預(yù)征。政策依據(jù)：昆地稅發(fā)【2005】92號(hào)2、預(yù)征率：（昆明市）97（二）2010年7月1日開始1、計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和預(yù)收賬款。政策依據(jù)：云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)（二）2010年7月1日開始982、預(yù)征率：（昆明市）普通住宅1%；非普通住宅2%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房3%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4%；既開發(fā)普通住宅又開發(fā)其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算收入，未分別或不能準(zhǔn)確核算，從高適用預(yù)征率預(yù)征。政策依據(jù)：云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)2、預(yù)征率：（昆明市）993、納稅期限：次月15日內(nèi)4、普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)：同時(shí)滿足以下條件：建筑面積144平米以下，容積率在1.0以上，單位售價(jià)在同類房地產(chǎn)的1.44倍以下3、納稅期限：次月15日內(nèi)100二、清算

（一）清算條件、要求1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

(2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二、清算（一）清算條件、要求101要求：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。報(bào)送的清算資料不齊全的，納稅人應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊資料。（云地稅發(fā)【2009】198號(hào)）

要求：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起1022、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

(4)省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地103對(duì)前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。要求：稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。報(bào)送的清算資料不齊全的，納稅人應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊資料。（云地稅發(fā)【2009】198號(hào)）對(duì)前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清104應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。政策依據(jù)：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算105（二）清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2006】187號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（二）清算單位106政策依據(jù)：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）預(yù)征：（普通住宅、非普通住宅和其他），清算：（普通住宅和其他）政策依據(jù)：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91107（三）收入確定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2006】187號(hào)（三）收入確定1082、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2010】220號(hào)3、包銷代銷的手續(xù)費(fèi)不得直接沖減收入

2、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所109（四）清算扣除項(xiàng)目政策依據(jù)：國稅發(fā)【2006】187號(hào)，《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)），國稅發(fā)【2010】220號(hào)等。

（四）清算扣除項(xiàng)目110提示：1、扣除項(xiàng)目必須是真實(shí)發(fā)生并取得合法有效的憑證，否則，不予扣除；注：拆遷房的補(bǔ)償費(fèi)：政府的拆遷文件、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、領(lǐng)取款項(xiàng)的記錄（身份證、領(lǐng)取人簽字、轉(zhuǎn)賬記錄）不要以現(xiàn)金支付。2、印花稅、地方教育附加不得在稅金及附加中扣除，一并在開發(fā)費(fèi)用中考慮扣除；3、預(yù)提費(fèi)用除另有規(guī)定外，不得扣除；提示：1114、會(huì)所、售樓部等如果是簡(jiǎn)易的，單獨(dú)存在的，應(yīng)計(jì)入“銷售費(fèi)用”，其成本費(fèi)用不得扣除；5、企業(yè)行政主管部門發(fā)生的管理費(fèi)應(yīng)計(jì)入“管理費(fèi)用”，不得在開發(fā)間接費(fèi)中扣除；6、代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，可以進(jìn)行扣除，但代收的費(fèi)用不得作為20%加計(jì)扣除的計(jì)算基數(shù)；4、會(huì)所、售樓部等如果是簡(jiǎn)易的，單獨(dú)存在的，應(yīng)計(jì)入“銷售費(fèi)用1127、扣留的質(zhì)量保證金建安企業(yè)未開具發(fā)票的，不得扣除；8、分?jǐn)偟酵恋?、開發(fā)成本中的利息支出，要調(diào)整至“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算；9、逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除；10、取得土地支付的費(fèi)用，要按實(shí)際支付的地價(jià)款確定扣除，不得按評(píng)估價(jià)格扣除；11、自購建材費(fèi)用不得重復(fù)扣除；12、施工隊(duì)的水電費(fèi)不得重復(fù)扣除；13、欠稅不允許扣除

7、扣留的質(zhì)量保證金建安企業(yè)未開具發(fā)票的，不得扣除；11314、樣板房的裝修隨房銷售的，裝修費(fèi)用計(jì)“開發(fā)成本”，不隨房銷售的，計(jì)“銷售費(fèi)用”；15、是否存在關(guān)聯(lián)交易，造成扣除項(xiàng)目不實(shí)；14、樣板房的裝修隨房銷售的，裝修費(fèi)用計(jì)“開發(fā)成本”，不隨房11416、分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。16、分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造115（五）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積（五）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓116（六）拆遷安置土地增值稅的計(jì)算1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（六）拆遷安置土地增值稅的計(jì)算1172、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，118三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房對(duì)外進(jìn)行投資、聯(lián)營是否繳納土地增值稅的問題對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。政策依據(jù)：財(cái)稅字【1995】048號(hào)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房對(duì)外進(jìn)行投資、聯(lián)營是否繳納119對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資、聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。政策依據(jù)：財(cái)稅【2006】21號(hào)2006年3月2日?qǐng)?zhí)行對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的120企業(yè)所得稅政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)，云地稅二字【2009】30號(hào)，國稅函【2010】201號(hào)，云地稅二字【2010】70號(hào)企業(yè)所得稅政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)，云地稅121一、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅一、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅1221、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分1232、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率（1）昆明市四城區(qū)計(jì)昆明市高新區(qū)、旅游度假區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的非經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于15%；（2）各州（市）住房所在地城市的城區(qū)和郊區(qū)的非經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于10%；（3）上述地區(qū)以外的其他縣、區(qū)（市）的非經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于5%；2、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率124（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于3%。政策依據(jù)：云地稅二字【2009】30號(hào)（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的1253、稅金的扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等，均可以在當(dāng)期稅前扣除；企業(yè)會(huì)計(jì)上產(chǎn)品完工結(jié)算將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已扣除的稅金等不得重復(fù)扣除。政策依據(jù)：云地稅二字【2010】70號(hào)3、稅金的扣除126二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)1272、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。政策依據(jù)：國稅函【2010】201號(hào)，2010年5月2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過128三、視同銷售收入的確認(rèn)1、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>

三、視同銷售收入的確認(rèn)1、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工129（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)2、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入。政策依據(jù)：云地稅二字【2010】70號(hào)（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格130四、計(jì)稅成本的計(jì)算1、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本四、計(jì)稅成本的計(jì)算1、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷1312、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。3、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。政策依據(jù)：國稅發(fā)【2009】31號(hào)2、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的132五、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。實(shí)行季度預(yù)繳，年終匯算清繳。區(qū)別：土地增值稅按開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)征，達(dá)到清算條件后按項(xiàng)目進(jìn)行清算。五、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公133房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅134一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)135房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

政策依據(jù)：國稅發(fā)【2003】89號(hào)計(jì)征方式：從價(jià)計(jì)征、從租計(jì)征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用136二、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題

納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。政策依據(jù)：財(cái)稅【2008】152號(hào)二、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題納稅人137三、具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的問題1、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所三、具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的問題1、凡在房產(chǎn)稅征收1382、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：（1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-30%]×1.2％。（2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-30%]×1.2％。

2、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1393、對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。4、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。政策依據(jù)：財(cái)稅【2005】181號(hào)，云財(cái)稅【2006】9號(hào)3、對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車140城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅141一、

關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。政策依據(jù)